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佳美投资集团
哈尔滨养老地产商业计划建议书

2015年6月3日

目录
一、 前 言 2
我国已进入老龄化社会阶段 2
二、 养老公寓市场 3
老龄化市场机遇分析 3
 养老观念逐步转移 3
家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 3
国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 4
哈尔滨现在老龄化状况： 4
三、 呼兰区区位优势 5
哈尔滨呼兰区——养老养生的佳选之地： 5
健康生态城市品质凸显： 7
四、 潜在市场分析： 7
立足本地 7
覆盖周边 8
多元客户 8
五、 项目模式建议：居家式养老+候鸟式养老 8
以居家型养老为基础 9
以候鸟式养老为补充 14
居家式养老和候鸟式养老的模式简要对比： 15
初步的规划： 17
六、 项目影响 18
政府角度看项目优势 18
华侨华人养老社区构想 19
七、 项目风险 20
养老观念 20
资金压力 20
竞争对手 20
项目管理 20
政策缺位 21

一、 前 言
我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区60岁以上人口占总人口10%以上或65岁以上人口占总人口7%时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
社会在工业化、都市化的冲击下，产生许多变迁，其中家庭的改变甚受曙目。育幼和养老功能已渐由家庭以外的专门化机构所取代，造成家庭功能萎缩的现象。老年人口逐渐增加，而家庭养老功能又趋于式微，这种现象，对于都市地区繁忙急促的生活型态下的家庭而言，无异是压力重重，必然产生极大困难。当社会经过工业化的洗礼后，其诸多特质，几乎全不利于老年人的社会生活，例如：
1.社会流动升高及大型都市兴起，吸引子女离乡背景，致使老年人无所依靠，生活艰苦。
2.家庭人口的减少，加上家庭不再是个自给自足的单位，功能减弱，造成老年人孤寂落莫，晚景凄凉。
3.人际关系由亲密而疏远，初级关系转变到次级关系，导致亲人互动的疏离，尤其老年人被冷落于一旁，无人过问。
4.现代社会强调创新及效率，使老年人无法适应，大有「英雄无用武之地」之叹，常觉得与社会格格不入，并遭排斥。
缘于上述诸因素，现代社会便有老人问题的出现。再加上现代社会职业结构的变革、生产效率的强调，产生前所未有的退休制度。退休制度是今日社会给予老人的一种发展上的使命，此制度即是将「长江后浪推前浪，世代新人换旧人」的概念予以规范化，使工作领域中的个人必须遵循，老人在工作方面，便扮演一种无角色的角色。退休，除明显减弱老人的经济力外，更有其他方面的影响：
1.社会方面：与原来因工作所形成的社会关系及网络产生疏离、断绝。
2.心理方面：老而无用之落寞感，随之油然而生。
3.生活方面：无所事事，产生孤寂感。
因此，建立一银发赡养小区，提供一处无论是居家服务、生活照顾或身体养护均尊重长者的自主选择，且给予有尊严的服务及生活安全的保障，将是一个重要课题及符合全民所需。
二、 养老公寓市场
老龄化市场机遇分析
据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。
 养老观念逐步转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
家庭因素催生老年人住宅的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。
京太阳城集团董事局主席朱凤泊认为，中国从20世纪70年代末开始实施计划生育，形成了一批“421”家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子。朱凤泊认为，“421”家庭出现以后，对家庭的养老功能形成了冲击，也就为未来养老产业带来了市场空间。
国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发
一方面，数量极其有限的养老机构很难满足日益庞大的老年人群体；另一方面，养老院等福利性质的养老机构普遍面临床位紧缺、人手不足的问题，而以行政区划分的社区养老，又往往缺乏专门为老人服务的资源，在养老服务方面的专业性上存在不足。
面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。
哈尔滨现在老龄化状况：
2015年哈尔滨老年人口数量

