维修服务工作手册模板.doc

维修服务部人员架构

维修主管
维修领班
水工
电工
万能工

维修服务部行为准则
一、目标
规范维修人员服务行为，树立企业良好形象，为用户提供优质服务。
二、适用范围
适适用于物业服务企业维修人员。
三、内容
1、关心企业，热爱本职员作，遵守企业各项规章制度和劳动纪律，维护企业利益和荣誉，珍惜企业设备、设施。
2、认真落实企业“开源节流”方针，在工作中力行节俭，不浪费企业资源。
3、从全局出发，树立良好合作意识，团结、真诚协作，达成畅顺、高效率工作绩效，切实服从领导工作安排和调度，如有异议，必需做到“先服从后投诉”。
4、对工作中出现问题不推诿，勇于负担责任，并从中吸收教训，不停提升工作水平。
5、未经企业领导授权或同意，不得以企业名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。
6、未获同意，不准将本企业办公用具、公用工具、设备、设施等私自赠和、转租、出租、出借、抵押给其它企业、单位或个人。
7、工作时间须配戴工作证，着装整齐，注意形象、仪表。
8、严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
9、必需将服务意识，服务态度和服务技巧落实落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出质疑要耐心、细致地回复或解释，不得推脱。
10、对设备、设施及业主报修项目应立即认真地处理，通常情况由当班职员处理完成。
11、对上门服务应注意业主家内卫生，必需穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完成，应将工作场所打扫洁净。

维修服务部主管岗位职责
一、任职资格
1、含有《中国特种技术操作许可证》
2、熟练掌握电工基础原理。
3、含有较强专业知识，全方面了解住宅内多种设备基础原理。能够对下属进行技术指导。
4、基础了解国家相关电工操作规程和技术标准。
二、工作内容
1、全方面管理维修服务部事务。
2、负责小区内设备设施维修保养、督导和管理工作。
3、负责突发性设备故障处理和人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防方法。
4、负责对设备保修单位维护保养工作联络、协调、监管及质量评定。
5、依据设备特点制订或审核各类设备年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。
6、检验交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在问题立即提出处理意见，负责具体技术性检验。
7、配合其它部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。
8、定时对本部门职员进行相关设备设施技术性培训及安全知识培训。
9、负责相关维修技术标准，规格审核，对维修预算等。
10、建立设备资料档案。

维修服务部领班岗位职责
一、任职资格
1、含有《中国特种操作许可证》
2、含有初级电工技术等级资格或相关技术等级资格。
3、掌握电工基础原理。
4、熟悉小区内设备备用配件规格、性能、型号、名称。
二、工作内容
1、帮助主管落实小区内设备、设施管理工作。
2、具体负责小区内各类设备、设施操作、维修保养、业主报修项
目及对职员培训。
3、负责设备、设施紧急抢修工作。
4、对维保所需配件进行管理，各类设备运行资料统计和管理，维修资料管理。
5、督导、检验维修人员工作情况，并填写日常工作表。

维修服务部维修工岗位职责
一、任职资格
1、含有《中国特种技术操作许可证》
2、熟练掌握电工基础原理。
3、熟练掌握辖区内设备操作技术规程及家庭水电维修工作。
二、工作内容
1、服从主管和领班调度和工作安排。
2、负责小区内各相关设备设施维保工作，负责水电及其它。
3、参与设备故障抢修工作，立即排除设备故障，确保小区内设备保持良好运行状态。
4、依据预防性维修及保养计划，认真完成各类设备维修、保养工作。

维修部电工岗位职责

1、严格遵守职员守则和各项规章制度；
2、努力学习技术，熟练地掌握物业电器设备原理及实际操作和维修。
3、按时巡查监视责任区动力设备运行状态，确保设备可靠运行。
4、接到报修任务，按工作规范提供立即优质上门服务。
5、按时按质按量地完成领导分配工作任务并按要求做好统计表格。
6、出现事故时应快速返回变配电室，立即查明原因后修复，并登记在册。
7、电工要负责损坏灯泡更换及备品清点，发觉不足时要立即申请补充。
8、交接班时如发生故障，交班者必需同接班者排除故障后才能下班。
9、配合其它工种，当其它工种人员不足时，应主动配合。
10、搞好班内外清洁工作。

