养老院创业专项计划书.docx

养老院创业计划书
-09-12 起源:.com 浏览:5443
　　a) 摘要;中国已经进入老龄社会，老年人口基数大、增加快，滚滚而来“银发浪潮”给社会带来了巨大压力。尤其是多年来家庭养老功效逐步减弱，家庭结构出现了小型化、高龄化趋势，“四二一”家庭百分比逐年上升。日益减弱家庭养老、政府有限财力和不停增加老龄人口全部显现出社会化养老需求增大，养老机构产业化经营势在必行。
　　b)行业分析，包含市场规模、增加速度、发展机遇、政策环境等;
　　一、养老机构产业化发展方向
　　从经济学角度分析，需求使人产生消费动机和行为，进而刺激供给改变，促进产业结构变革。老年人养老需求有其特殊性：一是老年人因为身体机能老化和疾病原因，饮食起居需要人照料，不一样身体情况和疾病要求是多样性，有些情况家人和保姆是不能照料到位，需要有较专业医护人员和营养师才能护理好。二是因为家庭经济情况和住房条件原因，有些家庭没有能力请保姆，即是请了保姆也不一定能够满足特殊护理老年人要求。假如老年人出现疾病一样会影响儿女工作和学习，在疾病预防和诊疗上相对养老机构医疗护理成本会更高。三是从老年人心理来看，老年人不愿意被儿女“囚禁”在家里，孤独生活会使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遗弃”，假如儿女将其送到条件较差，或是交通不便远离城市养老机构，有些老年人轻易产生自残、自杀倾向。那么，养老机构将沿着怎样方向发展呢?依据上述对老年人养老需求分析，养老机构产业化发展三个基础方向：
　　1、大力发展规模经营。
　　规模经营能够充足发挥人财物集中优势，轻易在公众中形成良好信誉度和公信力。现在中国还未对养老机构规模大小形成较为统一等级划分标准，但就通常民众心理认同而言，养老机构床位数在200张以下为小规模，床位数在200-500张之间为中等规模，床位数在500张以上为大型养老机构。我认为规模经营就是发展大型养老机构。那么，为何要把规模经营作为养老机构发展方向呢?理由关键表现在以下方面：
　　(1)建筑设计规范。现在中国已经有大型养老机构通常全部能根据建设部、民政部联合颁布《老年人建筑设计规范》进行设计和施工，较为科学合理考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题，和卧具、饮食、娱乐、医疗等功效配套。
　　(2)医疗护理上优势较为显著。因为大型养老机构含有规模优势，较为轻易吸引部分有专业知识和经验医疗人员加盟，从而提升了医疗护理服务水准。尤其是对那些有多个疾病高龄老年人，能够使之有医疗保障安全感。
　　(3)休闲环境很好。大型养老机构在计划设计时，通常全部会结合自有土地、空间实际情况，建设部分适合老年人活动场所，种植部分花草树木，以营造一个幽雅休闲环境。而这一切又全部是老年人，尤其城市中生活老年人和儿女最为关注。
　　2、创建养老机构品牌效应。
　　品牌创建通常是以规模经营为背景和前提条件。只有含有规模优势和良好信誉，才能创建和提升品牌形象。现在中国养老机构品牌意识还比较弱。据不完全统计，中国养老机构中仅有广州市良典养老院在国家商标局注册了“良典”及其标识。为何养老行业也要向品牌经营过渡呢?首先在大众消费心理中存在一个崇尚品牌，信任有良好形象品牌倾向。其次，当品牌在消费者心理产生归属感以后，有利于推进品牌规模扩张和连锁经营，进而促进养老机构产业化进程，形成有一定规模和影响养老集团。这么不仅能够为老年人提供良好养老条件和环境，同时能够引导养老消费市场更趋于合理，抑制乱收费和服务不到位现象。有利于处理儿女后顾之忧，促进社会安定团结。
　　3、完善养老机构配套功效。
　　伴随大家生活水平逐步提升和改善，原有部分规模小、起居生活条件差、医疗护理不到位，以赡养孤寡老人、生活困难老人为主敬老院等养老机构模式，已不能满足老年人养老消费需要。取而代之肯定是有医疗护理专业、膳食结构科学合理、文娱活动丰富、休闲环境幽雅、儿女探望交通便利养老机构。所以，完善养老机构配套服务显得尤为关键。养老机构配套功效完善关键在两个方面：
　　(1)医疗护理服务配套。即使民政部门要求养老机构要配套设置医疗室，但医疗室能真正满足老年人疾病诊疗和特殊护理要求吗?显然是不够。就大型养老机构而言，入住大全部是在70岁以上高龄老年人。为何会出现高龄老年人居多现象呢?通常是由家庭护理成本和照料难度决定。只有家庭护理成本和养老机构收费相当初，或因为老年人身体情况需要医疗护理时，儿女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构医疗护理提出了更高要求，简单医疗室是无法满足需要。试想500多名70岁以上老年人，最少有50%身体全部有部分疾病，需要吃药、打针;最少有25%老年人需要进行留医观察诊疗，这么病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院和配套。所以，大型养老机构必需经过合作，或独立申办老年病医院方法，才能达成医疗护理功效上配套和完善。
