经典建筑综合重点工程优质项目可行性专项研究报告.doc

目 录第一章 项目总论第二章 市场调查及需求估计第三章 建设条件第四章 工程计划设计方案第五章 投资估算第六章 项目实施进度计划第七章 资金筹措及用款计划第八章 经济分析第九章 结论第一章 项目总论1. 项目概要1.1.1项目名称本项目暂定名称为XXXXXXXXX。1.1.2项目承接单位本项目由XXXXXXX房地产开发集团开发承接。企业董事长为XXX，总经理为XXX，本项目由XXX总经理总负责。1.1.3项目主管部门本项目行政主管部门为XX市XX区人民政府，X市建委及其它房地产开发项目管理相关部门，项目投资经营主体为XXXXX房地产开发。1.1.4项目拟建地点本项目建设用地位XXXX市东南，XXXX市XXXX区XXXX村和XXXX村交界地段。该建设场地属XX市XX区管辖。1.1.5项目用地概况本项目建设用地面积为50.31公顷，部分为耕地,部分为荒地。场地内有零星农用蔬菜大棚,场地基础平整,自然坡度为0.20-0.30%。1.1.6项目可行性研究概况本项目可行性研究由XXXX房地产开发及XXXX建筑设计院共同负担。可行性研究依据为国家现行工程计划建设法规及规范、计划开发土地协议及权证文件。拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府相关主管部门指令，同意文件和国家相关法律法规。可行性研究关键内容包含：投资开发项目标工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等很多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行研究结论。1. 2项目背景1.2.1项目提出背景本项目为XXXX房地产开发项目中一项。市、区两级政府根据“十七大”指出 “努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养。”精神和XXXX市及XXX区经济发展需要，市，区两级政府决定委托XXXX房地产开发建设大型以老年公寓为中心综合居住小区。该项目现在已完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。鉴于市区两级政府尽早开工要求，现在基建项目已进入项目立项审批，工程具体计划设计等项工作，整个项目计划初开工建设， 五年内全部完成并交付使用。1.2.2承建投资方法本项目由XXXX房地产企业独家负担投资风险，独家筹措资金开发建设。投资方法全部为现金投入，资金筹措经过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道处理。1.2.3承建单位背景XXXX集团下设XXXX房地产开发企业、XXXX建筑安装工程企业、XXXX物业管理有限责任企业、XXXX农牧林综合开发有限责任企业及XXXX宾馆有限责任企业。XX集团注册资本金为人民币￥2亿元，年可完成房地产开发建设投资额为人民币￥3亿元 。年开发及施工能力为100万平方米。第二章 市场调查及需求估计1.XXXX市房地产形势1.1经济适用房情况经济适用房建设力度加大，1-9月XXXX市在房地产开发投资中，经济适用房投资增加快速，比重加大，完成投资36778万元，比上年增加287.5%，占商品住宅投资比重为7.56%，比上年提升了4.02个百分点，是XXXX市历史上对经济适用房投资最多十二个月。1-9月经济适用房施工面积为114.38万平方米，和上年同比增加196.6%；占住宅施工面积13.85%，比上年提升3. 59个百分点。在施工面积中新开工面积6.36万平方米，和上年同比下降58.4%；完工面积14.53万平方米，和上年同比增加69.54%。1-9月，XXXX市经济适用房实际销售面积1.45万平方米，和上年同比下降78.86；（去年关键处理旧城区拆迁改造安置用房量大），空置十二个月以上面积0.95万平方米，和上年同比下降了48.9。1.2房地产开发投资情况1.2.1完成投资情况 1-9月XXXX市完成房地产开发投资63.1亿，比去年同期增加65.18%，比上月增加61%。其中，商品房建设投资48.68亿元，占完成房地产开发投资77.15，比去年同期增加76.3%； 1.2.2投资用途组成 1-9月，XXXX市房地产投资组成为：住宅48.68亿元，占房地产投资77.14%，比去年同期增加6.93个百分点；办公楼2.31亿元，占房地产投资3.66%；商业营业用房9.81亿元，占房地产投资15.54%；其它2.31亿元，占房地产投资3.65%，比去年同期分别增加17.85%、56.96%和下降了27.1%；新增固定资产27.37亿元，比去年同期增加23.28亿元。1.2.3当年资金到位情况 1-9月，XXXX市房地产开发当年到位资金757668万元，比上年同期增加85.67%。