某市零售商业网点调查报告.doc

某市零售商业网点调查报告目 录第一章 商业街7一、商业街的相关内容概述7（一）概念的界定8（二）商业街的类型划分81. 按经营商品的种类划分82.按主导功能的种类划分83.按交通的限制划分8（三）商业街的功能划分91.地位等级92.规模等级93.层次等级9二、石家庄市商业街发展现状10（一）各条商业街现状概述101.中山路商业街102.民族路商业街113.南花园步行街124.大经街135.范西路电信科技街146.清真寺饮食一条街157.槐中西路装饰材料街158.大石门饮食文化步行街：169.体育南大街商业街17（二）商业街的数量结构18（三）石家庄市商业街的发展特征191.网点积聚密度高192.类型呈现多样化193.对购物环境的重视程度日益提高20（四）商业街的空间布局20三、石家庄市商业街发展中存在的问题21（一） 商业街的布局不够合理21（二）商业街的特色不够突出，定位不够明确21（三） 商业街设施不够完善22（四）商业街管理较为滞后22四、石家庄市商业街的优化对策探讨23（一）重点优化改造的商业街231、中山路商业街232、民族路步行街233、南花园步行街244、范西路电信科技街255、槐中西路装饰材料一条街256、大石门饮食文化步行街257、清真寺饮食一条街25（二）重点建设的商业街261、广安休闲娱乐商业街262、环二环汽车交易带263、富强花鸟水族古玩街264、太平河生态旅游一条街26（三）实施商业街优化改造的整体对策271、建设与整改相结合，树立商业街的良好形象272、规范商业街的管理，提升商业街的管理水平273、加强对商业街的宣传力度284、广泛运用现代化的营销方式28第二章 大卖场29一、石家庄市大卖场布局的现状29（一）石家庄市大卖场的整体分布情况29（二）重点卖场分布情况301、以北国自由港为中心，2公里为半径的商圈范围内的大卖场的分布情况312、以北国裕华为中心，2公里为半径的商圈范围内的大卖场的分布情况323、以新世隆为中心，2公里为半径的商圈范围内的大卖场的分布情况34二、石家庄市大卖场布局的相关问题分析36（一）影响大卖场布局的主导因素361、交通因素36（二）人口因素37（二）大卖场布局存在的问题381、石家庄市城区大卖场的总量过多382、石家庄市大卖场布局过于密集393、石家庄市大卖场商圈高度重叠39（三）大卖场布局不合理导致卖场竞争激烈401、布局不合理导致卖场激烈竞争的表现402、布局不合理导致卖场激烈竞争的后果41三、关于石家庄市大卖场布局的几点建议42（一）加强商业网点规划42（二）实行听证会制度42（三）进一步加强行业指导43（四）鼓励优势企业对现有卖场进行并购、重组43四、附录44第三章 商业中心47一、市场调研目的、调研方式及样本收集47（一）调研主题及其目的47（二）市场调研方式47二、石家庄商业中心区概述47三、石家庄商业中心区各商圈发展现状及问题分析48（一）比较成熟的北国商圈481、总体情况482、现状分析493、对策分析50（二）矛盾重重的人百-东购商圈511、总体情况512、现状分析513、对策分析54（三）最具潜力的先天下商业圈561、总体情况562、现状分析573、对策分析60四、小结63（一）商业中心的条状发展问题63（二）中山路总体商业氛围被割裂的问题63五、 附录64一、商业中心三大商圈业态业种统计表64二、商业中心三大商圈公交线路66三、商业中心各大商场68四、商业中心三大商圈基础设施统计表73第四章 