工程部工作手册模板.doc

工
程
部
工
作
手
册

成全部同森物业管理
目 录
序号
规程名称
页码
1、
目 录
001
2、
工程管理部职能
002
3、
工程前期介入
038
4、
物业接管验收规程
042
5、
配合相关部门做好物业整改工作步骤
054
6、
房屋装饰装修管理规程
057
7、
房屋维修管理规程
060
8、
供配电设备（设施）管理规程
087
9、
给排水设备（设施）管理规程
094
10、
柴油发电机工作规程
102
11、
中央空调操作保养规范
106
12、
电梯管理工作规程
113
13、
相关文件和统计
120

工程部管理职能
1.0 目标
经过明确工程部管理职能，做到责权明确，使管理制度化、工作标准化，服务优质化。
2.0 范围
适适用于物业企业工程部。
3.0 职责
3.1 工程部经理负责制订本部门工作人员岗位职责，并做好沟通协调工作。
3.2 维修人员负责实施相关规章制度，并定时向部门主管汇报工作。
3.3 相关部门给予对应支持和配合。
4.0 工作程序
4.1 工程部管理职能
物业工程部是确保所管辖项目正常运行专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理，包含：物业项目工程前期介入、物业接管验收规程、配合相关部门做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备管理等。
4.2 工程部组织架构及岗位职责
工程部经理（1名）
印象维修领班（1名）
湾畔维修领班（1名）
工程师（1名）
印象维修员（3名）
湾畔维修员（3名）

4.3 工程工作应达成指标
4.3.1 依据GB/T19001- idt ISO9001：《质量管理体系 要求》建立、实施和连续改善企业工程管理工作，并确保企业在内最少一个管理项目经过成城市优异管理小区。
4.3.2 根据国家建设部建住房物[]008号《相关修订全国物业管理示范住宅小区（物业区域内、工业区）标准及相关考评验收工作通知》及《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》和企业“创建物业管理优异小区计划”实施对企业工程管理工作进行自查自改工作。并确保企业在创优工作中，本部门工作符合标准要求。
4.3.3 征求用户意见时，对本部门工作评议满意率95%。
4.3.4 本部门管理人员持证上岗率100%。
4.3.5 本部门职员岗前培训率达100%。
4.3.6 本部门特殊工种职员持证上岗率100%。
4.3.7 房屋完好率95%。
4.3.8 设施设备有效运行率95%。
4.3.9 维修预约立即率98%。
4.3.10 维修合格率98%。
4.3.11 对包含本部门用户投诉处理立即率达成100%。
以上工程管理应达成工作指标及在日常工作确定其它各项指标，由部门责任人组织相关责任人进行月度、季度、年度统计，并将统计情况统计在《指标完成情况统计表》内，并按要求进行评价，对未能完成要求指标情况，要立即采取纠正预防方法，以表现指标可测量性、可操作性、可实现性和连续改善。
4.4 工作时间
4.4.1 工程部工作时间依据负担工作岗位性质、强度、标准不一样，采取和之配置工作时间编排。关键有以下多个方法：
（1） 行政班工作制
部门经理和工程师实施行政部工作制:
周一至周五：9：00—17：30（夏季9：00—18：00），
周六：9：00—12：00，星期天休息。
（2） 二班轮班工作制
早班：9：00—17：30（夏季9：00—18：00），
晚班：17：30—次日9：00（夏季18：00—次日9：00），
每七天休息一天。
（3） 其它工作制
依据用户需求，在某一特定时间或某一段时间工作。
4.4.2 工程部责任人依据企业《职员手册》“考勤管理制度”要求要求，结合本部门工作实际情况，确定本部门工作时间，并提前5天编制每个月《值班安排表》报物业企业审核、同意后组织实施。　
4.4.3 在实施过程中，如需对岗位或职员工作时间进行调整，应提前重新编制《值班安排表》按要求程序审批。如部分职员因事需要调整班次（如换班、换休、病事婚丧等），需填报《请假申请单》按企业《职员手册》“考勤管理制度”要求批假权限实施。
4.4.4 全部职员均应按企业《职员手册》“考勤管理制度”要求要求实施天天上班前、下班后两次打卡制。如因特殊情况需调整打卡方法，应取得企业行政管理部书面同意。
4.5 工程部代号
4.5.1 岗位代号
部门经理：G-03-01
机电主管：G-04-02