从资金起源情况看，中国贷款79035万元，占到位资金10.43%；企业自筹资金382914万元，占到位资金50.4%；其它资金292519万元，占到位资金38.61%；利用外资占到位资金0.42%。中国贷款和自筹资金比去年同期分别下降2.92和11.11个百分点，其它资金增加幅度较大为13.63%。和上年同比中国贷款增加112%；利用外资增加100%；自筹资金增加52.2%；其它资金增加186.81%。1.3土地供给情况 1-9月，土地开发投资2.57亿元，和上年同比增加6.53%；购置土地费10.98亿元，和上年同比下降15.46%。1-9月完成开发土地面积140.35万平方米，购置土地面积134.34万平方米，待开发土地面积298.17万平方米。和上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别降低10.41和121.64万平方米，待开发土地面积增加92.02万平方米。（表1）表1 9月和9月土地供给增加情况 单位：万平方米9月9月比增减本年完成开发土地面积140.35150.76-10.41待开发土地面积298.17206.1592.02本年购置土地面积134.34255.98-121.641.4商品房施工、新开工及完工情况 1-9月，XXXX市房屋施工面积为1112.56万平方米，和上年同比增加93.15%。其中，商品住宅施工面积为825.95万平方米，占施工面积74.24%，和上年同比增加119.74%；办公楼、商业营业用房和其它用房施工面积分别为62.74、170和53.87万平方米，和上年同比分别增加23.33%、41.37%和85.63%。1-9月，在商品房施工面积中新开工面积255.15万平方米，和上年同比下降20.26%。其中，商品住宅为225.13万平方米，和上年同比下降12.93%；办公楼、商业营业用房和其它用房分别为8.34、12.78和8.89万平方米，和上年同比办公楼增加77%，商业营业用房和其它用房分别下降72.18%和17.76%。1-9月商品房完工面积159.97万平方米，和上年同比增加278.54%。其中，商品住宅完工面积为106.65万平方米，和上年同比增加282.4%；办公楼、商业营业用房和其它用房分别为21.97、24.25和7.09万平方米，和上年同比分别增加1404.79%、106.03%和521.93%。（表2）表2 9月、9月房屋施工、新开工、完工情况施工、完工房屋面积及完工价值施工面积（万平方米）新开工（万平方米）完工面积（万平方米）9月9月9月9月9月9月房屋建筑面积累计1112.56576.02255.15319.98159.9742.26按用途分： 1、住宅825.95375.87225.13258.55106.6527.89 2、办公楼62.7450.878.344.6921.971.46 3、商业营业用房170120.2512.7845.9324.2511.77 4、其它53.8729.028.8910.817.091.141.5房屋销售情况1-9月，XXXX市商品房实际销售面积63.42万平方米，和上年同比增加1.63，和1-8月相比增加18.65%。其中，商品住宅销售面积48.45万平方米，同比增加7.1，和1-8月相比增加20.37%。商品房完工面积比销售面积多96.55万平方米；商品住宅完工面积比销售面积多58.2万平方米。和1-8月相比，商品房销售面积增加9.97万平方米；商品住宅销售面积增加8.2万平方米；办公楼实际销售面积增加0.77万平方米；商业营业用房实际销售面积增加0.92万平方米；其它用房销售面积增加0.03万平方米。1.6商品房空置面积截至9月底，商品房空置十二个月以上面积为29万平方米，和去年同比增加2.69%，和8月底相比增加了5.48万平方米。其中，商品住宅空置十二个月以上面积14.04万平方米，占商品房空置面积48.41；同比增加了30.56%；办公用房空置十二个月以上面积4.83万平方米，占商品房空置面积16.66；同比下降了37%；商业营业用房空置十二个月以上面积8.81万平方米，占商品房空置面积32.58；同比增加了3.16%；其它用房空置十二个月以上面积1.32万平方米，占商品房空置面积4.55，同比增加了7.3%。2销售价格依据XXXX市场情况及XXXX集团近几年来各小区，多种等级和功效房屋销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定以下：经济适用住宅销售价格: 元/米2老年公寓销售价格: 3000元/米2多层商品住宅销售价格: 3000元/米2高层商品住宅销售价格: 4000元/米2商业建筑销售价格: 6000元/米2学校幼稚园假定出让价格：2500元/米2第三章 建设条件3.1建设条件3.1.1场地条件XXXX工程建设场地基础平整，场地南北长度约1000米, 东西长度约500米, 场地北高南低,自然坡度基础在0. 