花湖水产综合楼市场调查报告样本.doc

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花湖水产综合楼市场调研汇报

序言
第一部分：花湖片区经济指数
第二部分：区域用户群调查分析（需求部分分析）
一、 描述性部分
二、 交互性分析部分
三、 需求市场小结
第三部分：关键竞争对手概况
一、关键竞争对手及本项目标基础资料
二、关键竞争对手及本项目SWOT分析
三、关键竞争对手价格分析
第四部分：经典楼盘分析
一、博雅·怡景花城项目
1.1博雅·怡景花城项目概述
1.2博雅·怡景花城项目特色
1.3博雅·怡景花城户型销售情况
1.4博雅·怡景花城分析
二、天方百花园项目
2.1天方百花园项目概述
2.2天方百花园项目特色
2.3天方百花园户型销售情况
2.4天方百花园分析
三、顺佳四季花城项目
3.1顺佳四季花城项目概述
3.2顺佳四季花城项目特色
3.3顺佳四季花城户型销售情况
3.4顺佳四季花城分析
四、锦绣江南项目
4.1江南项目概述
4.2绣江南项目特色
4.3锦绣江南户型销售情况
4.4锦绣江南分析
第五部分：本项目分析
一、 项目概述
二、 二、项目SWOT分析及提议
三、项目综述
第六部分：项目提议
一、产品定位
二、目标用户群定位
三、价格定位

结束语

第一部分：花湖片区经济指数

黄石地处楚头吴尾，雄居长江中游南岸，襟江怀湖，依山傍水，资源丰富，人杰地灵。市委市政府围绕实现黄石由中等工业城市向现代化大城市跨越在内"三大跨越"目标，抢抓机遇，克难攻坚。实施了30多项关键工程，一是实施了城市道路建设工程。前后拓宽改造了迎宾大道、湖滨路、沿湖路、磁湖路等十多条城市道路，新建了桂林路，开启了快速路建设工程，全方面拉开了大城市城市道路格局，提升了道路等级标准，增强了道路通行能力，使人均道路面积由1998年8.86平方米增加到初9.2平方米，增加3.78％，步入省内相同城市很好水平。二是构筑了一批城市配套设施。配合城市路网拓宽改造延伸，我们对城市排水管道实施了雨污分离，供电、通信线路进行了统一下埋，新建了日处理能力16万吨磁湖污水截流、日供水60万吨花湖水厂一期、填埋期限20年西塞垃圾处理场工程等关键工程项目，调整新增了一批城市公交线路，更新了一大批新式空调公交客运车辆，到使城市排水管网密度比98年增加1.15％，达5.57公里；污水处理率比98年增加30.91％，达48.90％；垃圾粪便无害化处理率增加20.22％，达79.4％；每万人拥有公交车辆增加4.12％，达12.18标台。处于全省同类城市平均水平。三是提升了城市绿化品位。三年来，我们前后新建了迎宾广场、人民广场、湖滨绿化长廊等一大批城市广场绿地，全市新增绿化面积达380多万元平方米，使人均公共绿地面积达成10.06平方米，城区绿化覆盖率达35.35%，初步形成了点线面相结合城市绿色敞开空间。同时，伴随堤路结合、城市电网改造、城市现代化邮电通信设施完善和电视大楼等文化体育设施建设和总投资4500万元磁湖路三期工程、总投资3000万元下陆大道拓宽改造工程、总投资4800万元大泉路二期拓宽改造工程在年底前按量化目标要求基础完工；磁湖污水截流一期、花湖水厂一期、西塞垃圾处理场基础完工；李家坊立交桥，李家坊隧道建设工程前期准备工作完成，本市大城市道路格局初步拉开，城市功效逐步完善。

花湖经济开发区地处黄石北部，拥有些人口5.02万人，地源广阔，经济发展迅猛。拥有政府事业部门有黄石市地税局、公安局、人事局、气象局、大桥局，企业部门有大型黄石东方装饰城、黄石新明农贸批发市场、黄石康达纺织、湖北谱辉塑料磨具、飞云药业等等。

政府加大力气了对花湖经济开发区投资建设，每十二个月投资和招商总金额在10亿元以上，依据先天雄厚政府资源和优惠政策，房地产也得到了快速发展。推出锦绣江南，价格仅808元/平方米，依靠高绿化、文化小区引发了行业人士和置业人士尤其关注，一波未平，一波又起，今年立即又湖北人信推出意大利纯水岸别墅——假日威尼斯，给开发区注入了新鲜血液，竞争将深入猛烈和白热化。