二级商业中心74一、研究背景74（一）城市定位74（二）关于二级商业中心741、二级商业中心定位模式742、石家庄市商业副中心与二级商业中心76二、现状771、富强二级商业中心782、平南二级商业中心813、石邑二级商业中心854、石岗二级商业中心885、建华二级商业中心91三、分析95（一）布局与功能分析951、布局分类952、功能定位95（二）存在的问题981、从业种的角度考虑，分布不均衡，特色不突出982、从业态的角度分析，新兴业态发展滞后993、从商铺经营面积的角度看，小型铺比重偏高994、从交通的便利程度分析，人流与车流比较集中99四、发展建议100（一）二级商业中心发展对策1001、富强二级商业中心1002、平南二级商业中心1003、石邑二级商业中心1014、石岗二级商业中心1015、建华二级商业中心102（二）政府行为1021、政策引导1022、配套设施建设与实施103（三）发展趋势预测1031、社区商业开始发展，购物强调便利性1032、综合性购物地点需求强烈1033、购物点分散，体现不同功能特色104五、附录104（一）天河二级商业中心104（二）东方二级商业中心105（三）北站二级商业中心107（四）高教区二级商业中心108（五）东苑二级商业中心109目前，石家庄在服装和小商品领域已经成为全国的重要集散地。华北重要商埠的建设将进一步提高其在华北地区的聚集和辐射能力，成为华北经济不可或缺的主角之一。华北地区商贸流通格局的多层次互补性从根本上决定了华北商贸中心城市具有布局的复合性，即不是形成一个统一的综合性商贸中心城市，而是将商贸中心职能分解到不同的重要商贸城市，形成各具特色的重要商埠。根据这一功能分工，石家庄作为立足华北、辐射三北、连通海外的商贸流通产业发达城市，经过510年的持续建设和不懈努力，将发展成为具备现代市场体系、现代流通方式的华北地区重要商贸中心城市。可见，石家庄市在华北乃至全国所处的重要商贸流通地位。所以，应该合理规划石家庄在商贸流通领域未来的发展方向，在调整优化中心商业区和中心商务区现有布局结构的同时，还应该大力筹建和发展非商业中心区和非商务中心区，主要包括商业街、二级商业中心和大卖场。本文就是根据对石家庄市零售商业的现状进行调查分析所撰写的调研报告，主要分为商业街、大卖场、商业中心和二级商业中心四个板块的内容，下面分别进行详细的阐述分析。第一章 商业街一、商业街的相关内容概述随着经济的快速发展和居民消费水平的提高，城市商业街的发展大体经历了三个阶段，第一阶段单纯以购物为主，第二阶段以人为主，第三阶段从某种意义上讲，商业街已经成为一个城市的社会活动中心。购物与休闲相结合的“一站式”消费作为一种全新的消费理念越来越被人们所接受，商界越来越重视打造商业街的文化及人文景观，力图把商业、旅游业和文化进行有机的结合，实现异质化经营，形成各式各样的特色商业街汇集了购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等诸多现代商业功能，最大限度地满足了消费者的多元化需求，必然成为商业街的发展方向，并促进城市商业经济的发展。同时，作为城市化进程的必然产物，特色商业街也是城市建设的精华和城市发展的缩影，成为城市“名片”。因此，认真研究城市特色商业街的现状，分析其存在的问题及发展趋势，并提出相应的对策是十分必要的。本调研报告，描述了石家庄市商业街的发展现状，分析了其存在的问题，并提出了相应的优化对策。（一）概念的界定 商业街指商业功能突出，具有一定长度（长度100），以零售、餐饮和服务为主要定位，各种商业网点相对密集（商业网点的密度=50%）的街道。现代商业街是城市商业的缩影和窗口，是商业多功能的整合，是重要的城市商业网点空间形态和城市地狱类型。是城市活动的主要公共场所。（二）商业街的类型划分1. 按经营商品的种类划分（1） 综合性商业街：简称综合街，街内积聚经营不同类商品的店铺，通常有大型百货店为骨干，并集中多样化的专业店、专卖店组成。（2） 专业性商业街：简称专业街，街内积聚经营同类商品或服务的店铺。如电气街、饰物精品街、书店街、服装街、花鸟鱼艺街、皮具街、汽车汽配街、文物古玩街、字画街、美食街、酒吧街等。2.按主导功能的种类划分（1） 零售主导型的商业街：主导功能是零售购物。（2） 批发主导型的商业街：主导功能是批发采购。（3） 服务主导型的商业街：主导功能是餐饮或其它类型的服务。