维修主管：G-04-03
采购专员：G-05-04
电 工 ：G-06-05
4.5.2 班次代号：
白班：白；夜班：夜；休息：休。
4.6 物业设备管理要求
4.6.1 确保能源供给及有效地控制能耗
（1） 应尽可能确保水、电、气（或油）正常供给。所以，通常要求在物业关键部份要有双电源供电。生活水泵要有备用泵。用柴油要有4小时以上贮备量，柴油用量应每个月具体、如实统计在《节能降耗统计表》内，并定时做出统计分析。
（2） 对能耗要严格控制，要明确景观能耗启止时间（详见各项目制订《景观开启管理措施》），教育职员树立节能就是增加纯利思想。要尽可能选择节能设备和采取节能方法。要加强能耗统计、统计和分析。
4.6.2 对设备进行选择和评定
工程部在选择设备要综合考虑性能优良、技术指标优异、价格适宜、利用率高、适应性强和运行费用省等多方面原因，并形成《工程部判定和评定意见书》。
4.6.3 建立制度
（3） 建立设备分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台账和技术资料及审批制度。
（4） 在建立《设备设施台账》同时，需在设备上设置《设备设施卡》或喷刷对应编号，方便账、卡、物相对应。进行设备登记，建立“设备档案”，包含：
设备出厂合格证及检验单。
产品说明书。
设备安装施工图纸。
设备安装质量检验单及试车统计。
设备性能统计。
设备事故汇报及事故修理统计。
设备保养维修内容统计。
设备检验统计表。
设备改善及改造统计。
设备使用操作规程。
设备零件明细表及备件清单。
设备特殊零件加工图。
4.6.4 购置一定量备品备件，对关键设备易损件必需购置备品备件，低值易耗材料也应有一定量贮备，方便设备发生故障能立即更换，缩短停机时间。
4.6.5 建立日常保养和定时检验、维修制度，并作好具体统计。
设备管理（使用）部门应以计划性保养、维修为主，保持设备一直处于良好状态，而不是等到设备坏了，或不能使用时再去应急抢修。所以，设备管理（使用）部门应该做出年度、季度、月度设备设施检验保养计划，并将检修内容和设备情况登记在《设备设施检验保养计划表》上，作为设备档案保留。
4.6.6 建立设备大、中、小修工程验收制度，确保维修合格率98%。
各类设备大、中、小修理工程由设备部门填写《维修/服务单》，必需时可另附《设备维修汇报书》，报工程部主管审议、经理审核、企业分管领导同意后按计划进行。工程结束后，设备管理部门应对工程质量进行全方面检验，并签署验收意见。维修/服务单及设备维修汇报书、验收意见及施工项目内容、图纸资料等归档保留。
4.6.7 有计划地做好设备改善和更新
全部设备全部有一定使用寿命，经过一定时期使用后，会因为自然损耗和人为原因影响，不能发挥其正常使用功效，需要进行改造或更新。设备部门应依据实际情况提出改造或更新意见，并填写《设备停用（封存、报废、改善、更新）审批表》，报批经过后，负责具体实施工作。
4.6.8 每十二个月对设备进行清查、查对和使用判定
每十二个月一次检验要确保设备账、卡、物相符。在清查核正确基础上对设备进行技术判定，从而为新十二个月设备运行、维修和更新编制预算方案。
4.7 设备设施管理制度
4.7.1 计划维修保养制度
（1） 为预防意外损坏而事先编制《设备设施检验保养计划》，并根据计划进行一系列预防性设备修理、维护和管理组织方法、技术方法，形成计划维修保养制度。
（2） 实施计划维修保养目标，是确保楼宇和小区设备能常常保持正常工作状态避免设备遭受不应有损坏，充足发挥设备潜力，正确掌握设备情况，提升设备运转效率。
（3） 实施计划维修保养制度，能够延长设备修理间隔期、降低修理成本和提升维修质量。
（4） 进行计划维修保养次序和期限是依据设备作用、特征、规格和使用条件来决定。
（5） 方法
确定设备设施维修、保养、检验工作类别及内容，具体包含：日常及周保养内容；月维修保养内容、季度、六个月、年度维修保养内容；大修理内容；设备维修、保养要求；开展计划维修保养工作实施和监督。
（6） 各项目设备部门每十二个月应依据设备维修保养工作内容和要求，编制《设备设施检验保养计划》，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并监督和检验。
4.7.2 值班制度
（1） 设备值班人员必需忠于职守，不得私自离岗。如因工作需要，必需有符合条件人替岗，并交代离岗时间及去向。
（2） 依据操作规程及岗位责任制要求，亲密注视所管设备运行情况，按要求做好相关《值班统计》，按时巡查，立即发觉事故隐患。