　　(2)饮食科学合理套配。
　　养老机构食堂首先必需根据卫生防疫部门要求进行设计和装修，满足基础卫生要求和操作步骤。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等特殊要求，科学制订营养食谱，合理控制饮食数量和种类。
　　c)商业模式 分析，包含盈利模式、竞争对手分析、关键竞争力分析等;
　　二、养老机构产业化过程中存在问题
　　现在中国养老机构有政府办，民间办，政府和民间合办等多个形式。就其机构性质而言，又可分为非营利性和营利性两种。养老机构产业化实质上是走自主经营、自负盈亏营利性道路。这条道路好走吗?不好走，很艰苦。关键存在问题有以下方面：
　　1、投入大，回收期长。
　　既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出情况怎样?摆在我们面前一个事实是，大家全部认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前途，市场很巨大，竞争格局还未形成，总需求大于总供给。可为何没有些人愿意跨入这行业，尤其是部分有实力企业集团和个人不愿意投资呢?道理很简单，因为投入大，回收期长，无利可图。我们拿一个相同规模养老院项目和房地产项目做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块10000万m2土地，容积为3%，建筑面积30000 m2。养老院项目扣除减免征地赔偿费，建筑成本约1770元/ m2，总投资约5300万元，资金成本为年利率6%。养老院规模按1000张床位计算，回收资金关键收入起源是一次性设备购置费，人均收费约8000 元，周转率为3次，累计约2400万元;床位费每人每个月500元，入住率按100%计算累计约6000万元;其它收入抵扣经营成本。这么养老院项目回收投资需要，而且没有盈利。而房地产项目标建筑成本约2170元/ m2，总投资约6500万元，房屋销售价格3500元/ m2，回收资金约1.05亿元，包含建设期和销售期在内大约需要2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅能够收回投资，还可获取约4000万元左右利润。
　　2、租赁经营融资困难。
　　因为经济利益驱动，投资兴建养老机构不符合中国现阶段投入产出经济效益常规做法。那么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想选择。这能够把近期巨大投资，转化为分期租金支出。不过，假如是一个完整房地产项目，她人又怎样会转租给她人呢?答案只有一个，那一定是多年“烂尾楼”。要完成一个“烂尾楼”项目，仍然需要较大投资。因为是租赁来房屋，只有经营权，没有全部权，投入资金肯定被占压，不能经过抵押贷款等方法，将资金盘活，周转使用。所以，租赁经营融资困难是肯定结果。我们以广州市良典养老院经营情况为例。广州市良典养老院承租了一栋94年九层宾馆“烂尾楼”，建筑面积0 m2，占地面积8000 m2，租期20年。有200多个房间，可设养老床位650张，每个月租金近20万元，改造、扩建总投资约1500万元，投资回收期需要6年以上。虽说现在该院经营情况良好，不过因为股东投资能力有限，不得不放弃原有经营其它产业。因为经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院流动资金，股东只好向好友借款，甚至将个人住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程写照，是产业化进程中融资难点问题。
　　3、医护人才引进难
　　大型养老机构服务关键是医疗护理服务，而要引进有经验、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整专业技术职称晋升机制，假如某位专业医护人员到养老院医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。所以，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也极难培养出自己医护队伍。比如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，因为医疗卫生体制管理原因，只好被迫辞去公职，放弃近30年工龄和对应福利待遇。
　　4、经营风险大。
