上海买房注意重点事项纯手打本人亲身经历.docx

上海买房注意事项 分享给需要人
1. 千万不要相信中介
    找中介要找个靠谱，首先是业务步骤熟悉（办理贷款过程就充足表现出来了，复议需要什么材料，什么事情能够放在一起办理，等等）
    其次是态度好，去交易中心跑飞快，帮你排队，出主意怎么才能快，这就是个好中介。
    不过，一定要记住一点，对于中介，除了中介费，什么钱全部是上下家来完成，不经过中介手。
     在签署居间协议时候，有一条就明确告诉上下家，中介责任是促成交易！也就意味着她就是负责牵线搭桥，为你们买卖房提供环境，让交易顺利完成，她好拿中介费，不过却不负担交易失败责任！！！！
    所以，不要认为你付了中介费，中介全能搞定，她是只认佣金！！！一旦出问题，百般刁难，而且不付中介费拒不帮忙，玩失踪，耍无赖，人身攻击，甚至威胁，找黑道人报复，是家常便饭；就是你付了，也会先撇清关系，然后扯皮耍赖！
    没措施，中介门槛太低，而且属于人员流动性比较大行业，天天全部有新人入行，对业务不懂一大堆；本身买二手房风险就大，而二手房操作是需要业务经验，对常遇卖房陷阱很清楚，只有老资深员工才懂，才会有专业服务。不过，这行真是社会一个缩影，各色人等，毫无诚信，为了钱不择手段哎。
     总而言之，记住一句话，看到中介那张笑脸，提醒自己：中介95%全部不是好人！！！咱是下家，必需亲力亲为！！！！
     不过呢，二手房大部分全部是经过中介完成。
    首先我们期望经过中介丰富经验，规避很多风险；
     其次，毕竟上下家全部是第一次见面，一笔大买卖没有个第三方企业不行，就仿佛网上买东西全部用支付宝一样，图就是放心哦.
    毕竟，好中介，有经验中介还是有，咱不能一棍子打翻一船人！
      最终一句话：好中介=业务精通+跑着帮你办事很勤劳+笑脸迎人

2. 口头承诺无效，白纸黑字才是王道
   买房前什么口头承诺全部是无效（房东说什么送你家俱，好，送什么全部写在协议里），在签署协议前要把一切明确好，协议没表现出来也要写入补充条款！
3. 违约处理措施
   遇上一个好上家真是买房人福气哎，上家很爽气，很配合，真是事事好办，关键是这种人不多了。所以，协议中一定要把违约处理措施写清楚：
第一 是上下家违约处理，比如交房日期，假如上家在协商好日期不交房，怎样处理？？
    再比如要求好过户日期，可能因为政策改变会延迟，签协议时候就要求宽松时间节点
第二 这点很关键：假如协议没得到很好实施，中介怎样处理?
     比如约定好过户后就能够交房，而且写入协议，不过过户后上家后悔了，认为没有放款不放心，拒绝交房，这时候就需要中介从中和上下家一起协商，假如协商未果，怎样处理？？这就是中介问题了，是扣中介钱呢还是扣上家钱给你赔偿？协议写清楚！！！！这时候中介绝正确配合你,去和上家协商。
4. 中介费问题
   通常上家全部是到手价，下家要付2个点中介费，这时候就要和中介商议了（谈中介费时候通常全部是和上家谈好价格了），通常就付一个点就能够了（身边买房同事大部分全部是只付一个点），最多给个1.2折，这时候是中介求你哦，切记切记！！！
   还有一点，中介费通常是过户给二分之一，交房给二分之一。在没拿到房之前，千万不要付清！！！！
（很多中介在签署居间协议时候，会告诉下家，业内规则是签署协议付二分之一，过户付二分之一。千万不要相信！！！这是中介行业一个伪行规，完全是中介中介定义。
佣金是干什么？就是对中介服务支付一比酬金。刚签完协议，什么全部没干，怎么就能付钱呢？？？
正常做法是过户给二分之一，交房给二分之一。假如中介不一样意，直接就拒绝签署居间协议，然后走人再找家中介，此时中介很弱势，会像狗一样求你。
二分之一过户后，就没中介什么事情了，中介很害怕以后不付佣金。
不过，买二手很多纠纷就是发生在交房阶段，所以，第二笔佣金就是制约中介。）

