酒店改建及经营可行性报告模板.doc

一、概述
XX酒店坐落风景秀丽西湖边，环境优美，历史悠久。自19xx年建成以来，以接待国宾为主；19xx年，美国总统尼克松曾在此下榻。经历了数十年风雨洗礼，现在XX酒店和杭城其它新建宾馆饭店相比，已显得有些老态龙钟了。但现在正在进行西进工程又为XX酒店带来了新机遇和挑战，怎样审时度势，把握机会，利用这一有利时机，重塑对外形象，提升本身品牌，扭转现在经营现实状况，已成为当务之急。
二、XX酒店经营情况现实状况
首先，让我们来看一看XX酒店近三年来相关营业数据：

表一 单位（万元）

/占营业百分比
/占营业百分比
/占营业百分比
营业收入
11994339.47
13574719.45
13837908.11
营业成本
2212056.91/18.44%
2378395.55/17.52%
2437028.79/17.61%
营业费用
5788802.09/48.26%
5559738.76/40.96%
5678049.29/41.03%
营业税金
400850.85/ 3.34%
336745.85/ 2.48%
300480.81/ 2.17%
管理费用
8389061.60/69.94%
6999956.90/51.57%
6174509.57/44.62%
财务费用
1655495.85/13.80%
1611688.32/11.87%
1428476.70/10.32%
营业外收入
4929.79/ 0.04%
248.00/0.002%
32243.48/ 0.23%
营业外支出
109654.50/ 0.91%
4144.42/ 0.03%
---
净 利 润
-6556652.54/-54.66%
-3315702.35/-24.43%
-2148393.57/-15.53%

