项目市场调查报告样本.doc

前 言

承蒙信任，邀请本企业就贵司“丽水菁苑”项目提交以下汇报。

结合相关统计数据，和本企业市场调研部研究结果，本企业对重庆房地产市场总体情况进行了分析；对相关项目进行了市场调查及分析；并对本企业成功案例进行了简明剖析；最终，就本企业所提供服务进行了较为具体介绍。

此汇报中见解仅代表本企业之见解，仅供参考。

第一章 总体市场分析

一、 重庆房地产市场概况

伴随重庆升直辖市和中央西部大开发政策落实实施，重庆改变可谓是日新月异，各行各业全部展现出一幅欣欣向荣景象，而房地产业表现尤为突出：其开发量之巨大，竞争之猛烈在重庆地产史上是史无前例。地王广场商铺以31万元/M2房市天价在重庆拍卖成功，全市乃至全国地产界为之振憾；而龙湖花园购房者三天三夜排号，开盘两天共销售1.5亿；更发明了重庆地产界奇迹。

1、 山城楼市供销两旺，房地产市场快速发展

本市房地产业得到快速发展，在多种固定资产投资中增速居首位。整年完成开发投资139.63亿，同比增加24.1%，增幅超出1999年8.5个百分点，完成投资总量创下历史最高水平。

l 幢幢新楼扮靓山城
据市统计局提供资料显示，本市住宅建设完成投资呈大幅度增加，整年商品住宅建设完成投资72.8亿元，同比增加39.1%。住宅新开工面积也大幅度增加，新开工住宅面积969.26万平方米，同比增加59.3%，商品住宅建设深入加紧。和往年不一样，本市房屋完工面积大幅增加，整年房屋完工面积869.42万平方米，同比增加37.1%。

l 私人买去八成现房
本市商品房销售量有大幅增加，私人购房群体深入扩大，整年商品房销售面积为579.96万平方米，同比增加34.9% 。整年私人购置现房为535.70万平方米，同比增加43.6%，其中，私人购置住宅为473.30万平方米，占现房销量81.6%。

l 品牌项目领跑期房销售
龙湖花园、天骄俊园、海怡花园等品牌项目有力地促进了期房销售，全市商品房期房销售267.78万平方米，同比增加45.2%，超出以往任何年份。而部分非品牌开发商开发房屋却出现严重空置，使得全市商品房空置面积逐年递增，本市商品房空置面积为421.94万平方米，同比增加19.5%。
私人购房大幅增加，和期房销售增加，均表明：本市商品房住宅市场，尤其是消费者正在逐步走向成熟。

2、 房地产火爆背后，也蕴含着危机

l 高空置率严重，市场情况不容乐观
本市住宅空置率在虽有所下降，但空置面积仍在不停增加。据相关统计资料显示：商品房住宅在空置率下降7.1%，但因为商品房完工、销售增加速度不一（1月至11月完工面积为367.5万M2，同比增加41.1%，销售面积253.2万M2，同比增加19.2%），造成全市商品房住宅空置量仍继续增加，到去年11月底止，全市商品房空置面积为393.9万M2，和去年底相比新增40.9万M2，其中，住宅空置170.6万M2，商品房住宅市场情况不容乐观。

l 大量“杂牌军”存在造成本市商品房住宅市场质量偏低
据本企业市场调研部统计，现在本市房地产开发企业中有很多全部是在暴利驱动下转行“门外汉”，或拼凑“杂牌军”，她们纷纷在一个盘子里抢饭吃。因为其规模小、技术力量差，基础上是一个楼盘一个企业。其过低开发体量，既浪费了有限社会土地资源，又浪费了社会市场资源，对本市房地产业正常发展极为不利。
3、 个案分析

下面以渝中区为例，剖析其房产态势：
l 房地产市场现场现实状况

本年施工面积
本年销售面积（M2）
空置面积（M2）
累计
本年新开工
住宅
1643832
93692
69671
551961
累计
365
357226
102775
1370430
住宅所占百分比
45%
26%
68%
42%