3.按交通的限制划分(1) 普通商业街：普通商业街一般不限制车辆通行，或者只允许公交车、小汽车通行。(2) 步行商业街：简称步行街，街内禁止任何车辆通行，消费者以步行的形式自由的进行购物、餐饮、服务等消费活动及其它娱乐、休闲和社交商务活动。（三）商业街的功能划分1.地位等级（1） 都会级商业街：位于都会级商业功能区，商店密度一般不低于90%。商圈影响面很大，辐射全市及周边地区，乃至国内外更大的范围。（2） 区域级商业街：一般位于区域级商业功能区，商店密度一般不低于70%，商圈影响面主要在市内某个较大范围的区域。（3） 社区级商业街：一般位于社区内或社区附近，商店密度一般不低于50%，商圈影响面主要为社区居民。2.规模等级（1） 大型商业街：商业街长度在1000米以上，甚至可以是若干条商业街相互连接构成的复合形态的商业街。（2） 中型商业街：商业街长度在500米-1000米之间。（3） 小型商业街：商业街长度在100米-500米之间。3.层次等级（1） 高级商业街：商业街主要由名牌专卖店、专业店和定位高档商品的百货店组成，商业街功能先进，配套设施完善，购物环境优美，体现时尚特色。（2） 中级商业街：商业街主要定位中档商品，功能较为齐全，主要设施完备，购物环境一般。（3） 初级商业街：商业街主要定位低档商品，功能单一，配套设施较为简陋。二、石家庄市商业街发展现状（一）各条商业街现状概述1.中山路商业街中山路商业街西起中华大街，东至建设大街，以铁路为界线，分为中山西路和中山东路两段，全长约3000米，横跨桥东、桥西两个区。作为石家庄市的传统商业街，中山路的发展相对成熟，购物中心，大型商城，商品批发市场、图书市场、电子城、大型餐饮娱乐中心等鳞次栉比，从中山路的商铺分布表我们可以看出，该商业街的业态分布较全，其中占比例较大的服装和休闲娱乐类分别达到31.1%和22.7%。从目前的发展情况来看，中山路商业设施陈旧，周边车流量频繁，购物环境不够优美的问题也是相当突出。表1 中山路商铺分布表业种业态数量比例（%）代表商铺餐饮388.8麦当劳、KFC、峨眉小镇银行184.1建行、工行、农行、中信、交行、市商业银行医疗机构133.0河北医药药材大厦、乐仁堂洗浴住宿102.3国贸招待所、海润洗浴、夏威夷浴场百货商场71.6新百商场、天元名品、东购、北国商城综合超市51.2北国超市、东购超市专卖店服装品牌专卖店8018.4达芙妮、 真维斯、 意丹奴、班尼路、七匹狼杂牌店5512.7饰品133.0谭木匠、和田玉、民族风、曼谷银专业店烟酒153.5盛茂烟酒专卖眼镜153.5财贸眼镜店、康明眼镜店家电81.8苏宁、国美、大中娱乐KTV92.1钱隆、晶木影院30.7人民、大众、影乐宫网吧30.7音像制品51.2精彩无限音像店摄影255.8纽约婚纱摄影、千禧良缘婚纱摄影（总店）休闲美容美发337.6张艳美发、尊尼美发健身102.3美生堂咖啡102.3上岛咖啡、梦里水乡茶社电讯92.1联通、移动、邮政、网通书店51.2汇文、新华书店、图书大厦印刷133.0日化20.5中山日化便利店30.7国大36524便利店商务办公楼102.3河北贸易大厦、橡果国际旗舰店、西美商务大厦、富邦大厦酒店173.9燕春酒店、中京大酒店、中振美爵、河北宾馆总计4341002.民族路商业街前期规划的民族路步行街东起公里街西到康泰广场，全长仅200米左右，但经过几年的的自发发展，实际的民族路步行街已延伸到了颐高电子城附近，全长近800米，路面宽度约18米，民族路步行街的概念据说建设标准将“不逊于北京王府井金街”，其是在旧街基础上进行改造后的商业街，经营目标是成为购物、休闲、文化展示等几大功能的总集成，从目前的情况来看，临街店铺面积从数平方米到四五十平方米不等，主要以经营中低档的服装、鞋帽、小吃为主，其中总的商铺数量中，餐饮和服装所占比例较大，分别为26.9%和20.5%。