中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉--毕业论文.doc
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1、深 圳 大 学本 科 毕 业 论 文(设计)题目: 中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉姓名: 陶胜广 专业: 金融管理 学院: 经济学院 学号: 030109401491 指导教师: 职称: 2012年 8月 19日7深圳大学本科毕业论文(设计)诚信声明本人郑重声明:所呈交的毕业论文(设计),题目中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉是本人在指导教师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式注明。除此之外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。本人完全意识到本声明的法律结果。 毕业论文(设计)作者签名:陶胜广 日期
2、: 2012年8月19日深圳大学本科毕业论文(设计)指导教师评审表 学院:经济学院 专业:金融管理论文(设计)题目:中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉姓名:陶胜广学号:030109401491指导教师姓名: 职称: 指导教师评语(从选题价值和难度、工作量、工作态度、材料翔实性与论证严密性、创新性、撰写水平与规范性等方面进行评述): 指导教师签名: 年 月 日毕业论文(设计)的分工情况:(合作一个论文(设计)题目时填写)建议成绩: 深圳大学本科毕业论文(设计)成绩考核表学院:经济学院 专业:金融管理论文(设计)题目:中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉姓名:陶胜广学号:0301094014
3、91答辩小组成员签名:答辩小组意见:(从选题价值和难度、工作量、工作态度、论文的创新性、论证的严密性和论文撰写规范性、答辩中表现等方面给予评价) 组长签名: 年 月 日毕业论文(设计)成绩:目 录中文摘要和中文关键词1一、人民中国房地产发展历程1 (一)我国土地有偿使用制度的沿革 1(二)我国住房制度改革进程 2二、中国房地产金融政策3(一)限购、限贷、限价等行政限制措施3(二)房产税改革3(三)住房公积金制度4(四)保障房制度4三、房地产金融政策对国民经济的影响4(一)房地产金融政策对GDP的影响5(二)房地产金融政策对城镇化的影响5(三)房地产金融政策对地方财政的影响5五、结语5注释6参考
4、文献6致谢6中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉经济学院金融管理 陶胜广学号:030109401491【摘要】房地产业作为国民经济的主导产业和支柱产业,对经济发展起着直接和间接的作用。关乎国计民生,已远远超越单纯的经济范畴,对经济结构构建,对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。因此房地产金融政策对我国经济的影响具有举足轻重的作用。【关键词】房地产金融政策 经济发展 影响一、中国房地产发展历程(一) 我国土地有偿使用制度的沿革1.第一阶段(1979年1986年)十一届三中全会后,国家进入改革开放阶段,改革之前,叫“三无”:土地无偿、无期限、无
5、流动,不用付钱,也不限制使用时间,也不允许流转。这种使用制度在改革开放就到不适应经济发展需要,一个是土地没有变成活的资源,是一个死物,更没有变成资产,没有流动中的使用价值。1979年7月,我国颁布了中外合资经营企业法,规定中国合营者的投资可包括合营企业经营期间提供场地使用权,如果场地使用权没有作为中国合营者投资的一部分,合营企业应当向中国政府缴纳使用费。这是对外资企业开始收取场地使用费的规定。这种模式适用了一段时间,一直到2008年,财政部才有一个关于外商投资企业场地使用费征税问题的意见,定了几条:外商企业如果用划拨方式取得使用权的,应当缴纳场地使用费。第二,是以出让方式取得的,收取了出让金,
6、外商就不再缴纳场地使用费。2.第二阶段(1987-2000年)开始引入竞争机制和试点,这个阶段招拍时有表现,媒体集中报道,甚至反复炒作,但实际上,当时还是以协议出让为主,这个阶段,中国土地出让第一拍也是在深圳。3.第三阶段(2000年2004年)2000年,国土资源部颁布关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知。在有形市场内公开交易土地,“凡属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易,应采用招标、拍卖方式进行。其他用地类型应挂牌公告,规定期限内有多个申请者的,亦应采用招标、拍卖方式交易。这是第三个阶段,招拍挂逐步走向舞台,扮演了一个重要角色。4.第四阶段(2004-2009年)
7、主要的建设用地总量增长过快,低成本工业用地过度扩张,违法违规用地,乱占耕地现象,政府大量卖地,卖了地也不管开发商用了多少,甚至有时也不监管他用途的改变,造成了批少占多和土地长期闲置。国家为了加强土地调控,首先动用了经济手段,明确土地出让金的收取,“收支两条线”,不进到市政府的账户。其次采取的行政手段,开始严厉追究行政一把手的责任。最后采取法律手段,强调非法低价出让土地要追究刑事责任。土地新政、土地政策纳入到国家层面的宏观调控的范围,这是中国的独创。没有一个国家把土地政策提高到中国政府现在的这个高度,包括征地、出让、执法监察。5.第五阶段(2009-今)从09年以来,全国各地“地王”频出,这些新
8、闻让一些管理部门进行思考,建设部和国土部经常争论:房价是罪魁祸首还是地价是罪魁祸首。理性一点的争论是,地价在房价不断推高的过程中,扮演了多大的作用?事实上地价的上升和抬高,显然会推高房价,所以现在又出台了一些综合评标,不能老是拍卖、挂牌,要招标,而且要综合评标。(二)我国住房制度改革进程与其他各项改革一样,住房制度改革也是在探索中不断前进,在调整中逐步展开。根据相关重大决策出台以及实践中执行的效果,我国住房制度改革大体上经历了三个10年:1.第一阶段:探索和试点19491979年,是我国住房发展相对缓慢的时期。由于我国长期实行低租金的福利分房制度,国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱
