物业管理招标文件.doc

目录

第一部分 投标邀请 - 2 -
第二部分 投标人须知 - 5 -
一 投标须知前附表 - 6 -
二 投标人 - 7 -
三 招标文件 - 9 -
四 投标文件 - 10 -
五 投标文件递交 - 13 -
六 开标及评标 - 15 -
七 授予协议 - 19 -
八 其它需要说明问题 - 21 -
第三部分 招标项目内容和说明 - 23 -
第四部分 评标措施 - 32 -
第五部分 协议书格式（略） - 40 -
第六部分 投标书格式 - 40 -
一、 投标书格式 - 41 -
第七部分 附件 - 43 -

第一部分 投标邀请

投标邀请

根据国务院《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》、《武汉市《物业服务收费管理措施》实施细则》和《武汉市物业管理招标投标暂行措施》要求，现决定对 工程物业管理项目 （项目名称）进行 公开 （公开/邀请）招标。

1 项目名称：武汉城市职业学院新校区
2 招标单位：武汉城市职业学院
3 领取招标文件时间： 6月10日8:30时（北京时间）
4 招标范围：保安服务；保洁服务；综合维修；水电等基础设施维护、小修；协调处理专业设备（电梯、通风、消防设备等）故障。
5 招标人资质等级要求：在武汉市注册含有三级及其以上物业管理资质企业。
6 领取招标文件地点：。
7 现场勘查及招标答疑会： 6 月 10 日14:30时。
8 投标截止时间： 6 月18日9:30时，逾期送达或不符合招标文件要求投标文件恕不接收。
9 开标时间： 6月18日9:30时。到时投标人应派代表出席开标仪式。投标人最多可派3人出席开标仪式，并出具投标代表身份证及复印件。假如投标人法定代表人不能出席，请投标代表携带法定代表人授权书。
10 接到邀请投标人可在上述发标时间内购置招标文件（伍佰元整人民币）,招标文件售后不退。
11 招标代理机构：
12 地址：
13 联络人：
14 联络电话：
15 传真：

第二部分 投标人须知

一 投标须知前附表

项号
内容
说明和要求
1
项目名称

2
项目地点

3
招标单位名称

4
招标范围
保安服务；保洁服务；综合维修；水电等基础设施维护、小修；协调处理专业设备（电梯、通风、消防设备等）故障。
5
投标人资质
1、在武汉市注册含有三级及其以上物业管理资质企业。
2、含有单项建筑面积0平方米以上物业管理经验。
3、含有三年以上物业管理经验。

6
踏勘现场及答疑会
踏勘现场及答疑会时间： 6月 10日 下午14:30点。
集合地点：
7
招标文件使用期
本项目招标投标时间为自投标之日起40日内
8
招标文件份数
一式四份，其中正本一份 副本三份
9
招标文件提交
地点及截止时间
收件人：
地点：
时间： 6月18日早晨9:30时
10
开标
时间： 6月18日早晨9:30时
地点：
11
评标方法及标准
综合定量评分法（详见本招标文件招标措施）
12
未中标赔偿
本工程对未中标人无赔偿。
13
投标确保担保
投标确保金为五千元人民币（现金）
14
中标人交纳教授评审费
教授评审费及教授场地费（按实际发生）等由中标人领取中标通知书同时向代理企业一次性支付

二 投标人
1. 项目说明
1.1 本项目招标说明详见本须知前附表。
1.2 本项目招标根据《中国招标投标法》等相关法律、法规和规章，经过公开招标方法选定中标人。
2. 招标范围
保安服务；会议服务、后勤食堂、保洁服务；综合维修；水电等基础设施运行维护及小修；各系统设施设备运行、值班；协调处理专业设备（电梯、通风、消防设备等）故障。（专业设备在厂商质保期内由厂商进行维修，质保期外由另行签约专业维保企业进行维修）。