（3） 如出现设备故障，而当班人员不能处理，应立即汇报给上级领导。
（4） 值班人员在接到报修通知时，应立即通知相关班组，安排人员前往维修。
（5） 全部值班岗位必需在要求值班时间安排合格人员值班，如需调班，必需经主管人员同意，标准上班组长同班组长、值班人员同值班人员对调。
4.7.3 交接班制度
（1） 值班人员应根据统一安排班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤。严禁私自调班、顶班。因故不能值班者，必需提前取得领班同意，按要求办理请假手续，才能请假。
（2） 交接班双方人员必需做好交接班准备工作，按时进行交班。交接班准备工作包含：查看运行统计：介绍运行情况和方法，和设备检修、变更情况：清点仪表、工具；检验设备情况等等。领班应每日检验《交接班统计》并在《值班统计表》上签字。
（3） 值班人员应认真仔细巡查，发觉问题立即处理，并做好《巡视统计表》。
（4） 值班人员在交班前应做好机房环境卫生工作。
（5） 接班人员必需提前15分钟上岗接班，对上班情况应了解清楚，并办理好交接班手续。
（6） 接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员抵达后，办完交接班手续方可下班。
（7） 除值班人员外，无关人员一律不得进入机房。
（8） 在下列情况下不得交接班：
在事故处理未完或重大设备开启或停机时；
交接班准备工作未完成时；
接班人数未能达成要求人数最低程度时；
领班或由主管指定替换领班人未到时；
接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。
4.7.4 汇报制度
企业实施服务过程汇报制度，常见汇报形式有：日报、周报、月报、年工作目标计划、内审汇报、管理评审汇报等。
（1） 下列情况汇报领班：
关键设备非正常操作开停、调整及其它异常情况。
设备出现故障或停机检修。
零部件更换及修理。
维修人员工作去向，用户维修材料领用。
运行人员临时离岗。
对外班组及上级联络。
（2） 下列情况必需汇报主管（工程师）：
关键设备非正常操作启停、调整及其它异常情况。
采取新运行方法。
关键设备发生故障或停机抢修。
系统故障及检修。
关键零部件更换及修理加工及改造。
工具、备件、公共维修材料领用。
职员加班、调班、补休、请假。
（3） 下列情况必需汇报工程部部经理：
关键设备发生故障或停机修理。
影响楼宇和小区运行设备故障或施工。
系统运行方法重大改变，关键设备技术改造。。
关键设备关键零部件更换、修理外委加工，设备增改或向外委托加工。
系统及关键设备技术改造。
系统或设备增改工程及外委施工。
技术骨干、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。
职员一天以上请假，领班以上职员补休、换班。
4.7.5 工具管理制度
（1） 领用工具时应填写《工具领用记录表》，实施工具报损制度。
（2） 领用者应珍惜工具，对损坏工具经工程部主管确定后方能够旧换新。
（3） 对大型工具应建立严格报损制度，并根据企业相关制度、程序进行报损。
（4） 对工具实施个人负责制，谁丢失谁负责赔偿。
（5） 对于公用工具及大件工具应由内勤负责进行统一管理。
（6） 对在工作中损坏工具应向工程部主管汇报（同时将损坏工具交回管理部集中处理）方可领取。
（7） 对于损坏工具由管理部定时进行统一销毁（应有相关责任人签字）。
（8） 对于专用工具应由专员管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行合适赔偿，如属自然损坏（需有相关部门责任人出具损坏凭据）则按摄影关财务制度办理，如相关人员需借用专用工具，应填写《工具借用记录表》。
（9） 相关监视和测量工具定时送检。
4.7.6 房屋维护制度
（1） 工程部应严格实施房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量。
（2） 工程部依据《定时检验项目一览表》对物业进行巡视检验，填写《巡视统计表》，立即处剪发觉问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作。
（3） 定时对房屋进行养护修缮，并立即在《房屋公共设施养护修缮记录表》中做好养护修缮统计，以避免因失修造成房屋损坏，养护修缮内容包含维护、中修、大修、改造。
（4） 加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。