9、,延缓了我国住房建设的进程。从1978年开始,国家开始探索改革住房制度。譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款。邓小平同志明确指出,住房改革要走商品化的路子,从而揭开了住房制度改革的大幕。 1982年,国家有关部门设计了“三三制”的补贴出售新建住房方案,即由政府、企业和个人各承担1/3。1985年,住房制度改革从“三三制”售房转向租金制度改革的研究和设计。从根本上动摇了根深蒂固的住房福利观念、等级观念和消费观念,为全国的住房改革提供了思路。2.第二阶段:从分批分期到全面推进、深化改革1988年,实施提租补贴、租售结合,实行维修费、房产税等5项因素组成的成本租金;随着工资调整,逐步将住房补贴纳入
10、工资。 1988年下半年,出现严重的通货膨胀,提租补贴方案的计划夭折。一些城市想绕开这个难点,试图“甩包袱”出售公房,在标准价基础上优惠折扣。1994年7月,国务院确定房改的根本目标:实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。截至1998年底,全国已经全面停止实物分房,中国城镇住房制度发生了一次根本性的转变。3.第三阶段:实行的住房分配货币化,建立住房保障制度阶段。在执行住房货币化改革的过程中,经济适用房由于政策目标不明确,执行过程中失当、失控现象严重,经济适用住房并没有成为供应主渠道。2003年以来,中央一方面继续推进住房制度改革,一方面加大对房地产
11、市场的调控力度。在稳定房价方面,重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。在建立住房保障制度方面,加快城镇廉租住房制度建设,稳步扩大廉租住房制度覆盖面,将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。二、中国房地产金融政策房地产业的资金大部分来自于各种金融机构,金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力,这种影响力可以从两个方面来看:一是面向全社会金融政策对房地产业的影响;二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导,以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控,在所有房地产业调控的方法中,金融政策是较容易以低成本的方式执行,并且调控
12、迅速,效果较好的措施。(一)限购、限贷、限价等行政限制措施限购作为一项短期行政措施,可以遏制由于升值预期、供不应求等市场因素导致的价格过快上涨,但如果长期执行,则影响了市场经济本身的规则。限贷政策只是限制了购房者的购买力,或者说是使购房者要支付更多的成本,但其实并没有限制到购买量,如可以选择全款购房的方式购房。且可能会把一部分刚需也屏蔽在外,抑制正常的消费需求限价只是影响价格,非但不抑制需求,反而能刺激需求,促进楼市缓慢有节奏增长。各城市在公布的房价控制目标时,参考经济增长速度和居民人均可支配收入增幅,设定房价上涨幅度,限价目标俨然成了涨价目标。(二)房产税改革作为财产税的一种,房产税的出台主
13、要有利于合理调节收入分配,作为一种与房地产市场关系密切的税种,自然对房地产市场有着直接或间接的影响。对居民的经营性和部分非经营性房产征税,有利于减少对房产的需求,增加房产的供给,对稳定房价无疑有一定的作用,但是房产税制改革不可能从根本上控制房价。成本、利润和税金构成了价格,房产税改革只是对税金进行调整,不足以对房价造成巨大的影响。政府非常喜欢使用增加税收的手段来“调控房价”,然而,从已经出台的有关房产的62种税费来看,这些手段在调控房价的效用有目共睹地差,反倒严重增加了购房者的成本。房产税开征之后,土地出让金是否取消,如果土地出让金不取消,那么房产税的开征最大的可能性就是加重购房者税负以及推高
14、房价,而参考国外成熟的做法,取消占开发成本最大一块的土地出让金,改为按年征收的房产税,一方面降低了房价,减轻购房者负担,另一方面一次性的土地收益转化成长期的税负收入也可以减少政府的卖地财政的弊端。(三)住房公积金制度我国的住房公积金制度是为了解决广大职工的住房问题而建立的一项重要的社会保障制度,其设定宗旨是一种国家支持的社会自助形式,通过金融互助,增强缴存公积金的职工的购房支付能力。一是完善社会保障制度的重要内容,解决住房问题事关国计民生和社会安定稳定。二是促进房地产健康发展的需要,房地产是国民经济发展的重要内容。住房公积金制度实施以来,职工有自己的专项资金,可以根据自己的情况选择租房、买房,
15、住宅市场消费变得更加成熟、理性。三是优化房地产金融贷款结构,提高政策性保障贷款比例,提高房地产贷款抗风险能力。住房公积金制度与房地产市场关系紧密。该制度的建立不仅扩大了房地产市场住宅需求量,强化或稳定了房地产市场的刚性需求,而且改善了房地产市场供求结构,对房地产市场价格平抑也起到调节作用,更为普通群众住房需求提供了保障资金,为廉租房、保障房、安居房制度建设提供了有力的资金支持。住房公积金政策性强,是国家宏观调控房地产市场的重要手段之一。公积金的内控制度、风险防范机制不够健全,决策、监督工作不到位,违规发放贷款、挤占挪用资金的行为仍然存在。管理手段落后,服务质量不高,提取难、贷款难等现象还比较普
16、遍。使用率不高,资金沉淀率高,覆盖面窄,受惠人数少。(四)保障房制度目前我国住房保障体系主要包括四个部分经济适用房、廉租房 、限价房 和公共租赁房。在“十二五”规划纲要中提出,我国将重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房 的主体。经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的,是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式,免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的,具有经济性和适用性的特点。90年代末,全国各地的经济适用房在短短几年内的快速发展如雨后春笋,房价的相对低廉,逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。限
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