从表中能够看出：渝中区本年住宅新开工面积只占总新开工面积26%，说明渝中区建筑投资关键已转移到非住宅项目；渝中区施工总面积为365 M2，其中住宅施工面积占45%，说明渝中区现在住宅市场竞争仍十分猛烈；而较大空置面积，更说明渝中区房地产市场形势仍十分严竣。

l 关键楼盘起价趋势表
本区内项目标起价跨度较大，说明本区内项目标档次参差不齐。

二、 重庆房地产市场分析和估计

进入，据本企业调查研究，重庆市房地产市场开发展现“三喜一忧”态势。
三喜：商品房销售均价上涨178元/M2
个人购房百分比比去年同期增加86.2%
质素很好楼盘销售通畅
一忧：销售增加速度仍低于完工增加速度，住宅空置率上升。
此“三喜一忧”格局表明：重庆市宏观经济走势良好，大家投资信心增强；好楼盘和差楼之间差距深入拉大，形成自然淘汰；空置房消化已成为摆在政府和发展商面前一道严竣考题。

1、 重庆市春展会观察
一开年，楼市既表现出既欣欣向荣，又竞争猛烈态势。从开发量来看，北部新城仅五黄路板块今年就将推出近20个新盘，开发总量超出150万方，沙坪坝、南岸开发量也在100万方以上，连沉寂数年渝中区住宅市场也在开春就冒出了“四大名旦”……。重庆市房地产业已进入众雄逐鹿时代。而春展会则是这场“战火”序幕。
春展会于3月24日－4月1日在上清寺鑫隆达大厦召开，参展有61家开发企业，现有以龙湖、华新国际、南方、渝海、协信等一大批一线开发商为代表中坚力量；也有以学林雅园、金阳骑龙山庄、金全部香榭、朵力名全部等楼盘为代表市场“新贵”；和大批开发量在5万方左右新盘、次新盘，整个春展会展现出一派欣欣向荣景象。从中也能够捕捉重庆房地产市场流行趋势和市场走向。

l 别墅项目卷土重来
今年春展会上有别墅产品项目有：龙湖花园、锦绣山庄、南方上格林、肖河香榭、榕湖国际花园、新东福花园、佳华世纪新城和水天花园。
首次亮相肖河香榭无疑是最为引人注目标：350亩地全部计划成别墅，有34幢独立别墅和286套连排别墅，将于今年4月底5月初开工，其独立别墅价格据称比照龙湖花园和锦绣山庄，为5000元／平方米左右。
榕湖国际花园估计4月底开盘，连排别墅占了二分之一，有112套，价格为3280----3680元/平方米。
新东福二期也为全别墅，53亩土地上建57幢别墅(连排和独立)，价格未定，估量在6000元/平方米，将于今年7、8月开工。
……
l 新路新桥新盘涌现
在嘉陵江复线桥旁东方家园提出：新桥、新路、新生活。此语概括了交通条件改变对其毗邻地段带来居住条件改变，正是这种改变，催生出重庆新桥、新路边新盘，黄花园大桥周围有南方上格林、华新城市花园、江南山水、东海福苑；鹅公岩大桥周围有金色家园、滨江花园、金阳骑龙山庄，而南方和竞地两个房产巨头在鹅公岩大桥至四公里引桥周围新项目也将在年内动工；鸳鸯大道周围有肖河香榭，而南方、渝海等大户也在这里“下注”。新桥、新路涌现新盘局面在重庆形成，刚好印证了一句相关房地产业名言：地段、地段、还是地段。

l 计划愈加人性化
大多优质楼盘，如天骄年华、学林雅园、南方上格林等全部摒弃了“四合院式”传统布局，而是别具匠心地将小区分成多个组团，各个组团相对独立又有机结合，使生活空间富有情趣；其次是这些小区更多地考虑了居民生活安全、方便和舒适，不仅无一例外地实施了人车分流，还对小区进行了必需功效分区，确保观景、休闲、运动各区互不干扰。

l 小区环境私有化
空中花园、30至40平方米大型景观阳台，春展会上展示这些新产品，成为相当多楼盘主推卖点。它充足满足了大家拥有自己一亩三分地享受绿化和景观要求。其中表现最显著有龙湖花园和水天花园，现在年房展会上，水天花园、学林雅园、滨江花园、南方上格林、骑龙山庄、梦幻21等楼盘所展示户型中，全部有环境私有化影子，她们或是有空中花园，或是有大型景观阳台，吸引了相当多购房者眼光。