5. 相关纠纷处理
一定要记住一点，什么全部是协商处理，千万不要认为声音大，态度强硬就是强势一方，不卑不亢，以理服人才是买房人真正态度
服了中介费，就要让中介多跑腿，出现有纠纷地方先做足功课，然后问询中介态度，然后说明自己立场，让中介约上家一起来协商。在你没给中介费之前，中介有义务帮你办理一切房产交易事项！
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看房成功后，缴纳定价前工作（很关键，买房必需做事情~！！！！）：
 1. 拉产调！！！
买房不是买菜，动辄几十万上百万就给她人了，你去菜市场买菜全部要计较半天，何况是买房呢？！
上海二手房交易最大漏洞有2个：
一个是网签房子能够抵押（需要房产证）
二是没有资金托管（买房资金全部交给第三方托管，包含首付，贷款，交易完成后，下家拿到房产证，验房交房了，钱一次性付给上家） ，这个是房子上家恶意协议欺骗最好方法
所以，买房前请一定记住，看好房子后，记住房子具体位置（记得包含门牌号），去交易中心拉上家产调，好想是25块钱吧，确定房子未被抵押
 假如房子已经被抵押，或是有抵押历史，请不要交易！！！！！切记切记！！！
能抵押房产人，懂玩这套，全部是生意人或江湖上混，水深很，就是现在很风光，背后早就负债累累了，一个烂屁股人，拿了钱就不给了，你就哭着去法院和它打官司吧！！！！
 一定记住：
有债务关系房子一定不要买！！！！
 2.产证抵押
和上家中介谈好房价和中介费，明确告诉上家和中介，产证由中介保管，而且出具确保书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家双倍损失！（放心，这个证实大中介企业全部有，直接打印给你盖上章就好了，这个是买房最大陷阱之一，她们遇上很多了，早有准备）
产证抵押最关键原因是：产证补办来不及,公告3个月才能补办，通常三个月房产已经交易成功了，上家根本没措施再去抵押房子。
所以切记一定要扣产证,而且让中介出含有公章保函,确保不得私下还给卖家，不然中介全责而且双倍赔偿给下家！
  3.去小区物业、居委会了解下该房子物业费等问题是否正常缴纳，房东是否有恶意拖欠，老赖情况~！
假如该房东不是善茬，而且恶疾累累，请不要买房！！！切记切记！！！！
假如上家是本土上海人，有离异史，或家里有残疾人之类，上家貌似很忠厚，也不要买！！！
很可能上家只有一套房，家境不好，负债累累，就是想卖房还债，然后耍赖不过户，然后和你赖着打官司，HX社会是不会让人无家可归，倒霉就是你了！
  4.签署协议后一定要在第一时间去派出所确定户口是否迁出！而且看看该房子户口有什么历史遗留问题！
而且，在贷款发放前确定户口已经迁出！！！假如没有迁出，根据协议已经违约，能够申请贷款银行延迟房贷，和上家交涉后再继续推行协议！！！
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交定金时候，注意以下几点：

1. 上家必需在场，而且看到房产证；
2. 书面确保房东“满五唯一”或“满五不唯一”确保，为何呢，因为这时候还没有签协议，很多上家说话完全不负责，或是说完就不认可了，税收是交易二手房大头呀，一旦上家“满五唯一”确保在审税时候没经过，最少1个点税谁负担（除非上家不是到手价，各付情况能够不考虑）？？
很多下家在这个地方被坑了，就是因为上家不负责任给你确保，或是中介为了卖房给你口头确保，后面就死活不认可或不管了；一旦你缴纳了首付给上家，出现这类违约，没有协议上书面确保，多出来税只能下家来负担；
而且签署协议时候，这些确保要写入附加条款；
3. 交定金时候肯定是谈好中介费了，这时候不能给一分钱中介费，中介费默认过户给二分之一，交房给二分之一，必需写在居间协议中，预防后面扯皮
4.中介给你确保也不算数，尤其口头确保，写入书面草签协议中；然后再签协议时候写入协议补充条款；