第二部分 需求市场分析
数据截止:7月1日(共调查问卷120份,其中有效问卷64份)
调研方法:入户为主,拦截为附.
一 描述性分析部分
1．1、影响用户购置原因分析

由上图可知：在64份有效样本中，地段原因被选重31次，为最多；以下依次是：小区内部环境、户型设计、周围生活配套、价格、完善物业配套、周围自然景观、开发商实力及信誉、升值潜力。
1．2、用户选择装修情况分析

由上图可知：大部分用户选择自己装修，有81%；有极少一部分人期望发展商给简单装修，有19%。
1．3.、用户对会所需求分析
1．3.1、是否对会全部需求分析
由上图可知：有58%人对会全部需求，另42%人对会所无需求。

1.3.2、用户个人爱好分析

由上2图可知：用户个人爱好运动最多，有12人；以下依次是听音乐/看书/上网/棋类/购物/看电视/唱歌;具体数据祥见上图.
1.3.3、对会所功效需求分析

由上页图可知：在64份有效样本中，选择健身房29次，以下依次是图书阅览室、乒乓球室、棋牌室、桑拿浴室、网吧、篮球场。
综合1.3.2和1.3.3可知:对会所功效需求强度依次是: 健身房\图书阅览室\乒乓球室\棋牌室\音乐吧\、桑拿浴室\网吧\小型篮球场\小型足球场.
1．4、用户对停车位需求分析
1．4.1、是否需要停车位分析

由上图可知：47%用户需要停车位，53%人不需要停车位。
1．4.2、用户对停车位占有方法分析
由上图可知：用户期望买断停车位和租赁停车位各有50%。
1.5、用户获取房屋信息渠道分析

由上图可知：从报纸取得信息用户最多，有30人；其次是户外广告，18人；网络也有9人；中介有7人。

二、 交互分析部分
2.1、用户预购总面积和预购客厅面积交互分析
▓由下页图左往右看可知：用户选择面积在100-129平方米之间较多，累计有55%；其中选择面积在110-119平方米之间最多，有20%；用户选择≤69平方米为0，首先因为样本容量较小，其次反应花湖片区对小面积需求较小；用户对其它面积需求差异不大，每十个平方米全部有10%左右需求。
▓由下页图页面往深处看可知：用户选择客厅面积在26-30平方米最多有39%，其次是选择面积在21-25平方米之间，有36%；选择面积15-20平方米有25%；选择面积10-15平方米用户没有。
▓由下页图交互看可知：选择面积在70-79平方米用户选择客厅面积关键是面积在16-20平方米，有6%，其次是21-25平方米，有2%；选择面积在80-89平方米用户选择客厅面积关键是面积在16-20平方米，有3%，选择客厅面积在20-25平方米和面积在26-30平方米各有2%；选择面积在90-99平方米用户选择客厅面积关键是面积在16-20平方米，有5%，选择客厅面积在20-25平方米和面积在26-30平方米各有3%；选择面积在100-109平方米用户选择客厅面积关键是面积在20-25平方米，有11%，其次选择客厅面积在26-30平方米有5%，选择客厅面积在15-20平方米有3%；选择面积在110-119平方米用户选择客厅面积关键是面积在26-30平方米，有9%，其次选择客厅面积在15-20平方米有8%，选择客厅面积在20-25平方米有3%；选择面积在120-129平方米用户选择客厅面积关键是面积在26-30平方米，有11%，其次选择客厅面积在20-25平方米有5%；选择面积在130-139平方米用户选择客厅面积关键是面积在20-25平方米，有8%，其次是26-30平方米，有5%；选择面积≥140平方米用户选择客厅面积关键是面积在26-30平方米，有5%。

2.2、预购面积和预购层高交互分析（见下页图）
▓从页面往里看可知：3米层高仍然是大众选择，有62%；选择3.2米有34%，选择3.4米有4%。
▓交互看图可知：选择面积在100-109平方米用户和选择面积在120-129平方米用户期望自己层高为3.4米。