l 户型设计更富改变
此次房交会上，相当多新盘推出了新户型，如学林雅园236平方米跃层一跃再跃，三个空间内每层又有错层，共改变出6个层面；肖河香榭推出“你设计我建造”诱人计划；江山多娇·滨江花园二期映江楼，在99.3米高层户户全部挑空6米做空中花园；梦幻21全跃层房客厅挑空5米，能够自由组合空间和面积，户型和空间更富于改变。南方上格林主卧室设计了弧形落地窗，更将观景阳台也设计为弧线型。这种对户型和空间改变追求表明：在大家全部重视了做景观、重计划以后，又重新回到做产品本身------住宅。
2、 本市房地产特征分析
，重庆房地产业面临着新机遇和挑战。从宏观面看，国家相关房地产市场化改革步伐全方面加紧，西部大开发和中国加入WTO使海内外投资深入聚焦西部这唯一直辖市；从微观面看，优异房地产企业纷纷将现代房地产开发理念和技术体系引入重庆，围绕区域、品质和品牌竞争将深入加剧。这肯定使重庆房地产业发生结构性改变，使重庆房地产企业纷纷寻求企业素质全方面提升，加紧企业实现升级步伐。据本企业市场调研部分析：，将是重庆房地产实现产业升级关键十二个月，房地产业将展现以下特征：
第一， 陆续推出新盘将愈加重视楼盘内在素质，强调均好性。
第二， 房地产企业将普遍加强内功修炼，加强人才队伍建设，寻求企业制度现代化，以增强企业竞争力。
第三， 房地产业市场份额将深入向优异企业集中，部分观念落后、经营管理不善、包袱沉重、实力空虚企业将逐步在竞争中消失。
第四， 类似于江北区“五黄路现象”现象会深入出现：城市基础设施改善带动对应区域房地产发展，实施片区开发“地盘开发商”将在房地产市场中饰演愈加活跃角色。
3、 本市房地产市场估计

l 规模开发，大盘竞争
在过去十二个月中，面对北京、上海、广州几大中心城市开发商以大规模开发参与市场竞争，重庆开发商总有一个望其项背感叹，就连和近邻成全部相比也有一段距离。但我们这个年轻直辖市，正以其旺盛活力和勇气，在新世纪到来之际，拉开了大规模开发序幕。
重庆发展商在完成原始资本积累和聚积小规模开发经验以后，开始了新一轮圈地运动，南岸、沙坪坝、江北三个区域大盘形成三足鼎立格局。
能够说，新十二个月重庆楼市是大盘竞争年代，其展现特点是大盘和大盘之间竞争和江北和南岸之间区域竞争，在同一起跑线竞争选手们，谁跑得愈加快，谁将是市场上最终赢家，大家正拭目以待。
在短时间里出现众多大盘竞争，这恐怕是大家未能预料到，但这正是重庆楼市正在走向成熟和进步标志。

大盘出现对于过去未能消化小规模项目是一个巨大压力，消费者购置倾向会愈加显著，产品升级换代会使过去落后项目成为市场弃儿，期房比准现房好卖现象，正表现了消费者对一个新生活方法更高要求，和消费者成熟。

l 区域竞争愈加猛烈
房市容不乐观。理由有两：首先，本市房价和其它直辖市相比差距太大，还不及近邻成全部，外来用户少之又少。由此，我们能够看出，重庆房地产还没有形成一个外向型经济形态，房屋消费者关键还是当地居民。其次，开发商开发速度过快，而有效需求显著不足。以沙坪坝为例，该区总人口约40万，含有较强购置力关键是高校老师，但她们居住基础上已经处理。近期，沙坪坝又陆续开了多个盘，而需求不足更会造成价格竞争。
本企业认为下一个房地产经济热点将会是杨家坪。这个区人口密度大，而现在仅有珠江花园、广厦经典等为数不多多个上规模楼盘，区域内竞争并不猛烈，再加上杨家坪地域地域分布较为集中，向周围地域辐射能力强，房产需求还未饱和。