3. 投标人资格
3.1 含有法人资格。
3.2 在武汉市注册含有三级及其以上物业管理资质企业。
3.3 含有三年以上物业管理经验。
4. 投标委托及投标费用
4.1 投标委托
投标人代表不是法人代表，须持有《法人代表授权书》。见附件1投标授权书格式。
4.2投标费用
4.2.1不管投标过程中作法和结果怎样，投标人自行负担全部和参与投标相关全部费用。
4.2.2本服务项目要求设投标担保：投标单位应在递交投标文件同时提供投标确保金人民币￥ 5000.00 元（大写：五仟元整），由代理企业收取。
4.2.3投标确保金采取现金形式。
4.2.4未按要求提交投标确保金将被评标委员会视为无效投标。
4.2.5全部投标单位投标确保金在中标人和招标人签署委托服务协议后五日内，由招标代理机构无息退还。
4.2.6发生下列情况之一，确保金将被没收：
（1）开标后在投标使用期间，投标单位撤回其投标文件；
（2）投标单位在投标过程中存在弄虚作假；
（3）投标单位在收到中标通知后，未能按中标通知书要求时间和招标方签署协议；
5. 踏勘现场及答疑会
5.1 招标人将按本投标须知前附表第 6 项所述时间，组织投标人对项目现场及周围环境进行踏勘并组织召开答疑会，方便投标人获取相关编制投标文件和签署协议所需资料。投标人负担踏勘现场所发生本身费用。
5.2 招标人向投标人提供相关现场数据和资料，是招标人现有能被投标人利用资料，招标人对投标人做出任何推论、了解和结论均不负责任。
5.3 经招标人许可，投标人能够勘察为目标进入招标人项目现场，但投标人不得所以使招标人负担相关责任和蒙受损失。投标人应负担勘察现场责任和风险。
三 招标文件
6. 招标文件
6.1 招标文件由招标文件目录所列内容组成。
6.2 投标人应具体阅读招标文件全部内容，不按招标文件要求提
供投标文件和资料，可能造成其投标被拒绝。
7. 招标文件澄清
投标人对招标文件如有疑点要求澄清， 或认为有必需和招标人进行交流时，可用书面传真形式通知招标人，但通知不得迟于开标日期前 5 天使招标人收到，招标人应用书面传真做出回复，招标人将视情况确定交流时间及地点，或以书面形式给予回复，并将回复内容包含原提出问题，分发给所取得同一招标文件投标人。
8. 招标文件修改
8.1 招标文件发出后，在提交投标文件截止时间 3 日前，招标人可对招标文件进行必需澄清或修改。
8.2 招标文件修改将以书面形式发送给全部投标人，投标人应于收到该修改文件后_1_日内以书面形式给确定。招标文件修改内容作为招标文件组成部分，含有法律约束作用。
8.3 招标文件澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确内容为准。当招标文件、招标文件澄清、修改、补充等在同一内容表述上不一致时，以最终发出书面文件为准。
8.4 为使投标人在编制投标文件时有充足时间对招标文件澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人将酌情延长提交投标文件截止时间，具体时间将在招标文件修改、补充通知中给予明确。
四 投标文件
9 . 投标文件语言及度量衡单位
9.1 投标文件和和投标相关全部文件均应使用 汉字 。
9.2 除本招标文件另有要求外，投标文件使用度量衡单位，均采取中国法定计量单位。
10. 投标文件组成
投标文件由商务部分、技术部分和资格证实文件三部分组成。
10.1 商务部分内容包含：
1) 投标函；
2) 开标一览表；
3) 投标报价明细表；
4) 法定代表人身份证实书；
5) 投标文件签署授权委托书（如有）；
6) 已供设备、工具及物耗明细表；
10.2 技术部分内容包含：
1) 投标单位介绍；
2) 管理机构设置方案、运作步骤及各项规章制度；
3) 针对本项目对物业管理招标内容技术服务方案；
4) 项目管理人员一览表；
5) 适合本项目标多种突发事件处理预案，包含停电、停水、火灾、民扰、偷窃、严重空气污染等；
6) 服务质量承诺书；
10.3 资格证实文件包含：
1) 营业执照（复印件）；
2) 如由非法定代表人办理投标事宜，需提供法定代表人授权委托书；
3) 相关物业管理资质（复印件）；
4) 投标人情况介绍；
5) 业绩资料；
6) 有代表性物业项目标协议复印件。
11． 投标文件要求
投标文件正副本应该按以下要求排版制作：
1）纸张：A4白色复印纸；
2）字体：宋体；
3）字号：（1）标题：三号（2）其它：四号；
4）要求编排页码，页码格式采取阿拉伯数字格式，设在页面下方中间位置：页码应该连续，不得分章或节单独编码；
5）各章节图表按章节次序排列，对于比较大图表可使用白色A3复印纸，但须将A3纸折叠成A4纸大小并统一装订；