2.3、年纪和预购面积交互分析

▓由上图可知：选择面积在70-79平方米用户关键是26-35岁70年代生人，这部分人事业刚刚步入成熟期，立即或刚刚步入婚姻殿堂，有点积蓄，但有不是很多，属于首次置业者；选择80-89平方米用户年纪分布较广，在26-49岁相对较多；选择面积在90-99平方米用户，年纪分布在39岁以下，年纪在20-35岁相对集中；选择面积在100-109平方米用户，年纪分布在35岁以下，年纪在20-30岁较集中；选择面积在110-119平方米用户，年纪分布在20-35岁之间，年纪在30-35岁之间相对集中；选择面积在120-129平方米用户，年纪分布在20-45岁之间，年纪在35-45岁之间较集中；选择面积在130-139平方米之间用户年纪分布较广，从20-49岁之间全部有分布，年纪在27-37岁之间较集中；选择面积在140平方米以上用户，年纪分布在20-39岁之间，年纪在20-35岁相对集中，这部分人，有是事业成功者，有则是靠亲人送给。

2.4、用户预购面积和预购主卧面积交互分析

▓从页面往深处看可知；用户选择主卧面积集中在13-14平方米，有49%；其次是主卧面积在15平方米以上，有25%；选择面积在11-12平方米有22%；选择主卧面积在8-10平方米有2%。在实际走访过程中，假如在客厅和主卧面积和一定情况下，客厅面积在现得数据基础上有增大趋势，主卧面积有减小趋势。
▓交互看图可知：选择面积在70-79平方米用户选择选择主卧面积关键是13-14平方米，有5%，其次是11-12平方米有3%；选择面积在80-89平方米用户选择主卧面积关键是13-14平方米，有6%，其次是11-12平方米有2%；选择面积在90-99平方米用户选择主卧面积关键是13-14平方米，有9%，其次是11-12平方米有2%；选择面积在100-109平方米用户选择主卧面积关键是13-14平方米，有8%，其次是11-12平方米有6%，选择15平方米以上有5%；选择面积在110-119平方米用户选择主卧面积关键是≥13平方米，有16%，其次是11-12平方米有3%；选择面积在120-129平方米用户选择主卧面积关键是13-14平方米，有8%，其次是11-12平方米和15平方米以上，各有3%，选择主卧面积在8-10平方米有2%；选择面积在130-139平方米用户选择主卧面积关键是13-14平方米，有9%，其次是11-12平方米和15平方米以上，各有3；选择面积在≥140平方米用户选择主卧面积关键是≥13平方米，有12%，选择主卧面积在11-12平方米有3%。
2.5、用户预购面积和预购总价交互分析（见下页图）
▓由下页图可知：选择面积在70-89平方米用户可接收价格在7-10万之间；选择面积在90-99平方米之间用户可接收价格分布在7-20万之间，集中在7-15万之间；选择面积在100-109平方米用户可接收价格分布在在6-20万之间，集中在7-18万之间；选择面积在110-119平方米之间用户可接收价格分布在11-20万之间；选择面积在120-129平方米之间用户可接收价格分布在7-25万之间，集中在11-20万之间；选择面积在130-139平方米用户可接收价格分布在用户可接收价格集中在11-20万之间；选择面积在≥140平方米用户可接收价格分布在用户可接收价格分布在16-20万之间。

2.6、用户学历和用户购置面积交互分析

▓由上图可知：选择面积在70-89平方米用户学历分布在初中和本科之间，集中在高中和本科之间；选择面积在80-89平方米之间用户学历分布在初中和大专之间，集中在初中和高中之间；选择面积在90-99平方米用户集中在高中和大专之间；选择面积在100-109平方米之间用户学历在初中和硕士之间，集中在高中和本科之间；选择面积在110-119平方米之间用户学历在初中和本科之间，集中在高中和本科之间；选择面积在120-129平方米用户可接收价格分布在用户学历在初中和本科之间，集中在高中和大专之间；选择面积在130-139平方米用户学历分布在高中和本科之间，集中在大专和本科之间；选择面积在≥140平方米用户学历分布在大专到本科之间，集中在本科。
2.7、用户预购面积和预购阳台样式交互分析

▓由上图可知：整体来讲，落地式玻璃阳台是时下大众所爱，而选择面积在70-79平方米用户则相对偏重传统式阳台。
2.8、用户职业和购置面积交互分析
企业单位通常职员
企业单位中层管理人员
企业单位高级管理人员
机关通常职员
机关中层管理人员
国家政府机关通常职员
国家政府机关干部
私营个体
自由业者
累计
70-79平方米
1
1
0
2
0
0
0
1
5
80-89平方米
0
0
0
2
0
0
0
2
4
90-99平方米
3
0
0
2
0
0
0
2
7
100-109平方米
1
0
0
5
0
1
0
4
11
110-119平方米
1
1
0
5
0
1
0
5
13
120-129平方米
1
0
0
1
0
0
0
7
9
130-139平方米
0
1
2
2
1
0
0
2
8
140平方米以上
0
0
0
0
0
2
1
1
4
累计
7
3
2
19
1
4
1
24
61