　　伴随大家法律意识逐步增强，粗放式医疗护理已经不适合养老机构规模经营发展需要。因为大型养老机构企业规模较大，大家认为其有一定经济实力和赔偿能力，所以对于医疗护理过程中失误和不妥，老年人儿女往往不轻易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷法律程序方面推进，最终造成养老机构赔偿。当然大家法律意识增强有其主动一面，但养老机构因为医疗条件、人员素质原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构全部愿意创办和之规模相配套老年病医院，但卫生部门规章制度、审批程序等并不能给予支持，客观上加大了大型养老机构经营风险。
　　d)运行计划，包含未来几年具体战略、市场计划、营销策略等;
　　在全国范围内选择利用现在国家民政部政策在运行模式上现有公建公营，又有公建民营和民办公助。有利原因采取租赁，自建在有一定经济基础地域创办。
　　e)融资要求及投资回报分析;
　　投资微型小区养老院，床位约为30张，成本
　　月人力成本：16000元
　　杂项：10000元
　　收益
　　收入：35000元
　　纯利：约10000元
　　f)实施计划和运行团体管理;
　　小型家庭养老院模式。即创办者利用自有住房，在照料自家老人同时，招收小区老人养老。小型家庭养老院床位设置通常为6～15张，由创办者家庭组员为老人服务。
　　日托养老模式。即“朝至夕归”式养老，功效设施和托儿所相近，多数由街道或小区兴办，内设活动室、休息室、餐厅及老年课堂等设施，老人白天集中活动，中午供给饭食，晚上各自回家。全市现有各类托老所近30家。
　　居家养老模式。即由政府组织失业人员进行养老技能培训，经过购置公益服务形式提供养护员补助，安排到特困老人家中提供养老服务。
　　货币化养老模式。即政府出资为特困老人发放养老服务补助。选择居家养老，政府每个月发放 “代币券”，由特困老人凭券自主选择居家养老服务项目。选择机构养老，老人可在全市范围内选择养老机构，用养老金(低保金、房屋租金等)作养老费，差额部分由政府补助和养老院减免。
　　暖巢管家养老模式。即为空巢老人配置管家，负责老人日常生活照料、身体健康监护、生活用具代购配送、健康咨询、休闲娱乐等，有2台专门配送车和52名专业人员，登门为老人服务。现在接收服务老人有732户、8500人次。
　　异地互动养老模式。即老人在当地养老机构或中介机构登记，由养老机构或中介机构联络到外地养老机构养老。
　　养老助教模式。即发挥中国外老年高级知识分子作用，为其提供养老服务同时，发挥知识技能专长。
　　信息化养老模式。即把信息化手段融入养老服务中，提升养老服务效率。信息化养老模式由西岗区首创，经过“养老110”呼叫平台、小区老人“呼救通”统、空巢老人家用“爱心门铃”等信息手段，将社会福利机构、小区卫生服务中心、街道社会化养老服务中心、小区日间老年康乐苑、互动式异地养老服务中心等养老服务资源整合成为养老服务网。
　　合资合作式养老模式。即广泛吸引国外资金和技术，创办养老福利机构，完善养老服务体系。
　　g)项目标退出策略;
　　股权回购
　　依据事业商业计划分析，企业对实施股权回购计划应向投资者说明。
　　利润分红
　　投资商能够经过企业利润分红达成收回投资目标，根据本商业计划分析，企业对实施股权利润分红计划应向投资者说明。
　　股票上市
　　依据商业计划分析，企业上市可能性作出分析，对上市前提条件作出说明。
　　股权转让
　　投资商能够经过股权转让方法收回投资。企业对投资商进行股权转让说明。

养老院创业计划书范文
　　一、实施总结
　　(一)背景和项目简述
　　中国已经进入老龄社会，伴随新中国同龄人步入老年，将出现第一次老年人口增加高峰。据统计全国老年人口由年均增加311万人发展到年均800万人。截至，中国老年人口总数已达一点五九亿，占总人口百分之十二，主动应对人口老龄化发展波及一系列经济和社会改变，是中国社见面临重大问题。老年人口基数大，增加快，尤其是伴随家庭小型化发展，社会化养老需求快速增加。不过长久以来，中国社会福利由国家和集体包办，存在资金不足、福利机构少、服务水平较低等问题，难以满足人民群众对福利服务需求日益增加需要。社会福利事业改革和发展，已经引发了全社会广泛关注。全社会对社会福利需求急剧增加，使社会福利社会化含有宽广发展前景;中国综合国力增强，人民群众生活水平和道德水准提升，为推进社会福利社会化奠定了良好基础。联合国在1982年经过并在全世界实施“1982年维也纳老龄问题国际行动计划”指出：为年长者提供健康照料，必需认可家庭及其所在小区所含有平衡和良好制度特点在此基础上寻求社会养老机构和家庭之间合适平衡。国家和社会为填补二十一世纪家庭养老不足，提供更为合理、有效养老方法和养老条件，并在政策和制度上提供有利保障。
　　人口进入老年化，肯定伴伴随劳动力供给、医疗服务、养老金方面压力增大，这毫无疑问将对其未来经济增加模式产生深远影响。对于政府来说，处理人口老年化问题已经达成刻不容缓地步。为此，中国政府不仅已经在照料老人上增加开支，还立即制订一系列优惠政策激励私人和外国投资。假如西方国家经验能够被吸收，和照管老人相关产业未来市场潜力或许会达成数万亿元人民币，每十二个月将帮助发明数以百万计新工作。不难想象，在很快未来，这将成为中国经济增加一个关键引擎。
