生米大桥物流园区项目申请建设可行性分析报告.doc

生米大桥物流园区
项
目
可
行
性
研
究
报
告

目录
第一章 项目总论
1.1.项目概述
1.2.项目可行性研究结论
第二章 项目背景
2.1.物流园区的发展背景
2.2.生米大桥物流园区的板块分析
2.3.南昌物流市场发展预测
第三章 需求分析
3.1.南昌市现代物流的发展条件分析
3.2.生米大桥物流园区建设的必要性
第四章 功能定位
4.1.项目总体功能规划
4.2.项目总体运行功能规划
4.3.总体结构规划
4.4.园区物流服务方式
第五章 运行规划
5.1.物流园区的经营目标
5.2.物流园区的营销预测
第六章 投资估算
6.1.生米物流园区的投资规模
6.2.项目预计总投资额及投资计划
第七章 融资方案
7.1.项目融资主体
7.2.项目资金来源
7.3.融资方案分析
第八章 财务分析
8.1.编制说明
8.2.经营收入预测
8.3.利润预测
8.4.财务评估
8.5.财务分析结论
第九章 报告总结
第一章 项目总论
1.1.项目概述
1.1.1.项目名称
项目暂定名称：生米大桥物流园区
1.1.2.承建单位概况
开发商：南昌博成实业发展有限公司
公司法定代表人：××
公司性质：有限责任公司（民营企业）
公司注册资本：××
公司地址：××
公司业务范围：房地产开发投资、工业投资等相关产业。
1.1.3.项目主管部门
南昌市××
1.1.4.报告编制单位
南昌博成实业发展有限公司
1.1.5.项目拟建地点
南昌市生米大物流基地
1.2.项目可行性研究结论
1.2.1.项目内容
项目拟定名为生米大桥物流园区，是一个大型综合性项目，集市场信息、现代仓储、配送、多式联运、市场展示及交易功能五位一体，以实现产业运作的配套化和系统化。本案将建设成为一个具先进水平的配送物流、商业、会展、办公、服务公寓等功能齐全的现代化物流中心。
1.2.2.项目建设规模
项目规划用地66700平方米，建筑面积72000平方米。主要基础工程建设项目包括园区标准仓库及堆场、商业店铺建筑；园内市政设施；园内道路等。
1.2.3.投资估算
项目土地成本为700万元人民币、其中仓库及堆场建设总投资1980万元人民币，商业店铺的基础建筑投资为1600万元，以及道路和信息网建设投资为720万。合计项目投资总额5000万元。
1.2.4.项目建设进度
项目分二期开发建设，周期时间为二年，一期工程预计投资约3000万元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为5000万元。
1.2.5.项目财务和经济评价
项目建成后，物流园区将每年实现2398.56万元人民币的营业收入，年纳税额将超过261.68万元（其中：所得税按15%测算）。项目的投资回报率约29.66%。项目建成后，预计3.37年就会收回投资成本。项目财务指标较好。
1.2.6.项目综合评价结论
项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地本区域产业集群化发展的需要和南昌物流市场发展变化趋势，符合江西生米大桥物流基地的发展规划要求；项目发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好；项目发展商南昌博成实业发展有限公司拥有雄厚的资金实力、有园区运营经验，有良好的客户资源和优秀的运营管理团队。项目建成投入运营后，将提供近万个就业岗位，特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的，建议考虑实施。
第二章 项目背景
2.1.物流园区的发展背景
在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。
由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北。从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。
