项目可行性研究报告样本样本.doc

××××项目可行性研究汇报

××××××企业
2月
目 录

一、 项目总说明 1
二、 项目概况 1
三、 上地域域市场调研分析 1
四、 本区域和中关村区域写字楼联动性分析 2
五、 目标地块优劣势比较 4
六、 计划方案及建设条件 5
七、 建设方法和进度安排 6
八、 投资估算 7
九、 项目财务评定 8
十、 项目风险分析 9
十一、 项目评定结论 10

××××# 项目可行性研究汇报
一、 项目总说明
×××北区×#项目（下简称“×#项目”）由北京××××完成土地一级开发，属北区最终一块计划用地。为了论证我企业购置该地块进行二级开发可行性，结合搜集信息资料，编制本可行性研究汇报。
二、 项目概况
×#项目在北京市××××北区，东距×××车站约300米。计划用地南侧为×××路，西临×××路，北侧为××××路，东侧为×××路。用地总面积36800平方米，南北长290米，东西宽约126米。计划总建筑面积44000平方米，容积率为1.8，拟建设为以生产、中试、办公为主智能化建筑。
三、 上地域域市场调研分析
×××在海淀区中关村科技园区北部，关键行政区域为国务院界定上地高新技术信息产业基地。辖区总面积2.4平方公里，东以城市轻轨为界和清河为邻，西以上地西路为界和马连洼街道和东北旺乡接壤，南以上地南路为界和清河街道和东北旺乡相望，北以西北旺北路为界和东北旺二乡毗连。
经过十余年连续发展和积累，基地形成了规模、品牌、人才、投资环境等优势条件。600多家中国著名企业如IBM、P&G、西门子、诺维信、三菱、联想、北大方正、清华同方、四通、神州数码等云集于此，上地信息产业基地已形成含有一定能量和联动效应科技产业链。现在入驻区内企业中70%属电子信息类产业；机电一体化产业约占20%；生物、医药及新材料等其它产业约占10%。作为中关村科技园区关键部分，上地已成为北京市有着较大影响力和较高著名度高新技术产业园区之一，成为中关村科技园区璀璨明珠和战士北京市高新技术化产业化窗口并吸引着世界眼光。
依据北京市“多中心”城市计划，上地因为其融居住和办公为一体区域特色，很符合成为“副中心”条件，连同回龙观区域一起在不远未来极有可能成为城市新“副中心”，这也给上地板块发展带来了一个机遇。
上地商圈现在写字楼较多，商业服务业用房较少。其中，写字楼很多是以科技企业总部形式出现，如四方集团大厦、科利华网络大厦、方正大厦、鲁能科技大厦等等，还有诸如金隅科技中心、金辉科技大厦、中关村创业大厦、钻石大厦、上地信息大厦、上地国际创业科技园、科贸大厦、实创大厦、上地南天大厦、东方电子大厦、辰光大厦、得实大厦、华胜大厦、康得大厦等等，这些写字楼大多以乙级为主。因为上地商圈企业以成长型科技企业为主，多数作为生产、研发基地，对高级写字楼需求较弱，所以，以乙级为主写字楼群落也比较符合市场需求。但多年来，为了适应快速成长科技企业，该区域新建写字楼25万平方米左右，以盈创动力为代表，不管从品质还是档次上，全部有了很大提升，已经逐步靠近甲级写字楼水平。
现在该区域商业服务业还相对不够完善，密集居民区相对较少，基础属于办公型区域，在下班以后，会有一个人去楼空感觉。所以本项目假如设配套商业，面积不宜过大，除非针对写字楼办公区域特殊需求商业服务业。
四、 上地域域和中关村区域写字楼联动性分析
据中关村不动产商会筹委会相关数据，从截至到现在为止，中关村写字楼租价指数展现一路下跌态势。现在关键区写字楼供给量足以支撑到：中关村写字楼供给量在是532万平方米，增加到616万平方米，约720万平方米，将达成800万平方米，估计为860万平方米，展现连年递增趋势。因为供给量关键集中在中关村地域，该区域现在空置率上升最为显著，达成了33.2%。
从某种意义上说，中关村写字楼市场窘态成全了上地写字楼市场。当“村内”写字楼过于集中，环境过于嘈杂，困局短时间难以突破时候，部分企业将眼光转向了村外。伴随四通、联想等大型IT企业总部纷纷迁入中关村以北上地地域，该区域角色也正在向中关村科技园“新中心”转变，一时间，“村外风景独好”成为了业界人士共识。
