工业地产调研报告1.doc

工业地产调研报告
1、工业地产的界定
　　工业地产是指工业类土地使用性质的土地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。工业地产做的是生产资料，生产资料最大的目的是降低企业的运营成本，给企业提供一个更好的发展平台。
2. 工业地产的基本情况
2.1、武汉工业地产的发展概况
东湖高新可说是武汉地产的先行者、开拓者，它经历了武汉工业地产标准厂房、办公型的工业厂房以及多功能形态物业的三个发展阶段。先后开发了关东科技园和关南科技园，这是武汉工业地产的最初形态模式，复制了一些沿海城市标准化厂房的建设模式，主要是通过建设标准厂房和基础设施，以吸引优秀企业的入驻。而后大批大学科技园的应运而生，以大学的科技成果转化和孵化为主，这是武汉工业地产在探索中走出的第一步。通过这样的蜕变，武汉的工业地产由以前的粗放型工业园区向集约型、专业型科技园区转变。针对的客户群是科技型企业，他们的产研发是一体的，不需要很长的生产线。它讲究的是一种整合，对房屋的跨度和层高都有其特定的要求。
就武汉现状而言，一些中小企业已基本完成了原始资金积累，随着整个市场逐步规范，原始的家庭式作坊已无法适应市场竞争要求。武汉一些中小企业都到了提升阶段，对工业地产的需求空前高涨，要求也越来越高。随着政府优惠力度的加强和民营开发商的介入，一直保持着稳健的上升势头。国际企业中心、光谷软件园等新型工业地产相继出现，使武汉的工业地产进入到第三阶段。新开发的工业地产已经呈现集约化、规范化、国际化发展之势，如新一代工业地产项目——光谷芯中心。

2.2 武汉工业地产的主要物业类型分布
表1：工业地产的主要物业类型
种类
物业特点
分布区域
未来发展
政策导向
物流仓储
选择交通比较发达地区，一般集中建设在内陆港、高速公路、国道交集处。
目前主要分布沌口、武汉经济开发区
未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上，特别是陆路交通物流仓储
政府扶持
工业总部、研发平台
选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化
目前主要分布在东湖高新开发区、光谷
国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大
政府扶持，且对高新园区有优惠政策
工业厂房
选址无特殊要求
分布比较广泛，制造业集中地方较多沌口、武汉经济开发区，汉口北部
随着国内制造中心向中部的转移，市场将慢慢供大于求
但目前政策对此类用地已限制

2.3 工业地产的主要特征
工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。
表2：工业地产的主要特性
主要特征
具体表现
1、政策主导为主
1、受国家产业发展政策及扶持政策影响较大
2、不受住宅政策调控影响
2、专业性强，与产业化程度密切有关
1、产业客户为工业地产的目标客户
2、工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关
3、区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素
3、区域性强，趋于高端化
1、武汉经济开发区、沌口制造型企业为主
2、东湖高新、光谷以高端的研发、技术型企业为主
3、今后工业地产将越来越趋于向高端发展
4、投资回报稳定
1、工业物业以出租为主
2、因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。
2.3 开发模式分类
表3：工业地产主要开发模式
模式
定义
主要特点
备注
1、工业园区开发模式
在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。
是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体
2、主体企业引导模式
是主体企业进行的工业地产开发
某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善
主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。
3、工业地产商模式
房地产投资开发企业获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。
获取合理的地产开发利润
由房地产投资开发企业打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发
商。
4、综合运作模式
是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
佳海都市工业园
项目位置：武汉市黄陂区盘龙城
开发商： 武汉佳海房地产开发有限公司
物业类型：综合型工业产品，集工业研发平台、工业厂房、物流仓储为一体
服务对象：中小型制造企业为主要服务对象
项目规模：规划占地2200亩，总建筑面积170万平方米，可容纳规模以上企业400家，企业总数近1000家，由生产厂区、批发采购区、服务业办公区、配套住宅区共同组成。目前已引进中小型服装企业三百五十余家，以从事服装产业以制造加工为主，成为华中地区目前最大的生产型服装企业聚集地。但是配套设施还不够齐全只有少数服装材料供应商入住商铺，以及少数的服装设计相关行业进入工业园。整个园区内的基本工业群集协助能力还没有发挥出来，商业设施不齐全，缺少大型的购物商场和宾馆，餐饮等公司。
第一企业社区
项目位置：黄陂区盘龙城楚天大道特一号
开发商： 武汉卓尔投资有限公司开发
物业类型：企业总部或地区总部
服务对象：智力密集型企业
项目规模：计划总占地面积700亩，建筑面积达58万㎡ ，容积率低至1.25，园林绿化42%以上，建成后可容纳100多家优势企业设立企业总部或地区总部。分三期建成，建成后将真正成为华中地区最大的企业总部汇聚基地。主要为面积1000平方米-3000平方米的独栋办公楼。拥有车位1600个独栋办公和生态办公，