2.1.1.南昌市物流业发展宏观分析
江西南昌，她有着2200多年的历史和深厚的文化底蕴，是国务院命名的“历史文化名城”。随着省委省政府“两篇文章”的英明定位，建设花园城市，掀起了波澜壮阔、广泛深入的经济体制改革大潮。多年的实践告诉我们，路子是对的，是有利于发展的。商贸物流、制造产业等的成功运筹，证明了产业碰撞与经济交融所产生的巨大能量。不光产生了一批大型的、有知名度的现代化企业，还带动了江西人、南昌人创事业、敢创业、创新业的市场经济所必须的经济意识与思想观念。流通专业化、服务网络化、市场全球化对推动我省我市社会主义物质文明和精神文明建设的巨大作用。
国家发改委等九部委《关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行[2004]1617号）。
江西省人民政府办公厅《关于促进我省现代物流业发展的意见》（赣府厅发[2005]7号）。
南昌市人民政府近日出台的《关于把南昌建设成区域现代物流中心城市的若干意见》（洪府发[2007]7号）。打造中部地区的商贸物流“航母”，志在必得。
《生米大桥物流园区》适应了这一时代潮流的需要。她将向全国甚至世界各民族各地区的市场信息、产品交易、产业展示、区域合作、信息交流、物资储备、经济论坛等张开欢迎的双臂，同时也将把伟大而光荣的江西的传统精神，井冈山精神、八一精神和现代经济产业方向推向全中国全世界。这里将不断奏响我国乃至世界各国各民族各区域交流和合作的交融的主旋律。
2.1.2.南昌市物流业发展区域分析
南昌，江西省的省会，全国35个特大城市之一。地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。市郊向塘有98股道的全国第二大货运编组站，京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市，是我国铁路交通的一个重要枢纽，同时也是105、316、320三条国道的交汇处。现已开通昌九和梨温高速公路，赣粤高速纵贯南北。从南昌驱车安徽、湖北、湖南、浙江等周边省省会的距离全部在5小时左右，形成了一个以南昌为中心的“5小时经济圈”。水路可通赣江、抚河、锦江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。水路运输最大内河装载能力为1000吨，可由九江沿长江水域经上海港出海，远洋运载能力为5000吨。民航已开辟了直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等30多个城市的航线。快速的航空运输服务为南昌物流企业开拓国内国际市场提供了极大的便利。从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。
因交通便利，南昌历来是南方重要的商贸流通城市，商贾云集，不仅为覆盖全省的消费品集散地，也是沿海地区商贸辐射中西部的中转枢纽。大型商业蓬勃发展，形成了“城内大商场，城郊大市场，城外大物流”的格局。
对接长珠闽，融入全球化。打开地图册，南昌地理位置具备无可比拟的优越性。“承东启西”，优越的去位环境、较完备的基础设施，是三洲产业梯度转移必经的中间地带。从区位和城市规模来看，南昌市具有发展大物流的有利条件及地位。
“生米大桥物流园区”以立足江西、南昌，面向繁荣的三个三角洲为依托，具有得天独厚的地理优势，同时全国甚至走向国外具有各种强大的辐射能量，这种能量将极有利于“生米大桥物流园区”进军国内知名、颇具影响、挺进国际、融入全球的物流大市场。
《生米大桥物流园区》建设用地，经南昌市政府批准，于2008年缴清全部地价款，取得了50年土地开发使用权，并已计划投入5000万开发费用。日前，国际等级水平的生米大桥已通车；昌南大道、昌湾大道、学府大道、望城大道等已形成工业园区经济带、工业走廊；撤消新建、郊桥等收费站、昌西南站正式投入使用；组团经济升温，城郊、城外的物流商贸服务产业迫在眉睫。该项目地块已具备了全面开发建设的充分条件。