从上面的统计数据来看，哈尔滨市2015年60岁以上老人占人口数量已超过160万人，已近处于老龄化社会。
三、 呼兰区区位优势
哈尔滨呼兰区——养老养生的佳选之地：
呼兰区地处松嫩平原南部。呼兰河横贯西部地区。属北温带大陆性季风气候，年平均气温3.3℃，7月份平均气温23.1℃；1月份平均－19.4℃。年平均降水量505.4毫米。滨洲铁路、滨北铁路、202国道、222国道过境并设站。名胜古迹有萧红故居、天主教堂、文武庙、清真寺等
地形地势：
地貌受新华夏构造体系控制，属新华夏系第二沉降带，为地质构造上凹陷地区。受江河流水作用侵蚀，形成河谷、漫滩、阶地等沟谷纵横的平原地貌形态。境内无山地、丘陵等复杂地形，整个地势平坦开阔，西部低平、中部平缓、东部略高，呈东高西低趋势。各类地貌相对比差在20—30米之间，为波状平原。海拔最低点113米，最高点189.5米，一般在115—150米之间。
水文：
境内地表水有江河5条、沟泡湖泊412条、小型漫蚀沟2 000余条，水面积总计134091.7亩，其中：江河45 969.5亩、水库14369.3亩、水塘34397亩、沟渠39355.9亩。境内流经的江河有松花江、呼兰河、泥河、漂河、少陵河等，其中：松花江、少陵河、漂河、泥河属界河。5条江河的发源地均在境外，其中：呼兰河、漂河、少陵河、泥河的河口在境内。
气候：
呼兰处在中纬度地带，属于北温带大陆性季风气候。农业气候属于温暖半干旱、重春旱、夏半湿润地区。呼兰区气候差异不大，南部气温略高，年积温差异不超过100℃，年平均气温3.3℃。全年日照充足，平均日照2732.3小时，年平均日照率62%。春季风力较大，全年最多风向为西南风。全年无霜期平均143天，初霜日期平均在9月25日，终霜期平均在5月4日这里宜人的气候和独特的自然景观，使哈尔滨成为最适合候鸟式养生人群的臻选之地。
植物资源
呼兰区区内植被属于森林草原与湿地草原类型，截止2007年，有野生植物350余种，其中禾木科、豆科、蔷薇科、蓼科和沙草科等类植物较多。森林覆盖率达到42.8%，十分适合进行山林养生。
动物资源
截止2007年，呼兰区动物主要有鸟类100多种，兽类10多种，两栖类动物68种，爬行类动物2种，鱼类10多种，另外，有东北虎林园中野外放养的保护动物东北虎90多只。
矿产资源
境内沙资源较丰富，细沙、中细沙储量大。主要呈带状分布于呼兰河、松花江河槽与河漫滩，沙质较优良，主要由石英、长石颗粒及云母碎片构成。其中石英含量占75%、长石占15%、云母及其它杂物占10%左右。沙资源长度90公里，宽度平均2公里，可采深度平均1.5米，其中中沙以上的沙源储量少，难开采；中细沙、细沙储量大，易开采，可满足一般工程和农田改土用沙的需求。
风景名胜：
萧红故居
萧红故居始建于光绪三十四年。萧红故居原面积
为7125平方米，分东西两个院落。两院共有房舍30间，东院8间，西院22间。东院五间房后有一近2000平方米的菜园。
　　萧红故居位于哈尔滨市呼兰区城文化路29号，占地面积7125平方米，省级文物保护单位。
天主教堂
天主教堂坐落在呼兰镇东大街路北第五中学院内，始建于清光绪三十四年，1908年，由法国传教士戴治达主持修建。
天主教堂是双塔型法国式教堂，教堂的主体由左右对称高耸的两个钟楼构成，共五层。
黑龙江呼兰河口湿地自然保护区
呼兰河口湿地保护区位于黑龙江省哈尔滨市呼兰区南部，松花江北岸，呼兰河河口。保护区东西长63.5公里，南北宽21.3公里，周长179.5公里，总面积为19262公顷。是松花江沿岸保存较完整、面积较大的沼泽湿地，也是中国面积最大的城市湿地。[21]
健康生态城市品质凸显：
近年来，呼兰在推进新城建设的同时，扎实推进造林绿化，大力发展和培育第三产业，商业氛围和人气进一步提升，健康宜居的内涵得到不断充实。
随着各项建设的加速推进，呼兰的经贸已经开始从最早的第二产业，逐渐向第三产业拓展，湿地自然保护区等生态区域都非常适宜老年人在此放松娱乐，颐养天年。