l 思绪决定出路，创新才有前途
，重庆区域市场发展格局将不再偏重于某一个区，而是展现多个区联动特征，各区政府对发展蓝图全部有总体计划，将促进各区域发展同时进行。比如以后居上沙坪坝区，文化底蕴深厚，未来发展上升空间很大，协信集团、华宇集团、渝开发、渝海等开发商入主将掀起沙坪坝发展高潮。
今年也是重庆开发商机遇和挑战并存十二个月，房产行业面临重新洗牌局面。市场走向成熟就意味着竞争愈加猛烈，而下阶段竞争将不仅是资金、成本等简单元素比较，更是开发商在计划、设计等各个领域综合实力较量。

第二章 样本楼盘分析

考虑到本项目标定位为中、高级楼盘，所以，本企业对本项目周围多个含有代表性中、高级楼盘进行了调查和分析，以期对本项目提供一定参考意义，具体调查以下：
一、珠江花园

1、项目介绍
珠江花园在九龙坡区杨家坪直港大道江边，是由中外合资重庆珠江实业从1997年开始开发，地处九龙坡区天宝新城内，面临长江，紧邻杨家坪转盘和鹅公岩大桥，距成渝公路仅3分钟车程，占地200余亩，总建筑面积30余万平方米，建筑密度28.36%，绿化率47％，容积率02.14，整个小区在建筑风格上中西结合，建筑造型上尊重传统。

2、项目分析
优势：
从1997年到现在，珠江花园完成了由拓荒状态到成熟小区过渡，在以下几方面为其形象及销售打下了良好基础。
交通。众所周知，因为山城独特地形，居民外出十分依靠交通便利，珠江花园已开通了404．226．428路公交车和立即开通413路，另外邻近鹅公岩大桥和轻轨车站也为其交通提供了更多便利。
周围配套。农贸市场．山城超市．重百九龙坡商城．西餐厅．火锅馆．医院．学校．银行等周围配套设施较齐全；
小区内部配套。小区内部配套较完善，供水采取低分区供水系统；供电设有10KV开闭所，直接由和尚山电站引入，分配于各楼寓变电所；供气，由市区219燃气管引入小区，环状燃气管网分别送入各楼寓调压系统，人车分流，三菱电梯，幼稚园．老人活动中心，游泳馆．中心喷水池，车位等基础上能全部满足满足入住者多方面需求，这也是它销售方面绝佳优势之一。

小区景观。珠江花园小区景观极富特色，面积达02.6万多平方米，由广东林科园林设计院设计，着力于表现“人和自然中心广场“，“日本景园“，“溪涧“。“欧洲风情园“四大专题，且景观面兼顾江景和小区内庭两个方位。

劣势：
户型面积偏大。三室两厅为其主力户型，第一期临江面多为160平方米左右，现仍有相当部份没卖，其它120平方米左右三室两厅销售情况很好。
将荷景苑（别墅）计划在内庭，没有最好利用自然景观。

3、营销分析
从营销面分析来看：从1997年―――，珠江花园价格一路看涨，人原来起价1870元／平方米，到现在2100元／平方米，走势一路看好，现阶段层差20元／层，销售率达40％。营销方面特点是：平淡入市，以务实为主，多采取车身广告．展板．POP．报纸广告．电视广告等宣传方法，以一个平易近人通知方法逐步打响著名度，对市场消费者没有做过多细分，以广告诉求等方面卖点为关键，塑造其卓越显著地理位置和细致入微星级服务，总体来看，它营销打是一个长久性策略，市场细分化不够深，不能起到引导消费作用。

二、竞地城市花园
1、项目介绍
竞地城市花园是由重庆竞地实业于1996年开始开发建筑中高级精品住宅小区，在重庆市渝中区大坪大黄路6＃，占地51870平方米，总建筑面积为15万余平方米，新建住宅累计1302套，由东．西两个建筑组群组成，东区建于1996年，由12幢多层住宅及公用建筑组成，97年十月前全部售罄，均价2200元／平方米，至97年底入住率95％以上，西区（即二期工程）建于1998――1999年，由十四幢电梯公寓组成，二期小区配套设施完备，用于服务性及公用建筑面积约18500平方米，小区绿化率达47.3%，均价2600元／平方米，层差30－100元／层，销售率及入住率均在90％左右。