2.2.生米大桥物流园区的板块分析
朝阳洲，南昌的老城区，小蓝工业园日新月异，昌南大道、昌湾公路等一脉相承，南昌县东新乡储备在即，生米大桥将昌西南、红角洲一块连为一体，“十一五”规划中南昌铁路西客站筹建，更使得《生米大桥物流园区》形成且实现了水、公、铁、空四位一体的多元化现代运输交易物流体系。
朝阳一带及与其血脉相连的洪城—司马庙商圈，已成为各地资本竞相投入的热土。小蓝工业园—昌南工业基地，制造业、商贸业、物流业等大型知名企业、甚至上市、跨国公司或财团相继进入该地区。活跃资本、技术与省内劳动力、市场资源等相互结合，使资本与资产繁殖与增值产生巨大的经济磁性效应。经济的大繁荣，吸引了商贸、物流、工业园区等各行业大量涌入，许多大型物流及商贸配套产业项目如雨后春笋般在生米大桥—昌南大道—昌九大道相继建成并逐渐形成效应产生集聚影响。现已知名的“洪大物流”在经过多年反复考察论证之后，最终选择了与朝阳洲及广大的南昌制造商贸物流腹地有着密切经济、贸易联系的朝阳农场—东新作为其新的发展基地，其着眼点就是通过南昌对内对外强辐射的有利地位，大交通、大基地、大环境的宏观格局，大举进军英雄城的商贸物流工业市场。
地处“十一五”规划建设重点——十里滨江改造，朝阳大开发的界线范围，“生米大桥物流园区”是江西省、南昌市重点打造的6000亩物流基地的一部分，与“洪大物流”、“昌南物流”、“昌东物流”一脉相承。充分的地缘优势，功能及结构上互相补充、相互辉映，对省内外商贸物流制造业等企业与资源将产生更大的吸引力。
据“洪大物流”的部门某负责人介绍，选择此地块，是出于综合的考虑，尤其是考虑到了作为物流功能的思路。在该园启用初期，每年可吞吐约130-150亿资源的载体，实现较好的经济社会效益，提高运作平台，调整产业结构，升级将给新洪大带来一次新的涅盘。与“洪大物流”毗邻的6000亩物流基地（含100亩“生米大桥物流园区”），只要敢于大胆创新，抓住有利时机进行开发建设，就不怕没有市场。面对如此大的市场前景和大好发展机遇，《生米大桥物流园区》项目的建设不仅可行，而且势在必行。
在《生米大桥物流园区》规划设计过程中，我们始终注重“以人为本”的指导思想，并站在历史和时代进步所要求的高度，抱着为国争光、物流报国、创造平台、营造环境、为社会主义现代化建设、构建和谐社会和为全省的物流产业事业服务的宗旨，打破常规，创新思维，使“生米大桥物流园区”真正成为经得起江西南昌人民检验并信赖的物流企业和多赢局面的“黄金物流”项目。
2.3.南昌物流市场发展预测
谈效益，必须先谈市场。“预期规划建设物流中心”（“商气”）是衡量旅游项目可行性的重要参考依据之一。
2007年3月27日召开的南昌市商务工作会上了解到，按照“城内大商场、城中特色街、城郊大市场、城外大物流”的商贸发展战略，南昌各类商场、市场、特色街等商业业态不断丰富，高水平的兴发物流园区、白水湖物流园区已经投入运营，城东、城西两个物流园区已经完成规划，大物流格局呼之欲出。
已建物流中心
拟建物流中心/基地
6个
3个
1.昌东：主要为高新区、科技园、京东开发区内企业服务，提供货物集散和物流基地之间的短驳运输、仓储、配送、流通加工、商品检验及物流信息服务。
2.郊桥：政府规划，集中控制。占地0.3-0.5平方公里。
3.朝阳：针对洪城大市场及周边13个专业批发市场及整个制造业外销和城市消费提供物流服务，承担通过型物流中心功能。
4.望城：发展承担红谷滩新区、望城组团、湾里组团货物进出，以及为拟建的城西工业园区提供工业品及原材料服务。
5.小蓝：以现有物流企业的设施为主体，依托青云谱货运站、江铃生产厂和周边物流企业，建设成为走边专业批发市场和居民消费提供综合配送服务的物流中心。
6.昌南：依托公路外环，依托华东工业博览城、深圳农产品批发大市场，占地0.5平方公里的现代物流中心。