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缴纳了定金后，基础就是约定时间，付首付，签协议了。
签署协议注意事项：
1. 上海全部二手房协议全部是一样，政府统一，不过，很多中间细节全部是空白，比如过户时间，交房时间，最迟交易完成时间；
    一定要把每个空白地方写清楚，比如交房时间，一定写明是上家收到放款后7个工作日内；比如：户口必需在协议签署后1周内迁走；
 2.违约处理措施
大违约处理，比如延迟交房，通常全部是首付千分之五天天；不过怎样实施呢，这就靠尾款来制约；
不过，通常情况下，极少有直接实施，原因很简单，过户后房子是你，假如上家没搬出，或耍赖，拖个2周全部是正常，毕竟买房是好事，大家最终全部不愉快就不好了。
 然而，有一个情况很特殊，就是户口迁出，很关键，假如上家户口不迁出，以后你房子极难卖出，必需写明户口什么时候迁出，假如不迁出，尾款扣除，假如尾款少，上家必需再给5--10W确保金给上家，以确保上家利益。
 所以，一再说：在放款前必需去派出所确定户口迁出。
 其它问题：
比如上家送家电，需要在附加条款列出家电明细，和一旦家电遗失处罚条款，通常是家电市场价格2倍。比如留下一个空调，上家私自拆走，不好意思，验房时候估价一个1.5P格力空调是4000，那就扣8000尾款。所以，家电列表要写清楚设备品牌，型号，新旧程度等。
 3.满五唯一承诺及其它承诺
假如上家承诺满五唯一，写入补充条款，一旦发觉不满五唯一，多出税费由上家负担；
比如上家说房子无任何质量问题，无漏水等，写入补充条款，假如交房前发觉，上家负担维修费用及修理时间赔偿；假如上家隐瞒房子质量问题，上家有权追究上家法律责任。。。。

4. 做低房价等
假如中介承诺能够做低房价避税，请写入补充条款，有一点必需注明：此为中介提供无偿义务，下家无须付任何费用；
不过，我在此强调：提议买二手房各位，不要去玩这些猫腻，更不要听信中介去玩阴阳协议。
首先，玩阴阳协议是负担风险，你是风险负担者，一旦被发觉，多出来税费一样要负担；
    能玩阴阳协议人全部是老江湖，对二手房买卖有很深入了解，你玩不过她们；剩下来钱不够喂饱她们这些中介，还热了一屁股骚，负担了不该有风险；
  其次，中介不会给你提供无偿午餐，就是为了钱；房子全部买得起了，还在意那点钱？？而且心理承受了不该有压力，还所以会被中介要挟威胁，何苦来哉？？？
 基础就上面这些了！
 协议一旦签署，意味着你付了最少三成首付，说难听一点，你相当于你买了股票被套牢了，必需走下去，把协议推行完！！！！！
 中介在此，能威胁你就只有2点：
1. 你付了首付，一大笔钱给了上家，无法要回，必需买房，你很弱势，能够利用你忐忑心理给多种威胁。
  比如，不给中介费不过户。
 所以，此时下家必需和上家保持好关系，不能被中介所乘。其次是中介费在过户前一分全部别给，过户后给二分之一（过户后房子全部是你了，就等产证了），过了户中介就没啥用了，就验房时候帮你登下下，算清水电费就好，没她一样做。
 2. 玩阴阳协议，中介帮你省税费（比如说能做成满五唯一），做低房价
  这一类人基础全部省不了多少钱，而且被中介胁迫，中介费很多全部在过户前被压榨干了。

