长沙商品住房购买意向调查报告样本.doc
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1、四季花城长沙市商品住房购置意向调查汇报目 录摘 要 2-3第一章 调查背景4-6第二章 开福区房地产情况 6-7第三章 竞争性楼盘调查结果 8-14第四章 调查结果分析 15-16第五章 访问调查结果 17-26第六章 消费者背景分析 27-28第七章 对开发四房提议 29附件 市场调查实施过程小结 30摘 要受湖南四季花城房地产开发委托,我企业在一个星期时间内对长沙市开福区四方新城范围内竞争性楼盘和计划购置房商品房人群进行了一次抽样调查,依据调查结果分析,我们得出以下结论:一、 竞争性楼盘方面依据调查:长沙市房地产行业已经从初级开发,发展至依靠雄厚资金、优异开发理念、现代化管理、品牌化输出含
2、有一整套开发模式高级阶段。在摒弃了简单价格竞争后,各个开发商更多是从居住环境、居住文化、性能价格比等方面给消费者更多心理附加值。二、 市场需求方面 依据调查我们能够显著看到,伴随长沙市经济发展,价格已经不是长沙市民购房第一选择原因,她们注意力更多放在了环境、配套、产品细节、升值潜力等附加值上,而且不一样阶层人群对于住宅产品需求含有显著差异性,怎样找准目标消费群体、依据其差异性进行项目开发,将成为开发商需要关键考虑问题。三、结 论总而言之,种种市场迹象表明,房地产开发还有大展身手宽广空间。长沙住宅市场还未饱和,伴随政府大力扶持房地产发展,将其摆在关键经济增加点和消费热点位置;在影响地产行业关键政
3、策有:1、 8.31土地大限。2 、协议出让土地闸门被封。3、经济适用住房管理措施出台。4、 提出物业服务收费实施明码标价。5、 金融机构十二个月期存款基准利率上调0.27个百分点。6 、国六条、九部委十五条限制政策7、建设部公布房地产四大走向在一定程度上将刺激房地产大户型消费市场;伴随城市化进程加紧,给房地产业带来巨大商机,长沙房地产市场将连续增加。第一章 调查背景一、 序言湖南四季花城房地产开发在长沙开福区开发房地产项目“长沙四季美景系列项目”,项目在长沙四方坪,三一大道北侧、麦德隆商场西北,西面为浏阳河(不临河), 因为项目规模,开发周期长,而且现在长沙房地产市场竞争异常猛烈,为了稳妥起
4、见,发展商决定在项目正式开启之前进行一次全方面市场调查,为项目标计划设计和营销策划提供可靠依据。受湖南四季花城房地产开发委托,长沙鼎嘉企业策划实施此次市场调查工作。二、 调查目标四季美景系列项目在长沙市四方坪,伴随最近几年长沙市房地产行业连续升温,竞争随之加剧,为了尽可能降低项目开发风险程度,在前期有必需进行深入正确市场调查,以达成以下多个目标:1、 全方面了解长沙房地产市场整体情况,以明确本项目标开发背景及市场发展趋势;2、 了解竞争性楼盘现实状况及动态,为制订本项目标营销策略提供依据;3、 了解消费者,规避项目所在区域给开发带来不利原因,为本项目标计划设计提供依据;4、 了解目标消费群特征
5、及其购置需求,为本项目定位、推广传输提供依据。三、 调查内容(一)开福区市场概况1、 开福区概况2、 开福区住宅供给和成交情况(二)竞争性楼盘情况1、 竞争性楼盘界定同片区楼盘2、 调查内容 同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建筑面积、住宅单元总量、现有供给量分析; 同类楼盘特点(售价和销售率、销售和卖点、户型面积、计划和建筑设计特点);3周围关键竞争对手占地面积、总建筑面积、住宅面积、套数;4 同类楼盘现时住宅推出平均销售率、成交量最大单元面积;(四)目标用户及其需求特点1、 目标用户界定 有一定经济实力2、 抽样调查范围 中、高级小区调查内容目标用户对项目所在区域见解;目标用户对居住环境及
6、配套设计要求;目标用户购房能接收价位; 四、 调查对象及路径1、 竞争性楼盘调查竞争性楼盘资料关键经过网站、宣传资料、销售部踩盘、房地产企业责任人等路径取得。2、 目标用户对目标用户调查关键对调查范围内住户进行入户抽样访问,严格根据抽样调查程度操作。五、 调查及抽样方法调研采取定量研究和定性研究相结合方法。具体方法有:电话访问、网上查询等。 六、说明因为此次调查时间比较担心,得出数据难免会有偏差,所以本汇报仅供贵企业作为参考依据,进行项目决议时还需要依据经验参数进行调整。第二章、开福区房地产情况1、开福区基础概况开福区占地188平方公里,是长沙市最大城区,其中土地存量占全市城区二分之一以上,另