维修部水工岗位职责

1、严格遵守企业职员手册、各项规章制度和操作规程，做好相关质量统计。
2、熟悉掌握小区给排水管道走向，控制阀（井）分布位置及功效、熟悉动力设备技术性能及系统检修技术。
3、按时巡查监视责任区动力设备运行状态，确保设备可靠运行。
4、做好责任区设备或系统定时检验保养和日常维修工作，确保设备及运行环境清洁。
5、发觉设备故障立即处理，重大问题汇报主管责任人修理后登记在册。
6、接到报修任务，按工作规范提供立即优质上门服务。
7、配合其它工种，当其它工种人员不足时，应主动配合。
8、立即完成上级领导交付其它任务。

维修服务部值班、交接班管理要求
一、目标：
规范值班和交接班管理确保值班质量。
二、适用范围
适用各服务中心维修服务部值班人员.
三、值班制度
1、值班人员在值班期内必需坚守岗位，不得私自离岗、干私事、酗酒聊天等。
2、值班（夜班）人员应处理好本班报修工作，不能处理应注明原因。发觉
设备故障应立即排除，如无法处理应立即向主管或值班总责任人反应。
3、应按要求巡查设备运行情况，并巡查其它设备、设施情况，发觉设备故障应立即排除，如无法处理应立即向主管或值班总责任人汇报。
4、认真填写好各“机电设备运行日志”和《维修服务部值班交接班统计表》
及其它相关统计。
5、值班人员不得私自调班，因特殊情况要调班，必需向主管申请。
6、严禁无关人员进入值班室和机电设备房，检验各类工具和钥匙等。
四、接班制度
1、认真听取交班人员值班和设备运行情况汇报。
2、查看上一班值班日志和运行日志及巡查统计等。
3、检验仪器、工具等物品是否齐全、完好，各机房是否洁净整齐。
4、巡视各设备运行情况，各参数是否正常。
五、交班制度
1、交接班人员必需当面交接并署名。
2、交班人员必需整理好本班多种运行巡查统计和值班资料等。
3、交班人员必需具体介绍其值班情况、机器运行情况及存在未处理问题。
4、全部问题统计须现场交代清楚,等接班人员确定。
6、不能交接班之情况：①上一班运行情况未交待清楚，统计不规范，操作间不整齐。②正在进行倒闸操作或事故处理过程中。③交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人员负责处理事故，接班人帮助事故处理。④交班人隐瞒问题不报，经查证确系其责任。

维修服务部钥匙管理要求

一、目标
规范钥匙管理工作，确保各设备设施房钥匙，使用规范和安全。
二、适用范围
适适用于服务中心维修服务部。
三、内容
1、全部钥匙任何时候须有不少于一把备用，全部备用钥匙须造册登记。
2、各设备设施房钥匙应清楚标明，并整齐有序放置在钥匙专柜中；钥匙专柜由维修主管掌管。
3、在正常情况下，各设备设施房钥匙不能借给外单位人员或其它各部门人员，如特殊情况下，必需经主管同意并填写《领（借）用钥匙记录表》。
4、维修人员用钥匙，须填写《领（借）用钥匙记录表》并署名确定，维修人员离开本部门，全部钥匙须缴回。
5、钥匙丢失或损坏时，当事人应填写《钥匙丢失/损坏申请表》，维修主管查实后填表补回。
6、维修人员必需妥善保管好领用钥匙，熟悉各钥匙使用范围，并负担对应责任，每个月月底统计一次，填写《钥匙月库存统计表》。

维修服务承诺

一、目标：
维修服务人员服务于物业内全体业主，快速优质完成业主每一起报修任务，圆满地处理好每一起投诉是维修人员职责，让业主满意是我们工作目标。
二、服务承诺
1、维修职员一定要努力学习，不停提升本身业务素质，以达成维修时能正确判定，处理快速。
2、讲究文明礼貌，重视言行举止，尊重业主，急业主所急。
3、工作认真细致，注意讲究卫生，节省材料，损坏东西负责赔偿。
4、尽力做到当日维修投诉当日处理完，实在无法完成必需向业主解释清楚,做到维修立即率达成99%以上，维修合格率达成95%以上。
5、确保业主用水用电安全正常，按时抄表，维护业主利益，做到有错必纠。
6、全部职员必需定时参与培训，持证上岗，确保大厦内全部机电设备处于良好运行状态。
7、常常回访，征求业主意见，倾听业主声音。