四、 潜在市场分析：
立足本地
截至2011年底，哈尔滨户籍人口中 60岁以上老年人口150.94万人，65岁以上的老年人口为85.54万，分别占全市户籍人口的15.2%和8.04%，，都已超过老龄化社会的标准。以上数据表明，哈尔滨本地老人群体规模较大，养老地产项目可以立足哈尔滨，充分发掘本地需求。
“六普”资料显示，哈尔滨市单身老人户2.09万户，同“五普”相比，增加0.98万户；单身老人户占有65岁及以上老年人的家庭户比重从“五普”的13.53%提高到17.08%。只有一对老年夫妇的住户有1.86万户，同“五普”相比，增加1.00万户；只有一对老年夫妇的户占有65岁及以上老年人的家庭户比重从“五普”的10.45%提高到15.16%。这个群体对养老机构提供的养老服务有较强的需求，他们对养老地产项目将更感兴趣，因为养老地产项目可以提供照护、医疗等服务，也可以为独居老人搭建社交平台，提供集体活动场所。
2011年，哈尔滨市人均GDP为70832元，城镇居民人均可支配收入33565元。居民收入和财富积累继续增加。2012年，全市城镇居民人均可支配收入37576元，环比增长11.9%。养老地产项目将提供面积更大、档次更高的住房，以及更为高端的照护、医疗服务，因此价格较一般的养老机构也会更加昂贵，而哈尔滨本地居民有较高的人均GDP和可支配收入，更有可能接受较为高端的养老服务。
覆盖周边
哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽
　　哈尔滨铁路北起古莲，南至兰棱，东达绥芬河，西到满洲里，外与俄罗斯接轨，内与沈阳相通，哈尔滨至满洲里（滨洲）、哈尔滨至北安（滨北）两条铁路大动脉由此贯通龙江腹地，使其成为欧亚大陆桥重要支点。向南可经哈尔滨站与全国各地相连，向北可抵达与俄罗斯隔岸相望的口岸城市黑河市和满洲里市。
　　哈尔滨南部毗邻黑龙江省内运水路松花江，上游沟通吉林省，下游沟通省内市、县，并可经黑龙江直接可到达俄罗斯的开放港口。在哈尔滨开发养老地产项目，对黑龙江省内及其他邻省有很强的吸引力。
多元客户
哈尔滨市被确定为国家历史文化名城、中国最具幸福感城市、“音乐之都”，成为第四届全国文明城市。有秀美的海滨风光与山水景色。哈尔滨气候四季分明，宜人的气候和丰富的自然景观与人文景观，以及发达的医疗系统，使哈尔滨成为最适合候鸟式养生、养老人群的选择。因此哈尔滨养老项目可以立足哈尔滨本地市场，同时覆盖吉林省、俄罗斯等周边区域，还可以向全国其他地区的老年人提供候鸟式养老服务，扩大市场容量，充分发掘区位优势。
五、 项目模式建议：居家式养老+候鸟式养老
哈尔滨市《关于加快社会养老服务体系建设的实施意见》指出：从现在起，利用5到8年时间，逐步建立起以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑，制度完善、组织健全、规模适度、设施适用、系统配套、运营良好、服务优良、监管到位，能够持续满足人民群众日益增长的养老服务需求、与全市经济社会发展水平相适应的社会养老服务体系。我们的规划顺应意见的要求，在项目开发模式上设计为居家式养老+候鸟式养老。居家式养老为基础，提供满足养老需求的产业和配套设施，并配置相关服务，供老人和老人家庭选择居所，颐养天年；候鸟式养老作为补充，充分发挥哈尔滨区位环境优势，为老年人提供多元化的养老服务。
以居家型养老为基础
居家养老是一种介于家庭养老和机构养老之间的新型养老模式，它以社区为平台，整合社区内各种服务资源，为老人提供助餐、助洁、助浴、助医等服务。我们即选址哈尔滨市呼兰区建立老年公寓式养老社区，整合多方位的养老服务资源，提供良好的居住环境和相关配套设施和服务，为哈尔滨和周边乃至全国的老年人提供一处安享晚年的好居所。
规划理念：体现自主而居、居家养老社会化支持观念，完美结合生活照料、医疗服务、文化娱乐与社会参与，形成活跃开放的老龄社区。