▓由上表格可知：选择面积在70-79平方米用户关键是企业单位中层以上管理人员；选择面积在80-89平方米用户关键是机关中层领导和自由业者；选择面积在90-99平方米用户关键是企、机关中层管理人员和自由业者；选择面积在100-109平方米用户关键是机关中层管理人员、自由业者、国家政府机关上班人士和企业单位中层领导；选择面积在110-119平方米用户关键是机关中层领导和自由业者，其次是企业单位中层以上管理人士和在国家政府机关上班人士；选择面积在120-129平方米之间用户关键是自由业者，其次是在企、机关中层管理人员和自由业者；选择面积在130-139平方米用户关键是在机关上班人士、自由业者，其次是企业单位高级管理人士；选择面积在140平方米以上用户关键是在在国家政府机关干部和私营个体。

备注：因为样本选择关系，以上结论只反应一个趋势而非绝对结论。比如私营个体样本太少，造成部分结论梢偏！请读者注意！

2.9、用户选择面积和户型交互分析

▓由上图可知：选择70-79平方米用户选择户型集中在二室一厅和二室二厅；选择面积在80-89平方米用户选择户型集中在二室二厅；选择面积在90-109平方米用户选择户型集中在二室二厅、三室一厅和三室二厅；选择面积在110-119平方米用户选择户型集中在三室一厅和三室二厅；选择面积在120-129平方米用户选择户型集中在三室二厅；选择面积在130-139平方米用户选择户型集中在三室二厅和四室二厅；选择面积在≥140平方米用户选择户型集中四室二厅。
2.A、用户选择面积和房屋结构交互分析

▓由上图可知：选择70-79平方米用户选择平层；选择80-89平方米和100-119平方米用户集中选择平层、复式、跃式全部有；选择90-99平方米和120-129平方米用户集中在跃式和复式；130平方米以上集中在复式。

三、 需求部分小结
3.1、交互分析部分结论
内 面
容
积
房屋结构
层高（米）
户型
阳台样式
主卧面积（平方米）
客厅面积（平方米）
总价（万元）
年纪（岁）
职业
学历
70-79平方米(7.8%)
平层
3
二室一厅、二室二厅
传统式阳台
13-14
16-20
7-10
26-35
企业中层以上管理人士
高中-本科
80-89平方米(7.8%)
平层复式跃式
3
二室二厅
落地式玻璃阳台
13-14
16-20
7-10
26-49
机关中层管人士、自由业者
初中-高中
90-99平方米(10.9%)
复式跃式
3
二室二厅、三室一厅、三室二厅
落地式玻璃阳台
13-14
16-20
7-15
20-35
企、机关中层管理人士、自由业者
高中-大专
100-109平方米(18.8%)
平层复式跃式
3．4
二室二厅、三室一厅、三室二厅
落地式玻璃阳台
13-14
20-25
7-18
20-30
企、机关中层管理人士、自由业者、国家政府机关干部
高中-本科
110-119平方米(20.3%)
平层复式跃式
3
三室一厅、三室二厅
落地式玻璃阳台
≥13
26-30
11-20
30-35
企业中层以上管理人士、机关中层管人士、国家政府机关干部、自由业者、
高中-本科
120-129平方米(15.6%)
复式跃式
3．4
三室二厅、
落地式玻璃阳台
13-14
26-30
11-20
35-45
企、机关中层管理人士、自由业者
高中-
130-139平方米(12.5%)
复式错式
3
三室二厅、四室二厅
落地式玻璃阳台
13-14
20-25
11-20
27-37
在机关上班人士、自由业者、企业单位高层领导、在政府上班人士
大专-本科
140平方米以上(6.3%)
复式
3
四室二厅
落地式玻璃阳台
≥13
26-30
16-20
20-35
国家政府机关干部、自由业者、私营个体
本科