　　(二)机会概述
　　人口老龄化是世界上很多国家正在面临或立即面临一个突出社会问题。中国是世界上人口最多国家，因为社会、经济、文化科学事业发展，计划生育工作推进，人口出生率和死亡率不停下降，老年人在总人口中数量和百分比不停增加。依据联合国将“60岁以上人口占总人口百分比达成10%，或65岁以上人口占总人口比重达成7%”作为判定一个国家是否进入老龄社会标准来看，中国在就已正式迈入了老龄化社会。
　　目前，中国所面临老龄化问题势必使传统养老观念、养老模式发生深刻改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求日益增加，将直接造成养老设施“有效需求”远远超出“有效供给”。
　　“老年公寓”市场潜力巨大国家相关部门经过调查和分析估计，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生积蓄总和相当于全国中国生产总值1/3;另据中国老龄人协会估量，中国老年人消费约每十二个月3000亿人民币，而且伴随老年人消费观念逐步转变，其消费数额还将得到深入增加。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发产业。
　　山东省是人口大省，老年化问题也越发凸显，政府也提出应加大《中国老年人权益保障法》、《山东省老年人权益保障条例》、《山东省优待老年人要求》实施力度，确保老年人各项待遇得到落实。同时政府也出台了一系列即促进老龄产业发展经济政策。这些政策关键包含财政财策(专题拨款、补助、减免收费等等)、税收政策(优惠和减免等)、信贷政策(贷款规模、期限、利率方面优惠)、价格政策(价格保护、价格限制等)、外资政策(激励和吸收外资进入等)。这全部有利于老年产业成长也发展，同时也增加了从事此项产业有利原因。
　　(三)目标市场描述和估计
　　1、中国已进入老龄化社会阶段
　　根据国际标准，当一个国家或地域65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据相关统计资料显示，现在中国是世界上老年人口最多国家，60岁以上老龄人口约为1.45亿，占中国总人口11.2%，而且这个数字每十二个月全部在以3%速度增加。中国进入老龄化社会已是不争事实。依据国家相关部门统计估计，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%;到2040年，老年人将占全国总人口27.8%，到时每三个半人口中就有一个老年人口。
　　2、国外老年住宅市场情况
　　欧美各国因为传统个人主义影响重视发展社会养老设施，尤其是美国快速发展老年小区。而在东方受到儒家思想影响下部分已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历沉重财政负担，试图寻求维系传统家庭伦理观念及尊老爱幼社会风尚。所以，为了消除现代社会生活方法改变、家庭观念改变和家庭结构小型化趋势对家庭养老环境冲击和功效减弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及发明新房住模式方面作了很多努力。
　　3、老年人养老逐步向集中养老转移
　　受传统观念影响(她们认为那些所谓养老院是些没儿、没女孤寡老人安身之地)，中国老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但伴随多年居民生活水平提升和居住观念改变;关键家庭趋于普及，传统家庭逐步降低，
　　首先下一代和老一代分居现象不停增加，其次家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”特点，所以老年人不堪忍受“空巢”孤独寂寞之苦，从过去不愿到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性改变。
　　4、国家、省、市各级政府激励进行老年公寓建设
　　面对中国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，激励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在召开中共十六大三中全会上相关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全方面关心和帮助老人，尤其是老年人养老和生活方面，并激励从事老年住宅建设。
