金银湖板块在售楼盘市场调查报告样本.doc
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1、金銀湖板塊部分在售樓盤市场调查报告1月13日 文件签送: 第一章 调查说明一、调查时间:1月10日早晨9点至下午2点。二、调查目标:1、 经过对在销楼盘实地调查,搜集板块其产品及销售信息;2、 经过对资料整理,研究优异楼盘可借鉴之处,为企业新项目标开发提供提议3、 经过案例研究,不停提升策划小组人员素质。三、调查实施单位:1、 此次调查参与人员:周小靖、袁西、张国良、徐婕、张炜,王艳玲;2、 资料讨论人员:周小靖、袁西、张国良、徐婕、张炜,王艳玲、郭华梁、辛达扬、潘继征;3、 调查汇报文案写作:文案初稿袁西、深化定稿周小靖。四、调查范围:因针银湖各项目之间交通相对不便,而企业专车不足,大量步行
2、时间对调查进程影响较大,加之当地餐饮配套还未完善,中餐只好回市内处理,所以,此次调查原计划7个调查对象(高尔夫城市花园、万科四季花城、黄金海岸、恋湖家园、汀香水榭、丽水佳园和碧海花园)最终只完成了前面五个。五、调查方法:采取实地踏看、问询和网上搜索相结合。六、资料统计及分析方法:此次调查资料统计依据调查统计和所搜集各楼书资料加以整理,分析方法努力争取全方面、客观。七、权威性说明:此次调查因时间有限,资料搜集还欠齐全,对象了解深度也不够,但汇报各资料起源基础能确保调查汇报真实性。第二章 调查资料统计和分析一、 板块城市大配套情况调查关键配套调查情况交通整个板块道路通畅,但现在只有有603、604
3、、47,595三条区间公汽进入园区,而且只有595进入汉口市中心教育已建成学校有睿升学校,是一所实力颇为雄厚贵族学校,现在大部分大盘项目全部计划了部分幼稚园和小学,但将教育设施放在第一期不多商网每个开发商在小区中全部安排有商业网点,伴随小区入住率提升,多家大型超市也有进入园区意向医院有一所综合性医院正在选址,部分大盘配有药店,并和市内大型医院建立对口关系银行、邮电大部分大盘均在区内配套对应服务机构因特网络属基础配套水电现在施工用电没有问题,但伴随各项目后期项目标销售和入住人口增加,生活用电有点担心,现正在选址变供电站,马池桥周围煤气已进入碧海、万科,立即进入有恋湖、汀香水榭、黄金海岸等污水未知
4、从上表资料统计比较可看出:1、 即使板块路网系统完善,但因为可移动公共交通设施没有跟进,进入公汽也基础上是短途区间车,有些项目甚至一辆公汽全部没有通,所以,整个板块生活和市内相比还难以谈得上便利,即使对于整个家庭只有1辆私家车有车族来说,也还有很多不便,对于这一点,有些万科业主也声称万科有欺骗之举(广告上只注明有4路车,没有标明起点站和终点站)。当然,伴随整个板块开发深入,这些也可能在35年内得到很好处理。2、 从教育配套上看,即使板块教育资源不足,但板块内各项目建幼稚园和小学比较多,建中学比较少,建高中几乎没有,而且均把教育配套放在后期,所以,对于前期入住人来说,开发商所描述贵族式教育仍然是
5、一张计划而已,而各开发商也没有把教育当做自己卖点;3、 从商业配套看,各项目均在内部进行了配套,但现在正式开业不多(因为现在销售率尚可,但入主率不高),但从商人逐利本性分析,这种不便是临时,只不过消费者期望先看到成熟商业配套,而商人期望先看到成熟消费群体和市场而已;4、 从其它城市大配套看来,只能客观地说:本板块做为一个新兴发展区域,含有强大成长潜力,但现在城市生活大配套仍然是弱项,还需要政府和开发商之间更多地互动,也需要开发商更多地负担政府职能,共同促进板块成熟和繁荣。二、 调查对象计划指标统计分析楼盘名称开发商占地面积(亩)开发面积(万平方)容积率绿化率高尔夫城市花园武汉市高尔夫房地产开发
6、企业570581.5342%万科四季花城武汉万科房地产企业东区410西区1500东区240.956%丁香水榭武汉美好愿景房地产开发企业27212.260.945.00%恋湖家园武汉深江物业发展企业450321.246.98%黄金海岸湖北汇丰置业责任企业1247.350.5946.50%丽水佳园沿海发展武汉企业470361.440%碧海花园武汉宏宇、玉龙房地产开发企业800200.754%从上表资料能够看出:1、 板块各项目标命名相对市区项目来说更含有诗情画意,并充足表现“水景”魅力;2、 绝大部分开发商是“混血儿”,是外地大型房地产企业在武汉注册或合资分企业,所以有外地总企业强大资金和品牌支持