（5） 建立健全房屋档案，定时对房屋完好情况进行分项统计。
（6） 加强对二次装修管理，杜绝违章搭建和装修影响房屋结构和功效。
4.7.7 空置房检验制度
（1） 工程部每个月对空置房土建及配套设备设施进行全方面巡视检验，填写《空房（托管、空置）动态管理记录表》。
（2） 对检验中发觉问题进行分类，卫生问题转环境部（保洁队）处理，安全问题转保安部（保安队）处理，工程质量问题由开发商通知施工单位处理。要求对处理结果形成书面统计。
（3） 特殊原因不能准期完成工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。
4.7.8 设备润滑管理制度
（1） 润滑工作方法
依据设备管理及运行特点，采取由操作工及维修工共同负责制。
（2） 润滑剂选择
由主管依据所管设备运行特点和出厂使用说明书来选择润滑剂，报请经理同意后，交库房统一采购。当出厂使用说明书油种规格不清楚时，要依据设备多种工作条件（转数、轴径转速、载荷、形式和温度等）来确定合适润滑剂。
从技术管理、资源管理出发，尽可能用同一润滑剂。
（3） 润滑剂管理
润滑剂管理包含采购、运输、贮存几部分。
润滑剂在贮存中，对多种油（脂）存放，必需分品种、牌号贮存、严禁混杂，更要确保清洁，预防尘砂、铁屑、水分等异物混入。润滑剂使用部门要把润滑剂消耗量在《节能降耗统计表》中做好统计，并取得月消耗量数据，依据统计和每个月工作计划做好润滑消耗预算，并报库房由企业采购。
（4） 设备润滑“五定”工作
定点：
现代机械设备中需要润滑部位全部设有润滑点，并配置油孔、油标、油池等供油装置。每个操作工和维修工全部必需熟悉这些供油部位。
定质：
为确保润滑剂在使用过程中质量，必需按设备说明书上品种、牌号使用。设备上润滑装置要保持清洁。
定量：
在确保设备润滑良好基础上，实施定额用油。如发觉超出限额时，要查明原因，立即更正。
定时：
定时添油和清洗换油，是搞好设备润滑关键步骤。所以在进行润滑操作中，必需严格根据说明书要求，分别按班、日、月给各润滑点加油（脂），按计划清洗换油（脂）。
定人：
设备上各润滑部位，应由操作工和维修工分工负责。凡需要每班（天天或每七天）加油一次润滑点由操作者负责加油，凡需要拆卸后才能添油（脂）或换油（脂）部位，由修理工定时清洗换油（脂）。全部电器部件由维修电工负责添油（脂）或换油（脂）。
4.7.9 新增设备管理制度
（1） 企业各部门需增置设备经同意购置后，报工程部立案。
（2） 经工程部进行可行性方面技术咨询后，才可确定装修项目或增置电器及机械设备。
（3） 各部门应设一名兼职设备管理员，帮助工程部对设备进行管理，指导本部门设备使用者正确操作。
（4） 设备项目确定或设备购进后，工程部负责组织施工安装，并负责施工安装质量。
（5） 由工程部及使用部门责任人验收合格后填写《采购设备验收表》方可使用。
4.7.10 缺点设备运行规程
（1） 工程部在每日例行巡查中，将有缺点设备设施统计于《缺点设备设施记录表》中。
（2） 对通常轻微影响不大缺点应立即更换，以免造成更大损失，并立即发出通知，报批工程主管。
（3） 对通常轻微影响面宽缺点应尽可能将维修时间安排在下班后或用户休息后进行，在此之前应将需更换材料全部准备好，将维修时间通告全部商家/用户，而且以书面形式上报工程主管。
（4） 对缺点已很严重设备设施应立即口头通知工程主管和全部商家/用户，同时立即着手进行维修，并请用户服务中心以书面形式将通知张贴于通告栏，维修完成后立即书面形式上报工程主管。
（5） 对临时无法维修而缺点已很严重设备设施，应立即上报企业，同时请用户服务中心将停止使用原因及恢复使用时间公告于通告栏，并在限期内维修完成。
（6） 对需进行外委修理设备设施，应上报企业，并限期维修完成。
4.7.11 设备事故处理制度
（1） 设备一旦发生事故，影响到用户正常生活和活动时，必需立即启用备用应急设备，采取应急方法挽回损失和影响，并保护现场。
（2） 相关领导及相关人员要立即赴现场检验、分析、统计，立即做出处理。
（3） 事故发生后，相关人员要将事故处理情况填写在《投诉、提议、电话、通知、通启、汇报、报警统计薄》并送交相关领导指示后，由工程部和相关部门领导处理。
（4） 对于事故责任者，企业要查明原因，依据要求，视情节轻重给必需经济处罚和行政处分。假如已触犯法律，则按国家法律程序处理。
（5） 事故事后处理要做到四不放过：
事故原因不查清不放过。
缺乏切实有效防范方法不放过。
缺乏长备不懈应急填补方法不放过。