2、项目分析
优势：
地理位置很好，交通便利。
周围生活，工作配套较成熟。
内部配套齐全，其小区内部配套――－晨跑径．儿童嬉戏园．会所．健康档案．健康通道．游泳池等内部配套较完善。
园林景观设计在渝中区楼盘中颇具特色――水景．绿化相交融。
物业管理完善，在安全性，人性化，专业化各方面全部有充足表现。
发展商著名度高，含有品牌效应。

劣势：
其三室两厅户型面积在136－150之间，感觉面积偏大。
项目开发较早，现代化设施不完善。
户型设计稍显陈旧。
3、营销分析
营销以务实为主，先做环境，树立形象；以口碑为主，附以广告宣传；在广告宣传方面，关键以实景图片为主，充足展示本身品质，显示竞地花园小区成熟，配套完善一方，能够说是一个比较成功销售模式。

三、新东福花园
1、项目介绍
新东福花园在重庆市渝中区菜袁路209号（原大坪苗圃），是重庆新东福实业开发一个山水园林式高尚小区，小区总共用地7441公顷，总建筑面积12万平方米，建筑密度达22.9％,现阶段起价：2100元／平方米，均价：2500元／平方米，销售率达50％，具体计划为5幢21层高层电梯公寓及一部份小别墅组成，面积从166－275平方米，户型从三室两厅又卫――五室两厅双卫，内部配套较完善，有5600平方米全市最大会所，全天幕室内恒温游泳池，每幢楼配置02部日立豪华电梯，三个国际标准网球场，户外儿童乐园，智能小区网络系统，由香港梁行进行全方面金牌物管，总体环境及周围配套较完善。

2、项目分析
优势：
小区规模较大，且有连续开发空间。
小区内部配套设施完善。
项目本身配套较优异。
户型设计较为合理。
请著名物业管理企业作物业顾问，确保了其物业管理水平。
劣势：
户型面积偏大，最小面积全部是166平方米。
区内环境设计较为平淡。

3、营销分析
新东福花园市场定位在高收入阶层，包含高级白领．私企老板．政府官员。在营销计划实施中了着重突出其在渝中区优越地理位置，最显著就在于其广告版面设计和广告语，其广告版面设计较有特色多以35＊24版面，晨报．晚报为关键选择，版面期期不一样，诉求点也是期期同，但总目地突出其山水园林式新高尚小区特色；同时，新东福宣传策划方面比较重视给业主多方面实惠，且紧紧围绕当初广告―――如“业主购物直通车．送海尔家电套餐等，既扩大了本身著名度提升了形象，又给业主以实在优惠，起到了一举多得效果，其广告语――和自然同呼吸，也紧紧围绕住了高级山水园林式小区特色，值得借鉴。

四、项目比较

1、 环境
三个项目标环境营造各具特色，其中尤以竞地花园环境为最。因为其小区开发较早，环境经多年经营，已具一定规模，小区树木年代较长，而且发展商比较注意部分细部工作，如：区内完善统一导示系统、每一栋楼精巧门牌、小区内提款机、自动售货机等，一切均努力争取为住房营造一个舒适、便利生活。而相对于竞地花园而言，新东福及珠江花园小区内部环境营造则略逊一畴。

2、 价格
在三个小区中，竞地花园价格是最高。分析其原因：因为其推出时间较早，当初在本区域内尚没有同一档次项目，一经推出即给人耳目一新之感，销售成绩良好。其利润已在前期推广中回收；而且，在不停经营中，小区逐步完善本身素质，真正为住户提供了一个良好舒适生活空间，在消费者中形成了良好口碑。而从其企业连续性发展角度来考虑，坚挺价格将有利于其以后其它项目标推广。
而就新东福及珠江花园而言，即使项目新、本身配套较齐全、现代化设施较多、户型设计较新奇，但因为市场竞争猛烈，市场已由“暴利时代”变为“微利时代”，所以，发展商顺应市场情况，推出时即以针对性价格推出，价格较竞地花园略低。