12. 投标文件格式
投标文件包含本须知第 10 条中要求内容，并按其次序进行编排，投标人提交投标文件应该使用招标文件所提供投标文件全部格式（表格能够按一样格式扩展）。
13. 投标文件使用期
13.1 投标使用期见本须知前附表第 9 项所要求期限，在此期限内，凡符合本招标文件要求投标文件均保持有效。
13.2 在特殊情况下，招标人在原定投标使用期内，能够依据需要以书面形式向投标人提出延长投标使用期要求，对此要求投标人须以书面形式给予回复。投标人能够拒绝招标人这种要求。同意延长投标使用期投标人既不能要求也不许可修改其投标文件。
14. 投标文件数量、签署及相关要求
14.1 投标人应填写全称，同时加盖印章。
14.2 投标文件必需由法人代表或授权代表签署。
14.3 投标书一式4份，其中正本1份，副本3份。用A4规格装
订成册。
14.4 投标书正本和副本均需打印或使用不褪色蓝、黑墨水笔书
写，字迹应清楚易于识别，并应在投标文件封面右上角清楚
地注明“正本”或“副本”。正本和副本如有不一致之处，以
正本为准。
14.5 除投标人对错误处需修改外，全套投标文件应无涂改或行间插
字和增删。如有修改，另做补充投标文件并密封，开标时同时
报送，对应内容，以补充投标文件为准。且必需由同一签署人
签字或盖章。
14.6 投标文件因字迹潦草或表示不清所引发后果由投标人负责。
14.7 投标文件及招标人和投标人之间一切其它文件必需使用中
文。
14.8 全部投标报价均以 人民币 为计价货币。
14.9 最低报价不能作为中标确保。

五 投标文件递交
15. 投标文件密封及标识
15.1 投标文件应按以下方法装袋密封：
1) 投标书密封袋内装投标书正副本一式4份，封口处应有投标人法人代表签字及投标单位公章。封皮上写明招标项目名称、投标人名称，并注明“投标书”及“开标时开封”字样。
2) 假如投标人未按上述要求密封及加写标识，招标人对投标文件误投和提前启封概不负责。
16. 投标截止时间
16.1 投标文件必需在投标截止时间前送达成指定投标地点。
16.2 招标人推迟投标截止时间时，应以书面形式，通知全部投标人，在这种情况下，招标人和投标人权利和义务将受到新截止期约束。
16.3 在投标截止时间以后送达投标文件，招标人拒绝接收。
16.4 到投标截止时间止，招标人收到投标文件少于3个，招标人将依法重新组织招标。
17. 迟交投标文件
17.1 招标人在本项目须知前附表第 9 项要求投标截止时间以后收到投标文件，将被拒绝并退回给投标人。
18. 投标文件补充、修改和撤回
18.1 投标人在提交投标文件以后，在要求投标截止时间之前，能够书面形式补充修改或撤回已提交投标文件，并以书面形式通知招标人。补充、修改内容为投标文件组成部分。
18.2 投标人对投标文件补充、修改，应按本须知第 9 条相关要求密封、标识和提交，并在投标文件密封袋上清楚标明“补充、修改”或“撤回”字样。
18.3 在投标截止时间以后，投标人不得补充、修改投标文件。
18.4 在投标截止时间至投标使用期满之前，投标人不得撤回其投标文件。