经过对XX酒店近三年营业数据分析比较后，可得：
表二

营业收入
—
↑13.18%
↑ 1.94%
营业成本
—
↑ 7.25%
↑ 2.47%
营业费用
—
↓15.99%
↓10.77%
营业税金
—
↓ 3.96%
↑ 2.13%
管理费用
—
↓16.56%
↓11.79%
财务费用
—
↓ 2.65%
↓11.37%
净 利 润
—
↑49.43%
↑35.21%
从表一和表二各项数据比较来看：营业收入上涨幅度较大，较增加158万元，年增加率为13.18%，而营业费用、管理费用分别下降了15.99%和16.56%，使当年营业净利润同比减亏324万元，减亏幅度为49.43%；营业收入上涨幅度大幅减弱，较增加26万元，年增加率为1.94%，而营业费用、管理费用则分别下降了10.77%和11.79%，当年营业净利润同比减亏116万元，减亏幅度为35.21%。
再看表一各年度各项营业数据占当年营业收入百分比，不难看出经营较为成功，营业收入提升幅度较大，而各项费用较并无显著提升，部分费用支出还呈下降趋势，故减亏幅度也较大；营业收入较提升不显著，但在各项费用支出上继续挖潜，取得了减亏35%成绩。经过以上数据比较能够看出，近几年XX酒店在开源和节流方面全部做了很多工作，但亏损局面还是未能有实质性改变。想要根本改变亏损局面，应从根本入手，全方面提升XX酒店各项服务产品品质，重塑酒店对外企业形象，突破性地提升酒店整体营业收入，稳定各项费用开支，从而让酒店经营工作实现良性循环。
三、XX酒店改建设想
（一） 酒店现在优势
1、 酒店环境精巧优美，占地14公顷，绿地面积在90%以上，庄内山环水绕，古木参天，绿树成荫，含有浓郁江南园林风格。别墅式建筑和自然环境友好融洽。
2、 酒店悠久历史积累并沉淀下了丰富人文历史，如苏东坡石像出土、高丽太子义天曾在此修行惠因寺遗址等，全部有待发掘并宣扬，可作为酒店一大卖点。
3、 雅虎泉为优质天然矿泉，有待开发，可作景点处理，成为酒店又一自然亮点。
4、 目前西湖西进工程改善了酒店原先交通不便弊端， “花山霞鹃”、“法巷探春”、“三台泽韵”、“茅乡水情”及“金沙醇浓”等新建景区也坐落在酒店周围，为积聚人气，丰富客源营造了有利条件。
5、 酒店原有客房面积均较大，有发展和提升空间。尤其是一号楼主楼客房，均带有单独露台，稍加修饰即可成为客房一大特色。
6、 别墅式建筑可将改建工程给经营带来影响降低到最低程度。
（二） 酒店现在存在问题
1、 酒店各项设施设备陈旧、老化程度高，尤其是客房及部分公用客用设施。客房卫生间洁具和室内装修，和同档次酒店相比已显著落后，不能很好地适应来宾需求。
2、 酒店缺乏娱乐配套设施，无法满足住店客人需求，从经营上来说，也损失了一个经济增加点。
3、 酒店内部管理较微弱，服务人员素质普遍跟不上来宾要求，管理人员管理理念和职员服务理念全部有待于根本改善。其中用工机制是问题根本，一定要打破旧机制，从根本上激提议全体职员工作热情和敬业精神。
4、 办公用房占用了酒店20余间客房，长包房协议期限为十年。长包房占用了有限营业用房，对平均房价影响不容忽略，且协议期限过长，极大地限制了酒店在经营上主动性。
5、 XX厂对外承包，既影响了景点开发和利用，又给酒店经营和管理带来了一定负面影响。
6、 酒店流动资金担心，短期借款量达两千多万元，这也给酒店经营工作带来了很大困难。怎样清偿旧债以确保以后经营工作顺利开展，这也是首当其冲一件大事情。
（三） 改建设想
XX酒店四面宾馆林立，各具特色，各有千秋。这对酒店来说，竞争压力即使增加了，但酒店如能充足渲染本身优势和特点，在生态专题和文化积淀方面做足文章，并以此作为市场竞争有力筹码，从而从该区酒店群中脱颖而出，独树一帜也不是一件难事。
鉴于酒店上述优、劣势特点，我们提议对酒店进行全方面改建，改建目标定为五星级标准别墅式度假酒店兼国家外交部定点培训中心。完成改建后酒店大致设想以下：
1、 现在一号楼和二号楼作为一个整体按五星级标准改建，奠定酒店星级基础。一号楼和二号楼之间考虑增加一室内通道，将两幢楼合二为一，加上贵宾楼总统套房，一起形成酒店主建筑群。
2、 大堂仍定在一号主楼，西餐厅及大堂吧也集中在一号楼；中餐厅则集中在二号楼，这么有利于整体气氛部署和营造。
3、 一号楼及二号楼客房改造严格按五星级标准实施，要做到高品味、高品质，关键作为接待高级散客之用，要突出个性化。
4、 现在三号楼及四号楼（原定娱乐楼，未装修）经过改造，合适增加会议室面积，并按四星级标准建成客房楼，关键作为培训、会议及团体接待之用。改建后酒店客房总数可达180—200间左右。
5、 全部客房卫生间均改为玻璃移门式，既能增加美观度，也可增加卫生间实用面积。
6、 客房内全部家俱、洁具、灯具、地毯、壁纸及棉织品均需统一更新。
7、 贵宾楼总统套要重新装修，更新相关客房设施及用具，深入提升品质。
8、 一、二号主楼要合理降低原有会议室数量及面积，以适应改建后新客源市场结构。
9、 原办公用楼改造为娱乐综合楼，增加必需娱乐项目。
10、酒店关键入口定在面向XX路方向，入口应有显著标志，堂皇装饰，表现酒店品味。
11、 酒店内全部绿地及绿化均应全方面设计整理，突出精巧秀美自然意境。
12、 增加建筑外围及绿化艺术灯光，营造酒店整体气氛。
13、 XX厂将建为一景点，作关键宣传，突出健康、生态专题，塑造成市内唯一一家生态型酒店。
14、 众多遗址也应整修，关键作文化宣传。
（四） 酒店改建进行步骤
酒店改建工作采取边经营边改建形式进行。初步设想在不影响原有经营格局情况下先完成四号楼、娱乐楼改建，以后对一号楼、二号楼及三号楼依次进行改建。室外改造工程同时进行。酒店整个改建工程历时约为十二个月半。
（五） 其它
针对酒店占地面积实际情况和以后营利潜力，考虑依山建立小别墅群，关键以出售使用权方法进行经营，是酒店潜在经济增加点。
具体设想为：选择适宜位置依山建立小别墅10幢左右，建成后对外了售别墅使用权，年限为50年。按现行市场价估算，售价可达8，000元/平方米左右。如按每幢别墅面积300平方米计，则在当年即可回收资金24，000，000元左右。
建别墅出售使用权做法，现在XX宾馆也在酝酿之中，可行性较强。

四、改建投资预算
1、客房改建：50，000元/间×180～200间=9，000，000～10，000，000元；
2、大堂、公共区域、中西餐厅、娱乐楼改造等约10，000，000元；
3、酒店大型设备设施（空调系统、锅炉设备等）更新扩容、室外工程及其它机动费用约8，000，000～10，000，000元。
所以，总投资额约为27，000，000元～30，000，000元左右。

