房产中介公司创业专项计划书.docx

房产中介企业创业计划书

　　一、项目摘要

　　衡量一个城市房地产市场成熟标志是二手房成交量是否超出新房成交量，而武汉市这几年二手房成交量和新房成交量之比为3：4，正处于上升时期。这两年国家宏观调控政策纷纷出台，正是市场从业者重新洗牌好时机。

　　房产中介店连锁项目标商业运行模式是在总结分析二手房中介市场上全部经营模式特点以后，结合武汉城市市民化特质，在实施门点小区化，职员当地化前提下，提出“品牌形象、操作步骤、服务规范、信息共享”四统一总部、中心店、小区店三级直营连锁模式。达成利用建立房产中介店连锁网络渗透进入武汉市每一个小区，成为小区生活种不可缺乏一份子，形成直接面对各类型消费者终端广告和房产延伸服务渠道。

　　房产中介店连锁项目标盈利模式是经过房产中介网络牢牢扎根在小区基础上，不仅能够开展传统中介业务，取得佣金收入建立良好银企关系，还能够利用通畅深入小区渠道，不停开展更多增值小区服务，拥有小区终端广告渠道就是如同拥有“门户网站”，前途无量。

　　房产中介店连锁项目需求资金三百万元支持，两年内能够建设80个以上深入小区网点，服务半径覆盖武汉三镇85%以上关键住宅小区，进入武汉市房地产二手房中介前三名，综合盈利水平第一，月税前利润200万元左右，垄断小区广告资源，成为另一个主业。

　　二、市场分析

　　1、二手房市场分析

　　武汉市自房地产业蓬勃发展同时也带动了相关产品发展，建材、家居用具、装饰装潢业以前所未有发展速度分享着这期待已久机遇。作为房地产产业链关键流通步骤存量房交易市场更是如鱼得水、水涨船高，数以千家二手房中介店（所）如雨后春笋般涌现出来活跃在存量房交易市场上，整个房地产市场展现出一片欣欣向荣、生机勃勃景象。

　　武汉市商品房销售面积为813.89万平方米，同比增加7.6%；其中：商品房住宅销售面积为756.91万平方米，同比增加5.0%，占商品房销售面积93%。而全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.7万平方米，同比增加1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面积为330.13万平方米，同比增加17.2%，说明二手房成交量和新房成交量之比为3：4，二手房市场正处于上升时期，市场上需求主力不管新房还是二手房全部是住宅。

　　和武汉二手房市场成交较为平淡，其增加率较小，这是由两方面造成。首先是宏观政策在很大程度上打压了房地产市场上投机行为，并有效控制了投资需求，尤其是对二手房市场成交量影响显著。其次是经过商品房市场供需分析，得出商品房市场需求比较旺盛结论。由此说明宏观政策干预和商品房市场需求连续旺盛，造成二手房市场较为平淡。

　　二手房综合物业平均价格为2512.35元/平方米，同比增加41.4%。其中，住宅平均价格为2209.78元/平方米，同比增加39.6%；写字楼平均价格为2726.12元/平方米，同比增加26%；武汉市房地产商品房住宅市场和二手房住宅市场价格差额增大，而写字楼方面价格差额逐年减小，这说明武汉房地产住宅市场发展迅猛，写字楼市场发展继续保持低靡。

　　值得指出是，成熟房地产市场在这两方面价格差通常保持在500-800元/平方米之间，而武汉房地产市场在这两方面价格差在1000元/平方米以上，这充足说明二手房市场发展潜力巨大。中国外著名中介运行商介入将深入加紧武汉市房地产二级市场中介行业变革，推进市场快速、健康发展。

　　2、中介行业概述

　　作为房地产市场关键组成部分二手房交易市场，因为市场兴旺带来武汉市二手房中介市场竞争日趋猛烈。市房产局数据统计，截止到2月止，武汉市注册房地产中介机构已经达成400多家，在全部注册房地产中介企业中，有近70%左右企业是在从事二手房中介业务，二级市场蓬勃和巨大市场潜力不仅造就了一批本土化品牌中介，同时也吸引了中国外著名房地产综合服务运行商抢滩武汉。