19. 投标文件计算错误修正
评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求投标文件进行校核，看其是否有计算或表示上错误，修正错误标准以下：
19.1 假如数字表示金额和用文字表示金额不一致时，应以文字表
示金额为准；
19.2 当单价和数量乘积和合价不一致时，以单价为准，除非评标委
员会认为单价有显著小数点错误，此时应以标出合价为准，
并修改单价。
19.3 按上述修正错误标准及方法调整或修正投标文件投标报价，投标人同意后，调整后投标报价对投标人起约束作用。假如投标人不接收修正后报价，则其投标将被拒绝而且其投标担保也将被没收，并不影响评标工作。评标时对错误修正，只作为对评标参考。

六 开标及评标
20. 开标
20.1 招标代理机构按本须知前附表第 10 项所要求时间、地点主持公开开标。开标仪式由招标代理机构主持，招标人代表、
各投标单位代表及相关工作人员参与。
20.2 投标人派代表参与开标仪式，并署名报到以证实其出席。
20.3 开标程序：
20.3.1 开标由招标人主持；
20.3.2 由招标人或委托其代表检验投标文件密封情况；
20.3.3 经确定无误后，由投标人当众拆封，并自行宣读投标书和投标文件关键内容。
20.4 招标人在招标文件要求提交投标文件截止时间前收到投标
文件，开标时全部应该众给予拆封、宣读。
20.5 招标代理机构在开标仪式上，将对各投标人名称、投标报价、
投标文件相关内容开标并做统计，并由各投标人在开标统计
上签字确定。

21. 投标文件有效性
开标时，投标文件出现下列情形之一，应该作为无效投标文
件，不得进入评标：
21.1 投标文件（投标书）无投标人盖章并无法定代表人或法定代表人授权代理人签字或盖章；
21.2 投标书未按要求格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨
认；
21.3 投标人递交两份或多份内容不一样投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未申明哪一个有效；
21.4 投标人法定代表人未按招标文件要求参与开标会，又无指定代理人（法定代理人委托书为准）；
21.5 唱标时弄虚作假或更改投标书内容；
21.6 开标时，扰乱会场秩序，经劝阻无效；
21.7 投标文件未按指定时间、地点送达。

22. 对投标文件初审
22.1 初审内容为投标文件是否符合招标文件要求、内容是否完整、价格组成有没有计算错误、文件签署是否齐全等。
22.2 初审中，对价格计算错误按下述标准修正：
⑴ 如单项相加不等于总价，则以单项为准修正总价；
⑵ 如以文字表示数据和数字表示数据有差异，则以文字为准修正数字;
⑶ 招标人将按上述方法调整投标书中投标报价，调整后价格对投标人含有约束力。假如投标人不一样意以上修正，则其投标将被拒绝。
22.3 和招标文件有重大偏离投标文件将被拒绝，重大偏离系指投标
文件显著不能满足招标文件要求。这些偏离不许可在开标后修
正。但招标人将许可修改投标中不组成重大偏离、微小、非
正规、不一致或不规则地方。
22.4 招标人对投标文件判定，只依据投标文件本身，不依靠开标后
任何外来证实。
22.5 招标人有权就投标文件中含混不清之处向投标人提出质询。

23. 投标文件澄清
23.1 招标人就投标文件向投标人提出问询或澄清时，投标人必需根据
招标人通知时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。
23.2 必需时招标人可要求投标人就澄清问题作书面回复，该书面回
答应有投标全权代表签章，并将作为投标文件一部分。
23.3 投标人对投标文件澄清不得改变投标价格及实质内容。