　　总结：养儿防老这一中国几千年来沿用照料老人方法已经给成长起来独生儿女一代提出了严峻考验。她们同时面临着赡养4个老人现实。伴随大家经济实力提升和对养老意识改变，老年养护业已经在中国出现，在处理人口老龄化社会问题上，老年养护产业必将逐步显现出主动社会意义。
　　中国老龄化进程和经济发展不一样时，未富先老已成为全社会普片存在问题。所以，处理老龄问题，做好老年社会工作，发明良好物质基础成为我们急需处理关键问题。实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”更社会发展追求关键目标。
　　(四)竞争优势和劣势分析
　　1、优势
　　(1)营销方法转变。
　　因为老年消费是一个自主性消费，老人消费观念既成熟又相保守，很多老人对新型产品会感到陌生，认同接收也会有一个过程，在对老年住宅进行营销推广时候就应该充足考虑到这一点：在营销手法上，避免使用概念营销，转为说服力更大、更轻易让老年人了解体验式营销;在销售风格上，避免浮夸，楼书和卖场设计全部应保持扎实、简练、稳重风格，实施耐心引导式销售。从长远来看，市场经济是一个多发展、多改变时代，受时代特点影响，未来老年人比起今天老年人，对新消费观接收质量要快得多，也轻易得多。
　　(2) 提升服务品质。
　　针对老年消费质量特征，老年商品质量和“银发市场”服务质量全部必需提升。老年人是一个特殊社会人口群体，在饮食、起居、衣着、旅游、医疗保健、文化娱乐等各方面全部有着这十二个月纪段特点，对商品质量要求尤其高，通常是商品质量不好不买，价格太贵不买，不实用不买，不安全不买，太复杂不买，只要产品不对路，质量不过关，在老龄消费中就不会有市场，也就不会有长久效益。
　　(3)针对老年消费中休闲性消费和服务性消费所占百分比大特点，以悠闲生活和优质服务为卖点，为项目打下长远附加价值。
　　(4)在企业发展不一样阶段，开展不一样层次服务。
　　在企业经营1前—3年关键发展自助型老年公寓，即采取上门服务方法，为老人提供生活方面照料和帮助，同时为她们进行心理疏导和压力排解，使老人生活质量得到提升。当企业经过1-3年发展和经营后，资金及市场全部有了深入充裕及发展，此时再逐步建设住宅型和陪护型老年公寓，争取最终建立起环境优美、设施齐全、舒适健康一体化老年公寓。这么分阶段、相关键建设必将对企业发展产生主动影响，同时各阶段相关键建设对企业服务质量也会起到主动作用。
　　2、劣势
　　(1)、观念落后，意识不足
　　即使各级政府对于老龄化问题相当重视，不过在少数部分地域，因为中国长久形成是家庭儿女养老观念，所以面对中国人口老龄化挑战，部分职能部门和小区管理和服务部门对开展和加强小区养老助老服务关键性和迫切性认识不足，没有把小区养老助老服务事业提升到反应一个社会文明进步水平和提升人民生活质量、保持社会稳定高度来认识，服务意识差。这些肯定给社会公众带来了部分对于小区养老负面心理影响，对于养老服务小区开发产生部分阻力。
　　(2)、竞争者带来压力
　　有商机肯定有商家，即使现在成全部养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑是，在可预见未来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业任何商家全部将带来一定压力和风险。企业在很快以后，面正确必将是一个竞争日趋猛烈市场，在这里为数越来越多潜在竞争者转化为现实竞争者，大家全部期望在这养老产业锅里分一杯羹，任何行业内部现存者、行业外部潜在进入者全部必需清楚意识到这一市场环境，并做好充足准备，迎接挑战。
　　(3)资金困扰
　　作为一支学生团体必将面临资金不足及缺乏经验问题，在企业运行过程中也一定会碰到部分我们从未碰到过挑战，所以在企业发展过程中我们必需抓住机遇，勇于挑战，在发展中积累经验，不停充实和提升自己。
　　(五)经济情况和盈利能力估计
　　老人之家建立之初，资金问题是一个很关键方面。所以在建立之初我们可能见面对资金短缺问题，不过我们会将事实展现在大家面前，这么我们就会有针对性去确立目标和方向，努力处理问题。对于经济情况，我们会尽力维持经济稳定，经过和其它企业进行资金方面合作，取得更过投资。其次我们能够经过贷款方法进行资金筹集。
　　早期我们将实施上门服务，依据老年人需要，为她们提供生活上照料及心理方面咨询，立即摸清市场，积累经验，这么将降低企业早期在资金不足情况下支出。伴随计划实施，我们努力将得到一定认可，就会取得一定成效。从而使企业资金周转灵便，资金流动比较顺畅，继而我们对老人需要及习惯将愈加了解。其次企业将对职员做出愈加细致和合适分工，进行愈加专业培训，从而提升职员工作效率，这么将有利于财务部门制订愈加严密计划，一定份额资金要取得对应效益，职员们责任心高了，企业经济运行金额将愈加稳定。
　　(六)团体概述
　　团体(Team)是由职员和管理层组成一个共同体，它合理利用每一个组员知识和技能协同工作，处理问题，达成共同目标。