该街依托东购、天元、福兴阁和太和带来的巨大客流量而生存，民族路的步行街概念已经失去了意义，它似乎已经变成了一条人车混杂的交通干道，商业功能逐渐让位于交通功能，对于地处石家庄核心商圈这样卓越的地理位置来说，实在是一大浪费。从调研结果可看出，民族路商业街存在以下特点：（1）人流庞杂，档次低；（2）现有品牌较少；（3）临街商铺以小面积商铺为主，从数平米到几十平米不等，缺少大面积、成规模、经营规范的旗舰商铺；（4）配套设施不完善，现有的两个地下停车场（新百广场地下停车场、康泰广场地下停车场）已经不能满足需要，购物环境较差；（5）业态单一，主要为购物；（6）毗邻火车站，交通四通八达，停靠的公交车有：19 40 115 118 38 117 48 109 101 102 37 21 43 30 8 20 108 9 17 111 76表2 民族路商业街商铺分布表业种业态数量（个）比例（%）代表商铺餐饮2126.9美国加州牛肉面、姐妹俩土豆粉、清真苏氏牛肉面服装1620.5唐狮、衣之纯美容美发用品专卖810.3大型商场810.3东购、福兴阁、新华商业广场饰品小商品67.7箱包皮具33.8鞋33.8美发店33.8招待所33.8生活用品33.8网吧22.6通讯11.3银行11.3中国银行总计781003.南花园步行街“南花园”起源于上世纪20年代，在石家庄发展的不同历史时期都是普通市民进行文化、娱乐、休闲、交往的重要场所，近些年逐渐衰落。已建的南花园步行街是一个4层楼的综合建筑，分为A B C D四座，位于中山西路和自强路之间，南邻南小街， 主力步行街长约220米，宽约10米。 南花园的三大优势：（1）地理优势：项目紧邻交通主干道中山西路，北临东方城市购物广场；南临石家庄金融街自强路，步行5分钟至火车站，10分钟至高速巴士站，多路公交车由经此经过，交通便捷，地理位置得天独厚；（2）设备优势：专设大型地下停车场，结合本地气候设置中央空调、室外观光电梯和自动扶梯。（3）环境优势：专业化景观设计公司精心打造院落式内外街结合形式及特色立体交通。但南花园目前的经营状况不容乐观，90%的店铺已经关闭，仅有两家服装店，一家影城、一家练歌房、一个健身中心，一家快餐店和一家36524便利店尚在营业之中。造成南花园客流量稀少，经营惨淡的原因，我们认为主要有以下几点：一是规模不够；二是没有实现与东购商圈的差异化地位，形不成自身的客流量；三是后期管理松懈，宣传力度不够。 表3 南花园步行街商铺分布表（前期规划）楼层商铺一层esprit 棉店 艾格 哥弟 ITAT国际品牌会员店 路氏鞋 36524 引路者 曼亚奴 纳纹 檀木匠 犄角龙 华韵鲜花 香榭丽舍 鲜鲜坊 乐可可 今麦郎面馆 阿福面馆 ECHO酒吧二层（活力街）老银匠 佐藤沐 虫虫服饰 女包 峨眉小镇 韩国馆 法思味三层关刻咖啡 晶木练歌广场 湘菜坊四层中影百老汇影院 嘉年华网吧 超越健身中心4.大经街大经街鼎嘉府邸商业街工程分为三期，一期为商铺和酒店，二、三期为高档住宅，总建筑面积20万平方米，总投资5.1亿元，是石家庄市政府2002年重点旧城改造项目。该项目地处石家庄市中心，北侧为中山路，与其有一路之隔与之相呼应的有全国闻名的南三条小商品市场及西北侧的新华集贸市场，西南侧有火车站广场，南侧为裕华路。大经街商业街南北总长约600米，宽约20米，一二层为商铺，三层以上为商住公寓和商务酒店。该街地处典型的黄金地段，毗邻南三条、火车站，有着不可多得的地理优势，该商业街定位于开放式情调名街，意欲把休闲、购物、娱乐、餐饮极大功能全部囊括。尽管临街商铺每平米售价均值达到16000，但很快售罄。但从目前来看，仅有少数几家服装店和餐饮店盈利情况尚好，其余的店铺举步维艰，客流量也很是稀少。5.范西路电信科技街范西路科技街东起东大街，西至西大街，全长约250米，路面宽度约20米，是一条以经营手机、手机配件，提供手机维修业务的专业街，其中专业的手机售卖店占商铺总量的比例为65.2%，租金在150-200元平米月之间。