苏州市房地产开发项目货币资本金管理办法实施细则暂行.doc

苏州市房地产开发项目货币资本金管理办法实施细则（暂行）

第一条 为更好地贯彻实施房地产开发项目货币资本金管理制度，加强房地产开发项目货币资本金监管，根据《苏州市房地产开发项目货币资本金管理办法》（苏府规字〔2010〕14号），制定本细则。
第二条 货币资本金监管具体执行标准。2010年，按照不同类型房屋工程造价，多层、小高层和高层建筑分别按以下标准执行：多层建筑(7层以下)200元/平方米，中高层建筑(7层至11层)280元/平方米，高层建筑(12层以上)360元/平方米。所监管的必须是货币资金，不得以保函、信用证等冲抵。
第三条 开发项目建筑面积计算标准。按照住建部有关规定，建筑层高超过2.2米的房屋包括阁楼、车库及地下室，按规定应计算建筑面积，纳入货币资本金监管范围。
第四条 体现企业市场信用监管。按照市政府鼓励企业做大做强、奖优惩劣的要求，除执行《办法》第十条的有关规定外，对在本地从事房地产开发不足5年的开发企业，近两年内无市场投诉且上年度纳税额进入所在市、区前10名或综合实力进入苏州市房地产企业20强的，可以按项目申请执行《办法》第十条的有关权力；对近两年内市场投诉多且处理不及时的开发企业，货币资本金应施行全程监管，项目取得商品房交付使用通知书一个月后方可解款。
第五条 监管银行的选择与确定。苏州市房地产开发主管部门统一与有关商业银行苏州市级分行签定《苏州市房地产开发项目货币资本金托管协议》（主管部门•银行），确定监管银行资格并定期公布名单便于开发企业选择；开发企业应与选定的专户开户银行签定《苏州市房地产开发项目货币资本金托管协议书》（开发企业•银行）。一个项目的货币资本金监管必须是同一家银行。
第六条 监管银行的检查与管理。苏州市房地产开发主管部门会同人民银行苏州市中心支行、中国银行业监督管理委员会苏州监管局，可对委托监管银行的监管和服务工作进行检查，并根据检查结果确定下年度监管银行资格。受委托的监管银行应当按照协议约定内容，督促所属各分支机构做好货币资本金的监管和服务工作。
第七条 开发企业在办理项目施工许可手续前，项目在苏州市区的，凭建设工程规划许可证统一向市房地产开发主管部门确定缴存面积、金额，申领《货币资本金存入证明》；项目在各县级市的，凭建设工程规划许可证向当地房地产开发主管部门确定缴存面积、金额，申领《货币资本金存入证明》。
第八条 开发企业选定一家已签定《苏州市房地产开发项目资本金托管协议书》（主管部门•银行）的银行，并与监管银行签定《苏州市房地产开发项目资本金托管协议书》（开发企业•银行），按照确定金额将货币资本金一次性存入银行专用账户。
第九条 开发企业应将签定的《苏州市房地产开发项目资本金托管协议书》（开发企业•银行）、存款凭证报各市房地产开发主管部门，房地产开发主管部门对《货币资本金存入证明》签署意见，供开发企业办理项目施工许可手续使用。
第十条 开发企业使用货币资本金，应当凭有效的项目建设进度证明，包括：已按要求填报项目手册、监理单位出具的项目建设进度证明文件、项目建设进度实地核定等，向当地房地产开发主管部门提出书面申请（项目在中心城区的，在市房地产开发主管部门办理；项目在吴中区、相城区、苏州工业园区、苏州高新区的，在当地房地产开发主管部门办理）。符合条件的，房地产开发主管部门应及时（不超过2个工作日）出具《货币资本金使用通知书》，房地产开发企业凭《货币资本金使用通知书》到委托监管银行办理货币资本金拨付手续。
第十一条 房地产开发企业最后一次申请使用货币资本金，应取得商品房屋交付使用通知书届满一个月后，方可使用存入金额的全部余额（包含该项目货币资本金所产生的利息）。
第十二条 项目已全部建设完成并交付使用，货币资本金已按《办法》规定使用完毕的，当地房地产开发主管部门应向房地产开发企业开具《货币资本金托管协议终止通知书》，银行据此办理销户手续。
本细则由苏州市房地产开发主管部门负责解释。细则中《苏州市房地产开发项目货币资本金托管协议书》（主管部门•银行）、《苏州市房地产开发项目货币资本金托管协议书》（开发企业••银行）、《货币资本金存入证明》、《货币资本金使用通知书》、《货币资本金托管协议终止通知书》，由苏州市房地产开发主管部门统一监制。