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正式买房
 正式买房，基础全部是标准步骤，审税，办理贷款，过户，这些出问题极少，只要商家配合，中介帮你跑跑腿就完成了。
 就只强调5点：
1. 首套房通常银行全部是85折，很多中介会找贷款老师帮你完成，不过一定要注意给你打折，别被中介忽悠什么不能办，要办就给好处费之类。
     而且有一点能够告诉你，办理贷款其实是银行受惠，信贷员讨好中介就是为了完成贷款指标，所以肯定不会说 办贷款需要给中介好处费说法，假如自己去银行办理贷款，银行经理热性招待你呀。。。
     记住：除了中介费，什么好处费全部不要给中介，更不要听信中介什么什么办理需要什么费用，全部是鬼马假话，不信自己去办理一下。
 2.及早过户
 3. 假如产证办理加急，通常是500块搞定，不要被中介忽悠，多一分全部别掏（中介认识交易中心人，交易中心通常收费200，剩下全是中介好处费，能够协商）
 4.放款前一定要确定户口迁出
 5. 假如是公积金贷款，收件收据会被五牛城人拿走；然后产证邮寄给你；
    假如是混合贷款或纯商业贷款，一定记住：收件收据全部是你拿着，被中介拿走，会多种威胁给你，替你收了房产证，还要钱呢。
    其实，就那多个买房步骤，审税，办理贷款，过户，上家全部必需在场，任何收据全部自己拿好，不要给中介；
    假如一不小心被中介拿了收件收据，发觉后要不会，产证还没有出来，怎么办？很简单，去交易中心再申请一张。
    最好是不用收件收据去领取产证，而是邮寄；大家不放心，要自己去领取，也能够，前提就是自己有收件收据，不被中介钻空子。
补充一条，中介费发票问题：
我是在中原地产找房子，自然也是付中原地产佣金，即使中间发生过不愉快，不过最终顺利交割完成后，付了佣金，直接给机打收费凭据，而且通知一周后根据上面电话，能够要求提供发票，邮寄到新住所；
一周打了电话，也拿到发票，以后中原还有些人打电话问我对服务态度是否满意。大企业比较是大企业哎。我一个同事，找是小中介，因为协议除了问题，打印第二个版本协议，中介老不快乐了，还少打印一份额。当然最终发票是没有。大家期望找大中介企业，比如我爱我家，二十一世纪，中原地产，最大原因就是正规，不过很多小中介服务也很好；不管选什么样中介企业，好中介才是王道，熟悉业务，热情服务，跑前跑后，这么中介才是我们期望要。
所以买房前，要好好考察下你选中介业务水平和服务态度哦。。。
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买房子是个很累人事情，尤其是二手房，很多事情必需亲力亲为哎。比如看房时候，大家期望找一个装修好房子，然后省去装修麻烦、直接入住，不考虑什么甲醛味道，装修后空关几天之类。所以，买装修好房子，买房送家电、送家俱是大家期望。而且说实话，旧家电真不值钱哎。不过，我们知道很多二手房全部是上海当地人，尤其是老公房，上海人精打细算是出名，所以，遇上好上家，爽气一点，你爽气我也不会不感恩，合适意思几千块，皆大欢喜哎。然而这么人真少。假如你想买一个装修好房子，不在装修，要注意三点：
1. 出租中房子不要考虑不装修。能够明确告诉你，90%出租房子，装修全部严重被毁，不如毛坯房来实在，还要拆旧。

2.装修好房子，看房注意细节：
首先看厨卫，敲敲墙面瓷砖，是否空砖，看马桶（家用首选TOTO），看五金用具，只要是家用，这些全部是选好买。质量很次，很可能需要翻修；
其次看窗户（家用凤铝窗户，密封性很好，极少选择通常铝合金窗户），看门套，门用材。
3. 装修好房子，隐蔽工程无法查看，不过是否出过问题，要查看清楚；
比如地板是否鼓起来（进过水，水管爆过，地板就坏掉了），墙面是否有发霉痕迹（漏水或其它），是否很多明线（通常全部是暗线，明线不是老装修，就是装修时候很多问题没考虑到）
总而言之，买房要沉着，慢慢看，看到适宜，就别犹豫了！！！

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中介费和尾款是你制约中介和上家最有效武器。

中介费通常是过户付二分之一，交房后付二分之一，再签署居间协议时候，就要写在里面；一旦你提前付清中介费，很多无良中介就不管不问了。

尾款是也是制约无良上家武器，而且留越多越好（前提是买房准备好了首付，而且有足够钱做尾款），最好是留2W--10W，留太多上家也不一样意。
留尾款能够让上家早点交房而且迁户口，前提是协议写清楚交房日期或是交房条件（通常放款成功后一周内就要交房），户口是在协议签署好（买房协议）2周内迁走，假如违反这些，就需要从尾款扣除了。
不过极少扣尾款，毕竟上家更有优势，哎。。
不过特殊情况，遇上JP上家，就必需出这招了！
祝福各位买房顺利！Elliot朱