　　企业是由财务部，销售部，市场部，策划部，行政部，人力资源部等多个部门组成。不管是高层领导还是下层职员全部是企业一员，组员之间和睦相处有利于企业深入发展，所以团体力量是不可替换。当然大团体是由小团体结合而成，各部门全部是一个小团体。团体之中不可缺乏就是一个引领下属上级和按命令实施行动下层职员。不管上层还是下层我们全部坚持一视同仁标准。
　　(七)估计能提供利益
　　我们利益起源关键是
　　1、为老人提供生活照料心理咨询等方面服务所收取费用。
　　2、和其它企业企业合作取得利润。比如旅游企业、健身企业、药品企业、器械设备企业等较大型企业。我们也能够经过为她们进行品牌宣传来赚取部分利益。我们估计经过服务老人、服务社会赢得社会信赖将自己品牌打造出去这种路径，立即收回成本，取得良好资金运转情况。
　　二、产业背景和企业概述
　　(一)具体市场分析和描述
　　1、老年人口数
　　中国是世界上老年人口最多、增加最快国家之一，1999年成为老年型国家。20世纪80年代以来，60岁以上老年人口平均每十二个月以3%速度连续增加，更为突出是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%速度递增。本世纪中叶，60岁以上老年人口将达成4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数36%，占世界老年人口总数22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，全部是世界人口发展史上前所未有。
　　从区域来看，中国现在已经有三分之一省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上老年人口已超出其总人口7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上人口靠近
　　(二)竞争对手分析
　　1、专属老年护理企业不足
　　现在中国虽有部分家政护理企业，但在老年人护理方面并不完善，她们提供服务大多仅限于对老年人生活料理，没有考虑到老年人精神上需求及对日常娱乐生活需要。现现在，越来越多独具老人需要并不是生活上照料，她们更需要是本身价值实现及精神上充实。
　　2、老年公寓建设供不应求。
　　发达国家进住老年公寓和养老机构老年人约占老年人总数5%左右。中国现在只有0.8%人能够住进养老机构，部分老龄化尤其严重地域所含有养老设施所能安置老年人也不到地域人口总数1%。
　　3、老年公寓布局不合理。
　　现在老年公寓和养老机构建设还没有例入各个城市总体计划，缺乏从中国老年人特点和需求出发，而制订科学合理建设计划。所以现在存在着有老年公寓即使环境和物质条件全部很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便;有居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些全部给老年人生活和社会活动造成不便。
　　4、老年公寓价位偏高。
　　有老年公寓环境优美，设施齐全，服务很好，不过租售价位较高，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓老人中，86.3%期望每个月所需费用不超出1000元(《中外房地产导报》18期)。北京市调查显示，50岁以上常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但她们所能承受平均价格为860元;大连市老人入住老年公寓和养老机构能够接收价位为400-500元(《老年住房专题会议论文集》)。可见，在中国现在广大老年人收入偏低情况下，老年公寓档次和价位要适合广大中低收入老年人承受能力。
　　5、大多数老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。
　　通常来说设备齐全，环境优美，服务周到老年公寓不太多。而有些单位和个人资助养老机构，如福利院、敬老院环境、条件和服务则较差，不能达成老有所养、老有所乐目标。
　　处理好老龄产业盈利和福利关系是发展老年住宅必需考虑，作为一个产业，追求一定盈利水平，获取一定经济效益，是市场化运行肯定要求和关键标志。能否取得合理利润，反应产业运行和发展健康情况。不过，老年住宅服务对象和其中部分服务内容，含有社会福利特点。所以，发展老年住宅，必需兼顾社会效益和经济效益，必需认真处理好福利和盈利关系。
　　(三)市场需求
　　1、“老年公寓”市场潜力巨大
　　国家相关部门经过调查和分析估计，到本世纪一十年代末， h7n9禽流感思想汇报，中国退休劳动者一生积蓄总和相当于全国中国生产总值1/3;另据中国老龄人协会估量，中国老年人消费约每十二个月3000亿人民币，而且伴随老年人消费观念逐步转变，其消费数额还将得到深入增加。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发产业。