1、老年公寓规划设计个性化、人性化
老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构(HTA)的老年人居住建筑的标准分为七类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。
居家式养老功能图

老年公寓从功能上主要在一般地产的基础上，专门针对老年人的需求对相关设施进行改造，并增加适于老年人的社区医疗、文化娱乐等养老服务功能。老年公寓设计、建造、运营和管理，综合国内外经验，我们将之归纳以下几个方面
（1）建筑设计：个性化针对老年人建造
在总体布局上，老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。老年公寓一股宜为低层、小高层(有电梯)或平房有小院落，而不宜高塔楼。
在室内住宅设计上，应以老年人居住生活行为特征为依据，照顾到老年人的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭社会养老生活形式，并满足以下功能：
功用性 老年人住宅要充分考虑到老年人的特殊使用需要。为了方便老年人步行或者使用轮椅出入住宅，住宅入口应设置坡度不超过1：12度的坡道；电梯的入口净宽最低应在800mm以上，梯口处与建筑物的地面处于同一水平线上。要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。由于老年人视力减退，辨色力差，老年人在居室里工作或阅读时的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室内的光线差别要限制在最小限度内。根据老年人视力趋弱的特点，老年人建筑室内空间色彩应明快、温暖，地面不宜采用黑色或显深色面料，透视窗口不宜用有色玻璃。老年人对噪音敏感，住宅内一般要装好隔音设备。
安全性 我国脑血管和心脏疾病死亡人数占所有死亡人数的前三位，在老年人中这两种疾病死亡发生最多的地方是在厕所内。因此老年住宅中厕所应安装暖气或其他取暖设备，减少室内与厕所间的温差；安装坐式便器，并加上扶手；外开式或侧面推拉式门，以便于轮椅进入；安装安全电铃，遇紧急情况时可从外打开门等。老年人往往因不注意或因路面不平，绊倒而发生骨折，因此老年住宅设计中在有门的出入口，例如厕所、浴室、阳台等处要避免留有门槛、台阶之类的不平地面，室内标高统一。同时，也要注意消除不必要的突出部分，地面、楼梯，倾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮砖，这种建筑材料让视力不好及坐轮椅的老年人使用会更有优越性，不仅触感好，又能防止老人滑倒摔跤。为了防止夜间发生事故，要避免电灯开关设置在暗处或不方便的地方，厕所与寝室最好能安上夜间照明灯。在紧急、危险的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。
健康性 要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人做室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。不宜用易碎、易燃、化纤及散发有毒气味的装修材料。
隐私性 老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了和年轻一代的联系。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。
便于改造 老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。
在户外环境设计上，应便于老年人接触自然、参加社会交往、进行各种体育娱乐活动，使他们乐于停留其中，并感受到生活的情趣。通过对环境各方面的分析布置，创造一个适用、卫生、安全、美观的室外环境。