五、改建后酒店经营设想
（一）管理机制改革
1、 精简机构，实施扁平化管理。
初步设想，酒店关键机构设置以下：
行政部：主管行政、人事、安全、工程、娱乐管理等；
财务部：主管财务、采供；
营运部：主管前厅、销售、客房、商场等；
餐饮部：主管中、西餐厅、会议室等。
2、 改革用人机制，提升职员整体素质。
（1） 重视管理人员综合素质，中层管理干部应含有丰富宾馆管理工作经验，并含有大专以上学历。
（2） 职员任职资格按各岗位工作要求制订，重视职员在岗培训，切实提升业务技能和整体素质。
（3） 改变原有用人机制，酒店原有职员经过筛选，留用职员和新招职员均重新签署劳动协议；不留用职员则实施工龄买断。
（二）服务模式改革
引进国外优异服务理念，全方面改革服务模式，以新型服务模式作为一大亮点吸引广大来宾，从而也树立酒店对外崭新形象。
如总台接待拟采取流动秘书式服务，即来宾入住酒店，总台接待人员并非坐以待客，而是采取随身秘书式服务，由接待员引领客人前往大堂吧就坐，采取无线服务系统从容为来宾登记入住。我们还将引进记忆式服务卡，将来宾信息全部记载在一张小磁卡中，方便来宾在酒店各营业点刷卡消费，也方便服务人员立即掌握来宾全部信息。这么，XX酒店将成为杭城第一家采取流动秘书式服务酒店。
和此同时，我们还将在其它服务步骤中引进新模式，发明出更多杭城第一，从而根本改变酒店对外形象。
（三）经营设想
市政府西进战略政策将极大地刺激西线旅游热潮，在这过程当中，西线酒店群将迎来本身发展黄金时期。XX酒店经营思绪就基于这一总体环境背景前提。同时结合本身现有优势和周围酒店情况，形成一套适合长远、可连续性稳定发展经营模式。
就现在情况看，西线星级酒店关键由下列酒店组成：
地域地位
酒店名称
星级
性质
第一集团

5
国宾馆
第二集团

4
中、高级会务酒店
第三集团

3
中、低级度假、会务酒店
由地理原因所决定，西线星级宾馆无法成为纯商务型酒店，不过做度假型、会务型酒店却相当适合。从上述列表分析看，西线酒店层次鲜明，客源分工明确，形成了一个较完善和成熟酒店群。不过这其中也存在了显著缺点，或称之为产品缺省。而这正是XX酒店发展契机。
1、 西线酒店群中第二、三集团酒店存在重大价格问题，和西湖周围其它酒店比，西线这两类酒店价格严重偏低。XX宾馆改造结束后，加之假如花港饭店发展顺利，第二集团酒店价格问题能够得以处理，西线会议价格空间也可得以表现。不过第三集团价格问题处理则需要时日。
2、 第一集团是现有负担起豪华度假和超高级会务客源唯一两家西线酒店，不过这两家酒店全部属于国宾馆性质，其浓厚政治色彩决定她们不可能完全方面向市场，产品提供和服务承诺兑现全部存在很大不确定性。
总而言之，XX酒店一旦摆脱第三集团，就能够受益于现有第一、二集团酒店已经确立起来西线豪华度假、高级会务价格体系。而且能够成为西线唯一一家完全方面向市场顶级酒店。
同时，从酒店历史、著名度，酒店现有地貌、设施设备基础等各方面看，XX酒店也是现有西线二、三集团酒店中最具潜质一个。
依据上述分析，以下为酒店经营模式陈说：
1、 保持酒店现有园林式酒店环境和外观，档次达成汪庄、刘庄水平。
2、 客房总数经过改建达成200间左右，其中80间客房达成五星级档次；另外120间客房参考改建后XX宾馆水平，达成四星级档次。
3、 餐饮由中餐、西餐、日本料理组成，表现酒店特色。中餐、西餐由酒店自己经营，日本料理寻求著名品牌企业承包经营。
4、 会议室档次五星级水平，配置达成接待最多200人高级次会议。
5、 配置桑拿、足浴、卡拉OK、美容美发等娱乐设施，寻求著名品牌承包经营。
6、 配置健身房、游泳池、网球场等康乐设施，由酒店自己经营。
7、 配置露天茶室、垂钓等西线特色产品设施，由酒店自己经营。
8、 收回外包经营，由酒店自己经营，并形成酒店独有特色。