维修服务部日常工作管理要求

一、目标
规范维修服务部内部管理工作，确保内部管理高效有序，为用户提供高效
优质服务。
二、适用范围
服务中心维修服务部全体职员
三、内容：
1、按时上下班，早晨11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃饭，中午上班不能迟到。
2、上班时间内无具体工作时，标准上在办公室等候，需外出巡查设备情况时须通知主管，不得办私事。
3、上班时须配戴工作证，穿着整齐，不得穿拖鞋。
4、立即处理维修申请单，不得积压。早晨11：10和下午17：10以前维修单，必需立即处理完成，有些维修如情况紧急或业主有特殊要求，不管加班是否，全部必需在当日处理完成。当日无法处理全部必需在“维修情况”栏内注明原因，每个维修单处理完成后须业主和维修人员署名。
5、上门维修时须带工具袋（箱），必备工具全部放在里面，以节省时间，增加工作效率，少跑路，多干活。
6、服从主管安排，天天上班后先在办公室报到，等候分配部分关键突出或需多人合作工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。
7、紧急情况时维修人员（接到通知）须立即赶到现场，等候分配工作或作应急处理，直到事故处理完成才能离开。
8、服务态度作为上门维修服务一部份，每个工作人员必需提升本身素质，工作时认真负责，树立良好敬业精神，不停提升业务水平。
9、工作时务必注意人身安全和设备安全，讲科学、多商议、不蛮干，配电房、
水泵房或高空作业等须严格根据操作规程和相关注意事项工作。
10、团结务实，努力工作，遵守本部门之制度。
11、维修服务部主管，天天最少巡查各设备设施一次，检验各班值班巡查情况，每星期不定时抽查不少于1次，抽查内容见《维修服务部抽查表》。
12、主管综合考虑多种情况（含领导交待事项、机电设备是否已到检修时间等），将当日工作安排下去。
13、各当班维修人员标准上（除值班人员外）无维修单时应在值班室等候待命。
14、各当班维修人员出去维修，（含有偿服务和公共维修），应注明时间，回来交单时应注明完成时间，而且尽可能让业主写上业主意见，以备查单考评，具体见《维修单》。
15、相关机电设备大型水电系统等更换，由主管安排填写维修单，其它参考4条措施。
16、土建人员维修工作，主管应以抽查措施，检验完成工效。
17、全部维修，主管及维修人员应依据事情轻重，缓急来随机处理。

用户报修服务管理要求

一、目标
规范住户报修服务规程,增加用户维修满意率,完善内部维修管理。
二、适用范围
适用各服务中心用户报修处理工作。
三、内容
1、维修人员以前台接《维修单》或按口头通知接获维修内容。
2、由前台或维修人员预约大致上门维修服务时间，非特殊情况不得超出预约时间10分钟，特殊情况须和用户沟通并取得同意。
3、维修服务部主管依据报修内容，安排维修人员工作。维修人员安排应以本项专长和上门快捷为标准。
4、维修人员抵达现场后，对报修项目进行确定，并向用户告之收费标准，用户同意后才能开始维修。
5、上门维修整个过程应注意文明礼貌,现场清洁卫生,移动室内设施须有业主同意,损坏东西要致歉并按价赔偿。
6、维修工作完成后，维修人员应清整工作现场，检验试用。按《维修项目收费标准》，在维修单上注明各项费用金额，并请用户署名认可。
7、维修人员在《维修单》中维修情况栏内注明情况，并签上维修人名字，将第一联交用户，第二联交回维修服务部主管存档，第三联交前台转财务部作为计收服务费用依据。
6、月底对维修内容进行统计，填写《维修服务部有偿服务记录表》，并对维修内容进行抽查回访，统计零修立即率和合格率。

公共维修

一、目标
规范公共维修程序,确保公共设施良好。
二、适用范围
各服务中心维修服务部公共维修。
三、内容
1、公共维修由前台统一派单或口头通知，口头通知维修服务在维修完成后须补单确定。
2、维修服务部主管依据维修内容派人派工，并对维修内容进行计划设计，并作出人工、材料、工期等预算报经理审批，日常小修可直接由维修人员在仓库领材料修理。
3、维修人员做好维修前准备工作，（如工具、材料、安全防范方法等），做好现场清理工作。
4、维修过程须认真负责，相关人员要跟踪检验。
5、维修结束后要检验试用，恢复现场。
6、维修人员应填写好“维修单”并交回维修服务部及前台备档。
7、一定时间内复查。