在老年社区，首先考虑到要弥补老年人减退和丧失的机能，住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感。
合理安排适合老年人的公共服务项目，如老年活动中心、老年大学、棋牌中心等有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要；适当布置绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品。在庭院或绿地的局部设立自然的屏障或遮挡视线的树木，配以桌椅、灯具等，可为老年人提供一个具有私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所。在具体设计中，要考虑室外环境的开阔平坦。无障碍物的绿地则为老人或残疾人行进、散步、晨练提供了场所。 最后是室外环境的卫生性。小区应有良好的通风、日照条件，防止噪声和空气污染，给老年人一个卫生、健康的生活环境。
（2）服务方式：专业经营、人性化服务。
老年公寓开发完毕后的经营绝不仅仅是一般的物业管理，而是多种专业化经营性项目(如医疗护理、学习娱乐等等)的经营与管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务，并建立信誉和知名品牌是老年公寓项目建设进入良性循环的关键。
国外的老年公寓发展历史长，在服务功能上积累了丰富经验，大致可分为三类：自住型老年公寓。不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区。包括所有的生活配套设施，甚至高尔夫球场，与一般的社区相似；陪助型老年公寓。向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求，与老年设施相似特护型老年公寓。除了上面两种类型服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间，与护理院(临终关怀院)相似。

国内的老年公寓起步不久，目前多采取社区式服务，主要内容包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。社区服务水平一般分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质商品，满足他们安全、便利的购物需求。完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货上门等人性化的规范的服务。完善层级要达到根据每户老年人的消费习惯、购物频次，主动的提供个性化服务。
（3）建筑要艺术化
项目预计占地500-600亩，规划建筑总面积预计30-40万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以的田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。
2、环境规划设计应遵循老年人需求
园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别 是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。
3、配套设施考虑
老年公寓的配套设施要求做到完备、齐全，包括有医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。
此外，除了硬件建设外，还要特别注重建设老年住宅区的社区文化，在硬件配置上提供文化体育和娱乐设施，如老年人活动中心、老年人阅览室、老年人室外活动场所等；在社区人文环境上要加强社区文化建设，成立老年人自己的组织，开展有益于身心健康的文化、体育、娱乐活动，满足老年人精神生活的需要。
由上可知，老年公寓在选址、设计、配套设施、后续服务上，均不同于普通住宅，作为老年公寓的经营实体，一开始就要全面、系统考虑到每个细节、每项要求，并结合多种经营方式和产业开发总体战略，分步实施、整体推进。
以候鸟式养老为补充
“候鸟式养老”顾名思义就是老人像候鸟一样随季节变化选择适宜的养老居住地。现在一些富裕起来的退休人群尝鲜做起了“候鸟族”，夏天时飞去大连、青岛等北方城市避暑,冬天则去海南、广州等南方城市取暖过冬。
候鸟式养老地产功能
哈尔滨地处北方，属于中温带半湿润大陆性季风气候，冬长夏短，春季干旱多风，夏季温暖多雨，秋季短暂早霜，冬季寒冷积雪。这里宜人的气候和独特的自然景观，使哈尔滨成为最适合候鸟式养生人群的臻选之地。
在优良的自然环境条件的基础之上，哈尔滨拥有丰富的旅游资源，冰雪大世界、太阳岛风景区、亚布力滑雪场等都是全国游客流连忘返的观光胜地。哈尔滨有丰富的人文积淀，文化自然开放而包容，本地人友善热情。此外，拥有完备的保障设施和便利的交通网络，这些都使得哈尔滨成为候鸟式养老项目首选的城市。
我们的规划在居家式养老的基础之上来建设我们的社区基本设施，在我们的社区地产中，预留一部分作为发展候鸟式养老使用。发展候鸟式养老可以充分发挥哈尔滨的区位优势，实现养老地产的多元化经营，带来一定经济效应的同时，促进各地老人的交流沟通，丰富老年人生活方式，改善老年人生活质量。
候鸟式养老的客户一般是有一定经济实力，喜欢参加社会活动，和外界保持联系的老年人。他们会根据自身的身体条件和气候偏好选择迁居的地点，在这个地方一般呆2—3个月左右。
具体操作上，我们可以和全国个点的养老院进行合作。每年特定时间段，可以根据老年人的个人意愿，安排老年人进行迁居养老。合作双方可以实现资源对接，优势互补。这样可以节省信息成本、营销成本、具有规模效应。