范西路电信科技街的发展已经相对成熟，汇聚了国讯、恒信、铁大、鸿海、讯邦等诸多专业手机商家，诺基亚、三星、索爱、波导、夏新、联想、摩托罗拉等国内外知名的手机品牌也是应有尽有，商铺分布密集且本地化现象严重。在该专业街上，面积在100平米以上的专业手机售卖店达到了90%以上，有九星通讯和恒信通讯两家大的旗舰店，90%以上店铺的服务员做到了统一着装、专业问答的优质服务，可以看到范西路电信科技街有向西大街南北方向扩展的趋势。主要的公交车停靠点：112、30、43、45、46目前存在的问题主要为：一是交通拥挤，自行车、私家车挤占公交车停靠位，从而影响公共交通的现象相当严重；二是进货渠道遭到部分市民的质疑，认为范西路的手机“水货”很多。表4 范西路电信科技街商铺分布表业态业种数量(个)比例（%）代表商铺手机销售3065.2恒信通讯旗舰店、国讯通讯、新概念手机城手机维修1123.9休闲24.35爱运动俱乐部便利店12.17国大36524电玩12.17日化12.17中山日化总计461006.清真寺饮食一条街清真寺饮食街位于新华路与兴凯路之间，全长约600米，宽约15米，清真寺街是一条自发形成的民族特色饮食商业街。主要业态为各种清真小吃，鲜牛羊肉出售，综合小商店等。其中鲜牛羊肉出售在清真寺街南面，大约有610家，相对整条街来说比例较小。综合小商店主要销售饮料、烟酒、必备生活用品，数量为十二家，其中一家为36524。其余均为小吃店和街边烧烤，占总数的90%。清真小吃店的面积80%在1030平米之间，15平米的比例较大。相对较大规模的饭店有竹荪鹅火锅寨、清真轩、羊肠骨道食品城、德秀斋、伊斯兰饭店。均分楼上楼下，面积约在50平米以上。清真寺存在的问题主要为功能单一，配套业态和设施不完善，环境较差，知名度低等。7.槐中西路装饰材料街槐中西路装饰材料街位于石家庄市规模最大、知名度最高的建筑陶瓷市场-桥东区槐中路中心位置，西起胜利南街，东到平安南大街，长约1000米，路面宽度约8米，市场营业面积9000平方米，配套服务设施4000平方米，商户260余户。该专业街发展至今已有7年左右的时间，其中陶瓷专卖店达159之多，占到总数的约60%。主要公交车：109、33、42、7、50、70该专业街的发展具有以下特点：（1）专业性强，有一定的知名度；（2）品种齐全，品牌较多；（3）经营模式是租赁方式的自主经营，由于缺少统一管理，“各人自扫门前雪，休管他人瓦上霜”的现象严重；（4）商铺结构单一，基本是纯营业用房；（5）店铺面积分布范围较广，既有几平米的小店，也有几百甚至一千平米以上的品牌店；（6）租金约为1100元平米年。（7）街道紧挨住宅小区，扰民现象严重。（8）街道狭窄、路况较差。（9）缺少配套设施，如停车场、公厕、座椅、指示牌、绿化带等。表5 槐中西路装饰材料街商铺分布表业种业态数量（个）比例（%）代表商铺陶瓷15960.69惠达陶瓷 宏陶陶瓷 诺贝尔陶瓷 东鹏陶瓷 新中源陶瓷 欧陆佳陶瓷 马可波罗旗舰店卫浴洁具5119.47木地板134.96红房子木地板商场石材124.58水暖41.53家居41.53石家庄家居广场健身、休闲会馆31.15水泥、砂子20.76马赛克20.76砂岩20.76歌厅20.76小商店20.76特产店10.38钢化石10.38劈离砖10.38餐饮10.38潮州大排档邮政储蓄10.38仓库10.38总计2621008.大石门饮食文化步行街：在建的大石门饮食文化街座落在石家庄市东南区，地处建华南大街与东岗路交叉口处，计划于今年八月份开门纳客，建筑主体为框架结构，总体建筑面积6万8千平米，是河北省范围内首家专项主题文化商业街区。在大石门，300米长，90米宽的范围内将4万平方米的不同风格店铺，外立面高低错落，极富韵律感。几个街区由主街和几条店铺组成，具有曲径通幽之妙。其中主街宽8米，店铺数量200余家，该项目采取了不卖产权、只卖20年使用权的销售方式。对外出售的一二层主力户型集中在20-60平米，单位面积最低售价2000元，最高售价9000元。