7、外,还有30来万平方公里土地可供城区开发利用开福区和其它四个城区相比,含有城市建设比较滞后、旧城改造任务艰巨、工业基础微弱等软肋,但有弊也有利,开福区又含有天然优势显著、发展潜力巨大优势:占地188平方公里,是全市面积最大城区,其中土地存量占全市城区二分之一以上,这给开福区建设现代化新城留下了巨大想象空间。另外,开福区还有30来平方公里土地可供城区开发利用,这相当于现在开福区城区面积1.2倍。2、房地产开发背景几年来,长沙开福区北城即使开发了部分住宅楼盘,房产商圈了许很多多地,不过开福区北丐印象,却在大家记忆中如影随行。伴随政府“拓北”战略有效实施,为芙蓉北路板块区域经济、住宅产业发展奠定了最
8、坚实平台:根据拓城计划,开福区新拓展部分关键有四方新城4.6平方公里,青竹湖外商城12平方公里,新世纪片4平方公里,洪山旅游区3平方公里,捞霞片13平方公里等组成。以后几年,开福区将投入100多亿进行城市建设。几年内,开福区将城区面积由现有拓展为46.3平方公里,实现城区面积翻一番。现在,区内已形成以展览馆路、黄兴北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二环路、319国道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高尔夫路等为骨架“六纵六横”、四通八达道路交通网络。且道路延伸到哪里,城市就建设到哪里。计划中“四城”建设,面积达46平方公里四方新城和面积达12平方公里青竹湖外商城已形成规模;依靠霞凝港和长沙火车
9、北站新址新港城、金鹰城已经发展。道路网络和城区拓展,为三大产业发展提供了巨大舞台。商业方面,该区紧跟城市发展步伐,跳过建大市场这个阶段,大力发展以大型超市为主现代商业。现在,区内已崛起新一佳、麦德龙、华银旺和等20多家现代大型连锁超市,形成五一广场、中山亭、松桂园、伍家岭、四方坪五大新型商务商业中心。三大产业“巨龙”腾起,全方面舞活了开福区经济。其中项目所在地4.6平方公里四方新城周围交通配套也靠近完善。(陡岭路改造工程于今年6月动工,估计9月底完工通车,车站北路连接线二标段9月底也将全线通车。车站北路(开福段)贯通将和芙蓉北路、火星大道一起平行,成为开福区三条贯穿南北主干道,能有效缓解八一路
10、、五一路、东风路、迎宾路、营盘路、二环线、三一大道、芙蓉北路等道路交通压力。提升了四方新城、洪山旅游局、捞刀河镇等地域城市价值,实现开福区“城市面积翻一番,经济总量翻一番,财政收入翻一番”目标含有尤其关键推进作用。据悉,在车站北路开福区段南段、北段之外,还计划设计了北延长线(跨浏阳河至捞刀河)。第三章 竞争性楼盘调查结果一、竞争性楼盘1.万煦园(海利花园):项目在丽臣路287号(原长沙石油厂土地),面对国防科大校区,背靠国防科大生活区,现海利花园南侧丽臣路,将成为和城市联络最关键人流方向,其它各方向均为20米宽计划道路,地域形状比较规整。当地块总用地93316.22平方米,容积率1.9, 建筑
11、面积18.3万平方米,绿化率42%左右,建筑密度26%,拟建成以小高层为主高尚小区。起 价平均单价银行按揭折 扣住宅 2578元/2800元/银行7成20年户 型建筑面积户 型建筑面积 二室二厅二卫94.96 三室二厅二卫118.30 四室二厅二卫148.54四房三厅跃层164.02三房二厅二卫129.93三房二厅二卫135.4销售情况:现在只有未建五栋在售,关键户型为130平米三房二厅二卫,价格起价2578元,最高3188元。开发企业:长沙海利花园房地产开发售楼电话:4477588 2.佳阳.悦景馨全部位处长沙市开福区伍家岭陡岭路69号,在长沙市开福区伍家岭地段,东临陡岭路,南临长沙市中药二
12、厂,西临长铁总企业,北和光华织带厂搭界,为新建14万平方米电梯小高层住宅小区。小区处于企业和居民区融合地带,周围多居民区,地理位置优越,交通便捷,属长沙市伍家岭商圈中心地块,是适合居家理想地段。整个小区充足考虑现代城市生活方法,讲究人和环境融合,建筑和整体计划布局融合中式园林小区。小区共有建筑7栋,为11-18层小高层。小区共有一个绿化中心、两个景观轴线、三个组团、区内环环相通。充足满足现代人居要求。销售情况:在之前该企业以低价格2080元价格销售了很大一部分房源,其中订购关键以二房三房为主,现在剩下四房未订购完。开发企业:长沙佳阳房地产开发售楼电话:43730883.天健芙蓉盛世: 项目在长
13、沙市芙蓉中路一段号,东邻市区南北主干道芙蓉北路,南邻潘家坪路,西通开福路和华夏路,北接319国道及伍家岭立交桥. 地块土地总面积181188.79M2(合271.78亩),扣除道路绿化面积9981.75M2,出让面积171207.04M2(合256.81亩),宗地现实状况为六通未平,容 积 率:4.5,建筑密度:30%,建筑高度:40%,其中公共集中绿地4000,城市二类综合土地,使用年限50年,可按30%核发商业40年用地面积,按70%核发住宅70年用地面积。总栋数:14总套数:1695销售情况:前期筹备中开发企业:长沙市天健房地产开发楼盘地址:长沙市芙蓉中路一段36号4.顺天黄金海岸:顺天