居家式养老和候鸟式养老的模式简要对比：

产品类型
居家式养老
候鸟式养老
产品概述
在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式。
非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强
产品特色
用地形式：居住用地，市场化出让
区位环境：位于郊区，一定的生态资源，空气清新自然；
功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念层面，仅为老年人提供基本的社区服务。

用地性质：居住用地，市场出让
区位环境：情调山海等强势生态资源及宜居的气候条件
功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区夏季避暑养老基地为主；
居住功能+休闲旅游功能+投资功能
针对客户
中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。
具有一定的经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动
营运主题
开发商
开发商
运营方式
不受用地性质限制，租售并举
租售并举
典型案例
绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中养老公寓
大连、青岛、烟台、三亚等地楼盘

根据哈尔滨呼兰区位优势和具备的条件，我们规划呼兰区养老地产项目运营模式为居家式养老为基础，候鸟式养老为补充。这两种模式之所以可以在同一个养老社区中并存，因为他们对于房产及配套设施的要求可以达成一致，哈尔滨地区的区位优势使得候鸟式养老颇具吸引力。
两种模式在同一个项目中营运，可以实现优势互补。居家式养老其实质就是配套养老服务的地产开放，它可以将一部分房产通过出售的方式实现相对较短期内的回款，缓解投资资金压力，但是这个模式往往质疑：以养老地产的幌子开发商业地产。也较难获得政府的扶持政策。而候鸟式养老的一大弊端就是设施利用率的问题，如果单纯开发候鸟式养老，一年中，我们的养老社区只有在有限的时间段内被使用，造成设施限制的巨大浪费，经营业不稳健，营销成本大；它的一大优点是可以充分发挥哈尔滨市呼兰区区位和资源优势。按照国内现有的一些养老社区的经验，老年社区难以达到满住，一部分公寓通常是闲置的，因此，我们可以充分调动资源，发展候鸟式养老，实现客户多元化和营运模式多元化；同时，促进不同地区的老人交流，丰富老年人生活，可以促进养老文化多元发展。

居家式养老
候鸟式养老
优点
快速回款、营运周期相对短，利润不高，运营灵活，风险小
新颖，作为试点或可取得城府扶持政策，利润高
缺点
政府和市民信任度不够，政策扶持缺位
季节性明显，运营不稳健，资源利用率不足