1.乐化组团：
2.银三角周边：
3.昌西南生米大桥：
南昌市2004～2006年物流量统计表
年 份
总人口（万）
比上年增长（%）
其 中（不完全统计）
境 内
境 外
2004
120
12.05
577.78
136.14
2005
190
12.64
581.35
144.25
2006
210
15.10
632.08
181.32
上述统计资料表明，南昌发展物流，是实现中部地区崛起的一项战略！大力发展物流业，既是大势所趋，更是市场规律所向。是制造业基地建设的必然要求，也是实现经济社会跨越式发展的必然要求！南昌市物流指数逐年上升的趋势。现有统计数字反映了物流业发展的道路是正确的，是符合江西南昌市场的，也是符合江西南昌战略位置的。资源决定市场。一切都是市场在说话！
南昌具备发展物流业的良好内、外部条件，但南昌在今后数年内必须抓住时机、争为人先，建设规模更大、更加集中，更具特色的物流产业聚集基地（中心）项目，才能在国内和国际物流市场上赢得更多的“得分”。《生米大桥物流园区》就是这样的项目。只要项目好，市场一定大。
《生米大桥物流园区》项目建成后，与6000亩物流基地互动，将会有更好的“发展春天”。目前，南昌市物流量总金额在200亿元—300亿元之间/月，预计到2010年，南昌将成为中部地区现代物流业的重要枢纽城市。
统计资料显示：南昌市利用对接长珠闽、连接港澳台的区位优势，物流量逐月上升。作为“万商西进”的桥头堡，南昌正在完美运用这一杠杆，抢占优越的发展先机。2006年9月15日，浙赣电气化铁路技改工程正式竣工，标志着牵引力增加2.5倍，它的投入使用将使货物列车牵引定数提高到4500吨，比以前高出700吨，每年可增加货物周转量65亿吨公里。
2005年南昌市货物周转量及港口货物吞吐量
指 标
单 位
绝 对 数
比上年增长％
货物周转量
亿吨公里
158.77
44.4
铁 路
亿吨公里
128.20
49.98
公 路
亿吨公里
21.05
9.46
水 运
亿吨公里
8.29
94.6
民 航
亿吨公里
1.23
20.59
数据来源：南昌市统计局《2006年南昌市情》
第三章 需求分析
3.1.南昌市现代物流的发展条件分析
3.1.1.经济发展条件
经济发展是物流需求产生的源泉，其发展规模在一定的条件下反映了物流需求的规模。同时，在经济发展过程中形成的专业化分工与协作以及经济布局的空间差异是大量的原材料、产成品、信息、资金、人员等要素流动发生的最直接的原因。也因为在经济发展过程中必然伴随着投资和消费，都成为促进物资和商品流动的因素。因此，经济发展条件是发展现代物流的基本条件之一，南昌市在经济总量水平和经济结构两个方面具备了发展现代物流的条件。
3.2.生米大桥物流园区建设的必要性
生米大桥物流园区建设作为南昌市乃至江西省物流发展的重要实验项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起南昌市现代物流发展的基础平台与运作基地，积极引导扶持南昌市现代物流企业，依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起南昌市乃至江西省区域内现代物流运作。组织和信息管理的系统框架。因此，对生米大桥物流园区建设的意义与必要性的理解必须将其置于南昌市经济发展的大背景下。
第四章 功能定位
4.1.项目总体功能规划
生米大桥物流园区功能规划为物流服务中心。是一个大型综合性项目，集市场信息、现代仓储、配送、多式联运、市场展示及交易功能五位一体，以实现产业运作的配套化和系统化。本案将建设成为一个具先进水平的配送物流、商业、会展、办公、服务公寓等功能齐全的现代化物流中心。
4.1.1.目标市场
阶段
内容
目标市场及服务客户
服务功能
第一阶段
资源整合阶段
园区内企业
主要负责园区内基础配送服务，主要包括：物料统一接收、穿梭运输管理、集中存储、分类拣选和JIT配送等服务
第二阶段
供应链服务阶段