3、 本身素质
三个项目中，因为竞地花园开发相对较早，所以，在户型设计，现代化设施等方面均不如其它两个项目，如竞地花园没有凸窗，没有门禁、可视对讲等设施。
4、 营销
因为竞地花园开发较早，其售楼处已搬至小区内，卖场较为简单。
新东福花园为新开项目，其卖场分区全理，销售人员着装统一，而且专设卖场，降低了对小区干扰；同时，销售楼处和小区之间有参观车载用户进入小区，既方便了用户看房，又可使用户在看房前先对项目标内部环境进行参观。CI系统比较到位：计算单、名片、便签整齐划一。
珠江花园因为其售楼处和项目现场有一段距离，该路段导示系统做很好，但因为卖场和项目现场距离较远，而发展商并没有做任何方法来补救，易造成用户产生不良感觉。售楼处采取触摸式电脑对项目进行介绍，而且全部计算表均由电脑直接打印，比较新奇。但售楼人员素质较差。

第三章 成功案例介绍

因为我企业代理楼盘项目较多，无法一一介绍，以下仅选择我企业代理两个项目做简明介绍。

一、保利红棉花园
该项目为广州最大住宅小区之一，亦为建设部颁发之国家示范小区，其发展商为广州保利房地产开发企业，其为广州著名开发商之一，其同期开发保利花园，曾获国家康居示范小区称号（全国仅有13个小区获此殊荣）。
保得红棉花园占地面积约为8万平方米，有六十多栋多层及一栋高层住宅组成。其在最终一期推广中因为多种原因造成销售不尽人意。
本企业于8月底介入销售，具体调查，深入分析，精心策划，本企业认为本项目因为开发较早，在户型设计、功效设置等方面已落后于新开发项目，而且考虑到该片区在些阶段供给量较大，市场竞争十分猛烈，但考虑到发展商含有较高著名度，和小区在前期已在用户心中形成一定影响。所以，本企业制订了充足利用发展商著名度及小区良好品牌，采取新奇推广方法进行推广，制造轰动效应，吸引对本项目已经有一定认知用户策略，开创广州地产一手楼拍卖先例及“一口价”推广方案。至12月底，在短短三、四个月时间销售面积达18239平方米，成交金额为人民币5196873.00元，创广州地产界佳话

二、朗晴居
本项目原名为怡安花园，在内环圈和江湾桥交汇处，是海珠区花园小区式住宅，总占地7万多平方米。其第一期名为怡安花园，由12栋9层和1栋18层组成，约800多户。到第二期发展时，该区域竞争日趋猛烈，考虑到怡安花园名字已不能适应新一代建筑风格，所以诚安地产提议将怡安花园二期更名为朗晴居，并经过对市场具体调查和分析，结合项目本身情况对花园、外立面、结构等作出详尽提议。
1、 花园方面：提议建造极富情趣星月花园、增设法国名牌戴思乐泳池及多功效会所。
2、 外立面：提议聘用美国现代建筑大师R..Meier对原设计进行修改，大面积采取纯白色外墙砖，并大量使用通透玻璃，以营造一个简约、明快、极富时代感整体外立面效果。
同时，将本项目标目标用户定位为极富时代感年轻一族及名企精英。在广告宣传上，配合项目标特点，针对目标用户喜好，以明快色彩为主调，充足利用怡安所众多优惠会员消费卡。在多方努力和配合下取得了不俗市场反应：经过8个月主动推售，快速消化项目二期9栋住宅，销售面积超出5万平方米，成交金额达2亿3仟万元。

第四章 合作方法

结合发展商需要，本企业可提供全程策划服务，及全程策划代理服务。以下，本企业将就该两项目服务内容及合作方法作简单介绍。

一、 全程策划
我企业严格根据标准操作程序进行项目全程策划工作，以期最大程度地突出有利原因，规避不利原因，采取多个推广方法，配合现场销售，达成理想销售效果，具体工作内容以下：

1、前期市场调研
市场情况瞬息万变，对市场充足了解是成功策划基础，我企业在项目策划前期，首先需要进行针对性市场调查。
1） 整体市场调研
2） 区域市场调研
3） 竞争对手情况调研