机电设备设施管理要求

一、目标
规范机电设备设施维修程序，确保机电设备设施运行良好，保障人员及财产安全。
二、适用范围
服务中心维修服务部机电设备设施维修人员。
三、内容
1、机电设备设施应造册登记，并制作登记卡，登记卡内容应具体正确。
2、机电设备设施应制订完善维修保养计划并落实。
3、机电设备设施报修由维修服务部人员依据维保计划，现场运行情况或故障填报《机电设备设施维修报批表》，维修服务部主管依据维修内容确定方案，主任（副主管）负责维修现场组织、指挥、监管。
4、参与维修人员应严格按方案、按步骤操作，前期准备工作要细致到位，维修标志、警示、隔离物等要齐备，维修人员必需含有本项目维修之资格。
5、维修完成后维修人员须清理现场，待主管确定后对机电设备设施进行试运行，二十四小时内应加大对维修现场巡查力度。

配电房操作管理要求
一、目标
规范低压配电设备设施操作程序，确保正确、安全操作。
二、适用范围
适适用于服务中心辖区内低压配电设备设施操作。
三、配电房操作
1、操作要求
①配电房一切操作全部应实施操作唱票制度。
②配电房一切操作全部必需由两名正式电工来进行，一人操作另一人唱票监护。
③严格按操作票要求操作步骤进行，不得任意简化。
④当高压电源忽然停电时（非本配电房故障时）应立即拉开失电线低压配电柜总开关，开启应急发电机确保应急负荷用电，同时和上级供电部门联络，并做好对应统计。
2、停电操作步骤
①接到停电命令后，由维修服务部主管填写《操作票》。
②明确操作内容，查对要停电设备。
③按操作票在监控下进行停电操作。
④停电后进行验电并接好地线，装设遮栏，悬挂警示牌。
3、送电操作步骤
①接到送电命令后，由维修服务部主管填写《操作票》。
②明确操作内容，查对要送电设备。
③拆除临时接地线，临时遮栏及警示牌等。
④在监护下，按操作票进行合闸送电操作。
4、配电房日常巡查和维护
①运行人员应隔2小时巡查一次配电房，并填写《配电房运行巡查统计》表。
②变压器运行声音、温度是否正常、低压柜主进及各支路负荷仪表，指示灯是否正常，电流运行是否平稳。
③电容赔偿柜运行和交流接触器及配件、赔偿值是否正常，三相负荷是否平衡，三相电压是否相等。
④各低压柜内螺丝、接头是否松动。
⑤巡查内容应具体统计在《配电设备运行统计》表中。
5、配电房事故或故障处理
①运行中低压配电柜发生事故或故障（如跳闸、停电）运行人员应快速正确地进行判定和处理，分清事故情况，事故或故障不明时，不应自行处理，以免事故扩大，处理程序见《停电应急处理规程》及《停电应急处理人员安排表》。
②处理事故或故障时，应设法确保配电房自用电源及关键设备电源，并将处理过程及故障具体统计在《配电房故障统计》中。
四、配电房管理要求
1、保持配电房洁净、整齐、通风、无杂物。专用工具及备件摆放齐整，并有清册统计。
2、配电房设置专门岗位责任人。
3、进入配电房操作人员须经专业培训，并有上岗证，严禁无关人员进入配电房。
4、保持配电房内照明充足正常，备用电源及灯具满足要求。
5、配电房应张挂配电系统图，值班人员应明了配电负荷分配情况，立即调控。
6、配电房内应有对应保护方法和相关警示说明或标志，应配置安全保护用具。
7、配电房之操作严格按操作规程进行。