以原产业为核心的整个供应链，服务范围延伸至园区外企业及园区内企业生产工场内部物流管理。
导入部分物流增值服务内容，主要包括：部件预装配、部分质量控制、VMI供应商库存管理、反向物流服务等。
第三阶段
物流产业化阶段
服务南昌及周边地区相同产业；建设全国性的售后服务配件物流平台，服务对象包括我司、集团内部客户及在国内设立合资企业且正在建立经销及售后网略的国际相关服务厂商
在前两个阶段自身物流管理能力不断提升的基础上，作为高度专业化的物流服务供应商，进一步扩大服务产品线，提供全国性销售配件物流配送服务、物流咨询服务、物流管理技术输出等
4.1.2.服务功能
功 能
服 务 模 块
物料统一收货
入出库装卸作业；入库物料检验；物料入库重新包装
存储功能
各种原材料；标准件；备品配件；标准工具；配套件用品
拣选功能
正常拣选出货作业；紧急拣货作业依据客户要求，对出货散件物料重新包装
厂内穿梭运输
中心仓库－生产工场；库存－生产工场；生产工场－生产工厂
增值服务
根据项目定位增加
信息处理
物料品项分析报告；库存分析报告；需求预测报告
结算
物流费用的结算及替货主向收货人结算货款等
物流管理输出
供应链优化；物流网络设计；物流咨询；物流培训
4.2.项目总体运行功能规划
生米大桥物流园区的服务功能是建立在市场服务定位基础上的，由于市场定位是在需求的基础上通过功能不同的物流中心和配送中心的服务体现的，因此，园区的服务功能主要表现为基于各个中心的总体功能，以及为园区提供辅助服务的服务功能。
根据生米大桥物流园区的发展框架设想及市场定位，其服务功能的总体定位将体现为物流中心运作。物流信息交换、物流园区管理和物流市场监控四大服务功能。
4.3.总体结构规划
生米大桥物流园区总体结构的发展设想为：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，在物流园区管委会的直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设设想，将物流运作企业引入园区，构建生米大桥物流园区服务运作系统，通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成生米大桥物流园区的三大服务运作功能平台，即公铁联运中心、区域物流中心群和城市配送中心群。
4.3.1.总体布局规划
根据南昌市未来15年中物流服务功能与物流服务范围逐步扩展的基本趋势，以及前文中对生米大桥物流园区市场需求与功能定位，围绕其三大主服务区的基本功能，本次研究中在园区设施能力总体分配上拟按照4:3:3的比例确定配送中心群、物流中心群和公铁联运中心的能力规模。
根据《南昌市城市发展规划》与《关于把南昌建设成区域现代物流中心城市的若干意见》对未来物流开发区各个功能区的布局规划的要求，本次研究中，将依照上述规划方案中对新站开发区土地功能区的规划划定，此处提出的物流园区总体布局规划是以物流服务设施建设为主体的物流功能的布局规划，至于园区的产业开发功能，将主要依托开发区相应的招商引资功能和物流园区的支持而进行，故物流功能以外的相关功能将不作为物流园区的总体布局规划的内容。
4.3.2.功能区平面布局规划
生活配套区的综合性功能区，物流园区并非一个单纯的物流项目，而是及物流基础设施建设、物流企业发展、依托物流进行产业开发的综合性经济开发项目，因此，从该意义上说，生米大桥物流园区定义为物流经济开发区更为确切。但是，本次规划仅以物流运作区为对象，占地100亩，属于生米大桥物流基地的核心功能区。
①配送中心区
配送中心区由配送中心群通过合理布局而形成。作为生米大桥物流园区中建设规模较大的服务功能区，配送中心区的服务对象主要分布于南昌市主城区内，因此，在区域布局原则上应寻求将该功能区置于与南昌市主城区及现有商业区域联系最为便捷的位置，同时兼顾与园区内物流中心区的联系。
②物流中心区