事故责任人和职员未受到教育不放过。
4.7.12 电气机械设备操作制度
（1） 电气机械设备使用前，设备管理人员要和工程部配合，组织使用人接收操作培训，工程部负责安排技术人员传授专业知识。
（2） 使用人员要学会操作，掌握日常保养知识和安全操作知识，熟悉设备性能。
（3） 使用人要严格按操作规程工作，认真遵守交接班制度，正确填写值班统计。
（4） 工程部要指派人员和各部门责任人常常检验设备情况，并列入职员工作考评内容。
（5） 使用多种电气机械设备要注意安全。
4.7.13 改装、移装设备操作制度
（1） 设备跨部门移装、改装前要填写《维修/服务单》并报工程部审批。
（2） 工程部进行技术可行性咨询，派员改装、移装。
（3） 将设备改装、移装情况填写在《维修/服务单》备注栏内并存档。
（4） 企业各部门未经呈报工程部主管审批同意，任何人不得改、移装设备。
4.7.14 转让和报废设备管理制度
（1） 设备年久陈旧不适应工作需要或无再使用价值，使用部门申请报损、报废之前，工程部要进行技术判定和咨询。
（2） 工程部指派专员对设备损坏情况、影响工作情况、使用年限、残值情况、更换新设备价值及货源情况等进行判定和评定，形成意见书交使用部门。
（3） 使用部门将《设备停用（封存、报废、改善、更新）审批表》附《工程部判定和评定意见书》一并上报，按程序审批。
（4） 申请同意后，交付采购部办理，新设备到位后，旧设备方可转让或报废。
（5） 报废报损旧设备由工程部负责按要求处理。
4.7.15 监视和测量装置控制
（1） 监测装置范围
序号
装置名称
使用地点
1、
万用表
维修用检测仪器
2、
兆欧表
维修用检测仪器
3、
钳形电流表
维修用检测仪器
4、
高压验电器
维修用检测仪器
5、
绝缘工具(绝缘棒、绝缘靴、绝缘手套等)
维修用防护工具
（2） 监测装置购置
行政部在指定合格供方中购置各部门所需监测装置，购回监测装置应交工程部送检定机构检定合格后方可使用，工程部负责对监测装置使用人员进行使用及维护指导。
（3） 监测装置管理
工程部主管指定专员建立《测量、计量器具台账》，明确统计各装置检定日期及检定周期，并在要求周期内将检测装置送相关检定机构进行检定或校准，确保其精度符合技术要求，经检定或校准合格监视和测量装置方可使用，工程部应做好监测装置检校统计。
工程部主管负责组织人员对监测装置进行巡检，确保监测装置正常使用。
各管理部应指定专员负责监测装置日常使用维护，发觉未经检定合格或已过检定
周期或已失效或损坏监测装置应立即送工程部交相关法定检定机构进行维修、检定、校准。
（4） 各使用部门应妥善保护监测装置检定合格标识。
4.7.16 紧急事件处理制度
（1） 紧急事件包含：洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中止等重大设施设备事故。
（2） 紧急事件采取电话或对讲机方法联络，但必需互报姓名，并将情况汇报清楚。
（3） 紧急事件汇报后，应立即汇报上级，并由现场职位最高责任人统筹安排，人为隐匿不报，引发严重后果，追究当事人责任。
（4） 人为拖沓，致使影响扩大，追究受派人责任。
（5） 处理不了紧急事件，应立即汇报，由上级统筹安排处理。
（6） 以上事件处理完成后应由工程部主管填写《投诉、提议、电话、通知、通启、汇报、报警统计薄》。
4.8共用设施巡视检修制度
1.0 目标
规范楼宇巡查工作，保障小区正常工作和生活秩序。
2.0 适用范围
适适用于工程部部楼宇巡查工作。
3.0 职责
3.1 工程部主管负责楼宇巡查组织、管理工作。
3.2 工程部部维修员负责依据本要求实施楼宇巡查工作。
4.0 程序关键点
4.1 工程部主管应于每个月月底制订下月巡楼宇工作方案，内容应包含责任区域巡查安排及巡查内容等。
4.2 楼宇巡查内容
4.2.1 治安隐患巡查。
4.2.2 公共设施设备安全完好情况巡查。
4.2.3 清洁卫生情况巡查。
4.2.4 园林绿化维护情况巡查。
4.2.5 装修违章巡查。
4.2.6 消防违章巡查。
4.2.7 利用巡查机会和住户沟通。
4.3 楼宇巡查机会和住户沟通。
4.3.1 “看”：经过观察来发觉物业管理服务中存在问题。
4.3.2 “听”：从设施设备运行时声音判定是否有故障。
4.3.3 “摸”：经过用手触摸感觉设施设备使用情况。
4.3.4 “调查了解”：向住户或职员调查楼宇及公共设施设备使用情况。
4.4 房屋本体巡查工作要领