应急发电机组操作管理要求

一、目标
规范柴油发电机操作程序，确保正确、安全地操作。
二、适用范围
适用服务中心柴油发电机操作。
三、应急发电机操作
1、操作规程
①在市电停电时，应立即开启发电机。
②开启前须检验机油、柴油、电池、电压是否正常。水箱内水位是否足够。
③检验风叶及传动皮带等是否正常，检验机身各处是否有漏油及其它连接松动现象。
④一次开启时间不得超出5秒，连续两次开启不成功，应间隔2分钟再开启，如反复三次不能开启，则应查明原因。
⑤发电机正常供电运行后，应注意观察各仪表运行是否正常，如发觉异常情况应立即停机检验。
⑥运行时保持机组负荷不超出客定值80%。
⑦市电恢复供电后，按开启程序逆操作转换市电。停机前应保持空载运行5 分钟以上。
⑧运行期间，注意打开补风机。
⑨应急发电机开启后，应间隔2小时左右，统计电压、电流、油压、水温等。
⑩在运行中，确保发电机组正常安全运行，必需用看、听、嗅、摸四结合方法对机组进行检验。
2、应急发电机日常巡查、维护内容
①检验油箱油量及水箱内水是否足够，不足时应添足。
②检验机油平面，不足时应添足。
③检验各附件安装稳固程度，地脚螺丝及各机械连接牢靠性。
④检验机器是否有漏油、漏水等现象。
⑤检验各仪表是否正常，蓄电池电池水是否添足，检验蓄电池电压是否正常。
⑥清洁机器及附件设备外表。
⑦发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于充电状态。
3、管理要求
①保持应急发电机机房洁净整齐。
②发电机组和储油间隔离，储油间应有单独通风设施，并有防爆灯。
③发电机房内严禁烟火，标示明确，一般灭火设施齐全，CO2灭火系统处于正常监控状态。
④发电机非使用时应定时试运行，时间每次不少于15分钟，每次运行应有具体统计。
⑤有明确岗位责任人，有具体维修保养计划和统计，和故障处理统计。

电梯操作管理要求

一、目标
规范电梯维保工作，确保电梯各项性能完好、安全运行。
二、适用范围
适适用于物业企业服务中心辖区内电梯操作。
三、电梯操作
1、操作规程
①含有电梯操作上岗证者操作电梯,检验电梯轿厢相，控制箱、电梯井及井底情况，一切情况正常后可开启电梯。
②检验机房内滑油，曳引机等是否正常。
③检验机房内电源，观察正常后，用专用钥匙开启电梯。
④检验电梯内各辅助开关是否处于正常位置，辅助设备是否正常运行等。
2、日常巡查和维护
①电动机油位，不低于油镜中线，不漏油，通风良好。
②检验轿厢是否平稳，是否有不正常声音，警铃、对讲电话、风扇等是否正常。
③限速器转动部分加润滑油，转动灵活，无异常声响。
④检验接触器，继电器是否正常，无异声，接点无打火积炭、熔焊、烧蚀等现象。
⑤自动门传动机构，安全触板传动机构动作是否正常，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点等有没有损坏。
⑥检验轿厢和对重导靴油盒中油量，缺油时应立即加油。
⑦检验各指示灯、按钮有没有损坏。
⑧检验各平层感应器是否有移位，平层正确是否在正常范围内。
3、管理要求
①保持电梯机房内洁净通风，温度不超出400C，不得堆放易燃物品和腐蚀性物品，消防器材齐备完好，紧抢救援工具齐全，其它标示明确。
②保持轿厢内通风明亮，轿厢顶、底坑等洁净无杂物。
③电梯操作和维修必需由含有上岗资格者完成，电梯必需有明确维保责任人，电弱须有明确紧急困人解救小组和解救方案。
④电梯专用钥匙、专用工具由专员保管，造册登记，使用人须经专业培训并取得对应资格证书。
⑤电梯维保时须设置防护方法，悬挂标示牌和护栏。
⑥电梯须有完整维修保养统计和其它相关统计。

电梯困人救援作业规程

一、目标
规范电梯困人救援工作程序，确保乘客和电梯安全。
二、适用范围
适用物业企业服务中心辖区内电梯困人求援工作。
三、释放被困于电梯内乘客规则和步骤
1、切断机房电梯总电源，并挂上“正在维修”示意牌。
2、检验电梯机房内情况是否正常。
3、机房须有足够照明，查看钢丝绳或钢带上楼层标识确定停放位置。
4、移动轿厢前，确保轿厢门处于安全关闭及厅门关闭。
5、使用抱闸扳手时，先确保电梯电源开关已切断。
6、使用抱闸扳手，必需一人控制松闸而另一人转动手轮。
7、将放在制动器上抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左向右，以较易扳动方向为准。操作时应断续动作（一撬一放）使轿厢内逐步移动。
8、当全部乘客离开电梯后，必需把厅门关好并锁紧。
9、如轿厢停于最上层或最下层，不可只撬开制动器令，轿厢自由移动，而应在 撬开制动器同时把紧手轮并用人力盘绞，使轿厢向正方向移动。

