永康市公共租赁住房建设项目可行性研究报告.doc
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1、永康市公共租赁住房建设项目可行性研究报告 目 录第一章 总论第二章 项目建设的提出和必要性第三章 项目场地选择和场地建设条件第四章 项目的构成和建设方案第五章 环境保护、防火和节能第六章 项目进度安排第七章 项目投资估算和资金筹措第八章 经济效益、社会效益评价第九章 结论与建议第一章 总 论一、 概述1、项目名称:永康市公共租赁住房建设项目2、承担单位:永康市房地产管理委员会3、法人代表: 4、项目负责: 5、单位体制:事业单位6、项目状况:项目位于解放街拆迁安置区安置地块四内,城北东路北侧,三马路东侧, ,拟新建二幢公共租赁用房,地上十一层地下一层,占地面积约1653.5平方米,地上建筑面积
2、约为17125平方米,地下室建筑面积约为3085平方米(包括人防防护单元1865平方米),项目总投资约6038.5万元人民币。7、资金来源:公共租赁用房建设资金来自利用公共租赁用房建设分级资金8、编制单位:永康市规划建筑设计院二、 项目编写依据:1、关于永康市公共租赁住房建设项目建议书的批复 永发改2010208号;2、永康市规划局提供的公共租赁住房建设项目用地红线图及建设规划条件;3、永康市规划建筑设计院编制的永康市公共租赁住房规划设计方案4、永康市房管会提供的有关资料;第二章 项目建设的提出和必要性一、项目提出的背景近年来,随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大,城市低收
3、入家庭的住房条件得到较大改善。但是,由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小,部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时,随着城镇化快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房,是完善住房供应体系,培育住房租赁市场,住房制度改革同步推进。满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措,是引导城镇居民合理住房消费,调整房地产市场供应结构的必然要求。 我国的住房保障工作一直与住房制度改革同步推进。公共租赁住房正是伴随着中国房地产业迅
4、速发展,住房保障制度不断完善而兴起的一种有效解决中低收入家庭住房问题的保障性住房。近几年,为适应国民经济发展形势和房地产市场发展需要,住房公共政策已从过去以售为主的经济适用住房向公共租赁住房转化。随着房价的快速上涨,单纯依靠市场化途径已无法满足群众日益增长的住房需求。2007年,在住房制度由福利制度向社会化、货币化、商品化新体制稳步推进进10年之际,以国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见为标志,住房制度改革的关注重心开始向城镇低收入群体。在土地资源有限,房价上涨过快,低收入家庭无力购房的背景下,各地纷纷推出了以租为主的公共租赁住房。2010年6月,住房和城乡建设部等七部门联合发布
5、关于加快发展公共租赁住房的指导意见,同期公共租赁住房工作会议召开,国务院副总理李克强出席会议并强调要加快发展公共租赁住房,推动保障性安居工程建设。重庆、广东、上海等地已开始把公共租赁住房建设付诸实践。永康市位于浙中经济金腰带的中部,属于经济较发达的县市,城市化进程也进入快速发展期。住房难题仍困扰着永康百姓。 “居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。随着解放街区块拆迁工作有序推进,我市直管公房因本次拆迁减少了600多套,建筑面积约4万平方米,其中绝大部分为居住用房,拆除的直管公房原租赁户多数是住房困难户,在住房意向选择问题上,大部分困难家庭选择公共租赁住房或购买经济适用房。对这个重
6、要的民生环节,永康市市政府将建造公共租赁住房工程纳入政府工作计划。保证中等偏下收入的家庭都可能找到适当的住处,真正做到广厦千万间,天下寒士俱欢颜。二、项目提出的必要性公共租赁住房制度是针对住房困难的中等偏下收入家庭实施的一种社会救助,是永康市社会公共福利和住房保障体系的重要组成部分。真正体现永康市人民政府对广大人民群众的关怀和支持。按我市目前商品住房现状,可供出租的小户型住房供应严重不足,一些即不符合廉租住房、经济适用住房享受条件,又无力通过市场租赁或购买住房的城市中等偏下收入家庭住房困难问题日益突出。根据浙江省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知(浙政办发2