3范围内，场地东为拟建20M红线计划路，场地南为拟建40M红线世纪十路，场地西为100M红线二环路，场地北为拟建40M红线滨河路及拟建20M红线党校北路，拟建24M红线党校南路东西向横穿地块，场地内无应拆除建筑物及构筑物。工程建设场地紧临城市主干道，项目建成后交通将极为便捷。3.1.2供水条件本项目供水水源为城市自来水供水管网，现在二环路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。3.1.3污水排放条件本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。3.1.4雨水排放条件本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，以后排向城市道路，由城市道路雨水搜集系统汇入城市雨水管网。3.1.5供热条件本项目利用城市集中供热系统做为热源，现在二环路已铺设有热力二期供热管道能够使用。3.1.6燃气供给条件本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建计划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。3.1.7供电、电讯条件本项目利用城市高压供电系统供电，现在项目周围及区内城市道路城市高压电缆均已建成，本小区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。第四章 工程计划设计方案4.1工程计划4.1.1计划布局XXXX四季居住小区是一个综合居住小区，小区内兼有老年公寓及为老年公寓提供医疗保健服务配套设施、学校、幼稚园、商业建筑、经济适用住宅和商品住宅用房。依据巨华 居雅四季居住小区具体计划设计要求，该区段关键为住宅建筑，结合城市商业布局，临街部署商业建筑，其关键功效为餐饮、商品零售及服务行业。4.1.2给水工程计划巨华 居雅四季居住小区工程设计供水量为8000M3/日设计每小时最高用水量为670 M3/时给水管道采取PPR给水塑料管道，直埋敷设，采取树枝状管网供水。高层建筑高层部分另网供水。4.1.3热力工程计划XXXX四季居住小区工程供热总负荷为82.60MW。利用城市热力管网做为热源，设换热站二座，室外管线采取无缝钢管，硬聚氨脂发泡塑料保温，硬塑料套筒保护套，直埋敷设。4.1.4电气工程计划本项目用电总负荷47200KW，由城市高压网直接引入，经箱式变压器降压后入各楼。4.1.5通信工程计划固定电话配置标准按60线/百人标准配置，通信线路包含电信业务，数据通信，移动通信，有线电视，交通监管及小区智能化网络通信等线路，通信线路采取直埋方法敷设。4.2建筑设计 按国家建设部商品住宅性能认定AA级标准考虑 尽可能采取成套技术 按节能建筑标准设计4.3技术经济指标4.3.1技术指标计划用地面积：50.31公顷建筑总面积:1180000M2容积率 2.34绿地率 35%第五章 投资估算5.1投资估算范围:此次投资估算范围按常规房地产开发项目投资范围估算，项目内部分城市基础设施，如煤气调压站、换热机房设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等项目设施不列入投资估算范围。5.2投资估算5.2.1土地购置费用土地购置费用包含土地征购，出让金及契税，多种赔偿等项费用。为简化计算，多种费用一并并入单价。呼和浩特巨华 居雅四季工程土地购置费用以下表。 土地征地费用估算表 单位：万元保全庄征地费4870.50古路板村征地费600.00西把栅村征地费4642.50小计10113.00征地费单价13.41出让金37710.0050.00万元/亩土地总费用47823.00土地单方成本63.415.2.2工程前期费用估算 前期工程费估算表 单位：万元序号项目金额估算说明123456计划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费2076.80472.00100.00可研费按建安工程总造价0.15%0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额2.2%3.5%计按工程概算投资额0.3%0.8%计7其它累计 2648.80 -5.2.3基础设施建设费 基础设施建设费估算表 