上地信息产业基地在中关村科技园区海淀园中部，属中关村科技园区第一发展组团，分为南北两区，南区占地1.81平方公里，经过多年建设，完工面积104万平方米，进驻高科技260多家；北区总征地积51.5公顷，计划面积43.93公顷，工业用地28.94公顷，估计总建筑面积53.07公顷。
基地内已建成了上地南路、学清路等五条横向交通线和上地东街等三条纵向交通线。同时，在公共交通方面，地铁13号线存在也使该区域形成了立体网状交通体系，地铁十号线和四号线将延伸到中关村地域，该地域交通已经有很大改善和提升，含有了成熟商务区硬件条件。
中关村虽和上地域域毗邻，但两区域写字楼市场却含有不一样特点：
1. 中关村和上地域域所面正确关键用户全部以IT高科技行业为主，但二者细分用户群有差异：中关村以办公型用户为主，而上地以研发类为主，较多是高科技企业总部。
2. 中关村写字楼市场将形成以甲级为主、乙级为辅并行格局，上地域域则以乙级写字楼为主。
3. 中关村区域多以中国企业为主，而上地域域外资大用户比率逐年上升，并已占据较大百分比，中国用户则以高新大企业为主。
4. 上地域域属于上风上水区，优良城市计划和绿色办公环境是中关村区域不可比拟。这也是用户“出村北上”关键原因之一。
中关村和上地写字楼市场不一样特点，依据用户不一样喜好，将会选择不一样办公地点，而因为写字楼市场周期改变引发使中关村写字楼用户搬到上地及上地用户向中关村区域转移比率则很低。这说明通常见户会把上地域域看成是中关村后院，同时享受多种优惠政策，和中关村作为同一区域考虑，相互交换用户可能性很小，不存在猛烈直接竞争。总而言之，中关村区域和上地域域写字楼存在价格联动效应并不显著。
五、 目标地块优劣势比较
（一）优势
1. 上地域域属于整体有计划开发，所以道路等市政配套情况良好。因为该地块已达成七通一平条件，如实施开发，运作周期相对较短。
2. 该区域属于北京市上风上水地段，拥有较高人气。
3. 周围商务气氛基础成形，尤其是毗邻软件园，有众多类似甲骨文、西门子国际跨国企业和中国大型企业云集（以民企为主）。
4. 交通情况比中关村关键区相对更理想。周围有几条道路通往区外，虽未完全完工但基础已看到期望，城铁近在咫尺。
5. 含有中关村概念，享受中关村科技园区一切优惠政策。
（二）劣势
1. 在上地基地最北段，位置稍偏，且从南边到×#地块直线道路至今未通，听说三菱地块可能将计划道路占用，则×#地向南无法直通上地中心区。从上地向南现在只有一条主干道，没有形成道路放射网；到城区道路较为拥堵。
2. 和上地南区相比，北区商业服务休闲娱乐等配套缺乏。
3. 北侧已经有规模约16万平米、租售并举大型楼盘“盈创动力”，由六栋写字楼组成（有部分底商）。×#地在竞争规模上处于相对劣势。另外，周围企业自建办公楼大多有少许出租面积，而且租价十分低廉，较具竞争力。
4. 周围用地建设时在计划基础上均已实现了大幅度面积突破，有可能挤占了×#地项目标市政资源。如西侧在建6#地项目，计划73000平方米，实际将达114369平方米；北侧5#地项目，计划71000平方米，实际可能达成16万平方米。因为实创企业不愿提供市政实施现实状况图，我企业接手×#地项目假如建筑规模按计划要求实施，市政配套条件应该能够满足，但假如有较大突破，则可能需要投资处理供电等市政问题。
六、 计划方案及建设条件
综合考虑本项目所处区位及相关计划要求，对该基地上建筑形态、高度、容量等提出控制要素包含以下多个方面：
1、本项目用地已经实现七通一平，可直接进行开发建设。
2、红线四面全部有市政道路，可将主体建筑建于中心，四面配以绿地和内部道路，使计划绿化率达成30%（备选方案可考虑建设三栋小型独立办公楼，其间和周围配以绿地）。
3、本项目计划容积率为1.8，最大高度为30米。依据情况可将主体写字楼建成地上7层，部分为5层，形成错落有致格局。地下原计划为1层，假如计划许可，可增加到2层，关键为停车场、娱乐、餐饮、商场等配套设施。两种方案项目技术指标提议详见下表：
项目技术指标提议
序号
项 目
基于现在计划（m2）
突破计划（m2）
备 注
一
总用地面积
36800
36800