以下为酒店-主营收入和其它收入估计：
1、客房
客房改造估计从3月开始，至7月结束。改造逐部分进行，在前述改造设想中已经有具体说明。配合此进度，9月之前，酒店现有价格体系和客源结构将不作改变，关键做好营收平稳过渡，同时进行对应前期宣传工作。9月-6月是客房经营第一个调整期，在此过程中改造完成客房逐步投放市场，在酒店整体市场认可度不停提升情况下，客房出租率和平均房价也将经过合理运作得以不停提升。现有长包房也将在此阶段收回，纳入整体经营。下六个月和则是客房经营稳固期，各项营业指标将逐步达成预期水平。

可用房：200间
客房年平均出租率：75%
客房年平均房价：400元/间夜
客房年营业收入：2190万元

1-6月份
7-12月份
可用房：150间
客房年平均出租率：70%
客房年平均房价：320元/间夜
客房年营业收入：560万元
可用房：200间
客房年平均出租率：75%
客房年平均房价：360元/间夜
客房年营业收入：990万元
客房年总营业收入：1550万元

1-2月份
3-8月份
9-12月份
可用房：150间
客房年平均出租率：75%
客房年平均房价：190元/间夜
客房年营业收入：128万元
可用房：120间
客房年平均出租率：60%
客房年平均房价：160元/间夜
客房年营业收入：210万元
可用房：150间
客房年平均出租率：70%
客房年平均房价：320元/间夜
客房年营业收入：404万元
客房年总营业收入：742万元
2、餐饮
酒店自行经营餐饮项目包含中餐厅、西餐厅和大堂吧。酒店受地理环境原因影响，现有餐饮不管团体、会议和散客全部和客房出租率亲密相关，所以在客房进行大规模改造阶段，餐饮经营也将受到较大影响。而客源调整过程中餐饮也将经历阵痛。所以，餐饮营收将努力争取靠近上年营收水平。进入，中餐厅经过改建工程，餐位数可达成250-300个；西餐厅早餐客源、自助正餐和大堂吧经营也将趋于稳定，餐饮营收也将有一个质飞跃。餐饮营收则将和客房营收相对同比增加。

中餐部分（含会议室）：650万元
西餐厅：300万元
大堂吧：35万元
总计：985万元

中餐部分（含会议室）：600万元
西餐厅：200万元
大堂吧：20万元
总计：820万元

中餐部分（含会议室）：450万元
西餐厅：100万元
大堂吧：15万元
总计：565万元
3、外包收入
包含娱乐、康体和日本料理等。、可达100万元/年，下六个月也可产生外包收入，为40万元左右。

总而言之，酒店-总营收情况以下：
项目

客房收入
742万元
1550万元
2190万元
餐饮收入
565万元
820万元
985万元
外包收入
40万元
100万元
100万元
年总计
1347万元
2470万元
3275万元
为酒店整体改建成型后完整经营第十二个月，在此以后每十二个月营收按10%增加。

六、总论
从XX酒店现有条件和改建设想中，我们能够看出，将其建成五星级度假酒店兼国家外交部定点培训中心，不仅从根本上确立了酒店品级基础，也是最适合册庄在经营上连续性发展战略。酒店作为一个自负盈亏经济实体，以改建工程完成后，我们不仅要有服务质量上充足表现出酒店高品味、高星级，而且要在经营上主动开拓，努力挖潜，争取能在最短时间内收回全部投资。
XX酒店3月份开始进行整体改建工程，可在8月份顺利完成星级改造工程。以后以崭新五星级度假酒店形象屹立于西线酒店群；国家外交部定点培训中心身份又将赋于酒店神秘而独特文化品味，浓厚专题特色将根本改变酒店以往对外形象，促进酒店经营完全进入良性循环轨道。
将是改建工程集中展开十二个月，尤其是3-8月份阶段，在部分设施进行改建情况下用于销售是原有旧设施，酒店经营必将受到较大影响。不过，只要我们抓住商机平稳过渡，同时在9-12月份利用改建完成新设施在最快时间内取得营收突破，仍可达成上年营收水平。在经过对费用支出控制和压缩上挖潜，则可做到减亏100-150万元。
则是酒店各项改建工程收尾十二个月，该年各项营业指标也将在逐步提升前提下稳固在较高水平上。酒店营收也将在本年度取得突破性进展。将是酒店扭亏为盈第十二个月。
自起，酒店各方面情况将按计划达成预期水平，在西线酒店群中地位也将取得确立。从该年度起，酒店每十二个月将产生700万元以上净利润。
则酒店可在6-7年内收回全部投资。