单位：万元序号项目建设费用接口费用累计123456789供电工程供水排污工程供气工程供暖工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程(含环卫)通讯工程智能化工程1200.00525.00975.00525.00837.00637.501408.681770.001393.003000.009440.0010其它(有线工程)11消防工程1602.00累计9480.1813833.0023313.185.2.4 建筑安装工程费用 建筑安装工程费用估算表 单位：万元项 目建筑面积建筑工程费设备采购费用安装工程费费金额累计单价金额单价金额单价金额老年公寓300009502850.00200.003050.00经济适用住房0090018000.0018000.00多层商品住宅40000095038000.0038000.00高层商品住宅400000140056000.002800.0058800.00商店130000150019500.001400.020900.00中小学校50001000500.00150.00650.00幼稚园50001000500.00150.00650.00其它配套建筑1000012001.001.00累计1180000147350.0004700.00152050.005.2.5公共配套设施建设费用 公共配套设施建设估算表 单位：万元序号项目金额估算说明1234567居委会派出所托儿所幼稚园公共厕所停车场其它85.00200.00115.00累计400.005.2.6开发期税费 开发期税费估算表 单位：万元序号项目金额估算说明1234567891011土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费墙改基金散装水泥确保金建安工程劳保调整费人防费1888.00 2322.502360.00累计6570.505.2.7其它费用其它费用估算表 单位：万元序号项 目金额（万元）估算说明1临时用地133.502临建费141.603定额编制费568.654工程协议预算或标底审查费663.305招标管理费227.406总承包管理费2950.007协议公证费225.008施工执照费9工程质量监督费568.6510工程监理费1231.9511完工图编制费337.2012 工程保险费13 基桩检测费累计7047.255.2.8总投资汇总投资汇总表 单位：万元序号项 目金额（万元）估算说明1土地费用47823.002工程前期费用2648.803基础设施建设费9480.184建筑安装工程费用152050.005公共配套设施建设费用400.006开发期税费6570.507其它费用7047.258小计226019.78不可预见费6780.59累计232800.325.2.7静态投资总额静态直接投资总额: 232800.32万元单方直接投资：1972.88元/米2单方可售房屋直接投资 2076.72元/米2扣除土地款项后单方投资：1567.60元/米扣除土地款项后单方可售房屋直接投资：1650.11元/米2第六章 项目实施进度计划6.1实施进度计划总体划分构想XXXX居住小区整个工程计划分五年完成，室外工程及环境工程和建设工程同时进行、同时交工。第六年仅做未售房屋销售工作及其它缮后工作。6.2二零零八年度工程计划内将完成整个项目立项,前期手续审批,项目可行性研究,计划设计,部分开工地段工程地质勘察,开工地段土地整理, 部分项目施工图设计、开工项目招投标及部分项目施工。6.3二零零九年度工程计划内计划建成部分房屋并开始销售。室外配套项目同时施工。6.4二零一零年度至二零一二年度工作计划各年度内按计划建成部分房屋并开始销售。室外配套项目同时施工。6.5二零一三年度工作计划整个小区全部完工并交付使用，销售尾房。各年度计划完成开发量项 目规 模完成量完成量完成量完成量完成量1老年公寓300000100002经济适用住房00500005000050000500003多层商品住宅40000080000800008000080000800004高层商品住宅40000080000800008000080000800005商店13000010000300003000030000300006中小学校500030007幼稚园500030008其它配套建筑10000500050009累计118000024900025240000240000190000第七章 资金筹措及用款计划7.1用款计划估算方法为简化各年度用款计划计算，各年度用款按以下标准计算：1. 建安工程资金投入量按单方成本和完成工作量之积确定。2. 计价用单方成本不含土地购置费用。3. 当年开工而且当年完工项目按该项目全价投入计入投资资金。4. 当年开工第二年完工项目，当年投入资金量按该项目投资价款百分之五十计入投资，其它百分之五十计入第二年资金投入。为简化计算起见，计价单方成本按综合单方成本计算，不另区分结构形式。 