　　即使二手房市场有了长足发展，但相对于中国部分城市市场，武汉市房地产中介市场还是不够成熟发达。关键表现在以下方面：

　　（1）、中介机构规模偏小

　　在武汉市400多家中介企业中，大多数中介服务机构规模较小，真正意义上连锁能上规模只有寥寥几家，通常是采取小店面松散连锁，夫妻店，三、两好友或独自操作方法经营，已适应不了本身客观发展要求，也适应不了已逐步走向规范市场需求，事实证实下六个月，宏观调控房产新政不停出台，很多小中介纷纷关门，很多外来中介收缩战线退出武汉，说明未来市场资源会深入集中，只有规模化中介才能抵御市场风险，生存下来。

　　（2）、中介人员整体素质偏低是制约中介事业发展最大障碍

　　现在，武汉市中介机构从业人员素质参差不齐，还有待深入提升，方便走向中介行业成熟专业化道路。传统中介人员学历低，不注意提升专业素质，常为用户看不起，爱忽悠信誉差，凡事利字当头，不讲究交易规则甚多；而年轻中介人员先天不足没经验见识少，不懂社会心理学，不善于和用户交流，市场敏感性不强不勤奋，自视其高不安心工作，状态极度不稳定。

　　（3）、中介信息渠道不通畅

　　武汉市房地产中介机构硬件设备水平总体上比较差，即使大多数配置了电脑，但利用率不高，信息关联化和开发力度不够，和北京、上海和各沿海发达城市相比，武汉市中介市场，还远未形成规模经济，颇为零碎，这就使得各中介之间信息沟通很受局限，加上行业整体诚信原因，造成整个市场普遍存在业务量不大，成功率低现象，造成了很大信息资源流失。

　　3、竞争分析

　　依据武汉二手房市场摸底调查，在武汉市房产局登记注册房产中介机构有400多家，可分为本土中介商和外来中介商，依据企业实力发展规模、从业人员素质数量、企业发展战略可分为三个集团，第一集团在60家经营网点左右，在未来十二个月内，不超出3家企业；第二集团在20家经营网点以上，数量在8-10家企业，第三集团在5个网点左右，有30家企业左右；其它基础上是单店经营。

　　4、经营模式

　　经过对以上中介企业深入调查研究，能够看出现在武汉中介企业成功经营模式是：快速网点扩张、直营+加盟连锁方法、连锁门店+网络信息平台；以直营收入、营业性吞吐获取高额利润、免收或收取少许加盟费扩充网络渠道全部是她们得以快速壮大关键原因。我们值得借鉴她们发展模式，同时提出自己创新模式：进入市场早期只做直营店，实施快速扩张市场策略，沿关键小区均衡进行门点布局，重视人力资源培养和团体建设，开展一、二级市场联动经营，在成熟小区网络资源情况下搭载更多增值服务业务。

　　三、市场和服务

　　1、战略目标

　　做市场“跟随者”，计划在两年内做到武汉市中介前三名，包含规模、交易量和利润各项指标。树立“渠道为王”思想，努力打造一个扎根小区中介网络，搭建小区渠道，配合关联开发企业发展战略，做到房地产市场一、二级市场联动。关键竞争力是经过网点合理布局对区域房地产市场了解，合理配置房产经纪人对房产资源掌握和对房产价值深度挖掘。中介服务搭建渠道确保费用，自营投资业务作为关键利润起源，合理利用渠道搭载附加增殖业务，关注现金流、周转率和利润率，规模扩张不能牺牲利润为前提，规模和利润必需要同时发展。

　　2、市场计划布局

　　在两年内建立一个完善三级经营管理体系（企业总部--中心店--小区店），其中总部1个中心店、3个中心店及不少于56家小区店，职员总数达成350人左右。

　　3、组织和职能

　　（1）、小区店：

　　在大型成熟小区周围开设小区店，依据营业面积、营业收入、辐射范围，示范效益分为A级店和B级店。具体分布为沌口4家、东西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、桥口6家、江汉8家、江岸9家、汉阳6家（总计60家）。每个门点投入人员4-5人，面积20-40平方米，平均每个店投入资金3万元。关键职能是开展租售等日常中介业务，同时负责搜集周围房源信息上报中心店和总部。