天润工业园
项目位置：武汉新区常福新城内
开发商： 武汉天润投资有限公司
物业类型：综合型工业产品，集工业研发平台、工业厂房、物流仓储为一体
服务对象：以汽车产业为主题的企业为主题
项目规模：项目占地1100亩，总建筑面积逾100万平米，2008年售房均价2400元/㎡，园区绿化率35%、容积率1.56拥有车位263个。是以汽车产业为主题，兼容机电、轻工、电子、IT、服装等行业的现代化产业园区。整个园区分为“商务研发、生产加工、创业科技、物流仓储、配套生活”，是涵盖总部基地、标准厂房、订制厂房、独立工业别墅、大型仓储物流、职工宿舍、企业活动中心等产品，依赖区内的综合配套及服务，集生产、办公、生活、展示于一体的复合产品。
万通工业园
项目位置：汉阳区都市工业园中心位置
开发商： 万通置业有限公司
物业类型：工业厂房为主
服务对象：中小型制造企业为主要服务
对象均价：制造企业为主要服务对象
项目规模：万通工业园用地共400亩，一期建设用地73亩，已建成厂房10栋，约5万平方米，单栋面积约3000㎡—5000㎡，二期于2008年5月竣工。共建设标准工业厂房3栋，单栋面积约10000㎡，园区还配有员工宿舍4栋及综合办公楼1栋，供水、供电及通讯设施完善，为入驻园区的企业提供现代化的园区服务。
汇丰·企业总部
项目位置：南泥湾大道与古田二路交汇处
开发商： 武汉汇丰投资有限公司
物业类型：总部、研发平台
服务对象：智力密集型企业
项目均价：4500元/平方米（目前在售2号楼1-6层面积为200-1300平米，起价4000元/平米，均价为4500元/平米）
项目规模：项目总占地120亩，总建筑面积约12万平米，建筑密度为29%、容 积 率 1.69、绿化率40%以上，由九栋6层塔楼楼围合式排列，总户数200户，可容纳200家企业，共有578个停车位。面积为100-2000平米不等，物业费为2元-2.5元/平米·月。

光谷芯中心
项目位置：武汉科技新城核心地段
开发商： 湖北省武汉东湖高新科技园光谷大道南端
物业类型：：“研发+办公+生产”的工业地产项目
服务对象：智力密集型企业
项目均价：待定
项目规模：总占地13.87公顷，总建筑面积25万㎡；其中工业建筑占23万㎡，商业配套占1万多㎡。囊括独栋、多层生产兼办公楼、高层办公楼、商务设施；还将建设一个大面积的体育馆，供企业员工休闲运动，将引入大型食堂、商务餐饮等生活设施，满足企业各项生活休闲需要；将发展成为南光谷集办公、生产、研发、商务为一体的新型工业中心。
光谷软件园
项目位置：洪山区关山大道以西，南湖南路以南
开发商： 武汉光谷联合股份有限公司和湖北省科技投资公司合作开发
物业类型：工业总部、研发平台
服务对象：智力密集型企业、金融后台服务中心
项目均价：4500元/平方米（四期2009年11月分售完）
项目规模：用地600亩，总建筑面积70万平方米，其中地上60万平方米，地下10万平方米。四期项目占地面积4219平方米、总建筑面积55654平方米、总户数580户，由三栋18层建筑和两栋12层组成，地下设计为大型停车场，提供近230个停车位，单套面积从33多平米到226平米不等。入园企业近100家，员工10000人。入园企业不仅包括华为、北大青鸟、博彦科技、软通动力等国内知名企业，还包括美国EDS、微软公司、日本ID软件等跨国公司。此外，从2007年开始，招商银行信用卡中心、交通银行太平洋信用卡中心、交通银行客户服务中心、交通银行武汉营运中心等数家大型金融机构后台中心陆续入驻光谷软件园。根据武汉市的规划，光谷软件园及毗邻的光谷金融港，将联合打造全国性金融后台服务中心。[1]