单方含地价成本为1972.88元/米2（见第五章5.2.7），扣除地价后计价单方成本为1567.60元/米27.2用款计划各年度用款计划表 表7.2 单位:万元1用款项目名称总用款量用款用款用款用款用款2土地费用47823.0047823.003老年公寓4702.803135.201567.604经济适用住房31352.007838.007838.007838.007838.005多层商品住宅62704.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.806高层商品住宅62704.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.807商店20378.801567.604702.804702.804702.804702.808中小学校783.80313.52470.289幼稚园783.80313.52470.2810其它配套建筑1567.60783.80783.8011累计23280086856.2440914.3637622.437622.429784.47.3资金筹措方案本项目计划以三条渠道筹集处理建设用资金，首先是银行信贷。按通常筹资通例，银行信贷占总投资百分之四十。本项目静态直接投资总额为232800.0万元 ，计划经过银行信贷处理90000.00万元，信贷百分比为38.66%；其次是由企业自筹资金方法处理部份资金。本项目计划经过企业自筹处理50000.00万元，其中筹款50000.00万元; 后不再筹款, 自筹资金共占投资百分比为21.48%；第三是房屋预售及销售款项。本项目房屋预售及销售款项全部用于再投资直至项目完成。7.3资金现金流量计划各年度现金流量计划表 表7.3 单位:万元用款项目名称累计1静态开发投资86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.02建设期贷款利息7200.007200.007200.007200.007200.003售房营业税金2145.004592.504785.004620.004345.002035.0022522.504所得税4747.0510988.2012040.2411355.3039130.485银行还贷款90000.006抽回自有资金50000.007现金流出96201.2452706.8654354.9060430.60143369.6313390.008现金流入179000.00166298.7691.90230236.99248806.38142436.709自有资金50000.0010银行贷款90000.0011销售收入39000.0083500.0087000.0084000.0079000.0037000.00上年转入82798.76113591.90146236.99169806.38105436.7579046.70第八章 经济分析8.1销售收入分析8.1.1销售价格经济适用住宅销售价格: 元/米2老年公寓销售价格: 3000元/米2多层商品住宅销售价格: 3000元/米2高层商品住宅销售价格: 4000元/米2商业建筑销售价格: 6000元/米2学校幼稚园假定出让价格：2500元/米28.1.2销售收入分析依据实际销售情况看，通常情况当年完工现房当年可销售量为3060%，第二年销售量可达成4070%。销售计算表详见表8.1,销售利润详见表8.2。为简化计算起见,本项目按以下标准计定销量：即当年完工面积可销售一百分之五十,余百分之五十转入下年度销售。 计划销售量计算表 表8.1 单位：万元老年公寓经济适用住房多层商品住宅高层商品住宅商店中小学校幼稚园累计销售量10000250004000040000500010销售金额3000.005000.001.0016000.003000.0039000.00销售量150005000080000800000249000销售金额4500.0010000.0024000.003.001.00500.00500.0083500.00销售量50005000080000800003000030003000251000销售金额1500.0010000.0024000.003.0018000.00750.00750.0087000.00销售量50000800008000030000240000销售金额10000.0024000.003.0018000.0084000.00销售量25000800008000030000215000销售金额5000.0024000.003.0018000.0079000.00销售量40000400001500095000销售金额1.0016000.009000.0037000.00累计9000.0040000.0010.0160000.078000.001250.001250.00409500.0销售利润估计表 