24. 评 标
24.1 招标人依据招标项目标特点组建评标委员会，只对含有实质性响应投标文件进行评定和比较。评标委员会组员总人数为 7 人，其中受聘教授不得少于2∕3，且应符合“中国招标投标法”要求，评标委员会负责评标工作并对含有实质性响应投标文件进行评定和比较。评标委员会由招标人和评标教授组成。评标委员会负责评标工作。
24.2 评标标准：
本评标委员会应依法以中国国家发展计划委员会等七部委联合颁布第12号令为依据，按下述标准进行评标。
(1) 公开、公平、公正和老实信用标准；
(2) 科学、合理、择优评标标准；
(3) 反不正当竞争标准；
(4) 落实中国人民大学对本物业招标各项要求和标准。
评标委员会严格根据招标文件要求进行评标，综合考虑投标报价、服务标准、人员配置合理性、完整性及其相互间关系、投标人资质、履约能力、业绩、中标承诺、信誉等原因，择优选择。
24.3 在比较报价同时，还将从以下多个方面评审：
(1) 物业管理方案科学、优异、合理、规范性。
(2) 管理模式成熟性及企业业绩。
(3) 各项指标可能性、高标准性。
(4) 各项指标承诺。
(5) 物业管理运行成本及费用测算，物业管理测算合理性、正确性、全方面性。
(6) 经营信誉。
(7) 有良好服务承诺和实施协议能力。

24.4 评标过程保密:
24.4.1开标以后，直到授予投标人协议止，通常属于审查、澄清、评价
和比较投标相关资料和授标意向等，均不得向投标人或其
她无关人员透露。
24.4.2 在评标期间，投标人企图影响招标人任何活动，将造成投标
被拒绝，并负担对应法律责任。

七 授予协议
25. 协议授予标准
25.1 招标人将协议授予被确定为符合评标标准、实质上响应招标文件要求、含有综合比较优势、能够满意地推行协议义务评标排序第一名中标人。

26. 资格后审
26.1 资格后审内容是对投标人提交投标文件和招标人认为必需
资料进行审查，必需时可对投标人进行实地考察。
26.2 接收资格审查投标人必需如实回复和受理招标人问询或考
察，并提供所需相关资料。
26.3 招标人将对中标人物业管理项目进行实地考察，如和投标人投标资料不相符时，招标人将取消中标人中标资格。
27. 招标人在向中标人授予协议时有变更数量权力
招标人在和中标人签署协议时，招标人有权依据实际情况变更数量和服务内容。

28. 招标人拒绝投标权力
招标人在发出中标通知书前，有权依据评标委员会评标汇报拒绝不合格投标。

29. 中标通知
29.1 在投标使用期内，招标人以书面形式通知所选定中标方。
29.2 中标通知书将是协议一个组成部分。

30. 协议签署
30.1 招标人和中标人将于中标通知书发出之日起 30 日内，根据招标文件和中标人投标文件签订书面经济协议，招标人和中标人不得再行签订背离协议实质性内容其它协议。
30.2 中标人如不按中标通知书中要求时间和招标人签订协议，则招标人将废除授标，同时依法负担对应法律责任。
30.3 中标人应该根据协议约定推行义务，不得将中标项目转让（转包）给她人。

31. 腐败和欺诈行为
31.1 定义:
(1)“腐败行为”是指提供、或索取任何有价值东西来影响评标委员会在评标过程中行为，和影响买方在协议实施过程中行为。
(2) “欺诈行为”是指为了影响评标过程或协议实施过程而谎报事实，损害买方利益，包含投标人之间串通投标，人为地使投标丧失竞争性。
31.2 假如招标人认为某投标人在本协议竞争中有腐败或欺诈行为，
则将拒绝其投标。对情节严重者，招标人将在一段时间内拒绝该投标人参与招标人所组织其它招投标活动。

八 其它需要说明问题

33. 接收和拒绝投标权力
招标人发出中标通知前有依据招标文件相关要求选择或拒绝
全部投标权力。评标工作中产生教授评审费由中标人负担。

第三部分 招标项目内容和说明

1. 项目概况
本项目在武汉市洪山区。
新建工程相关基础情况详见图纸。

2 . 本项目标管理方案
管理方案包含但不限于：管理设想；监管方案；保安、保洁方案；综合维修；水电等基础设施维护、小修；各系统运行、值班管理，协调处理专业设备故障内容和方法等。