14、黄金海岸计划总建筑面积逾30万平方米,建筑密度为20.8%,绿地率为48.8%,总计划户数近户,由12栋地标性33层建筑群组成,是顺天集团继顺天SOHO城、顺天财富中心、顺天北国风光以后又一恢宏手笔,为滨江文化板块旗舰楼盘。项目汲取中国外优异小区开发模式精华,经过借景、造景,为高端双资人士精心营造内外双水景价值生活领地,意在提倡一个更为健康、人性化生活享受方法。起 价平均单价银行按揭折 扣住宅 2500元/2880元/银行7成20年户 型建筑面积户 型建筑面积 二室二厅二卫90100 三室二厅二卫100120 四室二厅二卫140.51四房三厅跃层160四房板式140销售情况:现能够预定户型关键
15、剩下四房,其它房源据销售员介绍基础定完。开发商:顺天集团/湖南顺天房地产开发 物业管理:CPM深圳市中航物业管理 海岸热线: 4808668 5.左岸春天: 左岸春天在四方坪麦德龙超市后面,有综合区位优势,和浏阳河风光带接壤,和市中心距离适中,近伍家岭立交桥,交通便利。大型超市麦德龙、163医院近在咫尺,生活配套设施完备。小区占地面积9.6万,总建筑面积21万,分三期开发, 一期建筑面积76530平方米,21栋多层共315套住宅。二期均为小高层,建筑面积为122654.36平方米,总居住数为1107户。现在进入第三期,由8栋1016层小高层组成,共340套,户型以三室两厅为主。一、二期基础售磬
16、,部分业主已开始入住。三期正在火热预定之中,起价在2880元/平方米,均价在3100元/平方米,即使在该片区域,价格优势并不显著,但该项目品质,确实不错,法兰西风格高级小区,园林设计精巧,内部环境营造到位。小区绿化率高达65,5000平方米组团园林,10000平方米中心园林座落其中,小区环境可见一斑。健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、网球场、全民健身运动场、游泳池等配套设施一应俱全。起 价平均单价银行按揭折 扣住宅 2880元/3100元/银行7成20年户 型建筑面积户 型建筑面积 三室二厅二卫136.27 三室二厅二卫137.42 四室二厅二卫143.51销售情况:该项目这期难销售户
17、型为四房二厅二卫,面积在140到160之间,其中三房销售预定情况良好发展商:长沙泓信房地产开发E-mail: 售楼热线:4830058 48301586.湘江北尚:项目在长沙北城区湘江和浏阳河夹角新河三角洲范围内,总建筑面积122682平方米。是政府在三年内要建成长沙标志性新城组成项目之一,东距长沙市关键交通干道芙蓉北路约50m;南离一环线约400米,四面全部有计划城市次干道,交通便利。新河三角洲是长沙市政府关键旧城改造项目,区域内将建成图书馆、博物馆、音乐厅及超五星级酒店、滨江风光休闲园等设施,意在三年内打造成集文化、休闲、商业和高级住宅为一体城市新区,长沙浦东。 该项目地势平坦,高处可看湘
18、江、浏阳河和岳麓山,西、北两边紧临均为拟建中小学校。项目开发定位为在长沙含有产品领先性中高级城市景观住宅,充足利用优越自然地理条件,塑造高端居住建筑,营造高品质生活休闲居所。计划设计上依据地块情况,采取小高层板式和高层塔式住宅组合,在满足容积率情况下,降低密度,提升绿地率,处理密、近、挤空间形态问题,发明高端住宅空间。 总栋数:7总套数:825销售情况:项目正在筹备开发企业:长沙建发房地产售楼电话:4446555二、同质楼盘分析表表一:项目名万煦园天健芙蓉盛世顺天黄金海岸地理位置丽臣路287号国防科大北门对面芙蓉路和开福寺路交界处长沙金霞开发区处湘江、浏阳河、捞刀河三水交界处房屋类型主力户型面
19、积三房二厅和四房二厅118.3-164.02二房和三室二厅板式80130三室和四室二厅120-140均价2800元/待定2880项目现实状况第五期开发,已动工,3月底全部完工前期筹备阶段已经开工广告诉求点藏文脉亲切中国30万澳洲海岸风情领地 项目卖点1、 品味儒雅建筑风格2、 景观和休闲设施3、 有前期样板工程实景4、 面积定位正确1、建筑风格品位高2、水景观环境好表二:项目名左岸春天湘江北尚佳阳悦景馨全部地理位置韶山中路478号四方坪麦德龙超市后面开福区政府旁伍家岭陡岭路69号房屋类型主力户型面积三房二厅和四房二厅118.3-164.02二室二厅:80110板式四房二厅:130150三室二厅
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