表8.2 单位：万元累计1销售收入39000.0083500.0087000.0084000.0079000.0037000.00409500.02销售税金5.5%2145.004592.504785.004620.004345.002035.0022522.503静态建设投资86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.04建设期贷款利息7200.007200.007200.007200.007200.0036000.005销售费用 1.5%585.001252.501305.001260.001185.00555.006142.506总支出96786.2453896.3644432.4050702.4042514.402590.00290921.807当年销售利润-57786.2429603.6442567.6033297.6036485.6034410.008累计销售利润-57786.24-28182.6014385.0047682.5084168.10118578.10118578.109所得税(33%)4747.0510988.2012040.2411355.30累计所得税4747.0515735.2527775.4939130.4810税后利润9637.9531947.2456392.6179447.6179447.6111税前投资总利润率50.93%12税后投资总利润率34.13%13税前自有资金投资总利润率237.15%14税后自有资金投资总利润率158.89%8.2银行贷款还本付息计划整个项目自至均属投资阶段,真正赢利年度为,所以,项目计划内一次偿清全部银行贷款本金，银行贷款利息按年度偿还。 还本付息计算表 表8.3单位：万元项 目累计1年初借款累计90000.0090000.0090000.0090000.0090000.0090000.002当年借款90000.0090000.0090000.0090000.0090000.003本年应付利息7200.007200.007200.007200.007200.0036000.004本年还本付息7200.007200.007200.007200.0097200.004.1本年还本000090000.0090000.004.2年末付息7200.007200.007200.007200.007200.005年末累计借款90000.0090000.0090000.0090000.0008.3风险分析8.3.1盈亏平衡销售面积盈亏平衡点=232800.0/3470.33 (1-0.055)=709872 M2 占总销售面积：60.15%销售价格盈亏平衡点=232800.0/1180000(1-0.055)=2087.70元/ M2 占总销售价格：60.15%盈亏平衡分析表明，项目销售总量达成709872 M 2时或平均价格达成2087.70元/ M2 时方可保本，安全系数39.85%属保险水平比较高项目。8.3.2敏感性分析 建设投资敏感性分析表 表8.5 单位：万元项目基础方案成本加10%成本减10%销售总额409500.0409500.0409500.0销售税金(5.5%)22522.5022522.5022522.50销售费用6142.506142.506142.50总投资290921.8033.98261829.62销售利润118578.1089486.02147670.38所得税(33%)39130.4829530.3848731.22税后利润79447.6159955.6398939.16税前投资总利润率50.93%27.96%56.39%税后投资总利润率34.13%18.73%37.78%自筹资金利润率(税前)237.15%178.97%295.34%自筹资金利润率(税后)158.89%119.91%197.87% 平均价格敏感性分析表 表8.6 单位：万元项目基础方案价格增加10%价格降低10%销售总额409500.0450450.00368550.00销售税金(5.5%)22522.5024774.7520270.25销售费用6142.506756.755528.25总投资290921.80293788.29288055.29销售利润118578.10156661.7180494.71所得税(33%)39130.4851698.3626563.25税后利润79447.61104963.3553931.46税前投资总利润率50.93%53.32%27.94%税后投资总利润率34.13%35.72%18.72%自筹资金利润率(税前)237.15%313.32%160.98%自筹资金利润率(税后)158.89%209.92%107.86%第九章 结论9.1结论经过上述计算分析得出以下结论：即本项目可行。