消防联动系统操作规程

一、目标
规范消防联动系统操作
二、适用范围
适适用于物业企业服务中心维修服务部
三、消防联动系统操作
1、操作规程
①火灾自动报警时，首先看其显示器报警部位为几层几区，并到指定位置查看。
②当确定有火灾时，开启联动系统，切断非消防电源，切入应急电源开启发电机，把电梯全部迫降到一楼，消防梯供抢险人员使用。
③开启消防水泵，使消防栓内水压充足，供灭火使用。
④开启消防排烟风机，排除着火层烟雾，开启送风机给灭火和疏散提供方便。
⑤发出疏散命令，打开楼层广播，通知业主疏散。
⑥如没有火灾发生，是误报火警，按“复位”按钮，将恢复正常运行状态。
2、消防联动系统日常巡查、维护内容
①检验显示器上多种显示是否正常。
②检验火灾自动报警柜内各接口是否松动，线路是否有损伤。
③擦拭设备，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍等。
④检验柜上各显示灯是否烧坏，各按钮开关是否在正确位置上，指示正确无误。
⑤检验各消防报警设备，消防反馈设备正常功效，发觉故障立即检验维修。
3、管理规程
①消防联动监控中心须有专员二十四小时不间断值班，并严格作好多种统计。
②消防联动系统维保责任人须有消防上岗证，按维保计划定时维保，确保整个系统发挥正常功效。
③消防联动设施为消防专用，严禁挪作它用，专用工具、专用设备应保管理良好。
④发觉消防联动系统报警须立即搞清原因，按操作规程处理，发觉故障须立即排除，全部系统报警或动作全部须作具体处理统计。
⑤消防监控中心须保持洁净整齐，严禁无关人员进入监控室内

水泵操作管理要求

一、目标
规范给水设备设施操作程序，确保正确安全地操作给水设备设施。
二、适用范围
物业企业服务中心辖区内给水设备设施操作。
三、水泵操作
1、操作规程
①开启水泵前应检验水泵进出水闸阀是否打开。水池内是否还有足够存水。
②检验电压表，信号灯指示情况。
③手盘动水泵转轴，应灵活无阻滞。
④开启水泵，注意观察开启电流，运行3分钟至5分钟，听有没有异常杂音，观察各管路是否有漏水现象等。
⑤查看压力表是否达成要求压力值。
⑥水泵运行中应观察各运行参数是否正常，触摸马达温度。
2、水泵房日常巡查、维护内容
①检验各部螺母、泵体和管路、截止阀、闸阀、轴承、地脚螺栓等机械部分连接是否松动及完好。
②水池水位高低，浮球阀是否完好。
③起动开关柜内电气和仪表，接触器，开关是否完好，电流、电压、压力表是否正常。
④泵房内管路系统有没有渗水现象。
⑤对于消防泵、喷淋泵等正常情况下不使用设备每半月或30天开启1—2分钟试运转，并统计在运行统计本内。
3、管理规程
①保持水泵房及周围环境洁净整齐，有严格防护方法。
②水泵房维修保养工作尽可能不影响生活及消防供水，保持备用设备良好工作状态，制订周密完善供水方法，确保水源供给不停顿。
③供水设施应和排水设施隔离，供水人员应含有一定卫生知识和防范知识。
④水泵运行应有运行统计，平时应有巡查统计和维保统计。

