上海买房注意重点事项纯手打本人亲身经历.docx
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1、上海买房注意事项 分享给需要人1.千万不要相信中介找中介要找个靠谱,首先是业务步骤熟悉(办理贷款过程就充足表现出来了,复议需要什么材料,什么事情能够放在一起办理,等等)其次是态度好,去交易中心跑飞快,帮你排队,出主意怎么才能快,这就是个好中介。不过,一定要记住一点,对于中介,除了中介费,什么钱全部是上下家来完成,不经过中介手。在签署居间协议时候,有一条就明确告诉上下家,中介责任是促成交易!也就意味着她就是负责牵线搭桥,为你们买卖房提供环境,让交易顺利完成,她好拿中介费,不过却不负担交易失败责任!所以,不要认为你付了中介费,中介全能搞定,她是只认佣金!一旦出问题,百般刁难,而且不付中介费拒不帮忙
2、,玩失踪,耍无赖,人身攻击,甚至威胁,找黑道人报复,是家常便饭;就是你付了,也会先撇清关系,然后扯皮耍赖!没措施,中介门槛太低,而且属于人员流动性比较大行业,天天全部有新人入行,对业务不懂一大堆;本身买二手房风险就大,而二手房操作是需要业务经验,对常遇卖房陷阱很清楚,只有老资深员工才懂,才会有专业服务。不过,这行真是社会一个缩影,各色人等,毫无诚信,为了钱不择手段哎。总而言之,记住一句话,看到中介那张笑脸,提醒自己:中介95%全部不是好人!咱是下家,必需亲力亲为!不过呢,二手房大部分全部是经过中介完成。首先我们期望经过中介丰富经验,规避很多风险;其次,毕竟上下家全部是第一次见面,一笔大买卖没有
3、个第三方企业不行,就仿佛网上买东西全部用支付宝一样,图就是放心哦.毕竟,好中介,有经验中介还是有,咱不能一棍子打翻一船人!最终一句话:好中介=业务精通+跑着帮你办事很勤劳+笑脸迎人2.口头承诺无效,白纸黑字才是王道买房前什么口头承诺全部是无效(房东说什么送你家俱,好,送什么全部写在协议里),在签署协议前要把一切明确好,协议没表现出来也要写入补充条款!3.违约处理措施遇上一个好上家真是买房人福气哎,上家很爽气,很配合,真是事事好办,关键是这种人不多了。所以,协议中一定要把违约处理措施写清楚:第一是上下家违约处理,比如交房日期,假如上家在协商好日期不交房,怎样处理?再比如要求好过户日期,可能因为政
4、策改变会延迟,签协议时候就要求宽松时间节点第二这点很关键:假如协议没得到很好实施,中介怎样处理?比如约定好过户后就能够交房,而且写入协议,不过过户后上家后悔了,认为没有放款不放心,拒绝交房,这时候就需要中介从中和上下家一起协商,假如协商未果,怎样处理?这就是中介问题了,是扣中介钱呢还是扣上家钱给你赔偿?协议写清楚!这时候中介绝正确配合你,去和上家协商。4.中介费问题通常上家全部是到手价,下家要付2个点中介费,这时候就要和中介商议了(谈中介费时候通常全部是和上家谈好价格了),通常就付一个点就能够了(身边买房同事大部分全部是只付一个点),最多给个1.2折,这时候是中介求你哦,切记切记!还有一点,中
5、介费通常是过户给二分之一,交房给二分之一。在没拿到房之前,千万不要付清!(很多中介在签署居间协议时候,会告诉下家,业内规则是签署协议付二分之一,过户付二分之一。千万不要相信!这是中介行业一个伪行规,完全是中介中介定义。佣金是干什么?就是对中介服务支付一比酬金。刚签完协议,什么全部没干,怎么就能付钱呢?正常做法是过户给二分之一,交房给二分之一。假如中介不一样意,直接就拒绝签署居间协议,然后走人再找家中介,此时中介很弱势,会像狗一样求你。二分之一过户后,就没中介什么事情了,中介很害怕以后不付佣金。不过,买二手很多纠纷就是发生在交房阶段,所以,第二笔佣金就是制约中介。)5.相关纠纷处理一定要记住一点