　　（2）、中心店：

　　武昌、汉口、汉阳三镇分别设置三个中心店，位置选择于交通便利商业区；每门点投入人员15人，面积不少于100平方米，投入资金10万元，是企业形象店。

　　关键职能是：区域办证中心、职员培训中心；指导区域内小区店日常工作；同时也是特殊房产集中交易中心（如商业、工业及拍卖房产等）。

　　（3）、企业总部：

　　设置于汉口某著名写字楼中，人员20人，面积300平方米，是企业管理决议中心和投资中心。投入资金20万元，关键职能是对中心店实施管理职能外，还负责新业务拓展、对外发展加盟、建店选址、对金融机构担保、对外投资、批量房源收购。

　　4、人员配置：

　　为了确保房产中介店连锁体系稳定健康发展，采取年轻人和中年下岗人员结合方法，达成兼顾各方利益皆大欢喜结果。房产经纪人多录用30-45岁中年下岗人员，首先提供再就业机会为社会减负，其次中年下岗人员更有社会经验，更轻易和用户沟通，第三方面中年下岗人员因为有养家压力会愈加珍爱来之不易培训和工作机会，所以会愈加努力工作，对企业发展更有责任心。对企业来说能够得到基层政府和相关组织认同和扶持，在未来不停扩张战略布局和增值服务业务上进行配合，更能够按政策直接享受减免税优惠。而在如评定投资、电脑网络、金融服务等关键技术岗位上将多采取年轻人，充足利用其年轻活力，激情创意，较高综合素质，能够将优异管理理念和技术手段带入传统行业。

　　5、主营业务收入

　　（1）、各组织收入

　　小区店-买卖和租赁中介收入

　　中心店-买卖和租赁中介收入，代办权证收入

　　企业总部-拍卖房产投资收益，个人贷款担保收入，新房代理分销收入

　　（2）、收入说明

　　买卖中介收入按交易金额2%计算，租赁中介收入按每单8000元计算，代理新盘分销收入按每单4000元计算，代办权证收入按三证代办600元计算，个人贷款担保收入按贷款金额1%，批量房产吞吐收益每次不少销售额于20%，期限不多于6个月，平均在4月内销售完成实现资金回笼。

　　6、增值业务收入

　　（1）、小区分类广告业务

　　经过建设完善小区店网络，让小区店和当地小区居委会和住宅小区物业管理企业建立起良好友邻关系，在小区和住宅小区醒目地段独家租赁广告位，制作大型广告栏划分成等份小广告位，针对快速消费品业、银行金融业、小区综合服务业各类商家出租，广告牌由企业统一设计、统一制作，成本包在公布费中。

　　对于这些商家来说，此种宣传方法能将广告述求直接抵达用户家门口，而且能任意选择想接触用户群体，任意选择版面大小，做到广告费用最大经济效应；对于当地居委会和物业管理企业是一个创收起源，也是为辖区居民提供便民服务；对于我企业来说，小区店只有牢牢扎根小区，赢得周围小区居民认同，才能真正垄断这个潜力巨大市场，产生稳定长久现金流。

　　（2）、装修保洁中介业务

　　依据调查统计，买二手房用户90%以上全部会进行二次装修，即使是长久租赁用户也有50%以上要进行简单装修，经过房屋中介优质服务取得用户信任，开展后续跟踪服务，推介关联装修企业进行二次装修。小区店牢牢扎根小区，取得小区居民信任，能够深入推介关联保洁企业进行家庭日常保洁。装修推介服务费市场行情是装修金额2%到5%，扣除个人分成按平均600元/单计算，专业保洁企业提供家庭保洁平均收费为10元/小时，小区店经过合作协议能够从中取得2元/小时佣金，该项业务几乎没有成本。装修和保洁中介服务是企业给购房用户和所在小区居民增值便利服务，此项收入不作为企业关键利润起源，但需要作为各小区店联络小区成效考评指标。

　　7、市场发展时间计划（以投资到位确定起始时间）

　　第一季度

　　选择经营总部搭建经营管理架构、步骤和网络平台，第一批根据规范标准设置八个小区店，同时开启人才培养计划，重视人员培养团体建设；在全市范围内全方面选址布局；向社会公开要约征集房源；