三层到七层建筑面积较大，大都在200平米以上，最大的面积达到2511.57平米，这些大面积店铺由开发商自行招商引资。规划中的大石门经营业态丰富，以饮食文化为主，兼顾休闲、娱乐、购物等，相比之下，大石门饮食文化步行街在定位上更加清晰明确，饮食文化成为贯穿项目有机体的一条“主线”，无论项目的建筑形态、风格、环境氛围的营造，还是步行街的经营业态都散发着浓郁的民俗文化气息，开发商力图将该商业街打造成一个能充分发挥其集聚效应的特色文化品牌。从地理位置上看，建华南大街与东岗路都是石家庄市的交通主干道，车辆畅通无阻， 大石门步行街内亦设有1万平米的地下停车场，周边停靠的公交车主要有：6 73 43 49 56 52 表 6 大石门饮食文化步行街业态规划表楼层业种业态一层旗舰餐厅 特色中型餐厅 小吃街 酒吧 咖啡 茶艺 精品店二层旗舰餐厅 特色中型餐厅 咖啡 茶艺 风情街三层旗舰餐厅 特色中型餐厅 咖啡 卡拉OK 迪厅 风情街四层网吧 卡拉OK 迪厅 影楼休闲健身 足疗五六七层尚无规划9.体育南大街商业街槐北路至东岗路之间的体育南大街段，长约1800米，路宽约50米。该街汇聚了湘君府、金汉斯、光明渔港、东来顺、老城根、金角会馆等面积在600平米以上的大型餐饮中心，另外易初莲花和怀特两家大型超市也为这里带来了大的客流量。从上铺分布图可以看出，体育南大街商业街的主要业态为餐饮，其餐饮专营店的数量占到了商铺总数量的30%，另外配套业态如休闲娱乐、烟酒茶专卖分别占到了17.1%和16.3%。可见体育南大街以餐饮为特色的商业发展还是比较成熟的。周边交通：201 12 26 51 27 35 16 43 6 32 42 5 116表7 体育南大街商铺分布业态业种数量（个）比例（%）代表商铺备注：该街另有医院1家（现代女子医院），工商行政管理、电力、学校等企事业单位20家餐饮小型1915.4大型1814.6湘君府、东来顺、金汉斯、光明渔港休闲娱乐2117.1上岛咖啡、战国策茶馆烟酒茶专卖2016.3家装家居97.3典.凡装饰办公用品75.7医药64.9银行43.3鲜花婚庆32.4通讯21.6电信、联通总计123100（二）商业街的数量结构根据调研结果统计，截至2007年，石家庄市共有商业街10条，其中综合商业街7条，专业商业街3条，在综合街里有南花园和大石门两条步行街，其余的为非步行街。专业街以餐饮、建筑材料、电子通讯产品为主。 表8 石家庄市商业街一览表区域名称功能特色长度桥西区南花园步行街综合商业约220米中山路商业街（西段）综合商业约1500米桥东区大经街综合商业约600米槐中西路装饰材料街陶瓷、水暖、木地板约1000米中山路商业街（东段）综合商业约1500米长安区范西路电信科技街手机、手机配件及维修约250米新华区清真寺饮食街清真食品约300米民族路综合商业约300米裕华区体育南大街以餐饮为主的综合商业约1800米大石门饮食文化步行街以餐饮为主的综合商业约300米表9 石家庄市商业街结构类型表类型综合商业街专业街总计步行商业街普通商业街数量（条）25310比例（%）205030100.0 图1 石家庄市商业街结构类型图 （三）石家庄市商业街的发展特征1.网点积聚密度高石家庄主要商业街的商业网点高度密集，如民族路、范西路电信科技街、槐中西路装饰材料街等商业街临界商店的密集程度几乎接近100%。即使是辐射范围较小、档次较低的商业街如：清真寺饮食一条街，商店的密集程度也在70%以上。2.类型呈现多样化石家庄商业街多样化的特征很明显。在商业街上各种类型的商店比较齐全，既有面积仅为数平方米的小店铺，也有数千甚至上万平方米的大中型店铺；即有各种装饰豪华、价格昂贵的专卖店、特许经营店，也有各种价格低廉的服装、日用品售卖店；既有单体商铺，也有连锁经营的商铺。可以说，石家庄商业街在商业网点的业制、业态、经营形式、经营内容、空间表现形式等方面均呈现出多样化的特征。3.