7、,尤其是象上市企业深圳万科和北京房地产行业黑马美好愿景企业等,还有在国际上有着30年高素质房地产开发管理经验香港新邦国际(武汉高尔夫房地产企业上级企业)等;3、 充足发挥板块土地资源丰富优势,占地少则数百亩,多则数千亩,均属武汉数得着大盘,大盘一来能够利用本身配套来填补城市配套不足,二来树大招风,由此有更大实力去打广告,更轻易出名;4、 从开发容积率分析,此次调查大部分项目计划指标均小于1.0,但从项目现场情况看来,因为各项目沿湖大多是亲水公园设施,占地较多,而真正住宅组团区,其建筑密度估量也在1.5左右,象高尔夫花园1.5容积率,并大量联排别墅,其建筑密度感觉有点过大;5、 绿化率均在40%
8、以上,和市内项目相比有显著景观优势。三、各项目计划设计特点分析楼盘名称布局层数结构户型风格环境配套智能化高尔夫城市花园由中心景观向四面成辐射状布局3层联排层小高别墅,4层复式洋房,12层小高层,23层高层框架98-313平方米,共17种户型现代简约风格组团景观取景于五大洲著名高尔夫景观特色,四面水景是其景观优势之一,但因密度过高,楼前除私家花园以外,基础上没有公共绿地,原高尔夫广场对其来说只是一个概念,没有象南国奥林匹克花园那样形成互动会所、商网、健身、休闲、餐饮、幼稚园、小学、游泳池宽带、可视对讲、红外监控、三表远传万科四季花城行列式、半围合和锯齿形相结合别墅3层、洋房4-5层框架90-22
9、0平方米各式户型,做到户户阳光房欧洲小镇风格入口建设中型休闲假日广场、一条欧式水景带贯穿整个项目,各楼前绿化也各不相同,尽可能做到步移景易,门前广场景观先行会所、幼稚园、菜场、银行、药店及其它商网、公交汽车站可视对讲、红外线监控丁香水榭行列式,总体上围绕中心狭长人工湖布局,重视南北朝向联排别墅3层,花园洋房5、6层框架别墅160-250平方米,花园洋房106-153平方米,现代简约风格美国EDAW企业设计,即使没有临天然湖优势,但其中心地带人工湖,入口棕榈道有一定特色,步行道彩色波浪型、每户全部有私家花园、顶层露台部分有水泥板遮阳棚会所、泳池、网球场、篮球场、特色广场、儿童游乐区等三网合一、电
10、视监控、可视对讲、联动报警恋湖家园和其它多个项目比较,有点兵营式感觉全部6层洋房砖混框架二室二厅一卫、三室两厅两卫,户型偏小美国小镇风格后期建筑有临湖优势,中心建有30亩半园型人工湖景,中式荷池和西式穹顶亭、钟楼相结合,和整个建筑风格似乎不相匹配,也有点模拟深圳万科四季花城感觉,入口商业街过多,缺乏动感水景点缀和人参与,感觉有点空寂,缺乏居家温馨感,人工湖景观先行学校,商业街比较长,所以计划了超市、银行、休闲、邮电、药店、时装店、网吧、美容店、精品店咖啡店,类别齐全,但没有一家开业宽带、红外监控黄金海岸总体成扇型放射状布局独立别墅和联排别墅23层、花园洋房5层框架别墅167-300平方米、洋房
11、2*13*2,46-179平方米现代简约风格采取“人工护城河”围合成四面环水小区,中心建有一圆形专题公园,中式凉亭、水景和假山相结合,但圆形限制,使其意境并不浓厚,专题公园景观先行会所、网球场、泳池、休闲设施齐全临湖休闲带三网合一、水质净化系统丽水佳园多层、小高层砖混框架幼稚园、商业服务区、会所可视对讲、红外监控从以上表资料可比较分析出:1、 在布局设计上有意充足利用水景,形成有项目中心向水景环形辐射布局共同特点,且有别墅通常建在水边,首先环境是别墅建设基础条件和卖点,二是在空间上能够形成中高外低景观视线空间,有利于景观共享;2、 因有得天独厚自然环境,就整个板块而言,开发产品品种较丰富,临湖
12、区大多有别墅,别墅又分别有独立、两联体、六联体、八联体等,大多为三层;有少许复式楼,有四层,也有将洋房顶层做复式楼;洋房大多为到层;也有部分小高层和少许高层,打破了武汉市多年来郊区不建高层通例;3、 从各个项目标产品关键看来,因各自天然景观优势存在差异,所以推出产品组合也有偏重,象汀香水榭、高尔夫花园更重于联体别墅,万科四季花城和恋湖家园更偏重于花园洋房,黄金海岸则更偏重于独立别墅4、 从产品结构上看,“外来和尚”项目起点全部很高,根本摆脱了宏宇碧海花园以砖混确保低价模式,也不一样于常青花园、百步花园和南湖花园先建砖混后建框架梯级开发模式,从而确保了整个板块楼盘档次和素质,树立其高尚住宅板块形
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