维修服务部水电管理要求

一、目标
加强对水电管理，堵住漏洞。
二、适用范围
物业企业服务中心维修服务部
三、内容
1、全部维修服务部人员全部有责任和义务对本服务中心所管水电进行认真管理。
2、全部职员必需以身作则，凡和人串通偷水偷电者，一经查出将作严厉处理。
3、确保水电设备、设施正常运行，水电正常安全供给。
4、随时巡查，全部公共用水、用电须装表并有完整统计资料，发觉漏水、电现象，随时维修，节省用水、用电
5、定时检验各用户水电使用情况，预防偷水偷电现象发生。
6、按时抄送水电表，并努力争取抄表正确、按时，每个月将水电使用情况汇总报企业领导。
7、严禁私拉乱接、水电线路更改。水电表安装要经主管以上同意方可。
8、随时向各水电用户讲解水电使用要求方法，注意事项，对出现问题多做解释工作。
9、抄表人员施行轮换制，由副主管带队，最少2人抄表，除副主管为固定外，帮助人员每个月更换，轮番抄表。

停电（水）管理要求
1、维修维修人员必需确保管辖范围内水、电正常平稳供给。
2、正常维修保养应尽可能避免停电（水），必需停电（水）时，需按以下步骤操作：
①填写停水停电通知单，注明原因，停电时间等，报企业领导同意。
②将停水停电通知提前一天公告各相关部门和用户，以期做好对应准备。
③按时开展工作，按时完成任务，随时汇报工作进展。
④常规维保应尽可能避开使用高峰期，且不超出半天。
3、正常停电（水）时（应急抢修），应快速判明原因，将情况向领导汇报。立即经过办公室前台和其它公告方法向用户公告解释停电（水）原因，恢复供电（水）大约时间等。
4、市政停电（水）时，如接获通知则应根据第二项第2条进行，如未接获通知，维修主管应快速致电供电（水）部门查询原因，同时按第三项进行。
5、停电（水）超出8小时，维修服务部门要组织人员尽可能采取胜补救方法，内部系统应急抢修期间，维修人员须全部参与。恢复供电（水）按“配电房操作管理规程”和“水泵房操作管理规程”进行。
6、停电（水）应由值班人员具体统计，故障（内部系统）停电（水）分清责任人，将事故处理结果汇报企业领导。

消防管理要求

1、消防工作是物业管理关键，每一个职员全部要加强责任心，防患于未然。
2、各服务中心应建立健全消防现场抢救小组，各小组组员每个月培训一次，掌握消防灭火知识和消防器具使用。
3、维修维修人员应每个月对消防监控设备设施进行维修保养，每日按班巡查，确保运行正常。消防监控应保持二十四小时由专业人员监控，随时统计监控情况。
4、安管人员要每两小时巡查一次，确保各处消火点设备齐全，各消防通道等通畅无阻，随时发觉隐患，把事故处理在萌芽状态，安管及消防维修人员每个月对物业内消防系统及消防存在问题隐患提出总结汇报给服务中心主管。
5、消防抢救小组组员由总指挥和十名左右队员组成，分工明确，责任到人，并对外公布消防抢救小组组员名单。
6、消防事故必需统计在案，事后应组织人员总结，对事故责任人进行追究。
7、消防应急方法参见《火警应急措施》。

消火栓（水）、喷淋系统（水）设施管理要求

1、消火栓（水）、喷淋系统（水）为消防专用设施，不得挪作它用。市政消防总伐非消防时严禁开启。
2、消火栓（水）使用按以下步骤进行：
①使用人填《消防水动用申请单》或《喷淋系统（水）停用审批单》。
②安管部门审批
③维修服务部门审批
④企业领导审核签字
3、安管部门设置消火栓、喷淋系统管理责任人，管理责任人每个月最少对其配置设备检验一次，并署名确定，由每日值班之安管巡查人员天天定时巡检。
4、维修服务部门每星期维保一次，确保消火栓（水）、喷淋系统（水）正常使用功效。
5、维修服务部应在消火栓、喷淋系统位置设置显著标志，并标明水系统走向。

公共用水管理要求

1、公共用水以满足需求和节省用水为标准。
2、公共用水包含办公用水、卫生清洁用水、绿化用水和其它维修维修用水。
3、公共用水设备维修由维修服务部门按日常维修和计划养护进行。公共用水监管由维修服务部、安管部及物业部巡查人员负责。
4、各公共用水部门责任人须对本部门强调整水意识，制订用水节水方案，掌握节水方法。对浪费水源之直接责任人和部门责任人处以十倍水费处罚。
5、凡非公共用水使用人偷用公共用水，处以五十倍水费罚款。
6、公共用水点全部装设水表，由维修服务部每个月底抄表统计一次，汇报企业领导。