附件一
货币资本金存入证明
编号：
企业名称

项目名称

项目总建筑面积

本期开工面积（幢号）

本期存入金额
（小写）
（大写）
存入时间
年      月        日
开户银行

帐号

币种

开户银行验核意见

审核：      （银行盖章）

主管部门验核意见

审核：      （盖章）

        （此证明一式三联，主管部门、监管银行、开发企业各一份）

附件二
货币资本金使用通知书
编号：
用款单位

用款项目
（幢号）
（面积）
监管银行

帐号

币种

工程形象进度

已存金额
（小写）
（大写）
本期可使用金额
（小写）
（大写）
剩余金额（利息另算）
（小写）
（大写）
主管部门（盖章）：

年 月 日

（此通知书一式三联，主管部门、监管银行、开发企业各一份）

附件三

货币资本金托管协议终止通知书
编号：
（监管银行）：
由（房地产开发企业）开发的（开发项目名称）项目已建设完成，货币资本金已按《苏州市房地产开发项目货币资本金管理办法》的规定使用完毕，请你行按有关协议约定办理监管终止手续。
经办人:                       审核人：
                                    （主管部门）
二00  年 月 日

货币资本金托管协议终止通知书
编号：
（监管银行）：
由（房地产开发企业）开发的（开发项目名称）项目已建设完成，货币资本金已按《苏州市房地产开发项目货币资本金管理办法》的规定使用完毕，请你行按有关协议约定办理监管终止手续。
经办人:                      审核人：
（主管部门）
二00 年 月 日