　　2、家庭原因催生老年住宅产生和发展
　　自中国七十年代中期实施计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会主力家庭结构。很多独生儿女成家以后，所面临是每对中青年夫妇在繁忙工作压力和残酷生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上“代沟”，由此引发了一系列没完没了家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。 3、老年娱乐市场开发
　　很多老年人退休后赋闲在家，没有儿女陪同和照料，她们会产生一个空虚感，急需表现自己个人价值。所以部分老年旅游团及老年娱乐文化活动全部有了很大发展，老年人不再只是现在家中，她们更多会选择走出家门，参与小区或社会上组织部分娱乐活动，这大大促进了老年产业发展。
　　4、老年住宅在京、沪两地倍受热宠
　　最早老年公寓就出现在北京和上海。上世纪九十年代初，在当初上海商品房积压量高达上千万平方米情况下，中高级老年公寓一直供不应求，排队预订场面时有发生。九十年代中期，北京部分机构在吸收上海老年公寓成功经验后，结合当地域老年人生活习性建老年公寓，取得了良好经济效益和社会效益。
　　总结：假如说1.45亿老年人口基数是老年住宅建设必需条件、家庭原因和老年人社会问题是催生老年人公寓产生关键原由，那么国家激励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到老年公寓建设期望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变趋势看，实施老年公寓建设应该说是一个机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。能够预见，老年公寓必将逐步被老年人极其儿女所接收。
　　(四)企业概述
　　老年公寓首先要符合老年人特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功效差，有高龄老人和有多种疾病老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面和外国老人有很多不一样之处，所以不能完全照搬国外老年公寓模式。我们应根据中国政府制订“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”养老标准，创建符合中国国情和老年人需求中国老年公寓。
　　1、地点选择。
　　依据老年人特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美地方。
　　2、老年公寓模式。
　　国外老年公寓模式，依据1986年国际慈善机构(HTA)老年人居住建筑标准分为7类：退休和退休前老人居住住宅;生活基础自理，仅需少许监护和帮助健康老人住宅;提供全天监护和最低程度服务和设施健康老人住宅;专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护老人住宅;专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护老人住宅;专为体力和智力全部衰退并需要个人监护和护理住宅;专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等老人入住注册医疗机构。又依据各个国家现实状况和经验，国外老年住宅模式大致上能够划分为四种：独立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住住宅);护理型老年人住宅和公立养老院(社会福利性)。从资金起源划分实际上分为两种：家庭和个人融资;政府和社会融资。借鉴国外经验，结合中国实际情况，中国老年公寓模式大致上能够划分为三种：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;护理和医疗型老年住宅或机构(个人支付或政府和社会资助)。
　　(3)设计和配套设施。
　　老年公寓要根据老年人特点和“老年人建筑设计规范”，从住区计划、设计到配套建筑和设施方面要符合老年人特点和需求。老年公寓宜为低层小高层(有电梯)或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫和电子安防系统。居室要阳光充足和通风。老年公寓要有完备配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。尤其是老年小区内要配置正要求点医院。该医院应含有诊疗、抢救、咨询功效，这是关系老有所养关键保障，是老年人进住小区最关心问题之一。 (4)规模和档次。