4.4.1 检验水电表。检验水电是否处于正常状态，统计损坏水电表情况。当水表在无人居住情况下运转时应关上单位法门，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关通告；当发觉电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在《巡查记录表》中给予统计并立即汇报工程部主管。
4.4.2 巡查楼梯间：
a) 检验走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；
b) 检验梯间墙身、天花批荡是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完整无损；
c) 检验消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象；防火门是否关闭；消防安全疏散指示灯是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好；
d) 检验卫生情况是否良好。
4.4.3 巡查逃生天台：
a) 检验逃生天台是否能随手打开（严禁上琐）；
b) 检验天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好；
c) 检验有没有违章占用逃生天台现象；
d) 检验雨水管是否通畅；
e) 检验卫生情况是否良好。
4.4.4 巡查电梯：
a) 检验电梯运转是否平稳，是否有异常响动；
b) 检验安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；
c) 检验照明灯及安全监控设施是否完好；
d) 检验卫生情况是否良好。
4.4.5 巡查大堂、门厅、走廊：
a) 检验各类安全标识是否完好；
b) 检验公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；
c) 检验卫生情况是否良好。
4.4.6 巡查中发觉梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即通知保安部进行检验。
4.5 公共设施设备巡查工作要领
4.5.1 巡查水、电、气、通讯设施：
a) 检验室外设施有没有破损现象，多种管线有没有渗、漏、滴、冒现象；
b) 检验室外设施有没有生锈、脱漆现象，标识是否完好；
c) 检验室外消防设施是否备件齐全、标识完好。
4.5.2 巡查公共文体设施：
a) 检验雕塑小品是否完好，是否有安全隐患；
b) 检验儿童游乐设施是否完好，有没有安全隐患；
c) 检验绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。
4.5.3 巡查道路、广场、公共集散地：
a) 检验设施设备是否完好，是否有违章占用现象；
b) 检验标识、路牌、警示牌是否完好；
c) 检验各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；
d) 检验卫生情况是否完好。
4.5.4 巡查停车库、停车场、单车棚、摩托车场：
a) 检验防盗设施是否完好；
b) 检验停放车辆是否有损伤现象；
c) 检验卫生情况是否良好。
4.6 巡查周围环境
4.6.1 检验小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。
4.6.2 检验是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。
4.6.3 检验是否有违章喂养家禽家畜等现象。
4.6.4 检验卫生情况是否良好。
4.7 巡查违章装修：详见《装修管理标准作业规程》。
4.8 巡查空置房：详见《空置房管理标准作业规程》。
4.9 对巡查中发觉问题处理要领
4.9.1 维修人员巡查时发觉有上述问题出现时，如本人能进行劝戒、阻止、处理，应给予立即处理；不然立即将问题统计在《巡查统计表》中，巡查回来后汇报工程部主管处理。
4.9.2 工程部主管视情况按下列情况处理：
a) 属公共设施设备破损丢失，按《报修管理标准作业规程》处理；
b) 属管理处其它部门职员工作不力造成，应通知其它相关部门主管前往处理。巡查中发觉问题通常情况下应在一周内处理；特殊情况需经工程部经理同意后可合适延长；
c) 属住户违章造成问题，应按《住户违章处理标准作业规程》处理。
4.9.3 对巡查中发觉重大问题，工程部主管应立即向管理处经理汇报，由管理处经理处理。
