房产中介公司创业专项计划书.docx
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1、房产中介企业创业计划书一、项目摘要衡量一个城市房地产市场成熟标志是二手房成交量是否超出新房成交量,而武汉市这几年二手房成交量和新房成交量之比为3:4,正处于上升时期。这两年国家宏观调控政策纷纷出台,正是市场从业者重新洗牌好时机。房产中介店连锁项目标商业运行模式是在总结分析二手房中介市场上全部经营模式特点以后,结合武汉城市市民化特质,在实施门点小区化,职员当地化前提下,提出“品牌形象、操作步骤、服务规范、信息共享”四统一总部、中心店、小区店三级直营连锁模式。达成利用建立房产中介店连锁网络渗透进入武汉市每一个小区,成为小区生活种不可缺乏一份子,形成直接面对各类型消费者终端广告和房产延伸服务渠道。房
2、产中介店连锁项目标盈利模式是经过房产中介网络牢牢扎根在小区基础上,不仅能够开展传统中介业务,取得佣金收入建立良好银企关系,还能够利用通畅深入小区渠道,不停开展更多增值小区服务,拥有小区终端广告渠道就是如同拥有“门户网站”,前途无量。房产中介店连锁项目需求资金三百万元支持,两年内能够建设80个以上深入小区网点,服务半径覆盖武汉三镇85%以上关键住宅小区,进入武汉市房地产二手房中介前三名,综合盈利水平第一,月税前利润200万元左右,垄断小区广告资源,成为另一个主业。二、市场分析1、二手房市场分析武汉市自房地产业蓬勃发展同时也带动了相关产品发展,建材、家居用具、装饰装潢业以前所未有发展速度分享着这期
3、待已久机遇。作为房地产产业链关键流通步骤存量房交易市场更是如鱼得水、水涨船高,数以千家二手房中介店(所)如雨后春笋般涌现出来活跃在存量房交易市场上,整个房地产市场展现出一片欣欣向荣、生机勃勃景象。武汉市商品房销售面积为813.89万平方米,同比增加7.6%;其中:商品房住宅销售面积为756.91万平方米,同比增加5.0%,占商品房销售面积93%。而全市二手房成交60168起,同比下降2.5%,面积为625.7万平方米,同比增加1.6%;其中:二手房住宅成交34179起,同比下降2.8%,成交面积为330.13万平方米,同比增加17.2%,说明二手房成交量和新房成交量之比为3:4,二手房市场正处
4、于上升时期,市场上需求主力不管新房还是二手房全部是住宅。和武汉二手房市场成交较为平淡,其增加率较小,这是由两方面造成。首先是宏观政策在很大程度上打压了房地产市场上投机行为,并有效控制了投资需求,尤其是对二手房市场成交量影响显著。其次是经过商品房市场供需分析,得出商品房市场需求比较旺盛结论。由此说明宏观政策干预和商品房市场需求连续旺盛,造成二手房市场较为平淡。二手房综合物业平均价格为2512.35元/平方米,同比增加41.4%。其中,住宅平均价格为2209.78元/平方米,同比增加39.6%;写字楼平均价格为2726.12元/平方米,同比增加26%;武汉市房地产商品房住宅市场和二手房住宅市场价格
5、差额增大,而写字楼方面价格差额逐年减小,这说明武汉房地产住宅市场发展迅猛,写字楼市场发展继续保持低靡。值得指出是,成熟房地产市场在这两方面价格差通常保持在500-800元/平方米之间,而武汉房地产市场在这两方面价格差在1000元/平方米以上,这充足说明二手房市场发展潜力巨大。中国外著名中介运行商介入将深入加紧武汉市房地产二级市场中介行业变革,推进市场快速、健康发展。2、中介行业概述作为房地产市场关键组成部分二手房交易市场,因为市场兴旺带来武汉市二手房中介市场竞争日趋猛烈。市房产局数据统计,截止到2月止,武汉市注册房地产中介机构已经达成400多家,在全部注册房地产中介企业中,有近70%左右企业是
