三线城市商业地产营销策略.doc
《三线城市商业地产营销策略.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《三线城市商业地产营销策略.doc(10页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、三线城市商业地产营销策略 时间:2006-12-28 16:09:00 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次:根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法,通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市;而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市;习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市;毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。 三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别,其营销策略与推广方式也大相径庭,所以很多在一线城
2、市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头,最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目,也逐渐形成了自己的一些心得与体会,今日写来与大家交流。 目前,三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面: 1、做“名片”式住宅项目,制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区,创造一种全新的生活方式,将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目,大都走上这条路子。 2、以商业为主要赢利点。一种表现是:几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积,大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式
3、是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅,里面不动,因为临街能出商业面积。第二种表现是:很多地方出现了大型商业项目,然后分割成“豆腐块”,以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 注意:三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平,一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万的楼盘放到一、二线城市并不起眼,但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大,就能得到很多优惠政策,就可以大大降低成本,利润就相当可观了。 在对此类城市的特点有了大致的了解后,我们对在这类城市操盘的
4、理解如下。 首先,每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同,必须深入进行市场摸底,做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络,深入理解楼市的发 展处于哪一个阶段,了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础,只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题,一般来说,通过以上的专项研究,结合相近城市情况,进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段,然后根据发展趋势,给项目做一个合适的角色定位,使项目的发展能顺合市场的发展趋势。毕竟楼市领军者和跟随者是
5、两种截然不同的操盘方式。 其次,俗话说一方水土养一方人,必须详实了解该城市的风俗人情和生活习性,(比如当地有什么名胜民俗,有什么名人轶事,人们对房型的要求等等,)只有了解了这些,才能准确把握他们的心理,才能制定出切实可行的产品策略,才能真正打动他们的心。这一条是操盘成功与否的先决条件,它决定了以后整个销售策略是否能够顺利执行,是否能够达到预期的理想目标。这也正是许多在一二线城市做得非常出色的代理公司,为什么在三线城市很难立足的主要原因。就是因为缺乏这方面的了解,即使去了解了,由于时间和精力的关系也不会很深入。而后,在深入研究市场需求特征的基础上,做好产品优化工作。 第三,“合情合理”的传播途径
6、。在大城市,早餐点上你随处可见一人,一碗豆浆,一包油条,一份报纸的组合场景,在公共汽车上,看报纸更是人们打发时间消磨时光的必然首选,也就是说读报已经成为人们的一种习惯,成了了解信息的首选途径。报纸也成了楼盘广告的首选媒体。但在三线城市则不然,人们并没有养成读报的习惯,报纸媒体在这里成了从属性和品牌性媒介。推广工作要充分考虑当地的情况,可行性要侧重考虑。这是一个非常重要的问题,许多策划者在操作三线城市楼盘的时候,往往根据大城市的习惯来想一些大创意和大规模媒介组合,到执行的时候发现根本不是那么一回事,结果往往事倍功半、人疲财耗,有的甚至因为虎头蛇尾,为当地人所垢病。事实求是的态度是做策划推广工作的