4.9.4 巡查中发觉问题处理完成后工程部维修人员应现场验证，处理过程和验证结果均应有完整统计，并经相关人员签字认可。
4.10 《巡查统计表》、《巡查问题处理表》每个月底汇总由工程部归档保留，保留期两年。
4.11 本规程实施情况作为相关职员绩效考评依据之一。
A、 工程部主管应每七天不少于三次全域巡视检验。并将巡视区域划分到巡视责任人，责任人天天应最少两次巡视责任区域，并在《巡视统计表》中做好统计。
B、 巡视中发觉问题应立即处理，不得人为拖延。
C、 管理人员、保安、保洁、绿化等企业职员，应自觉参与巡视工作，发觉问题，立即汇报工程主管，由工程主管安排处理。
D、 对影响小区日间管理维修，应调整时间，安排在夜间施工。
E、 对部分工艺要求较高、管理处难以自行处理工作项目，工程主管应填写《设备对外委托维修申请单》，报请企业领导同意后实施，工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控。维修结束，机电人员需对设备设施进行检测，检测合格方给予验收。
F、 定时检验项目一览表
周期
序号
检验内容
每十二个月
1
梁、柱、板主体
2
墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)
3
顶棚
4
楼梯、扶手
5
公共门窗
6
屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检验)
7
楼板、地面砖
8
全部消防栓(11月底至12月上旬)
六个月
1
天台扶栏、避雷带
2
公共防盗网
每季
1
散水坡、雨檐台、连廊
2
通风口
3
5%消火栓开箱试水(循环检验)
每个月
1
水箱、水池
2
信报箱
3
上、下雨污水管
4
设备房(水泵房、配电房、电梯房)
5
消火栓
半月
1
公用电器
每七天
1
电子对讲门
八年
1
马赛克外墙面，清洗一次
2
室外喷涂墙体、墙面喷涂一次
五年
1
饰面和抹面
三至四年
1
室内楼道、楼梯墙面全方面修补、粉刷或喷涂一次
2
顶棚全方面保养、粉刷一次
3
楼梯、扶手全方面修补粉刷一次
4
上下雨、污水管四年油漆一次
二年
1
天台铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次
2
电子对讲门刷漆一次
3
木门、窗油漆一次
十二个月
1
木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗
2
信报箱每十二个月刷漆一次(依据需要)
3
房屋标识(栋号、单元号、楼层号)每十二个月重喷写一次
4
设备房(水泵房、配电房、电梯房)刷漆一次
六个月
1
明、暗沟(全方面检验)
2
给排水管道(含绿化用水管阀)
每季
1
电缆沟盖板
2
雨、污水井、盖
3
化粪池
4
高压钠灯、汞灯
5
室外消防栓(全方面试放水检验一次)
每个月
喷水池
每七天
1
室外建筑小品、标识牌
2
车棚、车架
天天
儿童游乐设施
随时检验
1
道路(包含水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)
2
垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站
3
室外各类围墙护栏
4
其它
备注：检验结果填入《巡视统计表》，此表按不一样检验周期分别填写，平时如发觉问题也应立即维修。

工前期介入
1.0 目标
在工程设计和施工阶段，立即发觉和整改存在问题，降低不合理设计和施工给物业以后运行管理带来影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。
2.0 范围
适适用于企业接管全部项目。
3.0 职责
3.1 工程部负责实施工程前期介入目标、方案、人员配置，并督促检验。
4.0 工作程序
4.1 工程前期介入关键工作
4.1.1 检讨物业成本，节省物业投资
企业凭借多年管理经验应委派有经验工程人员对项目进行实地考察，经过定时参与前期项目工程例会，研读、消化、了解发展商所提供项目方案、可行性研究汇报、初步计划、设计施工图(包含土建和各类机电设备)、项目模型等资料，了解项目计划意图、设计内容和规范、确定项目档次和用户需求，对项目环境及设备建材等方面提出有利于销售、节省投资、方便管理意见和提议，如：
制订物业管理收费标准，为项目预售发明条件。
针对智能化采取程度和深度进行探讨，即能够促进销售宣传，又可满足以后科技及用户发展需求，和尽可能降低投资成本。同时考虑到管理中经过有效人和技结合，降低以后管理成本。