物流中心区由物流中心群通过合理布局和兼顾与配送中心、运输中心的关系而形成。作为生米大桥物流园区中运作服务核心功能区，物流中心区的服务对象主要分布于南昌市主城区外以及周边地区，因此，在区域布局上首先应寻求将该功能区与南昌市进出市主通道的便捷连接，兼顾与园区内配送中心区的联系。
③信息管理系统——南昌物流网（WWW.079156.COM）
为支持物流园区的发展，园区开发建设企业将开发和建设物流信息平台，物流信息平台系统建设的目的是为园区内物流企业和企业物流管理提供公共物流信息，并为进入物流园区的小型物流企业、物流及运输代理企业、运输配载企业及车辆等提供廉价的物流信息管理手段和工具，以提高园区的物流服务质量和效率，成为物流服务供需双方开展交易活动的桥梁和纽带，完善园区物流功能合理组合和资源有效利用的机制。
江西地区最全面、最权威的物流综合门户网站，经中国互联网管理中心审查备案，由南昌博成实业发展公司投资运营，中国数码集团提供技术支持共同建设。南昌物流网站的内容分为：交易中心、二手车交易、资讯中心、物流论坛、产品大全、公司库六大板块。立足江西，面向中部，辐射全国。
4.4.园区物流服务方式
根据现代物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理的发展需要，园区物流服务方式应体现在为客户提供专业化物流服务、为客户提供快速响应物流服务、为客户提供高水平的物流系统服务、建立集物流、商流。信息流于一体的新型物流配送中心等4个几方面。
第五章 运行规划
5.1.物流园区的经营目标
经营是企业间同类产品营销、市场开拓的智谋胆略、观念视野和创新能力的相互角力和碰撞。竞争是无情的，只有强者才能得到生存和发展。
“生米大桥物流园区”近期经营目标是：在项目建成以后的三至五年内，培育电子物流需求市场，引导南昌物流行业跨越式地发展。着力拓展电子物流服务领域，促进南昌物流行业的信息化发展。
长远经营战略目标是：以国内物流产业大市场为舞台，不断改进、完善、创新自身的经营管理体系，树立品牌意识，发挥品牌效应，一业为主、全面发展，力争五至十年内,在其他重点城市、接轨城市、友好城市等地区创办相同品牌的物流配套/物流补充基地，以此将信息化时代的高科技电子物流服务推向全国甚至波及海外，使“生米大桥物流园区”成为省内物流行业排行榜前十位的明星企业、使“生米大桥物流园区”成为省内电子物流行业排行榜前五位的特色企业。
没有特色，就没有市场。6000亩的物流基地，试问如雷同将何以打造品牌。坚持“人无我优，人优我特”的市场法则，一个美仑美奂，电子物流科技型物流企业在江西南昌崛起并实现又好又快的发展。
5.2.物流园区的营销预测
“生米大桥物流园区”向社会提供的“产品”是多样的：无形服务产品和有形实物产品交易。不同的产品有不同的市场需求，由此产生不同的经营方式，分别概述如下：
物流服务中心：成立直属的“核心战力”。
首先，加大广告宣传的力度。不仅要利用电视、报纸等新闻媒体，将“生米大桥物流园区”的环境、建筑、设施、功能等设计成图形标志、摄制成广告电视，并以精炼的广告语言，在全国或站内有影响的各新闻媒体或国际多媒体互联网上进行大量的宣传报道。例如与南昌物流网合作，开办“生米大桥物流园区”专题栏目，对广东省、港、澳、台地区及内地各省市物流市场予以导向等，持续不断的舆论攻势。只有创天下名品牌，才能招揽天下客。
第二，争取省内相关职能部门、商贸部门及市政府的大力支持，将“生米大桥物流园区”列入“电子物流市场试验示范基地”对外推介。如主办或协办文艺演出、竞赛、评选、颁奖及物流商贸交流等活动。
第三，精心策划和安排年、月的内刊市场信息活动。透明化、电子化、资讯化，只有努力发掘和大力引进国内外一切优秀资源，并使这些取之不尽，用之不绝的资源得到充分合理的使用，才能使“生米大桥物流中心”真正成为6000亩江西物流基地竞相开放争艳的百花园。
第四，充分挖掘品牌效应所带来的附加经济效益。发展附属行业不仅产生巨大的经济效益，而且产生更大的规模效应，促进和支持“生米大桥物流园区”主行业的发展。“一业为主，全面发展”是经营中的重要一环，在实施过程中应努力做好这篇大文章。