7、前提,大城市有大城市的完善推广环境,小城市也有小城市推广的优势条件,可以说在三线城市发放宣传单页和树立视觉冲击力较强的户外广告成了最行之有效的信息传播途径,成为直达目标客户群的最佳选择。更是节省广告费用支出,创造广告效果最大化的首选。因此在三线城市必须根据项目自身的特点和目标客户群具体情况选择恰当的广告投放途径。 第四,广告创意和形式。由于人们观念的滞后和思想开放 程度的差异,决定了三线城市人们对广告接受的差异和认可度。在一二线城市,广告你可以随便创意,只要不违反广告法。但在三线城市你必须充分考虑人们的审美习性和接受能力。举一个简单的例子,在思想开放的一二线城市适当的裸露那是美,但在三线城市却
8、有伤风俗。这就是人们观念的差异,也就决定了人们对新鲜事物的接受程度和能力。为什么要了解当地的风俗情,这就是原因之一,因为只有这样在广告推广中才不会犯忌讳,才不会成为人们饭后的谈资和笑柄。 第五,销售说辞的地方性。曾经有一个朋友向我抱怨,说他以前在公司是绝对的销售冠军,每个月成交几百万那都是很正常的事,但自从公司把他调派到某三线城市后,销售业绩还不如公司从当地招聘的销售人员。后来有一次笔者亲眼目睹了他同客户的谈判过程,终于明白了其中的原由。原来是因为他的销售说辞太专业了,当客户听到他说层高是多少,开间进深是多少时只是一头雾水,如听天书,根本就不知所云,起码的沟通都不能,还何谈成交。反观,另一当地
9、销售人员,用半生不熟夹杂着浓重本地方言的普通话却能介绍的头头是道,客户更是面带微笑,听的津津有味。所以,在一二线城市屡试不爽的销售说辞,在三线城市必须充分结合当地的实际情况加以改进。所谓的看人说话,其实就是找到“共同语言”。 第六,良好的人际关系网络。由于城市幅员的狭小,小城市的人们大多相互认识,在三线城市真可谓抬头不见低头见,城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在,是最好的广告方式,良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的,客带客就是最好的证明,笔者曾经接待过一个这样的客户,只这一个客户就介绍了五个朋友来买房子。搞好与当地政府和主管部门及
10、媒体之间关系的重要性就更毋须多言了。 第七,注意品牌的累积,通俗讲就是“好名声”。一般来说,开发商在一个三线城市做出一个比较精品的楼盘后,二次拿地就比较容易了,因此要注意维护开发商的品牌,为其下一个项目创造良好的社会环境。比如建立客户关系营销资源库,维护客户关系,当然,对于一些打一枪换一个地方的开发商而言,虽然不一定会听得进品牌的道理,但作为我们来说,必须尽到这一份责任。地产大佬潘石屹说过“赚钱是商人的道德”,我们认为:钱要赚,名声也要赚;今天赚到的好名声,其实也是为了明天赚更多的钱! 中小城市房地产开发具备一些明显的优势:一是土地、税收 等政策优惠,综合成本低;二是机会成本小,有时依靠政府支
11、持,一些重要部门(税务、电信、银行等)和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务。但风险也同样存在:一是市场容量小,如果项目过大则难以“掉头”;二是消费能力相对偏低,如果一个城市没有重要产业支持,价格上扬很难,销售形势微妙而险峻;三是地方政策变化大,有时一届领导一个局面。 因此,对开发商而言,在中小城市开发房地产项目要特别注意五点:一是要算准开发周期,最保险的方法是将项目在本届领导任期内完成;二是要做好充分的市场调查,更要做好民间访查,这不仅涉及项目和产品定位,也关系到营销方式;三是广告推广一定要结合当地现状,大城市卖期房和炒概念的手法在这里如不能合理运用,或许会碰得头破血流,假如在一
12、个从来没有见过和住过配套齐全和物业管理封闭小区的小城,你吹的越玄他越心理没底,眼见为实和身临其境才是比较恰当的操盘思路;四是在营销过程中口碑相传的影响力很大;五是民间信用超过商业信用甚至法律信用。 总之,做三线城市,一定要因地制宜不能生搬硬套以前的营销模式,要加以变化利用,更不能盲目推测,脱离当地的实际情况。伟人说过的“具体情况具体分析”,放到地产营销上亦是至理名言。 三线房地产市场营销五法 三线城市楼市的发展情况、城市的经济和媒介环境等不尽相同,因此操盘的时候也是手法不一,但有些环节还是非常重要且必须要做的。 首先市场摸底,做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络,深入理解楼市的发展
13、处于哪一个阶段,了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础,只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。 经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题,一般来说,通过以上的专项研究,结合相近城市情况,进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段,然后根据发展趋势,给项目做一个合适的角色定位,使项目的发展能顺合市场的发展趋势。 其次要深入研究市场需求的特征,做好产品优化工作。 有些开发总是在建筑方案确定后才找策划公司来做推广,实际上这是一个很大的错误。市场经济和计划经济一个根本的区别就是市场经济需要生产市场需要的产品,而计划经济则
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 三线 城市 商业地产 营销 策略
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。