7、01092号)文件精神,加快发展公共租赁住房,是解决这些现实问题的必然途径。当前公共租赁住房制度覆盖面仍然偏低,与国家有关要求有较大差距。本次公共租赁住房的建设(二幢)可以提供约304套的小套住宅,满足约304户的需求;解决中等偏下收入家庭的住房需求,让处于社会的中等偏下收入家庭实实在在的得到实惠,感受政府的关怀。公共租赁住房的建设事在必行,真正体现政府一切以人民的需求为出发的,为人民办事。通过这次的公共租赁住房建设,可以达到加快完善住房保障体系建设的目的,同时可满足不同层次消费者的需求。第三章 项目选址和场地建设条件 一、 项目选址:拟建的项目公共租赁住房初步选在永康市城北东路北侧、三马路东
8、侧,位于解放街拆迁安置区安置地块(四)内场地属堆积地貌冲积平原。二、自然条件:1、气象永康市属中亚季风气候,温暖湿润,四季分明,光照充足,雨量充沛,无霜期长。受地形影响并有明显的盆地气候特征。年平均温度17.5,最冷有(一月)平均温度5.1,最热月(七月)平均温度29.1。平均无霜期245天。常年平均降雨量1426.9毫米,年最大降雨量2057.3毫米(1937年)。年最少降雨量858.7毫米(1979年)。春节降雨量占20-30%,夏季占25-40%,秋季约占20%,冬季占10-15%。全年盛行东北风,风频约占18%,次之为北风、东风。年平均风速1.8米/秒,静风频率占28%,平均风速小,静
9、风频率高,不利于大气污染物的扩散。2、工程地质项目所在地址工程地质情况参照周边已建项目地质报告,地质情况如下:(1)杂填土:杂色,松散,湿。成分主要为混凝土、黏土及圆砾等。(2)中砂:黄色,松散,湿-饱和。分布不稳定,厚度变化较大。(3)圆砾:黄褐色,饱和,稍密-中密,砾石成分为火山岩,呈亚圆形,骨架间充满砂粒、粉粒及粘粒。(4)砂岩:紫红色,砂状结构,钙泥质胶结。根据其风化程度,在勘察深度内划分为强风化砂岩,中风化砂岩。三、抗震永康市按现行中国地震烈度区划图的规定,地震基本烈度低于6度,为非抗震设防区。根据浙江省建设厅颁发的建设发(1998)等135号文,以及建筑抗震设计分类标准(GB502
10、23-95)本工程抗震设防类别为丙类,因此本工程不进行抗震设防。四、市政配套条件:1、供水:生活、消防用水均由自来水厂给水管网供给,由市政直接供水,可以满足要求。2、供电:市网引入经自变供电,以满足要求。3、废、污水排放:室内采用污、废、雨水分流制,室外采用雨、污分流制,生活污水经沼气净化池处理后,与生活废水共同排至市政污水管网,雨水直接排入市政雨水网。4、电话、电视:该项目引外线电话,引入市有线电视网络,项目小区内均已引入配套。第四章 项目构成和建设方案一、 公共租赁住房的总体规划:公共租赁住房位于永康市城北东路北侧、三马路东侧,人流通过城北东路和三马路引入,主入口设在南侧,主楼及用地红线范
11、围内设置一层地下室,可供租户停车及布置配套设施。周边留置适量的绿化地及停车位。根据不同的功能要求,做到布局合理、环境整洁、优美。由于公共租赁住房设置在解放街安置套房区块内,其道路网及出入口统一考虑。二、项目建设规模:项目将新建的二幢公共租赁住房,地上十一层地下一层,为高层非住宅类居住建筑,总占地面积1653.5平方米,总建筑面积20210平方米,304个小户型套房,套房面积均小于60平方米,平面布局采用内廊式。底层设置门厅、管理用房及配套用房(包括物管用房、活动室)用于租赁户的配套,最大限度的保证中等偏下收入家庭的居住条件。三、结构设计:采用框架剪力墙结构,基础为柱下独立基础。四、电气及给排水
12、、消防设计:电力负荷按2级考虑,防雷按二类防雷建筑设计,接地采用TN-S接地系统,照明灯具采用以荧光灯或节能灯为主。市政给水由城北东路市政给水管网接入,室内生活污废水分别排出至室外,屋面雨水采用有组织排至室外。室外雨污分流,生活粪变污水经化沼气净化池处理后与生活洗涤废水集中排至城北东路市政排水管道,雨水集中后排至市政雨水管网。消防设计分为室外消防给水系统、室内消防栓给水系统及地下室及地上内走廊自动喷水灭火系统。室外消防取水利用市政管网绕建筑物布置给水环状管网,并按高层建筑防火规范设计地上式消火栓,利用市政给水管网进行补救。室内布置室内消防栓系统、室内灭火器系统及自动喷水灭火系统。建筑物室内各层
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