3.2、描述性分析部分结论
3．2．1、在用户取得信息渠道中，报纸、户外广告、电视稳稳占住前三位，是每个发展商全部会关键利用对外三个宣传方法，不在赘述；紧随其后是网络和中介，相对来讲后二种渠道，在黄石极少开发商意识得到，或即便意识得到因为现时资源不足，极难实现；而对其它渠道来讲，网络是成本最低，速度最快，相对来讲技术性最高---------长龙地产有这么资源，完全能够利用，这才是我们现阶段在传输渠道上能突出重围得部分；因为现在黄石三级市场属于成长阶段，所以中介利用应该是黄石未来3-5年发展趋势。
3．2．2、在影响花湖用户购置原因中我们看到，因为黄石徒步得水，抬头见山得天独厚地理环境，反尔形成了黄石人对自然资源就象对自家抹布、门外大头鞋一样漠视-------黄石人对消费、对生活追求是繁荣型，是对大城市向往而非对田园山水返朴归真；户型设计方面长龙地产在黄石现在能够说是青云独步，在此基础上，构建一个封闭、完善小区内部环境-----对影响用户购置第二原因上做文章，给一个在二流城市享受一流居所概念，应该会给该片区用户一个很强购置刺激。当谈到价格原因时，离购置已经不远了，单价886。08元/平方米，是用户乐翻天价格！
3．2．3、在房屋由谁装修问题上，该片区大部分人仍然喜爱“自由涂鸦”，开发商只提供毛坯房就OK了。
3．2．3、在用户个人爱好中，运动是在第一位，所以会所功效中对健身房需求比较迫切，考虑到该片区关键竞争对手博雅·怡景花苑地会所功效关键以健身器材，运动场所为主，如避之锋芒而求其次，能够选择图书阅览室、网吧、隔音音乐吧、棋盘室、诗书社等以静为主会所，也不失为良策。图书阅览室储藏能够选择部分购置和部分网络下载打印方法，方便实际操作；-----------整体打造“黄石首家纯文化、教育小区”！

第三部分：关键竞争对手概况

一、关键竞争对手及本项目标基础资料
项目名称
花湖水产综合楼
博雅·怡景花城
天方百花园
顺佳四季花城
祥隆建材综合楼
锦绣江南
地理位置
昌明路水利局西侧
昌明路电厂小区斜对面
湖滨西路1398号
劳动路75号
黄石大道1225号
花湖开发区内16路车终点站北走50米
楼盘布局
2栋塔楼
围合式，一二五六栋南北朝向，二四东北方向。
南北朝向
平行式
单栋，东西向
公寓楼平行式，别墅呈半围合式
建筑规模
2栋12层
8栋6+1层
29栋多层和2栋12层
18栋多层、2栋11.5层、3栋15层
1栋9+1层
14栋6层，43栋别墅（包含独立别墅和联排别墅）
占地面积
3513㎡
19209.6㎡
209000㎡
65000㎡
628㎡
100050㎡
建筑面积
11702.8㎡
41800㎡
122300㎡
173529.3㎡
6000余㎡

容积率
3.33
2.18
1.7
2.6

绿化率

36.46%
35.6%
28.6%
无

开盘时间
未定
6月5日

5月
6月12日

交通情况
9、2路
9、2路
1、2、9、14、16、19路
1、2、9、16、19路
3路
16路
会所功效
未定
健身房、篮球场、网球场、羽毛球场、儿童戏水池等
健身中心、桌球室、乒乓球馆、棋牌室、网球场、羽毛球场、太极岛等
不祥
无
儿童活动中心
生活配套
金饭碗、金港量贩店、机关幼稚园、中山小学、老虎头小学、十四中、十八中等
金饭碗、金港量贩店、机关幼稚园、中山小学、老虎头小学、十四中、十八中等
天方步行街、超市、幼稚园、十四中、十八中、卫生站、储蓄所、青山湖公园等
青山湖公园、二医院、中山小学、老虎头小学、十四中、十八中
金港量贩店、火红年代等
网球场、游泳池、健康跑道、中心广场、组团绿化、小桥流水等
商务配套
无
无
中国银行
中国银行
不祥
无
开发商
黄石长龙房地产开发
黄石创新房地产开发
中铁—黄石天方科技置业
黄石市顺佳房地产开发
黄石市祥隆建材装饰材料
湖北天景置业有限责任企业
代理商
雅鲁藏布房地产顾问（深圳）
无
武汉汉隆策划
无
无
黄石纵横营销策划
物业管理企业
黄石长龙物业管理
未定
黄石天方物业管理
黄石市顺佳物业管理企业
未定