　　第二季度

　　第二批在汉口开一个中心店八家小区店，在开始和银行、媒体建立紧密合作关系，加紧小区宣传渗透计划，开通房产交易网；

　　第三季度

　　第三批进入各房产局开设形象店，建立汉阳、武昌两个中心店和八家小区店，正式宣告进入武汉市中介第二军团，开展自营投资业务；

　　第四季度

　　第四批开设八家小区店，打通尾盘收购、房产拍卖和单位资产处理等多个渠道，开始以自有收购房源实现关键利润起源，企业收支达成盈亏平衡点；

　　第五季度

　　第五批开设八家小区店，并开始接收加盟店，利用已经有网络资源接收新房分销委托和装修、保洁、家政等关联增殖服务业务；

　　第六季度

　　第六批开设十家小区店，利用已经有渠道资源开始向小区渗透，进入小区广告领域，形成新业务亮点和利润起源；

　　第七季度

　　第七批开设十家小区店，达成六十个小区店，和二十家以上加盟店，正式宣告进入武汉市二手房中介第一军团，在武汉网点布局告一段落，继续推进增值服务进入小区深度；

　　第八季度

　　对业务管理架构、步骤再造，开始下阶段在省内其它城市布局，以输出管理模式和服务品牌为主；确定以中介交易为关键业务确保费用，以新房尾房分销、房产收购自营为两个基础利润起源，周围增值服务业务为新利润增加点发展总体战略思想；

　　四、财务模型

　　依据市场调查和顺驰门店经营统计数据，根据多种经营条件全部含有成熟数据作出以下房产中介店连锁项目标财务模型：

　　1、主营业务财务情况分析

　　（1）、标准小区店主营业务收支表

　　（略）

　　说明：该表为成熟标准小区店平均经营状态，每个月任务完成买卖交易3宗，租赁3宗，不计其它业务收入；

　　（2）、标准中心店主营业务收支表

　　（略）

　　说明：该表为成熟标准中心平均经营状态，每个月任务完成买卖交易6宗，租赁6宗，代办权证30宗，不计其它业务收入；

　　（3）、总部主营业务收支表

　　（略）

　　说明：该表为成熟时期标准业务总部平均经营状态，每个月完成个人担保业务80宗，每期对外投资平均余额为300万元；

　　（4）、中介（主营）业务发展估算表

　　（略）

　　说明：为了更客观反应常规业务成长，该表第十二个月没有计算总部主营业务收入和利润，从第二年开始计算。

　　2、其它增值业务收入

　　（1）、小区分类广告业务收入

　　1.1单个广告栏经济分析：

　　（略）

　　1.2小区广告发展经济分析：

　　（略）

　　说明：以1家小区点平均管理4个广告栏为例，广告位出租率为65%，即35块标准广告位。

　　（2）、装修保洁中介业务

　　（略）

　　说明：每家小区点每个月装修推荐任务完成1单，推荐专业家庭保洁300小时。

　　（3）、增值业务收入

　　（略）

　　3、总体业务发展收入和利润估计

　　（略）

　　五、资金需求：

　　为快速将迁喜家和房产中介店连锁项目开展起来，在市场上树立专业品牌，完善各项管理机制，提升整体管理水平和市场竞争力，最终实现经济效益快速增加，我们现在需要以投资或贷款形式加入引进人民币300万元，关键用于以下方面：

　　（略）

　　房产中介店连锁项目本身特点，为了达成最好经济效应和市场效果，前十二个月是基础建设期即使有收入，但还是不停用于开发市场投入，所以在五个季度之内收入和利润不能用于偿还投资或支付贷款本息。

　　六、投资方法和回报方法：

　　一、投资方法

　　我企业期望投资方以借款方法投入项目，从项目正式开始运行，在第二年底用利润按约定利息先支付投资方投资50%本金和前两年利息；在第三年底用经营利润支付投资方其它50%本金和第三年利息，投资方另外拥有项目15%投资收益权。

　　二、退出机制

　　企业经营十二个月半以后，投资方可自愿选择退出，所持股份由创业方全部购置，在创业方同意前提下，也可转让第三方。如两年内该企业被并购，投资方可依据并购协议约定相关要求退出。