3. 项目管理计划
包含但不限于：工作步骤；各项管理、维护、服务项目年期计划和短期安排；列明管理工作定时（月、季、年）计划和汇报内容；管理过程中对各类突发事件应对预案。

4. 物业管理服务内容和要求
4.1物业管理关键内容
(一) 安全保卫工作
（二）维护管理工作
(三) 保洁服务工作

4.2物业管理要求
4.2.1物业管理基础要求
1、物业管理企业要有完善物业管理方案，管理制度健全。
2、管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书或上岗证书。
3、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
4、设有服务接待联络人，公告服务电话。多种服务能够立即得四处理。
5、定时向咨询服务意见。
6、物业管理企业要和中国人民大学签署规范物业管理协议。

4.2.2物业管理具体要求
1、安全保卫工作
（1）全部物业企业安保人员在要求工作时间内应认真推行职责，确保医院安全。
（2）一层共6个出入口，除消防出入口外，其它5个出入口各设固定一岗，除法定节假日外，整年约330天在岗，上岗时间8:00—17:00。
（3）设保卫人员一岗，上岗时间8:00—17:00。
（4）公共卫生部设保卫人员一岗，上岗时间8:00—17:00。
（5）停车场设保卫人员一岗，上岗时间8:00—17:00。
（6）内公共场所设夜间固定两岗，关键负责维护夜间秩序。
（7）负责监控报警系统运行情况管理，熟悉报警系统操作规程，确保安全保卫设施正常运转，系统报警后保安应快速做出反应，立即应对突发事件。
（8）依据消防部门规范要求，负责全院消防监控装置管理和监控工作。工作人员应受过良好专业培训，熟悉消防系统操作程序，确保消防设施、设备正常运转及消防通道通畅，一旦发生警情，能立即处理。
（9）加强对关键部门巡查，认真做好防毒、防人身伤害及防火防盗工作。全院严禁吸烟，严禁违章用电。
（10）在人流量高峰期要注意做好人员疏导工作，确保各个出入口通畅，碰到紧急情况，应能快速组织人员安全疏散。
（11）前广场严禁停放多种车辆，发觉有违停现象，应予劝阻，对随便乱放自行车应立即搬走。
（12）确保消防设备完好，能够随时启用；消防通道应确保通畅。
（13）对火灾等突发事件应备有应急预案，一旦事故发生应立即汇报相关部门，并立即采取主动应急方法预防灾情蔓延或加剧。
（14）全部保卫人员应对违反公共场所秩序人应加以劝阻，如吸烟、喧哗、随地吐痰及乱扔果皮纸屑、破坏公物及公共设施等。
（15）保安员培训上岗率100%；提供完善保障方法，满足上述要求。

2、维护管理
（1）物业管理企业要对大楼原始图纸进行存档，对大楼布局、结构、给排水、空调、电气、消防、专业系统、弱电系统、多种线路（电线、网线、电话线等）等数据要十分清楚，并熟练操作多种专业设备，如电梯、消防等设备使用方法。
（2）对水电等基础设施进行日常运行维护和小修。协调处理全部专业设备（如电梯、通风、消防等）故障（专业设备在厂商质保期内由厂商进行维修，质保期外由专业维保企业进行维修）。
（3）定时检验供水、供电、电梯、空调等使用情况，出现损坏、泄漏，不能正常使用时，要立即进行维修或联络学校相关部门进行维修。对安全监控系统用电要有二十四小时不间断供电应急方法。
（4）保安人员要对院内进行不停巡查，确保多种医用仪器、公共设施、照明系统、门窗、玻璃等安全，做好巡查统计，一旦发觉偷窃、损坏或故障，应立即报警或维修。
（5）各系统运行管理及值班。