对购物环境的重视程度日益提高随着石家庄市的更新改造，特别是开展“三年有个中变化，五年有个大变化，十年有个更大的变化”后，商业街的发展速度加快，休闲、娱乐、坐椅、公厕、停车场、环卫等配套设施正在不断完善。如南花园步行街和大石门饮食文化步行街，均采用市内步行街的建筑形式，内设统一风格的坐椅、垃圾桶、公厕、停车场、小品等。特别是大石门饮食文化步行街，以文化为主题，主题建筑以青砖灰瓦为格调，走廊中辅之以具有浓郁燕赵文化特色的历史人物典故，主题鲜明，特色突出，是石家庄市未来商业街发展的一大亮点。（四）商业街的空间布局 石家庄市的商业街基本上是自然形成的。从空间分布来看，除了大石门饮食文化步行街以外，其余的9条商业街全部集中在一环以内，占到了全市商业街总数90%。桥西区、新华区、裕华区各2条，桥东区3条，长安区1条，开发区到目前为止还没有成规模的商业街。（见图2） 图2 石家庄市各地区商业街分布图三、石家庄市商业街发展中存在的问题（一） 商业街的布局不够合理 由于历史因素和城市规划的原因，石家庄市的商业街主要分布在内圈层（一环以内），其中主要的几条综合性商业街：中山路、民族路、南花园、大经街等均分分布在火车站附近，使得商业街的土地利用强度过高，不利于综合利用城市资源和商业街个性特色的形成，在交通组织、基础设施配套、旅游资源开发等方面亦造成较大压力，从而对商业街和城市的发展造成不利影响。（二）商业街的特色不够突出，定位不够明确 商业街作为城市商业活动的重要场所和空间载体，必然体现出其综合性和一定的专业性功能。由于许多商业街在建设、整治改造中存在照搬、照抄现象，未能结合本街的自然、历史、区位条件而形成自己的特色，往往造成商业街的趋同发展。同时，由于政府在加快商业街发展过程中，因缺乏对商业街的发展进行系统性的规划建设和管理，进一步导致商业街趋同发展现象较为突出，商业街发展方向比较盲目，市场定位不明确，特色不明显。 民族路给人的概念一直比较模糊，任何的脏乱差几乎都可以在这里找到感觉，所以在这里建造“不逊于北京王府井金街”的设想，恐怕难以变为现实。人流层次低的心里定位很难被扭转，石家庄的中高档产品在这里几乎没有市场，因为这里给人的感觉从来就不是有品位、有档次的消费场所。 南花园步行街也在定位上模糊不清，经营者的设想是用购物的形式锁定青春时尚一族，再以购物带动休闲消费。设想固然可以，但是实际分析和发展现状表明，因为街区对面有东购、天元、福兴阁等系列商场，他们的差异化经营互为补充，几乎覆盖了所有群体，而且该地段的中山路北向向来难以聚集人气，所以以购物带动休闲很可能是一厢情愿的。 而对于大经金街，因为南三条的人流、物流、资金流优势，提升了金街的价位，但是紧邻批发市场搞情调名街，没有一套成熟的经营体系，很难保证南三条不会把它熏染成第二个批发市场。（三） 商业街设施不够完善 虽然石家庄市业街的购物环境设置受到了越来越多的重视，但到目前为止，石家庄还没有一条真正称得上档次高、功能齐、配套好的商业街。首先对于9条地处核心商圈的商业街来说，由于核心商圈土地开发强度大，人口密集，人流、车流量大，现有的窄街横巷、停车场地满足不了车辆行驶、停放的需要。有不少专业街货运量大，运输车辆多，进出又受到时间、线路限制，停车场地缺乏，因此，交通压力非常之大。如槐中西路装饰材料一条街，店铺分布高度密集，路面宽度约为7米左右，人车混杂，许多店主将水泥、石砂等沿街堆放，平时阻碍交通，遇到刮风下雨的天气更是尘土飞扬。另外范西路电信科技街也存在着严重的自行车、机动车挤占人行道，阻碍公共交通的现象。民族路原本规划的是一条纯粹的步行街，但如今由于东购、太和、福兴阁所招揽的巨大客流，人流、车流在这里川流不息，熙熙攘攘，商业功能逐渐让位于交通功能。其次是设施尚不不配套。形成一条具有持续竞争力、较高档次的商业街。除了应具有合理的市场定位、经营特色外，还需具备为商业街服务的软硬件设施和条件。如绿化、休闲娱乐设施、标牌指示、货物托管站等，石家庄目前大多数商业街在这些方面还不够完善，从而在一定程度上制约了商业街档次的提高。