主打广告
未定
休闲运动节是哪一天？
无
融合自然生机、倾注人文关心
最旺地段、更富人家
古有世外桃源，今有锦绣江南
促销手段
未定
楼层差价
楼层差价、朝向差价
楼层差价、朝向差价
楼层差价
楼层差价、朝向差价
二、关键竞争对手及本项目SWOT分析
项目名称
花湖水产综合楼
博雅·怡景花城
天方百花园
顺佳四季花城
祥隆建材综合楼
锦 绣
江 南
项 目
优 势
1、规模小，便于操作。2、价格低，低价入市抢占用户。3、开发商含有一定著名度，且操盘手段成熟专业。
1、小区休闲运动场所齐全，并是黄石以运动为专题小区。2、复式采取买一层送一层价格策略。3、一楼全部是架空层，有利通风和干燥。
1、项目规模大，开发商含有一定经济实力。2、户型设计优异，布局和功效分区合理。
1、交通便利，周围生活配套齐全。2、规模大，开发商含有一定经济实力和影响力。3、20余种户型，挑选余地大。
1、交通便利。2、临街，便于项目传输。3、周围个体户户多，购置能力强。
1、项目规模大，开发商含有一定经济实力。2、价格低，能吸引经济实力稍弱置业人士，填补一定市场空白。3、重视营销手段和营销策略。
项 目
劣 势
1、绿化低，小区配套不全。
1、地域较偏，交通不便利。2、生活配套欠缺。3、其中有两栋东西朝向。
1、中间停工带来负面影响。2、空气污染指数高。2、规模大，销售压力大，投资开发风险性大。
1、建筑密度大。2、价格较同地段贵。3、规模大，销售压力大，投资开发风险性大。
1、无品质、无品牌。2、无规模，销售手段落后。3、现场工地形象杂乱。
1、地域较偏僻，交通不便利。2、周围生活配套有待深入改善。3、项目规模大，竞争对手多。
项 目
机 会
1、开发区投资受到关注，所以带来置业人士。2、周围市政日益完善拉动经济发展，所以带来商机。
1、开发区投资受到关注，所以带来置业人士。2、周围无品质无规模楼盘为其带来人气。
1、二期现房销售。2、旧城改造带来机遇。3、开发区投资受到关注，所以带来置业人士。
1、周围旧城区改造，会吸引更多人士置业。2、一期处于热销中，会带动后期销售，也扩大了项目标著名度。
1、临近经济脉搏—黄石大道，会吸引更广泛用户。
1、花湖开发区市政完善和投资者关注会带来机遇。
项 目
威 胁
1、博雅·怡景花城、天方百花园及潜在楼盘对其组成威胁。
1、天方百花园、周围规模小楼盘及潜在项目对其组成威胁。
1、顺佳四季花城及潜在项目对其组成威胁。2、后期房地产市场竞争日益猛烈等不利原因。
1、天方百花园、军转小区价格比其价格廉价，对它组成威胁。2、潜在楼盘推出对其组成威胁。3、后期房地产市场竞争日益猛烈等不利原因。
1、周围同质楼盘多，竞争区域猛烈。
1、周围竞争对手（如立即推出假日威尼斯）对其组成威胁。
项 目
综 述

1、项目应自足小而巧，低价入市，强占先机，方能出奇制胜。
1、黄石第一家以运动为专题小区，销售思绪清楚，品性独特，若后期加强推广，销售应不会存在太大困难。
1、适宜价格、合理户型、广域销售半径均为其，但品牌品质效应不足，销售平稳。
1、凭借庞大建筑规模扩大项目标影响力和销售半径，但缺乏前瞻性销售策略和手段，销售后期呈平稳趋势。
1、不重视销售策略和销售手段，品质较低等原因全部会延长销售周期。
1、凭借低价入市、花园洋房、低总价吸引很多置业人士，后期大户型和别墅将会竞争猛烈。

三、关键竞争对手价格分析
3.1、关键竞争对手最低价格
▓图所表示：因为锦绣江南地理位置偏僻，地价相对廉价，现在推出来关键为公寓楼，价格最低818元/平方米。而同一片区内，博雅·怡景花城采取低价入市，价格相对较低1408元/平方米。同为多层，因为现房销售等原因，天方百花园价格相对较高1450元/平方米，但价格差异不大。顺佳四季花城现在推出为小高层，最低价格为1530元/平方米，和祥隆建材综合楼相当。