只有吸收、借鉴一切成功有益的经营管理经验，并结合实际，大胆创新，才能更好地开拓电子物流服务业的全新市场。
“与国际物流经济接轨、与国际知名制造商联号”是“生米大桥物流园区”经营的必由之路，以此不断拓展生存的空间和市场占有份额。特别注重会务团、大客团的市场开拓，争取得到各机构、各区域性组织，特别是重点制造业、商贸业的服务项目；对品牌构建及附加价值提升具有深远的影响。
同样，十分重视对省内其他地市市场的开拓。随着国家经济的快速发展和人民生活水平的日异提高，省内交往日益频繁、物流发展步入黄金时期。加强与各种物流组织的密切联系，加强与国家重点企业、各市大中型企业的直接联系，认真开拓，并制定各种优惠办法，吸纳物流业务。
第六章 投资估算
6.1.生米物流园区的投资规模
根据生米大桥物流园区发展规划中的研究结论，生米大桥物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统则为一次性建成。以及根据目前国内外物流设施建设投资水平，考虑到目前南昌市建筑市场与土地价格水平以及物流信息系统所需投入情况，本次研究中各类建设项目的建设单位投资参照标准如下：
①园区物流设施
◎土地价格约为 7万元/亩，其园区土地成本为700万元人民币；
◎仓库及堆场
按照生米大桥物流园区初步格局规划，仓库建成一层架空式的储藏室内空间，总占地约为27000平方米，仓库总建筑面积为27000平方米；而堆场的规划占地约25000平方米，其总建筑面积为25000平方米。在南昌市的仓库平均造价400元/平方米，堆场平均造价360元/平方米；故仓库建筑成本投资约1080万元，堆场建筑成本投资约900万元，合计1980万元。
◎商业店铺
占地面积为6700平方米，是沿街道两边商业店铺建筑物平均3层，进深平均约10米、开间平均约6米，其总建筑面积2万平方米。内设中、西式餐饮、娱乐、健身、购物等场所。根据南昌市商业店铺建筑综合造价800元/平方米，故其商业投资约1600万元人民币。
（上述建设中，己包含园区道路、辅助设施如修理、消防设施以及水电设施，但不包括库场内专用设备如装卸设备、配送车辆、分拣设备、专用货架及冷藏设备等购置费用。）
②园区主通道
按照生米大桥物流园区道路规划，其园区主通道规划为宽10米，长800米共8000平米的园区主通道，而主通道平均造价700元/平方米；故其投资约为560万元。
③物流信息系统
根据目前国内信息系统建设和南昌市具体条件，预计信息系统总投入为160万元。
根据上述标准，总成本投入预为5000万元。
6.2.项目预计总投资额及投资计划
项目土地成本为700万元人民币、园区物流设施基础工程建设总投资4140万元人民币，其次加上信息系统总投入为160万元，合计项目投资总额5000万元。
项目分二期开发建设，周期时间为二年，一期工程预计投资约3000万元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为5000万元。
第七章 融资方案
7.1.项目融资主体
项目融资组织形式为项目法人融资形式。项目融资主体为南昌博成实业发展有限公司。是家私营企业，法定代表人为××，注册资本？万元，公司地址：××室。
7.2.项目资金来源
7.2.1.项目自有资金筹措
项目自有资金筹措为3000万元。
项目自有资金筹措拟通过以下几种方式解决：
⑴项目法人资本金，南昌博成实业发展有限公司为开发本项目；
7.2.2.项目债务资金筹措
项目建设投入资金除项目自有资金外。债务资金为2000万元，主要通过向银行申请中长期开发贷款的形式解决。
银行贷款在建设期内的利息按每年实际发生额分期支付，在项目租赁回款到位后偿还本金。偿还贷款的资金来源主要是项目可用于还本的开发投资利润。
7.3.融资方案分析
7.3.1.资金来源可靠性分析