依据项目情况提出物业改良及增减工程项目提议，以节省工程费用及达成最高经济效益。
依据以往经验，编制保养协议及招标文件规格，并利用企业服务网络，以最优惠价格寻求提供服务承接商。
4.1.2 从管理者角度，改善设计缺点
在以往，发展商在很大程度上依靠建筑设计单位确定功效及配套设施，实际上，没有哪一家设计单位对项目以后运行及管理能够比有经验物管企业有更深刻了解。所以往往在交楼以后才由小用户和物管企业发觉一大堆设计缺点，以致物管企业难以运作，用户怨声载道。为改变这一情况，企业将对项目及设施进行审阅，尽可能将设计中先天缺点控制在尽可能少范围内，如：
能设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面、停车场、银行、商店）是否满足物业管理需求。
小区人车分流和车辆就近沿楼临时办事停放和固定停放车位布局。
围墙和大门设置。
公共区域装饰易于维修和清洁。
公共照明开关设置及半开、全开和长明形式开闭。
建立适宜管理用房（位置、装修标准、布局）。
设备机房环境、通风是否满足要求，公共机房和管道井门锁钥匙统一。
物业周围围栏、岗亭、垃圾中转站设置、位置、规格及标准和景观、环境保护协调及垃圾分类、搜集方法。
设置必需公共洗手间。
信报箱、牛奶箱设置方便使用和管理。
配置适宜通告栏、宣传栏、留言栏。
对用户室外空调位置、预留穿墙孔和冷凝水排放等问题。
居家生活私密及安全防护设施。
建筑给排水节能环境保护。
后期经营管理中存在不足处调整和改善方案。
对总平和室内多种管线布局、位置、高度、离墙距离等从以后使用和维修角度提出合理化提议。
水、电、气供给量符合地域特点和发展需要。
创优标准硬件完善。
爱心援助系统和便民设施设置。
控制因设备选型及安装不妥给物业以后运行管理带来隐患。
设备型号、技术参数适合物业配套使用要求。
安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。
4.1.3 跟进施工过程，确保顺利交接
为了确保以后管理工作顺利开展，必需对项目进行全方面了解，假如企业在项目交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业情况了如指掌。在项目交付前期，企业将定时视察施工现场，参与工程例会，立即提出维护发展商利益和确保施工质量意见和提议，如：
检讨施工进度。
帮助检验施工质量。发觉可能存在施工隐患，并列出遗漏工程。
在交付前先作验收，并向发展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。
对以后不便养护和维修之处提出改善意见，并做好以后养护关键统计。
参与重大设备调试和验收。
提供成品保护方法。指导物业验收工作。
4.1.4 智能系统顾问
考察整体工程进度，提出智能化工程阶段性实施进度计划。
针对发展商对智能化工程要求，对原智能化设计提出合理化提议，并依据目前市场情况，提出增加智能化功效提议。
依据发展商最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功效完善、优异，设计合理、实用、选材和布局合理。
帮助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备选型提出提议。
4.2 工程前期介入实施
4.2.1 由物业中心和工程部成立前期介入小组，策划《前期介入目标及方案》。
4.2.2 人员及资源配置。
4.2.3 参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要。
4.2.4 对项目标计划设计提出有利于物业管理顺利实施提议，由建设单位及设计单位调整、改善。
4.2.5 参与设备选型及安装方案审定。
4.2.6 使用多种材料、备件是否符合质量要求。
4.2.7 参与工程现场检验监理，工程施工中按国家相关法律要求、技术标准及协议进行检验，立即发觉不合格项及产生不合格项原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程统计。
4.2.8 参与隐蔽工程检验，完工后索取相关隐蔽签证统计。
4.2.9 现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水试验等。
4.2.10 雨后注意观察房屋渗漏情况，立即将意见反馈给开发商整改。
4.2.11 设专员跟进总平施工，绘制