3.2、关键竞争对手最高价格
▓图所表示：博雅·怡景花城因为采取6+1结构，复式楼采取“买一层送一层”销售策略，价格相对较高1648元/平方米。天方百花园1630元/平方米是五楼价格，朝向好，有景观。顺佳•四季花城小高层三至十一楼价格全部是均为1580元/平方米，和祥隆建材综合楼持平。锦绣公寓价格最低，仅为918元/平方米。

3.3、关键竞争对手平均价格
▓图所表示：因为成本相对较低，锦绣江南公寓楼均价最低868元/平方米，开盘后小户型就脱销。博雅·怡景花城刚开盘很快，均价较低1500元/平方米。其它三个项目均价基础上在1550元/平方米左右。

第四部分：经典楼盘分析

一、博雅·怡景花城
1.1项目概述：
地理位置是黄石开发区昌明路电厂小区对面，占地面积19209.6平方米，建筑面积41800平方米，有八栋6+1层组成，且地层架空,小区配套基础齐全。
1.2项目特色：

◆运动部落 景致家园
怡景花城有篮球场、网球场、羽毛球场、儿童戏水池、奥运会吉祥物、竞走女运动员塑像等。另有7000平方米中心花园。
◆城市静区 学府家园
怡景花城在黄石开发区，在城市边缘。黄石十四中、黄石七中、中山小学、老虎头小学、机关幼稚园、黄棉幼稚园、老虎头幼稚园形成了学府云集家园小区。
◆完善配套 时尚家园
采取智能化物业管理，沿街将有旺铺、超市、家政服务中心、银行等生活配套。
1.3户型销售情况
分析：
小区休闲运动场所齐全，并是黄石第一家以“运动”为专题小区，销售思绪明确清楚，品性独特，后期应加强产品推广，销售应不会存在太大困难。
二、天方百花园
2.1项目概述：
占地面积12.23万平方米，总建筑面积20.9万平方米，29栋多层和2栋小高层，可容纳6000多人居住。以15000平方米“百花广场”为中心组团，有菊园、兰园、玫瑰园、紫薇园、牡丹园和杜鹃园六大组团，其规模为黄石之最。
2.2项目特色：
◆无尘嚣之扰 享地理之便
地处黄石市黄石港区，在湖滨路和延安路交汇处，南依老虎头，被和武黄高速公路入口处相邻望。
◆精品户型 彰显时尚生活
引入了“弹性空间”理念，可自由间隔成多个户型。以三房二厅为主平式、大面积跃式和复式。另外，首层架空增加了建筑通透感，在确保了采光、通风、隔潮同时也扩大了庭院空间视野。
◆配套齐全 尽显大小区时尚生活
小区沿街有商铺、欧风商业街、超市、干洗店、卫生所、储蓄所、派出所等。中心会所及各组团有棋牌室、乒乓球馆、健身中心、桌球室、网球场、羽毛球馆等；太极岛、儿童乐园、健康步道、大型百花广场和散布在个组团内花园广场是大家休闲好去处。

◆专业优质管理 奉上致情关心
物业管理企业为黄石天方物业管理。小区采取智能化管理，设四重防盗：红外线周围报警系统、中央闭路监控系统、单元对讲系统、室内红外线防盗系统和二十四小时巡更护卫。
◆三新科技 智能化管理
采取智能化系统和技术，坚持以科技为先导，引进三新科技：新技术、新产品、新材料，从玻璃、面砖、石料到涂料利用均可看到开发商对施工高品质追求。
2.3户型销售情况

分析：
小区规模大，销售策略基础成熟，在黄石房地产市场上有一定影响力和著名度，但因价格相对同区域较贵，工程停工带来负面影响，销售速率相对较平稳。
三、顺佳四季花城
3.1项目概述
四季花城坐落于青山湖畔，占地面积6.5万平方米，总建筑面积17万平方米，由平湖秋月园、云庐胜景园、盛世华庭、柳岸闻莺园、水清木华五组团组成，建筑形态为多层、小高层和高层，总户数1220户。