本项目融资方案中属于项目法人自筹资金的份额较高，3000万元的资本金达到项目总投资额的60%，根据法人南昌博成实业发展有限公司的现有实力，自筹资本金的能力可以得到保证。
虽然，目前的宏观政策环境导致银行对房地产开发商的贷款控制较严，基于本项目很好的市场前景，丰厚的投资汇报，信用等级，再加上开发商自有资本金比例高达60%，项目四证齐全，完全满足银行开发贷款的一切条件，争取到2000万元左右的银行开发贷款是完全有可能的。
7.3.2.融资结构分析
在项目投入总资金中，
自有资金部分占：60%
债务资金部分占：40%
对于一个房地产地产开发项目来说，融资结构基本算合理，债务资金利息负担不重。
7.3.3.融资成本分析
对于以上融资结构，基于自有资金和银行开发贷款占去绝大部分比例的情况，虽然如今银行加息，贷款利息水平有所增加，中长期贷款利率9%，但总的来看，不管是债务性固定回报率融资，还是权益性融资，都将面临较大的融资成本支出，银行开发贷款成本相比之下还是处于一个较低的水平，在这种情况下，此融资方案的成本算较低水平。
第八章 财务分析
8.1.编制说明
本报告财务预测是通过充分借鉴广东、浙江、江苏等地关于物流园内出租市场规律及收入项目的基础上，做个以下科学、合理的财务预算，以及结合工业园投资规模估算，本项目的收入来源主要是商业店铺销售收入、设施租赁收入两大部分，根据南昌市目前仓库租金水平，生米大桥物流园区（仓库、堆场等）设施租金标准暂定为18元/㎡·月；其园区设施平均出租率为80%。
①故园区建成后（仓库、堆场等）设施的年租赁收入约898.56万元。
②商业店铺销售收入预计为10000万元。
③南昌物流网的年营业收入预计为500万元。
◎成本分析
根据本次研究中制定的营运方案，将由南昌博成实业发展有限公司具体执行建设方案，公司编制在6人以内，行政预算开支按人均2.5万元计（包括人员工资和日常行政开支），总计15万元。此外，由于该公司担负着物流园区信息系统（南昌物流网）的日常维护与换代升级任务，尚需支出维护成本15万元。
8.2.经营收入预测
根据预测，项目预计的总资产投资5000万元人民币，而园区商业店铺销售收入约10000万元；（仓库、堆场等）设施的年租赁收入约898.56万元；南昌物流网的年营业收入预计为500万元。
8.3.利润预测
项 目
金 额（万元）
销售收入（10年折旧）
1000
设施租赁收入
898.56
信息平台收入
500
主营利润
1744.56
所得税（按15%预测）
261.68
净利润
1482.88
8.4.财务评估
根据上述财务预测的结果显示，项目建成后，将每年实现2398.56万元人民的营业收入。每年创税额将超过261.68万元（所得税按15%测算）。项目投资回报率29.66%，项目建成后，3.37年左右就会收回投资。
8.5.财务分析结论
项目建成后，年营业额达2398.56万元，每年创税额261.68万元，年投资回报率29.66%，项目投资回收期约为3.37年。项目财务指标较优，财务上是可行的。
第九章 报告总结
《生米大桥物流园区》项目建设在时、空条件和市场、经济、政治、社会环境的选择中，可谓尽善尽美，且经济效益和社会效益的分析和预测是实事求是的，尤其是项目建成后对带动和促进地区经济发展的预测分析是客观的。
《生米大桥物流园区》以中部崛起、制造业基地、南昌物流基地大市场为背景，以物流服务与全国、江西及南昌现代化电子物流发展为主线，力图突破以简单运输、粗糙服务等为主题的现有的“企业物流”模式，开拓一条电子化、信息化、物流市场化发展的“新线路”，富有创造性，符合中国物流产业发展方向、发展的新趋势，因而是完全可行的。
本项目的建设资金应通过发展商等金融渠道，集中地进行筹集。建设期应特别注重资金的运用，千方百计挖掘潜力，厉行节约，降低成本，确保优质工程，实现形象、品牌工程，使每个项目因子建成样板、建成现代化标准的“物流园区”。
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