2、策划方案阶段
经过对项目本身情况分析，结合对市场情况具体调查，我企业将针对项目制订具体策划方案，具体内容以下：
1）市场形势分析
整体市场形势分析
区域市场形势分析
竞争对手情况分析
2）项目分析
项目概况
项目优劣势分析
a、项目优、劣势分析
b、项目机遇、风险分析
项目存在问题分析及改善意见
3）项目推广策略
综合市场分析和项目分析确定项目基础定位及目标用户定位
结合目标用户分析，确定项目主卖点
依据项目卖点综合分析，确定项目整体推广策略
a、总体推广思绪制订
b、策划实施方案进度计划
c、协作企业确实定和工作配合

4）依据项目整体推广策略，制订对应广告策略、包装策略、销售策略
广告策略
a、中心思绪及推广专题
b、售楼资料制作提议
c、媒体利用综合策略
d、种类媒体分步策略及费用安排
包装策略
a、总体包装策略及效果要求
b、外围导示系统部署提议
c、售楼处功效分布及包装效果
d、看楼通道设置及包装提议
e、样板房位置、数量及装修提议
f、环境及隶属设施展示提议
g、辅助人员及设备要求
销售策略
a、价格制订策略（关键价格确定、付款方法选择策略及折扣率确定、价格表制订策略、价格调整策略及整体均价实现方法）
b、销售组织策略（内部认购期用户调查和优惠方法、公开销售期促销策略、销售信息反馈、总结及策略调整）
c、销售组织，包含销售人员安排及培训
d、现场包装效果跟踪及调整
e、广告效果跟踪调查及调整

二、 全程策划代理
针对项目标实际情况，我企业将对项目进行全程策划代理，规避不利原因，突出有利原因，并配置专业销售人员进行销售，以期抵达最好销售效果。

1、 策划阶段

楼盘策划是对楼盘进行全方位调研，挖掘楼盘卖点，并制订有效整体营销方案过程。策划工作成功是否直接关系到销售业绩好坏，我企业将在以下方面提供专业服务。

1） 市场调研
2） 项目分析
3） 市场定位提议
4） 户型划分及百分比提议
5） 楼体处观提议
6） 入市时机选择
7） 价格策略提议
8） 销售策略提议

2、 销售阶段：
楼盘销售是综合性策略制订和实施。本企业将会在以下方面提供专业服务：

①楼盘销售现场包装
其中包含：
售楼处设计及内部部署提议
样板房设计提议
看楼通道部署提议
导示系统设计提议
形象墙设计提议
楼体条幅提议
广告牌提议

②售楼资料提议
其中包含：
楼书、折页设计提议
价格表制订提议
付款方法制订提议
认购手续制订提议

③推广方法及综合策略
其中包含：
电视广告提议
报纸广告提议
多种礼仪活动提议
展销活动提议
其它宣传推广方法提议
综合推广费用计划提议

④销售现场组织
其中包含：
专业销售人员进行用户接待及促成交易，
成交统计、用户调查及销售策略调整
阶段促销策略提议
展销活动组织和实施
辅助人员安排提议

销售是项目开发最关键阶段，是楼盘最终在市场上实现价值、发展商实现利润关键阶段。同时，销售是专业性很强，综合性很高活动。经过专业代理服务，发展商可用尽可能低销售费用实现尽可能多销售业绩。
本企业可在销售阶段为贵司提供全方面、稳健、实在专业服务。

3、 项目运作其它方面

相关协作单位推荐和合作
本企业可在项目运作中为贵司推荐相关协作单位，并和贵司确定协作单位通力合作，确保项目标顺利运作。

具体协作单位包含：
广告企业
宣传媒体
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三、双方合作方法

1、 双方友好协商，签署策划代理协议。
2、 本企业经过详尽市场调查、细致分析研究在协议要求时间内为本项目制订策划汇报，并提交贵司审议。
3、 本企业在本项目运作各个阶段，为贵司提供专业咨询意见，进行全程策划服务，提供具体策划实施方案。
4、 本企业为本项目标销售进行专业代理服务和策划跟踪服务，实现项目标顺利销售。
5、 贵司需在策划和代理阶段提供必需帮助。

