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湾里区房地产市场调研汇报
一、宏观经济环境
（一）城市概况
湾里区在南昌西郊，距市中心18千米。地处南昌城西北部西山山脉中段，北邻永修县，南连新建县，西接安义县，东邻红谷滩新区、桑海经济技术开发区、国家南昌经济技术开发区。全区总面积251平方千米。湾里人口总量9万（南昌市人口总量在500万左右），其中非农业人口37274人。区政府驻招贤镇（地块在招贤镇）。
1、城市交通情况
距南昌市区10公里，距昌北国际机场23公里，云湾、昌湾、红湾三条公路直通南昌，西外环高速公路和正在计划建设中铁路西环线穿境而过，幸洗、蛟万、省店、店罗等公路构建了四通八达梅岭风景区旅游交通网络，交通条件十分便捷。
现在，开启建设前湖大道快速路西接西外环，沿昌湾大道——乌沙河——长堎大道——前湖大道路径部署，最终朝阳大桥，道路全长约10公里。前湖大道路宽60至111米，根本为双向6车道，共分高架、地面、隧道三种形式，地面均设置辅道，设置立交4座。道路沿线关键和南北向西外环、向莆铁路、昌西大道、工业三路、工业五路、长堎大道、昌樟高速（前湖立交）、学府南大道、凤凰南大道、丰和南大道、红谷南大道相交。

2、城市资源
国家级风景名胜区、国家级森林公园，作为南昌市唯一拥有两块国字号招牌城区，湾里区拥有得天独厚旅游资源。梅岭、洪崖丹井、樱花谷、狮子峰、长春湖、天宁寺、洗药湖等景点，梅岭——滕王阁正在联合申请国家5A景区，据统计，湾里区累计接待游客300.2万人次，同比增加51.1%，仅今年1-3月，湾里区就接待游客86.84万人次，同比增加57.89%，实现旅游综合收入19076.96万元，同比增加58.17%。

3、基础设施建设

市民公园

湾里四小

人民医院

4、城市发展计划
城区计划建设具体目标
1.  从未来湾里发展需要出发，确定城区合理发展性质和规模，界定计划区范围，提供可选择发展用地；
2.  城区总体布局科学合理，用地紧凑，功效清楚，保障现代化城区活动基础要求；
3.  形成通畅安全、快速和便捷对外交通网络和城区内部道路系统，合理布局各类交通服务设施；
4.  各项计划用地既要合理分区，避免相互干扰，又要注意有机结合；
5.  提升和改善居民居住水平和生活环境质量，完善城区各项公共设施，提升健全城区服务功效；
6.  发展绿化系统，形成良好城区园林绿化和景观系统；
7.  建立完善市政设施系统，重视防灾设施系统建设和完善，加强对城区环境治理，促进环境质量提升；
8.  合理布局郊区农田、菜地建设，统一考虑各类用地和设施布局，明确城区绿色开放空间控制范围；
9.  确定城区近期建设关键，落实近期各项用地开发、各类设施建设和市政工程项目安排；
10．充足考虑发展余地，提出城区远景发展规模、布局模式和发展序列、计划实施关键政策和方法。
（二）经济发展情况
1、中国生产总值（GDP）
湾里区-GDP情况

GDP（亿元）
8.4
11
15
18
22
23
26.3
31.6
34.8
40.1
增加率
17%
17%
15%
16%
15%
8%
10%
11%
12%
12%
湾里区-人均GDP情况

人均GDP（元）
9834
11719
13334
15709
19116
7
25849
49378
53967
61642
增加率
15%
15%
14%
11%
11%
13.0%
11.0%
11.3%
10.8%
13.8%

2、经济结构
湾里区-产业结构改变情况

第一产业组成百分比
17.6%
13.6%
12.3%
10.9%
9.5%
9.6%
8.4%
7.2%
6.9%
6.3%
第二产业组成百分比
47.8%
41.5%
42.1%
42.7%
41.8%
39.1%
40.9%
45.5%
45.7%
43.4%
第三产业组成百分比
34.6%
44.9%
45.6%
46.4%
48.6%
51.3%
50.6%
47.3%
47.4%
50.3%

3、居民收入和消费情况
湾里区-居民收入和支出情况

收入（元）
10007
11398
14072
18715
18858
7
22673
25971
29784
38729
支出（元）
6000
7000
8500
10000
11000
1
13000
15000
16000
17000

4、固定资产投资情况
关键点：近5-固定资产投资情况和增加率、近5-房地产开发投资情况和增加率。
图表1：XX县-固定资产投资情况
图表2：XX县-房地产开发投资情况
湾里区-固定资产投资情况