3、保洁服务

4.3 服务标准
4.3.1保安工作内容：防火、防盗、维护治安、环境保护监督、交通疏导及车辆管理等五个方面。
4.3.2制订完整、全方面、正当、有效安全防范制度、应急预案，经报请中国人民大学相关部门同意后实施。
4.3.3安全防范制度包含但不限于以下项目：消防制度、人员、设备物资、出入人员登记制度和日常管理程序。
4.3.4对安全防范制度正当性、有效性负责。
5. 物业管理服务要求、管理目标
5.1 总体目标及要求
5.1.1 建立符合服务理念和文化管理服务队伍。
5.1.2 确保物业管理人员整体服务形象，含有组建保安、保洁队伍能力。
5.1.3 中标后主管以上人员100%从企业调派，其它人员新招聘者不超出50%。
5.1.4中标后二周内提供派驻现场职员花名册，内容包含：姓名、年纪、学历、工种、户口所在地、前工作单位等。以后每个月更新一次。
5.1.5 中标后30天内制订出符正当律法规物业管理制度，报资产和后勤管理处审批后实施。

5.2 分体目标及要求
5.2.1 物业管理服务要求
5.2.1.1 物业管理工作计划：派遣管理人员到项目现场，了解熟悉具体情况，为全方面接管物业管理服务做好充足准备。
5.2.1.2制订全方面接管方案：包含但不限于人员贮备、岗位交接、资料交接等各项工作安排。
5.2.1.3从物业管理角度，对新建现实状况提出改善提议。
5.2.2 公共性服务
5.2.2.1新建综合维修，各类基础设施维护、小修，各系统运行、值班管理及协调处理专业设备故障（专业设备在厂商质保期内由厂商进行维修，质保期外由专业维保企业进行维修）。
5.2.2.2对物业计划红线内配套场地、服务设施维修、养护、管理。
5.2.2.3内消防设施安全管理。
5.2.2.4应急预案制订：包含但不限于扫雪铲冰；群体事件；盗抢；关键参观保卫、服务方案；停水、停电。
5.2.2.5维护内公共秩序和安全。
5.2.2.6对内清洁、卫生进行管理，对医用垃圾进行搜集及管理，确保环境整齐。
5.2.2.7发生或正在发生违反法律、法规或其它要求行为进行阻止。

第四部分 评标措施

、、

目 录

一、总 则

二、评标内容、质疑及废标

三、评分方法及说明

四、评分权重百分比表

五、方案经济标评分表（A1）

六、方案技术标评分表（A2）

七、企业物业管理实际经验和实力评分表（A3）

一、总 则

第一条 本措施为、（以下简称“业主”）物业管理（以下简称“本项目”）招标评标措施（以下简称“本措施”），仅适适用于本项目招标评标。
第二条 本措施是招标组成部分。
第三条 评标工作由、工程管理组建评标委员会负担。评标委员会由“业主”代表和受聘评标教授组成，评标委员会组员总人数为 7 人，符合“中国招标投标法”要求。
第四条 评标标准：
本工程评标委员会应依法以国家计委等七部委联合频布第12号令为依据，按下述标准进行评标：
1．公开、公平、公正和老实信用标准。
2．科学、合理、择优评标标准。
3．反不正当竞争标准。
4．落实“业主”对本项目物业管理招标各项要求和标准。
第五条 评标委员会依据本措施及招标文件对投标人投标文件进行评审排序，排序第一名为中标人。当中标人自动放弃中标时，招标人应按排名次序确定经综合评价得分第二名投标人为中标人，依这类推。

二、评标内容、质疑及废标
第六条 评标内容包含经济标、技术标和企业物业管理实际经验和实力：
1、经济标：对投标报价合理性关键分2个方面进行评议。
（1）人工费；
（2）除人工费外其它费用；
2、技术标：关键从4个方面对投标文件进行评议。
第首先：物业管理架构及特点。
第二方面：本项目物业管理方案（包含人员管理、财务管理、管理规章制度和档案建立和管理、智能化管理程度）。
第三方面：物业管理服务宗旨、经营理念
第四方面：方案质量确保体系及服务承诺。
3、企业物业管理实际经验和实力（包含企业业绩及项目经理业绩）。
第七条 评审教授质疑：
评标委员会对其方案内容有疑问部分向投标人质询并要求该投标人做出回复，但投标人回复不得对投标文件做实质性修改。
第八条 投标人投标属下列情况之一视为废标：
1、凡投标内容属实质性不符合招标文件要求，评标委员会按要求给予拒绝；
2、投标人投标行为违反《中国招投标法》、《北京市物业管理招投标暂行法》及本项目招标文件相关要求。