6、,什么全部是协商处理,千万不要认为声音大,态度强硬就是强势一方,不卑不亢,以理服人才是买房人真正态度服了中介费,就要让中介多跑腿,出现有纠纷地方先做足功课,然后问询中介态度,然后说明自己立场,让中介约上家一起来协商。在你没给中介费之前,中介有义务帮你办理一切房产交易事项!=华丽分割线=看房成功后,缴纳定价前工作(很关键,买房必需做事情!):1.拉产调!买房不是买菜,动辄几十万上百万就给她人了,你去菜市场买菜全部要计较半天,何况是买房呢?!上海二手房交易最大漏洞有2个:一个是网签房子能够抵押(需要房产证)二是没有资金托管(买房资金全部交给第三方托管,包含首付,贷款,交易完成后,下家拿到房产证,验
7、房交房了,钱一次性付给上家),这个是房子上家恶意协议欺骗最好方法所以,买房前请一定记住,看好房子后,记住房子具体位置(记得包含门牌号),去交易中心拉上家产调,好想是25块钱吧,确定房子未被抵押假如房子已经被抵押,或是有抵押历史,请不要交易!切记切记!能抵押房产人,懂玩这套,全部是生意人或江湖上混,水深很,就是现在很风光,背后早就负债累累了,一个烂屁股人,拿了钱就不给了,你就哭着去法院和它打官司吧!一定记住:有债务关系房子一定不要买!2.产证抵押和上家中介谈好房价和中介费,明确告诉上家和中介,产证由中介保管,而且出具确保书,一旦产证私下交给上家,出现网签房子被抵押,中介负全责,赔偿下家双倍损失!
8、(放心,这个证实大中介企业全部有,直接打印给你盖上章就好了,这个是买房最大陷阱之一,她们遇上很多了,早有准备)产证抵押最关键原因是:产证补办来不及,公告3个月才能补办,通常三个月房产已经交易成功了,上家根本没措施再去抵押房子。所以切记一定要扣产证,而且让中介出含有公章保函,确保不得私下还给卖家,不然中介全责而且双倍赔偿给下家!3.去小区物业、居委会了解下该房子物业费等问题是否正常缴纳,房东是否有恶意拖欠,老赖情况!假如该房东不是善茬,而且恶疾累累,请不要买房!切记切记!假如上家是本土上海人,有离异史,或家里有残疾人之类,上家貌似很忠厚,也不要买!很可能上家只有一套房,家境不好,负债累累,就是想
9、卖房还债,然后耍赖不过户,然后和你赖着打官司,HX社会是不会让人无家可归,倒霉就是你了!4.签署协议后一定要在第一时间去派出所确定户口是否迁出!而且看看该房子户口有什么历史遗留问题!而且,在贷款发放前确定户口已经迁出!假如没有迁出,根据协议已经违约,能够申请贷款银行延迟房贷,和上家交涉后再继续推行协议!=华丽分割线=交定金时候,注意以下几点:1.上家必需在场,而且看到房产证;2.书面确保房东“满五唯一”或“满五不唯一”确保,为何呢,因为这时候还没有签协议,很多上家说话完全不负责,或是说完就不认可了,税收是交易二手房大头呀,一旦上家“满五唯一”确保在审税时候没经过,最少1个点税谁负担(除非上家不
10、是到手价,各付情况能够不考虑)?很多下家在这个地方被坑了,就是因为上家不负责任给你确保,或是中介为了卖房给你口头确保,后面就死活不认可或不管了;一旦你缴纳了首付给上家,出现这类违约,没有协议上书面确保,多出来税只能下家来负担;而且签署协议时候,这些确保要写入附加条款;3.交定金时候肯定是谈好中介费了,这时候不能给一分钱中介费,中介费默认过户给二分之一,交房给二分之一,必需写在居间协议中,预防后面扯皮4.中介给你确保也不算数,尤其口头确保,写入书面草签协议中;然后再签协议时候写入协议补充条款;=华丽分割线=缴纳了定金后,基础就是约定时间,付首付,签协议了。签署协议注意事项:1.上海全部二手房协议
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