固定资产投资（亿元）
3.8
7.4
7.7
8.9
10
10.44
13
15.6
21.6
30
增加率
42%
95%
3%
37%
15%
4%
30%
37%
39%
38%

湾里区-房地产开发投资情况

房地产投资（亿元）
1.4
2.1
3.1
4
3.1
2.3
2.7
3.1
3.9
4.5
增加率
2.7%
51.3%
15.0%
27.3%
-5.4%
-37.5%
15.1%
11.0%
19.3%
15.2%

5、商品房开工情况
关键点：近5-房屋施工面积和增加率、近5-商品房新开工面积和增加率。
图表1：XX县历年房屋施工面积
图表2：XX县历年商品房新开工面积

二、土地市场
（一）市场概况
时间
地块位置
地块面积（公顷）
出让价格（万元）
用途
容积率
楼面地价(元/平方米）
-11-9
湾里区幸福路东侧、天宁西路南侧、110KV幸福变电站南侧
7.797
7017.5
其它商服用地
1.3
692.30
-2-7
湾里区磨盘山南路南侧、军教路东侧（原南昌标准件厂）控规E-3-03地块
7.032
9071.5
其它一般商品住房用地
1.6
806.24
-7-18
湾里区西外环高速西侧、计划宁中二路南侧、江中路北侧
19.21
22478
中低价位、中小套型一般商品住房用地
1.5
780.00
-10-26
江西金佳房地产
8.68
10416
其它一般商品住房用地
1.8
666.66
-3-18
南昌市政公用旅游投资
7.461
10408
其它一般商品住房用地
1.6
871.86
-8-16
湾里区天宁西路以西（控规E-19-07）
3.333
5500
其它一般商品住房用地
1.8
916.65
-8-26
湾里区红湾公路大道南、北侧（控规G-1-02、C-5-02）
4.157
19330
其它一般商品住房用地
2.5
1860.00
-9-2
湾里区洗药湖避暑山庄梅岭主峰罗汉岭上
7.733
4176
其它商服用地
0.6
899.99
-1-22
湾里区计划三路以北、招磨一路以南、磨盘山北路东侧
9.414
62412
其它一般商品住房用地
2.5
2652.00
-1-30
湾里区幸福路168号
11.9
28568
其它一般商品住房用地
1.1
2181.75
-3-6
湾里区南堡路以西、洪恒山庄以北（控规D-4-02)
3.77
6786
其它一般商品住房用地
1.5
1199.97
-3-11
湾里区计划宁中一路西侧（控规E-19-01)
7.671
13807
其它一般商品住房用地
1.1
1636.31
（二）土地供给现实状况
湾里区-内土地出让面积表

土地出让面积（亩）
116.9595
523.8
340.2
增加率
50%
347%
-35%

（三）未来土地供给情况
XX县土地供给计划

居住类用地
商服类用地
工业类用地
供给面积（亩/㎡）
200
100
50

三、房产市场
（一）房产概述
湾里区房地产市场起步晚，伴随昌湾、兴湾、红湾大道开通，大批开发商入住湾里，其中不乏保利这么房企，她们选择全部是看好湾里自然环境，伴随大家生活水平提升，大家更在意居住品质，湾里是她们不二选择。现在，湾里当地居民因为多年来旧城改造，人手几套安置房，所以楼盘销售群体关键面向新建县居民和红谷滩上班族。
2、整体市场供需情况
关键点：近5-房地产开发开工面积、完工面积和销售面积。
图表：XX县-房产供需情况表
3、量价关系
湾里区-房地产成交量价表

一季度
二季度
三季度
二季度
三季度
成交面积
79765.43
52443.46
94357.6
24182.04
25711.72
成交均价
5634
5530
5722
5119
4978
成交金额
.6
.8
.2
1.24E+08
1.28E+08
成交套数
741
508
902
314
227

（三）区域房产商业市场情况
1、商圈整体分析
关键点：商圈划分、整体定位、业态组合、目标市场、品牌、代表商服，各商圈优势和劣势。
图表1：城市商圈布局图
图表2：城市各商圈信息对照表
2、城市商业类型分析
（1）百货商超零售业
关键点：各个百货商超零售业项目标地理位置、经营业态、规模、楼层、经营方法等。
图表：城市百货商超零售业一览表
（2）餐饮业
关键点：含有规模餐饮企业（店铺）分布、消费档次、经营情况、体量。
图表：城市餐饮业一览表
（3）专业市场
关键点：关键专业市场分布情况、经营业态、规模、经营方法等。
图表：城市专业市场情况一览表
3、在售商业分析
关键点：关键在售商业项目标所在区域、规模、经营业态和方法、租金水平、售价等
图表：在售商业信息一览表