三、评分方法及说明
第九条 当投标人根据招标文件要求时间、地点等要求报送投标文件后，评标委员会根据本措施，对投标文件进行独立评标，并汇总计算出各有效得分平均数，即为投标人得分。
第十条 本评标措施总分值为100分，分为经济标、技术标和企业综合实力。经济标权重占总分值30%，技术标权重占总分值40%，企业综合实力权重占总分值30%。
第十一条 评分总分值指（单项评分×对应权重百分比）相加=总得分。
第十二条 经济部分人工费以人工平均工资作为衡量标准，取单项工程人均工资基准A值：
①如有效报价投标人≥10家时，去掉两个最高报价和两个最低报价后评标价格算术平均值为A值；
②如有效报价投标人大于等于6家小于10家时，去掉一个最高报价和一个最低报价后评标价格算术平均值为A值；
③如有效报价投标人＜6家时，取全部评标价格算术平均值作为A值。
如投标人单项人均工资低于北京市最低工资标准，则投标人在该单项经济评分为0分，且视为无效报价。
人均工资和此项人均工资基准价相同，则该项为满分。和基准价相比，每上浮1%扣1分，每下浮1%扣0.5分，不足1%按插入法计算。（除人工费外其它费用直接取基准A值，和基准价相比，每上浮1%扣1分，每下浮1%扣0.5分，不足1%按插入法计算。）最终评分保留小数点后3位。

第十三条 技术部分根据投标文件中物业管理构架、特点及针对性等多个方面进行打分。

四、评分权重百分比表
各评分表占总分值权重百分比表（总分值为100分）。

评分表
占总分值权重百分比
方案经济标评分表（A1）
30%
方案技术标评分表（A2）
40%
企业物业管理实际经验和实力评分表（A3）
30%

五、经济标评分表（A1）

序号
评标项目
满分
投标单位实际得分

投标报价项目
100

1
物业费
人工费
60

除人工费外其它费用
40

累计

评标日期： 月 日 评委签字：

六、技术标评分表（A2）

序号
评标项目
满分100
投标单位实际得分

一
物业管理架构及特点
满分30

1
物业管理架构清楚，针对性强，适合本项目，有特点
21-30

2
物业管理架构通常，有一定针对性，基础满足本项目，无特点
11-20

3
物业管理架构含糊，不适合本项目
0-10

二
物业管理方案及人员配置合理性
满分40

1
物业管理方案合理、全方面、详尽，人员配置合理
31-40

2
物业管理方案较合理较全方面、较详尽，人员配置较合理
16-30

3
物业管理方案不合理、粗糙，人员配置不合理
0-15

三
物业管理服务
宗旨、经营理念
满分20

1
服务宗旨客观、现实、经营理念明确
11-20

2
服务宗旨较客观、现实，经营理念较明确
6-10

3
服务宗旨脱离实际，经营理念不明确
0-5

四
物业质量确保体系及服务承诺
满分10

1
质量确保体系具体
7-10

2
质量确保体系较具体
3-6

3
质量确保体系不具体
0-2

合 计

评标日期： 月 日 评委签字：
七、企业物业管理实际经验和实力评分表（A3）

序号
评标项目
满分
100
投标单位实际得分

一
企业业绩
满分60

1
有三家以上大厦物业管理经验，
60分

2
有一家或两家大厦物业管理经验
40分

3
有楼宇物业管理业绩或只住宅小区物业管理业绩
20分

二
项目经理业绩
满分40

1
有三年以上大厦物业管理经验
40分

2
有十二个月或两年以上大厦物业管理经验
30分

3
有楼宇物业管理业绩或有住宅小区物业管理业绩
10分

合 计

评标日期： 月 日 评委签字：

第五部分 协议书格式（略）

第六部分 投标书格式

一、 投标书格式