贵司如采取全程策划代理方法和本企业合作，应在全程策划和销售代理过程中向本企业支付对应代理费（代理费取费标准为销售额3%）。

贵司如采取全程策划方法和本企业合作，应在全程策划过程中向本企业支付对应策划费，具体策划费用视工作进行深度，由双方友好协商确定。

附一：未来5—房地产发展可能领域

1、 假日经济和假日住宅
有资料显示，中国旅游业正保持强劲增加势头，休闲将成为大家关键生活方法，顺应市场改变，在风景区项目打出了假日住宅旗号，以山水、风光为卖点，以度假+投资双重魅力来吸引用户，但旺季旅游区，仍时有供不应求情况，这些情况表明：和旅游休闲相配套房地产住宅供不应求，大有发展潜力。

2、 大学扩招和学生公寓
教育越来越成为全民重视领域，各类高校连年扩招，直接开启了正在形成教育市场，但却带来了喜忧参半结果，房地产担心在北京及全国高校普遍存在。未来几年，全国高校招生数量将翻一番，其矛盾将深入显现出来。教育作为一个消费需求潜能巨大，大学生公寓发展既是社会需要，也包含着良好投资机会和商业效益，大学生公寓每十二个月收入是相对稳定，而且伴随国民收入增加，租金增加，房产价值增加，资产保值没有问题。
3、 银色产业和老年公寓
老年公寓是一个专供老人集中居住专用住宅，是一个居家养老和小区服务相结合模式，老年公寓和敬老院福利院不一样，不是用来收养无经济起源孤寡老人和低收入家庭送养老人，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理老年专用住宅。

附二：新世纪住宅将表现出十大标新立异之处

新世纪是高科技、后工业社会，新世纪住宅和以往相比，也将有以下十点不一样之处：

不一样点一：居住环境重视文化和共享空间
本世纪，国人从重视建筑本身、单体户型，开始变为关注居住环境、建筑和环境、人和环境关系，重视是共享空间价值。“人以群分”也将是小区一大发展趋势。

不一样点二：量化居住空间退居“二线”
说起居住空间，本世纪不仅是量化空间，而且还有第二空间——景观空间，第三空间——智慧空间。

不一样点三：房子追求“细枝末节”
比如，在供给暖气、保持室内温度时候，还要考虑到温度条件怎样？一户人家庭结构发生改变了，房间布局能否随意变动等。

不一样点四：生态要求是本世纪专题
二十一世纪是生态世纪，不管城市、居住园区及住宅设计必需愈加好地落实改善生态环境要求。如房子能源可能来自高效小区发电机组、热物质冷却池和镶嵌在大街上太阳能搜集器等。

不一样点五：远程抄表系统、宽带网只是最基础配置
现在还被部分发展商列入卖点远程抄表系统、自动化保安系统及宽带网等，这个世纪在住宅中将如上、下水通常，成为住宅中最基础配置，而这个世纪住宅智能化将进入一个新时期。

不一样点六：户型功效化会越来越显著
居家已不仅仅局限在静止状态，宴请、派对、聚会和家庭健身等情趣生活将一一被引入，所以对双厅面积和功效分区需求还会有所提升。

不一样点七：材料革命前景诱人
如新型塑料管材内壁光滑、耐腐蚀、不结垢、无污染。塑料管材价格比镀锌管材高出1/4左右，但它使用寿命长达50年，且安装方便。
不一样点八：小区配套改变
伴随网络不停发展，小区配套也将变得集约化，一个街区或地域只有一个会所，没有商场却有一个大型配送中心。

不一样点九：建筑形式多样化
市场上会出现适合老年人居住老年公寓；适合居家办公SOHO、TOWNHOUSE；独立式住宅；还将有一个SOHO小区形式。

不一样点十：投资方向改变
据教授估计，在未来中，升值最快是“室外环境”。伴随汽车增加、能源消耗增加，大城市大气质量难以有显著改观，故保健意识强老人、中高收入者将“逃离污染区”，迁移到沿海山水、树木丰富中、小城市。