公共用电管理要求

1、公共用电以方便业主、有利形象、满足需要和节省用电相结合。
2、公共用电由维修服务部门综合各方面意见，依据不一样季节制订合适开关时间报企业领导同意后实施。
3、公共用电开关需明确责任人一名或两名，责任人由有电工操作证或经过类似培训人员担任。
4、公共用电应装设正确计量仪表，每个月抄表统计一次向领导汇报。
5、临时性公共用电（如节假日等）须经部门主管同意并向企业领导汇报，同时由值班人员作好统计。
6、公共用电设备、设施应按维保计划进行维修保养，确保安全。

生活用水管理要求

1、生活用水由市政直供和2次加压两种形式供给。生活用水设管理责任人
一名，该责任人应含有对应专业知识和卫生知识。
2、水电工应每七天对加压水泵及管道系统检修一次，当日值班员每两小时 一巡查，确保水源供给不停顿。市政停水或维修确需停水时须提前二十四小时以公告形式通知用户做好储水准备。
3、整个系统应采取封闭式，以防受到污染，各水池清洗入口须加盖加锁，以确保安全，并预防非管理人员靠近水源。各透气管口要采取倒口式并加网，整个系统外围应保持洁净整齐，机房每星期清洁一次，水池外部每两星期一次。
4、根据深圳市二次供水相关要求，对各水池进行每十二个月两次定时清洗消毒，并由水质检测单位对水质采样化验并出具化验单，资料应齐全并由维修主管妥善保留。
5、生活水系统和排水系统及污水系统隔离。
6、每十二个月对管道系统进行除锈刷漆一次，生活水系统管内防锈除锈每十二个月一次。
7、二次供水由专门管理责任人定时巡查统计，每个月底向上级汇报供水系统和水质情况。

跑水事故应急处理要求

1、水系统跑水事故为紧急事件，全部维修人员同为参与处理责任人，维修主管为事故现场责任人。
2、发觉跑水第一责任人（维修服务部人员）应立即以最快方法通知维修服务部其它人员，并快速查明跑水原因。
3、现场维修人员应在第一时间关闭跑水位置前伐门，断绝水源。
4、假如跑水对机电设备设施造成危险时应将机电设备设施转移（假如能转移，如电梯）到安全位置，假如不能转移则应先采取堵截或疏导水流，使之不影响机电设备安全。
5、假如水已进入强电系统，则应先断掉本系统电源，尤其注意人身安全，预防触电事故发生。
6、处理事件责任人随时将现场情况向上级领导汇报，方便确定最好处理方案。
7、事故处理完成，事故责任人、责任人二十四小时内将整事件写出总结立案，并上报企业领导。

维修服务部停电应急处理要求

一、目标
规范停电操作程序，保障业主（用户）对停电时情况处理、安排。
二、适用范围
物业企业服务中心维修服务部
三、应急处理规程
1、值班人员或第一时间发觉停电人员应立即用对讲机或其它方法通知其它维修服务部人员和办公室前台及监控中心，维修服务部全体人员在得悉停电后应立即赶往配电房。
2、当日值班人员应快速判定停电原因（市政停电或机房故障停电），开启应急发电机并网工作，应急发电机常规情况下应处于自动开启和并电位置，同时检验应急发电机各运行参数是否正常，各油水位等是否正常。
3、值班人员以外其它维修人员应首先开启电梯应抢救人程序放出被困人员，然后帮助值班人员检验配电房情况。
4、 维修服务部主管接到停电通知后，应立即赶往现场，检验停电和发电情况。判明停电原因，证实电梯困人解救情况，通知监控中心向业主广播停电情况。假如是市政停电，致电供电部门了解停电原因和恢复供电时间，假如是配电房内故障停电，应立即组织人员抢修，同时将大致情况向领导汇报。
5、应急发电机运行期间，值班人员应随时检验发电供电情况，并抄表统计。
6、市政（或故障）恢复供电时，值班人员应根据配电房操作规程逐一合闸供电，同时检验应急发电机停机情况并统计停机时间。
7、由维修服务部主管和值班人员同时确定恢复供电各处正常无误后离开现场，填写停电（或故障）处理统计。