二
总占地面积
8000
8000

三
总建筑面积
44000
66000

地上建筑面积
36000

50000

写字楼

地下建筑面积
8000
16000

其中：停车场
4000
6000

商 场
1500

餐饮娱乐
1500
4000

四
容积率
1.2
1.8

五
建筑高度（米）
30
35

六
绿化面积
11040
11040

绿化率（%）
30
30

七
停车数量（辆）
176
260

其中：地上停车
60
60

地下停车
116
200

七、 建设方法和进度安排
现在距只有三年时间，因为北京市对在建工程有总体要求，所以在这段时间期间写字楼会集中放量，本项目假如实施则宜及早入市，计划建设周期为2年。具体工程进度计划见下表：
年 份

季 度
一
二
三
四
一
二
三
四
一
二
三
四
项现在期工作

基础工程

地上建筑结构工程

内外装修

完工投入使用

八、 投资估算
根据本项目区位特点和周围环境，本项目适合开发为乙级写字楼。根据现在计划方案和突破计划方案，具体组成及估算结果对比见《总投资估算表》。
总投资估算表

（一） 土地开发成本：本项目为取得开发项目用地而发生费用，关键为地价款及土地出让金。
（二） 开发项现在期工程费用：包含勘察、计划、设计、可研、评定等费用，本项目拟按建安工程费7%估算。
（三） 建安工程费：包含建造房屋建筑物所发生建筑工程费用、设备采购及安装费用，装修和工程监理费、工程招投标费等，暂按每平米3000元建安造价进行估算。
（四） 市政配套费：指本项目连接大市政所发生工程费用。因为当地块含有市政条件很好，暂按200万元进行估算。
（五） 室外工程费：为建设用地内道路、围墙、大门、路灯、绿化、景观等工程费用，按建安工程费2%估算。
（六） 建设单位管理费用：用于组织和管理开发项目而发生各项费用。本项目按前五项之和2.5%估算。
（七） 不可预见费：对多种可能发生未能预先估算或估算不足费用，拟按前六项之和2%估算。
（八） 建设期借款利息：基于计划方案按贷款1.5亿元、突破计划方案按借款2亿元，利率5.76%、借款期1年。
九、 项目财务评定
本项目所处地域，写字楼租金水平基础在2.0～3.5元/平米/天之间，售价基础在5000～7000元/平米之间。暂定本项目租金为2.8元/平米/天，售价为6500元/平米，则本项目标基础财务数据以下：

租赁方案技术指标

销售方案技术指标

十、 项目风险分析
（一）控规指标能否顺利突破。据了解，自今年开始市规委对该地域控制比较严格，建筑规模超出计划设计可能性较小。但据周围在建××和×××两项目情况看，实际建筑面积在计划基础上分别有50%、120%左右突破。所以，本分析汇报在×#地项目计划44000平方米基础上，另按66000平方米进行初步论证，含有一定可操作性。
（二）市政条件。假如本项目能突破计划限制，因为×#地属于上地北区未开发最终一块地，周围地块全部已开发且全部超出原来计划，所以依据最初城市计划设计条件，市政配套可能无法满足超规部分负荷，这有可能需要对市政条件进行追加投资，数额较大。
（三）路况条件。在计划中，上地科技园信息大道将直接通往×#地，交通十分方便，但因为历史原因，三菱企业和土地一级开发商针对本路段末端在产权问题上产生分歧，现在正由市政府出面调解，具体处理措施还未可知。假如最终本路段末端作为三菱企业建设用地，将直接影响到×#地对外交通，这将为本项目租赁（销售）市场带来一定不利影响。
（四）项目时间紧。因为奥运会举行及相关产业政策，今年下六个月以后市场上可能有一批写字楼集中放量，增加了市场竞争性和不确定性，使得本项目不仅运作时间偏于担心，而且开盘时市场可能处于低迷状态，在租金及销售价格上存在风险。
十一、 项目评定结论
本项目假如根据计划方案进行实施，租赁收入财务净现值为负值，内部收益率或总投资利润率均低于5.76%银行利率,所以，方案在财务评价上是不可行；但假如建筑面积能超出计划方案，则投资含有较高利润，该项目是可行。