通过上面的对比分析，可以看出，我们整合居家式养老和候鸟式养老在同一个养老社区中能够实现优势互补，资源充分利用。
初步的规划：
综合康复大楼
公寓大楼

精品酒店
独立屋

联排屋

其他配套设施：
l 1栋专业建筑；
l 1栋健身中心和SPA馆；
l 1栋管理大楼；
l 1栋销售中心；
l 1栋小型储存仓库；
l 1栋设设备和维修大楼。

整体和局部规划效果图
六、 项目影响
政府角度看项目优势
体现自助而养、居家养老社会化支持观念，结合生活照料、医疗服务、心理保健、文化娱乐与社会参与，形成活跃开放的老龄社区，可充分满足离退休老干部等长者的养老需求。
发展养老服务机构可作为本地区服务贸易领域利用外资的重要项目。
计划到2019年，社区要配套建成集老年人养护、医疗康复、托管等服务的具有较高专业化水平于一体的非营利性养老服务机构，达200个床位，以满足养老社区的住户需求，缓解政府养老压力。
以该老年社区为试点，根据老年人生理特点、营养和精神文化需求，研发和推广老年康复辅具、护理用品、自动设备等老年人用品，开发老年食品、保健康复、老年照护等服务市场，发展老年旅游、老年服装、老年教育和老年文化娱乐等服务业，瞄准银发市场，打造新的经济增长点。
规模经济效应可以让服务和设施实现更高的效率和成效，而养老社区试点的成功可以使哈尔滨建立起老年产业的先发优势。
与国内各养老服务机构建立合作关系，依托哈尔滨地区区位优势，探索建立“候鸟式养老”、“异地养老”等新型养老模式，促进当地的旅游和消费发展。
积极引入美国高端诊疗项目，可以促进区域医疗产业发展与合作。
华侨华人养老社区构想
随着中国国际地位的提高，华侨华人回国投资创业、回国定居、工作及探亲旅游等越来越多，归国养老也越来越成为华侨华人圈中的热点。据中华全国工商业联合会房地产商会表示，海外华侨华人热衷于回中国买房，有些是为了投资，有些是因为与国内有生意往来，需要经常回国，买套房子既经济又方便，不过在回国买房大军中，最多的还是希望叶落归根的第一代移民。
华侨华人如果在海外养老，会面临很多问题，包括社安福利和401K不足以保障富足的生活，高额的住院医疗费用，不相容的文化传统，不习惯的生活方式等，而归国养老已经渐成热潮，得到了上下呼应。
因此，华侨华人落叶归根的养老需求和置房需求有增长趋势，华侨华人养老社区将养老地产和华侨返乡趋势结合起来，结合哈尔滨地区自然风光，台湾养老机构丰富经验，美国高端诊疗技术，为归国华侨华人打造一个既有浓郁本土文化，又有国际生活习惯的理想群聚地。
充分重视那些心怀故土，希望叶落归根的老侨，为他们提供更好的养老环境，不仅可以使他们颐养天年，也可以发挥他们见多识广、热心故土的优势，促进当地的发展和消费，为地域经济发展作贡献。
同时在政府审批方面，可以单独划定侨民优待政策，华侨华人养老社区的开发资质也要有相关部门的认定，有助于帮助我方排他性的争取到该地块的开发权。

七、 项目风险
养老观念
在哈尔滨地区开发养老地产，需要面对当地的传统养老观念带来的风险。中国人的传统文化带有很强的安土重迁的色彩，因此家庭住宅在中国人传统观念中具有非常重大的意义，所以将老人送进养老院或者养老公寓有可能不被理解为尽孝，反而带有将老人赶出家门的意味。同时，养老地产项目中会提供类似养老公寓的照护服务，又使得购买养老地产带有推荐照顾老人责任的意味。
在这种文化背景下，养老地产项目需要吸引消费者自己购买专供养老的住宅，需要付出很高的营销成本来转变当地的传统养老观念，而开发商就需要面对房屋不能按计划出租或销售的风险。
资金压力
投资养老地产不仅需要建设面积较大的老年人住宅，还需要为老年配套许多设施，例如养生会所、康复中心、医院等，若养老地产项目以出租的形式向老人收费，那么投资人将面对很长的资金回收期，承受较大的资金压力。
竞争对手
万科、保利地产、远洋地产等20余家房企，中国人寿、、平安保险、中国太保、等保险巨头，以及中国石化、和中国水电、等央企纷纷投身养老地产。目前，养老地产市场上基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立的局面。据不完全统计，三类企业在养老地产上的投资额已逾千亿。尽管养老地产是一块巨大的蛋糕，但是也要面对来自房企、险企和央企的激烈竞争。
项目管理
除了地产项目的开发，养老社区需要有医疗、护理、家政等配套设施，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护，经营一个养老地产是一个复杂的项目管理工程，有较大的管理、运营难度，需要由专业的管理团队来提供完善的养老服务。
政策缺位
目前国家没有明确的养老项目用地政策，大多数支持社会化养老事业的政策也只面向非营利性机构，因此现有大多数养老地产在拿地方面都存在许多灰色地带。此外，养老地产项目的投资者和消费者需要面对产权模糊的风险。

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