3.2项目特色
◆设计优异
计划设计布局合理,其单体建筑,栋栋座北朝南,敞开式阳台,开拓视野、通透采光、户户方正实用，从98平方米到200多平方米顶层复式，几十户型供选择，宽带、通讯、闭路电视户户通达，周围防范、电视监制、楼宇对讲系统及二十四小时保安巡更，智能型管理。
◆开发商实力雄厚
顺佳四季花城开发成立于4月，注册资本1500万元，含有房地产开发三级资质，拥有一大批高、中级各类专业人才。“求实务实，打造品牌”企业宗旨，组成其企业文化关键。前后开发了劳动路75路商住楼、大智路顺佳住宅1号小区，湖滨西路顺佳花苑等房产项目。
◆项目规模大
顺佳四季花城占地6.5万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资2亿多元，将在两年全方面建成，成为港区健康生态智能型大型小区。
3.3户型销售情况

3.4分析
庞大建筑规模扩大项目标影响力和销售半径，但户型设计通常、、建筑密度较大，缺乏前瞻性销售策略和手段，销售后期呈平稳趋势。

四、锦绣江南
4.1项目概述
地处花湖开发区内16路车站北部，总占地面积100050平方米，分三期开发，一期关键是19栋别墅和7栋六层，二期为7栋六层，三期为24栋别墅。共14栋六层，43栋别墅（3栋联排别墅，40栋独立别墅）。
4.2项目特色
◆建筑规模大
总占地面积100050平方米，共14栋六层，43栋别墅，社会影响力大，同时政府每十二个月投资10亿基础建设，大量跨国企业及高科技企业在开发区涌入，加上立即由湖北人信推出40万平方米意大利水岸别墅——假日威尼斯，这片土地将会受到更多企业和个人关注。
◆单价低，总房款低
地处郊外，配套不完善，地价和工程成本低，价格低，公寓楼起价818元/平方米，别墅起价1288元/平方米，且最小户型仅为47.48平方米，总价4万元不到，填补了房地产市场需求空白。
◆推出花园洋房
二房二厅到四房二厅采取入户花园，在黄石比较少见，阳光花房在家中接收自然，享受阳光和花草，同时也会增加室内潮湿度。
◆小区配套齐全
小区有儿童活动中心、网球场、游泳池、中心广场、组团绿化、小桥绿水等。
4.3户型销售情况

4.4分析
凭借低价入市、花园洋房、低总价吸引很多置业人士，后期大户型和别墅将会竞争猛烈。

第五部分：本项目分析

一、项目概述
地处昌明路水利局西侧，用地面积3513平方米，同意建筑面积11702.8平方米，容积率为3.33，建筑密度41%。其中一、二层商业用房面积为3011.04平方米，其中首层19.5米*73.8米=1439.1平方米，二层1571.94平方米，三至十二层为住宅，其建筑面积8691.54平方米，共二座塔楼，每个标准层建筑面积均为434.6平方米，假如做成一梯四户，每户建筑面积108.6平方米。两塔楼最短间距约为13米。
二、项目SWOT分析及提议
◆项目优势（S）
1、建筑规模小，便于操作和运行。
2、单价低，低价入市抢占市场先机，争创以后居上，快速消化。
3、开发商在黄石房地产含有一定著名度，且操盘手段成熟专业。
提议：发挥单价低优势，户型面积努力争取小而精巧，空间布局争取合理，以总房款低领跑整个片区，短而快时间内取得实质性胜利。
◆项目劣势（W）
1、绿化低，小区配套不全。
2、交通不便，周围环境有待深入改善。
提议：挖掘本身优势，弱化劣势。低价入市，强调户型实用和精巧，结合快速工程建设速度，克服绿化少、小区配套不全等不利原因，在较短时间内占据片区市场。
◆项目机会（O）
1、开发区投资受到关注，所以带来置业人士。
2、周围市政日益完善拉动经济发展，所以带来商机。
3、周围事业、行政、私营等单位多。
提议：借助政府对开发区市政投资和优惠政策带来机遇，将本项目快速推向市场。在大量新型企业、黄石人事局、中国气象黄石分局、反贪局等单位发掘潜在目标用户群体。
◆项目威胁（T）
1、博雅·怡景花城、天方百花园及潜在楼盘对其组成威胁。
提议：在同区域拉大产品差异化，避免因户型大小相同和价格相当等尴尬局面。
三、项目综述
因为本项目地理位置较偏，交通不便，规模小，销售一定要出奇争胜。同时能够看出，周围事业、行政、工业园等单位多，和开发区发展前景和政府优惠政策，势必吸引更多投资者和企业涌入此区域，怎样引导该用户群进行置业是本项目关键。
第六部分：项目提议

一、产品定位
项目定名：
长龙·雅士轩
释疑：“长龙”意在打造开发商品牌，