附件四

苏州市房地产开发项目货币资本金
托管协议书（开发企业•银行）

苏州市住房和城乡建设局 监制  

苏州市房地产开发项目货币资本金托管协议

甲方（房地产开发企业）：
乙方（资本金监管银行）：
为了促进房地产开发项目工程顺利建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《苏州市房地产开发项目货币资本金管理办法》（以下简称货币资本金管理办法）、房地产开发主管部门与________________________________分行签定的《苏州市房地产开发项目货币资本金托管协议书》，以及有关法律、法规的规定，经双方充分协商，现就房地产开发项目货币资本金托管达成如下协议：
第一条 概述
1.甲方委托乙方作为甲方_____________________________房地产开发项目的货币资本金监管银行。
2.乙方系_____________________________银行的分支机构，按照《货币资本金管理办法》和《苏州市房地产开发项目货币资本金托管协议书》，监管本协议项下的货币资本金。
3.                                    为本协议所指的房地产开发主管部门。
第二条 本协议项下的项目
甲方拟投资项目情况如下：
项目名称                                          ；
项目地址                                         ；
项目总建筑面积                  平方米；
应存入货币资本金（大写）                    元人民币；
公司地址                                          ；
法人代表                                          ；
联系电话                   传真                   ；
第三条   监管方式  
1.设置专户管理。乙方设立项目货币资本金专用帐户用于监管甲方项目货币资本金，每项目一个专户。专用帐户的资金应按国家规定计付存款利息。专用帐户的资金及产生的利息的所有权归甲方。项目货币资本金专用帐户只能按本协议约定办理转帐支付，不能办理现金提取手续。
2.资金专项使用。项目货币资本金只能用于本协议第二条所述的房地产开发项目，不能用于其他支出。无论甲乙双方是否存在借贷关系或该贷款偿还期是否到期，乙方均不得将本协议项目下的项目货币资本金以任何方式冲抵贷款本息及其他费用和债务。
    3.专项支付程序。甲方在申请支付项目货币资本金时，除提供银行结算规定的支付手续外，必须提供房地产开发主管部门出具的《项目货币资本金使用通知书》（原件）。否则，乙方拒绝办理支付。如甲方拖欠本协议所指项目民工工资或出现其它涉房纠纷，经房地产开发主管部门确认并出具《项目货币资本金使用通知书》（附公安司法机关处置手续），即使甲方没有提出支付申请和支付凭证，乙方仍有权从专用帐户扣划资金。扣划后，乙方应及时通知甲方。
    第四条 托管程序和要求
1.开立帐户。甲方凭房地产开发主管部门出具的《项目货币资本金存入通知书》（原件），并提供按人民银行要求的帐户开立手续后，向乙方申请开立项目货币资本金资金专用帐户，然后按《项目货币资本金存入通知书》（原件）确定的存入金额及时足额存入项目货币资本金。本协议项下的项目货币资本金专用帐户为：
户名：
帐号：
2.甲方使用项目货币资本金时，应向乙方提供房地产开发主管部门出具的《项目货币资本金使用通知书》（原件），乙方进行审查，在支付凭证手续合法合规的前提下，及时（不超过2个工作日）按《项目货币资本金使用通知书》（原件）载明的支付金额办理支付。
3.甲方因本协议约定项目转让等特殊原因需提前解控被监管的项目货币资本金或转换的，需持房地产开发主管部门出具的《项目货币资本金使用通知书》（原件）到乙方办理项目货币资本金解控或转移手续。
第五条 甲方的权利和义务
1.根据《项目货币资本金管理办法》及本协议要求，在乙方开立项目货币资本金专户，在专用帐户中存足相应的项目货币资本金。
2.接受并配合房地产开发主管部门和乙方对项目货币资本金的监督和管理；在提取项目货币资本金时，应提供房地产开发主管部门出具的《项目货币资本金使用通知书》（原件）。
3.甲方发生法人登记变更、合并、分立、破产等重大事项时，应及时报告房地产开发主管部门和乙方，并按相关管理规定办理被监管的项目货币资本金转移手续。
4.甲方授权各级房地产开发主管部门查询项目货币资本金帐户资金变化信息，并委托乙方办理相关手续。
5.甲方应按本协议约定办理项目货币资本金监管手续，否则乙方不得向甲方出具任何有关资本金监管手续（包括资本金存入证明等）。
第六条 乙方权利和义务
1.根据甲方提供的《项目货币资本金存入证明》，开立项目货币资本金监管专户，办理项目货币资本金存入手续。
2.根据甲方持有的房地产开发主管部门出具的《项目货币资本金使用通知书》（原件），办理项目货币资本金支付手续；
3.在确认甲方申请支付项目资本金的手续符合房地产开发主管部门的要求，并在《项目货币资本金使用通知书》（原件）上加盖乙方审查人的印章后，办理项目货币资本金支付手续。甲方未提供房地产开发主管部门出具的《项目货币资本金使用通知书》（原件），乙方不得为甲方提出的支付申请手续加盖审查人印章，不得为甲方办理项目货币资本金的支付手续。
4.遇到本项目因故转让、终止或其它变化时，乙方将根据房地产开发主管部门同意甲方提前支付、转让支付或停止支付本项目货币资本金相关证明文件，为甲方办理项目货币资本金转移手续。
5.提供网上银行等手段，供甲方查询、打印项目货币资本金存入和支付信息。
第七条 违约责任
1.甲方未按本协议约定提供项目货币资本金支付手续，乙方不办理支付手续，由此产生的一切责任由甲方自负。
2.乙方未按本协议约定办理支付手续，致使本协议项下的工程项目无法正常建设，并给甲方造成经济损失的，乙方应赔偿因此产生的经济损失。
第八条 争议解决
双方在本协议执行过程中如发生争议，应本着平等互利、互谅互让的原则，友好协商解决或由上级相关主管部门调解解决。协商调解不成，或当事人不愿协商调解的，按下列第项处理；
1.向苏州仲裁委员会申请仲裁；
2.向具有管辖权的人民法院提起诉讼。
第九条 协议终止
本协议项下工程项目在完成项目交付使用手续，项目环境、配套实施完成及工程款、民工工资结算完毕，房地产开发主管部门开具《货币资本金托管协议终止通知书》，本协议终止。
本协议在履行期间确需提前终止的，甲方须提出申请，经房地产开发主管部门审核同意和完全相关手续后，方能终止本协议。
第十条 甲、乙双方在协议有效期限内，共同自觉遵守本协议，不得单方终止本协议或违背本协议条款。
第十一条 本协议经甲、乙双方负责人或其委托代理人签字、加盖公章之日起生效。
第十二条 本协议一式六份，甲、乙方双方各执三份。