（四）竞争市场分析
1、竞争对手选定
关键点：竞争对手选定标准等。
图片：竞争对手分布图
2、竞争对手概况

竞争对手项目一览表

项目名称
占地面积（亩）
位置
容积率
绿地率
建筑面积 （万方）
总套数
销售均价（元）
香逸熙园
197
南昌市湾里区红湾大道866号
1.49
40.68
23

4856
朗贤加州溪谷
161
南昌市红湾大道001号
1.3
40
13
1000
6328
伴山蝶墅
150
湾里区招贤路227号
1.8
40.08
13
1300
5449
保利半山国际花园
2472
湾里区招贤镇城区东南侧
0.6
40.03
98
2500
10087
洪恒山庄
84
湾里区幸福路188号
1.6
42
9
933
4800
云景苑
18
南昌市湾里区兴湾大道56号
1.8
41.2
3.2
350
5100
兴宸山水艺墅
225
湾里区招贤大道501号
0.78
45.1
13
927
7809
宏泰四季花城
280.06
湾里区红湾大道南北两侧
1.2
45
26
1804
5200
累计
3587

198.2

3、竞争产品情况
竞品情况一览表
项目名称
建筑形态
数量
层数
伴山蝶墅
高层
2
18
中高层
1
11
多层
6
6
别墅
11
1
香逸熙园
高层
6
18
中高层

多层
14
6
别墅
19
1
4、销售去化情况

兴宸山水艺墅竞争项目销售去化情况一览表
房型
户型
面积
推出套数
成交价
洋房
5室2厅
36223.59
295
7809
5、竞争个案分析
帝景湾洋城
在云湾公路旁，项目总占地面积260亩，总建筑面积21万平方米，住宅类型以多层（6层）和别墅为主，住宅总户数为1414户，项目建筑全部采取框架异形柱结构，一般住宅均价3600元/平方米，物业管理费为0.85元/平方米。
优势：户型结构合理，价格适中。
劣势：开发商是本土开发商，没有开发经验和著名度，购房者前期信心不足，物业管理水平欠佳，物业费用较高，地理位置离中心区有一定距离，外部几乎没有配套。
销售情况：良好。
置业人群：大多数属二次置业，以中高收入者为主，不如公务员、老师等，她们认同一个“离尘不离城”生活方法和健康理念。
四、结论和市场估计
伴随南昌市创建花园城市以来，南昌市房地产市场如火如荼，开发建设到了一个更新更高阶段，经济不停增加，带动了大家对住宅更高需求，而湾里-南昌市后花园，以其便捷交通优势和得天独厚梅林旅游资源，成为南昌人购房置业者考虑新区域。
湾里区楼盘已全方面开发，以招贤大道为主路，靠近大学院校为关键商业区，学生经济是湾里关键消费形势，从湾里在销售楼盘来看，多个大盘分布在周围，中心区域盘规模小，多而散，开发档次不高，但依靠其它地理位置，销售仍然火爆。
从湾里购房群体来看，湾里长久以来没有经济支柱产业，大家收入不高，大全部外出务工，形成不了强有力购房者，当地能够消化部分，但多数以南昌市为主，她们看中是湾里有很多风景名胜，把自己家安在风景区，这里有新鲜空气和清静环境，尤其是中老年人退休后能够在这里居住。
湾里区房地产开发市场起步相对较晚，作为建设友好新南昌关键组成部分，其城市化进程加紧使得越来越多人切实感受到湾里居住，投资优越性，湾里楼盘，因为其背靠大山，那种诗情画意住宅，让人充满向往和追求，这成为部分城市人享受第二居所缘由，再之城市白领们“五加二生活方法”流行，让人会有对此处住宅有购置冲动。湾里现已成为集休闲、度假、教育、居住为一体关键片区，现在在此圈地有博泰花园、恒茂、上海天瑞和煌上煌，湾里房地产开发面临着前所未有契机。
劣势分析：1.伴随湾里区房价逐步上扬，价格优势逐步减弱；
2.即使离南昌市内较近，但生活毕竟没有南昌市便利；
3.市民对购置“第二居所”休闲，度假理念认知度不够，市场有待深入培养；
4.国家对房地产宏观调控使购房者愈加谨慎。