6、在从事二手房中介业务,二级市场蓬勃和巨大市场潜力不仅造就了一批本土化品牌中介,同时也吸引了中国外著名房地产综合服务运行商抢滩武汉。即使二手房市场有了长足发展,但相对于中国部分城市市场,武汉市房地产中介市场还是不够成熟发达。关键表现在以下方面:(1)、中介机构规模偏小在武汉市400多家中介企业中,大多数中介服务机构规模较小,真正意义上连锁能上规模只有寥寥几家,通常是采取小店面松散连锁,夫妻店,三、两好友或独自操作方法经营,已适应不了本身客观发展要求,也适应不了已逐步走向规范市场需求,事实证实下六个月,宏观调控房产新政不停出台,很多小中介纷纷关门,很多外来中介收缩战线退出武汉,说明未来市场资源会深
7、入集中,只有规模化中介才能抵御市场风险,生存下来。(2)、中介人员整体素质偏低是制约中介事业发展最大障碍现在,武汉市中介机构从业人员素质参差不齐,还有待深入提升,方便走向中介行业成熟专业化道路。传统中介人员学历低,不注意提升专业素质,常为用户看不起,爱忽悠信誉差,凡事利字当头,不讲究交易规则甚多;而年轻中介人员先天不足没经验见识少,不懂社会心理学,不善于和用户交流,市场敏感性不强不勤奋,自视其高不安心工作,状态极度不稳定。(3)、中介信息渠道不通畅武汉市房地产中介机构硬件设备水平总体上比较差,即使大多数配置了电脑,但利用率不高,信息关联化和开发力度不够,和北京、上海和各沿海发达城市相比,武汉市
8、中介市场,还远未形成规模经济,颇为零碎,这就使得各中介之间信息沟通很受局限,加上行业整体诚信原因,造成整个市场普遍存在业务量不大,成功率低现象,造成了很大信息资源流失。3、竞争分析依据武汉二手房市场摸底调查,在武汉市房产局登记注册房产中介机构有400多家,可分为本土中介商和外来中介商,依据企业实力发展规模、从业人员素质数量、企业发展战略可分为三个集团,第一集团在60家经营网点左右,在未来十二个月内,不超出3家企业;第二集团在20家经营网点以上,数量在8-10家企业,第三集团在5个网点左右,有30家企业左右;其它基础上是单店经营。4、经营模式经过对以上中介企业深入调查研究,能够看出现在武汉中介企
9、业成功经营模式是:快速网点扩张、直营+加盟连锁方法、连锁门店+网络信息平台;以直营收入、营业性吞吐获取高额利润、免收或收取少许加盟费扩充网络渠道全部是她们得以快速壮大关键原因。我们值得借鉴她们发展模式,同时提出自己创新模式:进入市场早期只做直营店,实施快速扩张市场策略,沿关键小区均衡进行门点布局,重视人力资源培养和团体建设,开展一、二级市场联动经营,在成熟小区网络资源情况下搭载更多增值服务业务。三、市场和服务1、战略目标做市场“跟随者”,计划在两年内做到武汉市中介前三名,包含规模、交易量和利润各项指标。树立“渠道为王”思想,努力打造一个扎根小区中介网络,搭建小区渠道,配合关联开发企业发展战略,
10、做到房地产市场一、二级市场联动。关键竞争力是经过网点合理布局对区域房地产市场了解,合理配置房产经纪人对房产资源掌握和对房产价值深度挖掘。中介服务搭建渠道确保费用,自营投资业务作为关键利润起源,合理利用渠道搭载附加增殖业务,关注现金流、周转率和利润率,规模扩张不能牺牲利润为前提,规模和利润必需要同时发展。2、市场计划布局在两年内建立一个完善三级经营管理体系(企业总部-中心店-小区店),其中总部1个中心店、3个中心店及不少于56家小区店,职员总数达成350人左右。3、组织和职能(1)、小区店:在大型成熟小区周围开设小区店,依据营业面积、营业收入、辐射范围,示范效益分为A级店和B级店。具体分布为沌口
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