甲方（公章）：                   乙方（公章）：
房地产开发企业：                托管银行：
法定代表人（或授权代理人）：      负责人（或授权代理人）：
      年    月    日                年    月    日
附件五

苏州市房地产开发项目货币资本金
托管协议书（主管部门•银行）

苏州市住房和城乡建设局监制

苏州市房地产开发项目货币资本金托管协议

甲方(主管部门)：
乙方(托管银行)：
为了加强苏州市房地产开发项目货币资本金的管理，促进房地产开发项目工程顺利建设，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《苏州市房地产开发项目货币资本金管理办法》(以下简称《项目货币资本金管理办法》)以及有关法律、法规和相关制度的规定，经双方友好商议，就房地产开发项目货币资本金委托监管即托管达成如下协议：
第一条 概述
(一)定义。项目货币资本金托管是指按照《项目货币资本金管理办法》，甲方委托乙方监管房地产开发项目资本金支付的行为。
    (二)乙方及其分支机构自愿按照本协议要求履行项目货币资本金委托监管职责。
    第二条 托管范围
    苏州市辖区范围内符合《项目货币资本金管理办法》规定的房地产开发项目。
    第三条 托管方式、办理程序及要求
    (一)甲方按照《项目货币资本金管理办法》的规定，向房地产建设项目的开发企业签发《货币资本金存入证明》(该证明应明确项目名称、项目总建筑面积、项目货币资本金存入金额、存入时间等内容)，作为乙方为房地产开发企业开设项目货币资本金托管专用账户的依据。乙方未经甲方批准，不得为开发企业办理货币资本金支付手续。
(二)甲方按照《项目货币资本金管理办法》的规定，审查核实项目实际工程进度后，向建设项目的房地产开发企业签发《货币资本金使用通知书》（原件）(该通知书应明确付款金额及收款人等内容)，作为乙方为房产开发企业办理项目货币资本金支付手续的依据。
乙方应严格按照甲方签署《资本金货币使用通知书》（原件）的要求，及时（最长不超过2天，遇节假日顺延)足额办理支付手续。
若因甲方监管需要，乙方应及时将指定项目的货币资本金收付情况报甲方核对，同时附报房地产开发企业项目货币资本金缴存进账单和支付情况复件等资料。
(三)房地产开发企业开发项目因故出现转让、终止或其他变化特殊情况，乙方凭甲方的通知书为房地产开发企业办理项目货币资本金的解控支付、退存、转换等手续。
(四)项目货币资本金只能用于房地产开发企业建设项目的工程建设，不能用作偿还乙方贷款及其他债务。同时，乙方应按国家规定利率政策对项目货币资本金存款计付利息。
(五)对甲方确定已经达到终止项目货币资本金托管条件的建设项目，乙方凭甲方出具的《货币资本金监管终止通知书》，办理项目货币货币资本金销户手续。
第四条 甲方的权利和义务
(一)按照《项目货币资本金管理办法》的规定履行权利和义务。向房地产开发企业出具《货币资本金存入证明》，作为乙方办理货币资本金托管专户开立的依据；甲方根据开发项目的施工进度，按时向房地产开发企业出具《货币资本金使用通知书》，作为乙方办理货币资本金支付手续的凭据；
(二)甲方委托乙方为项目货币资本金托管人，并协助乙方加强对项目货币资本金的监督管理，对乙方履行本协议情况进行监督核查。
第五条 乙方权利和义务