（四）商业街管理较为滞后石家庄商业街在地块开发、建筑外观设计、专业街形象设计等方面缺乏统筹规划、开发，导致商业街的功能、特色不统一，布局较凌乱、形象不鲜明，进而使得个别商业街的发展受到严重阻滞。同时现有商业街的管理以行政管理（街道办事处）为主，行业管理（行业协会）没有得到重视，尚未建立其行业自律机制。商业街的管理以传统管理为主，现代化的管理模式还没有完全引入其中，管理手段相对滞后，从而使得商业街在经营、环境、治安等方面存在一定问题，影响了商业街的营运水平和整体形象。四、石家庄市商业街的优化对策探讨（一）重点优化改造的商业街1、中山路商业街 参照中山路的发展现状建议中山路商业街应按照“现代都市特色、浓厚文化氛围、窗口示范作用”的定位，以新百商场、东购、北国商城、燕春饭店等为龙头，以名牌专业店为主体，以石家庄火车站的南迁建设为契机，发展成以经营高档商品为主，功能配套完善的商旅互动的综合性商业街。然后再以中山路商业街为核心，结合周围的文物古迹和文化场所，逐步发展成为一个集购物、游览、休闲、娱乐、观赏于一体的“西段繁华、中段专业、东段高雅”的中高档次、多功能、综合性的商业文化区，注重关注文化元素，提升文化品质，体现完整的历史脉络和现代商业气息，展示石家庄的商业文化。中山路优化建设的主要措施有：（1）修复中山路上的历史性建筑，回复其原有的光彩，并尽量不让霓虹灯标牌遮掩它们的外观。（2）创造引人注目、富有感染力的建筑表现手法；清理内不开放空间，使其通风、明亮并充满活力；（3）增强主要类型的零售综合设施，包括餐饮、住宿和娱乐，提供多元化的产品和服务来吸引尽可能多的群体；（4）逐步清除毫无特色的商家，同时吸引代表了主要产品类型的新颖独特的国内外支柱性商户；（5）修复中山路区域的基础设施，提供更为完善的公共交通、更多的停车场、出租车站点和绿地，并对更多的之马路进行“步行化”改造；（6）打造坚固的政企合作关系，一是各利益相关方，从商人和政府官员到商户组织，共同制定综合全面的街道改建计划；开展特别活动，推出营销计划并使用其它方法以吸引人们的注意和客流量；创建一个房地产组织来管理国有资产并确保这条街道有外商投资者和房地产发展商的加入，以保证这条商业和公共设施共有的综合型街道的活力持久不衰。2、民族路步行街民族路步行街位于核心商圈的核心位置，有着不可多得的区位优势，为此民族路步行街应围绕“民族”二字，依托火车站、东购、太和电子城、天元以及新百商场等带来的巨大客流，立足燕赵的文化底蕴，充分发挥民族路商业资源沉淀所产生的强大凝聚力，发展成为汇聚商贸文化、饮食文化、旅游文化、民俗文化和饮食文化的零售主导型商业步行街，成为传播燕赵文化，塑造石家庄省会形象的重要窗口。 具体设想为通过道路的西延、南扩、北进，形成“金十字”架构。以康泰广场的十字路口为中心，向南发展小吃休闲街，往北发展饰品玉器古玩街，往西是高档购物街，往东是娱乐文化街，力争将民族路步行街建成一条集购物、休闲、文化、娱乐、旅游、餐饮、商务、住宿为一体的综合性商业步行街。 民族路步行街改造的主要措施为：（1）改善商业街的交通状况，在外围地段增设地下停车场，缓解步行街的交通压力，使之形成一条纯粹意义上的步行街，彻底根除现在人车混杂的局面；（2）进行道路扩建，向西延伸至中华北大街，向东囊括公里街，总长接近1100米，路面宽度30米，同时连通南北街道，进行绿化，建筑改造，配套设施完善等建设，浓墨重彩打造优美的购物休闲环境，彻底改变民族路脏乱差的现状；（3）加强对历史地段、历史街区和文物古迹（如石家庄解放纪念碑）的保护，同时引进石家庄本土的“老字号”店铺，如“金凤”的扒鸡，“中和轩”的饺子，“书善斋”的馄炖，“老万宝”的鞋，“丽华”的布，“大西洋”的钟表等，以此形成更鲜明的民族文化特色，提高知名度和影响力；（4）关闭档次低，经营不规范的店铺，引进国内外知名品牌的旗舰店，同时对店铺面积进行重新规划，缩小小店铺比例；