(一)依照本协议所规定的权限范围，向房地产开发企业提供优质的银行服务，接受和服从甲方对项目货币资本金的管理要求，自愿承担第六条约定的违约责任。因甲方原因造成项目货币资本金监管失控，一切相关责任由甲方承担。
    (二)与房地产开发企业签订《苏州市房地产开发项目货币资本金托管协议》，根据甲方签章的《货币资本金存入证明》内容，为房地产开发企业开立项目货币资本金管理的托管专用帐户，办理项目货币资本金存入及监管手续，并将办理完结手续的信息反馈给甲方。
(三)根据甲方签章的《货币资本金使用通知书》（原件）内容，及时为房地产开发企业办理项目货币资本金支付使用手续，并向甲方反映项目货币资本金的使用情况及有关信息。
    (四)对本协议项下开发项目因故转让、终止或其他变化等特殊情况时，乙方应根据甲方签章的《货币资本金使用通知书》（原件），办理项目货币资本金解控、支付、退存、转换手续。
    (五)无论乙方与实施开发项目建设的房地产开发企业是否存在借贷关系或该贷款偿还期限是否届满，乙方均不得将本协议确定范围内的项目货币资本金以任何方式冲抵该房地产开发企业的贷款及相关利息及其它费用等，并保证按甲方签署的《货币资本金使用通知书》（原件）确定的金额，及时支付房地产开发企业被监管的项目货币资本金。
    (六)对甲方推荐的优质工程项目和企业，在符合信贷政策和乙方要求和相关条件的前提下，乙方在授信融资、结算等方面给予优先考虑和支持。
    (七)乙方应通过提供网上银行服务等手段，使甲方能及时了解项目货币资本金缴存及使用情况。
第六条 违约责任
    (一)乙方违反本协议，未经甲方批准，擅自拨付项目货币资本金，或未按甲方出具的签署意见并签章的《货币资本金使用通知书》（原件）要求拨付项目货币资本金的，按违约额的3％向甲方赔偿违约金。
    (二)在项目货币资本金监管过程中，乙方不能按照甲方的要求做好项目货币资本金业务的各项服务工作，违规向房地产开发企业支付项目货币资本金或不能履行本协议约定的权利和义务的，甲方有权解除本协议，取消乙方两年内参与项目货币资本金托管资格。
第七条 保密责任
甲、乙双方均有义务严守商业秘密，除法律法规规定必须披露的情况外，未经许可，不得对外提供任何有关房地产开发企业项目货币资本金缴存的资料和信息。
第八条 争议解决
本协议在执行过程中，如遇国家相关政策调整，甲、乙双方经协商可采取补充本协议的方式加以完善。如发生争议，无争议部分继续履行，争议部分协商解决，不能协商解决的，向苏州仲裁委员会申请仲裁，仲裁结果是终结性的，对甲、乙双方均具有约束力。
第九条 本协议暂定有效期为两年，甲、乙双方在本协议有效期限内，应共同自觉遵守本协议，无正当理由不得单方面终止本协议或违背本协议条款。本协议执行到期后，双方根据管理情况另行签订协议。
    第十条 本协议经甲、 乙双方负责人或其授权的委托代理人签字、加盖公章后生效。
    第十一条 本协议正式一式六份，甲、乙双方各三份，具有相同的法律效力。
甲方(公章)：                    乙方(公章)：
苏州市住房和城乡建设局           托管银行：
负责人：                        负责人：
(或授权代理人)                  (或授权代理人)
年 月 日                        年 月 日