　　从居者本身利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓规模不宜过大，这要依据各地具体情况和条件而定。要依据老年人不一样经济和健康条件和需求，建设不一样档次老年公寓住宅。不过中国现在老年人经济收入普遍不高，老年公寓开发和建设要以广大中低收入者经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模和档次。
　　(5)老年公寓性质。
　　依据国外经验和中国具体情况，老年公寓以经营性和公益性相结合为好。老年公寓租售方法，能够由老人旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。另外，还需要政府政策支持和社会各方面资助。福利性养老机构，则是由国家和地方政府和社会出资给予建设。
　　三、市场调查和分析
　　(一)老年人物质生活状态
　　中国已经提早步入了老年社会，现在中国老龄人口总数额已经达成1.74亿左右，占人口总百分比达成12.78%，而且以每十二个月800万——900万速度在快速增加。老年人口数量逐步扩大使得养老问题迫在眉睫，老年人生活现实状况也成为一个新社会关注焦点。
　　伴随中国老年人口增加，老年消费市场也日益引发重视，针对老年人衣食住行用老年用具正在逐步增多。但就现在情况来看，老年市场提供产品和老年人真正需求之间还存在差距，这包含两方面内容：首先是数量上差距。中国现在老龄人口已经达成了1.74亿左右，依据国家老龄委估计，现在中国老年市场需求量应为1万多亿，现阶段市场供给量远不能满足，供求之间存在巨大市场空白;另一个方面是现有老年产品和老年人真正需求产品之间存在差距，产品种类不够丰富、真正能满足老年人需要产品不多，这就意味着巨大市场空间和企业竞争、发展空间。
　　老年人生活质量高低和本身经济能力及儿女供养能力直接相关。现阶段中国老年人，在吃饱穿暖普遍层面上不存在太大问题，但在生活品质确保、提升上，则相差很悬殊。
　　1、城市老年人物质生活现实状况
　　城市老年人在退休后基础上全部享受养老金，加上中国人普遍储蓄习惯，城市老年人大部分在养老基础经济保障上问题不突出，老年人消费多数集中在衣、食、行、乐、保健等方面。在城市中，因为商品供给比较充足，城市老年人在生活方面选择余地较大，老年人在基础物质生活上不存在太大困难。在城市中，那些没有养老金、没有经济起源，依靠低保收入维持生计老年人通常生活质量相对比较低，但她们基础上已经纳入到国家基础保障体系中，在生存方面不存在很大障碍。
　　2、农村老年人物质生活现实状况
　　农村老年人大多以种地为生，伴随年纪增加，虽不能再从事繁重体力劳动，却不能像城市老年人那样退休，享受国家发给养老金，关键还靠家庭赡养。这无疑增加了农村家庭经济负担，使得原本就不在同一起跑线上城镇家庭经济情况深入分化，农村老年人在生活、医疗、精神等方面全部承受着较大压力，其中尤以医疗问题最为凸显。相关部门资料显示，农村合作医疗覆盖率比较高，不过，农村合作医疗补助额度有限，发生重大疾病时根本不够用。对多数农村老人来说，受经济条件和儿女观念影响，有病只能依靠乡村医生，打打针，吃点药。经济条件很好老人得了大病或许能够住院诊疗，而其它老人只能小病硬挺，大病等死，用于老人治病费用占全部家庭支出百分比较低。
　　农村老年人收入起源单一，关键依靠土地或儿女供给。而老年人大部分积蓄用于给儿女建房、成家，基础花费在儿女身上，预留给自己用来养老是极少一部分。农村老年人更不能像城市老年人一样有退休金养老保险作为生活基础保障，以至于很多农村老年人生活仅维持在最低水平，由此造成了很多农村老年人全部存在营养不良疾病。这种情况直接和地域经济发展水平相关，东西部地域也存在差距。但从整体而言，农村老年人生活水平不高、饮食结构不合理是一个普遍存在现象，当然这也和农村老年人生活习惯有很大关系，不过根源还是收入低问题。
　　(二)老年人精神生活状态
　　老年人精神生活现在多为儿女、社会所忽略，我们常说赡养老人、孝顺老人不仅指提供丰富物质生活，老人需要更多是情感照料和精神关照，所以赡养老人更关键是精神赡养。
　　1、城市老年人精神生活现实状况
　　儿女在身边，伴侣在左右，有自己业余爱好，有些人能倾诉心事，有多年老好友，这么老年人在精神上相对充实，不会常出现孤独、寂寞、情感无处寄托等精神生活上问题。而现在城市中还存在很大一部分老人，她们精神生活很匮乏。
　　2、农村老年人精神生活现实状况
　　因为社会经济整体水平提升和政府、家庭等多方努力，农村老年人在物质供养方面有了一定改善，但老年人精神需求及精神文化生活则显然还未被重视。社会经济文化环境变迁已促进农村老年人在精神文化需求方面提出新要求。市场经济对年轻人道德观念冲击、因儿女流动而造成留守老人增多、活动场所及设施匮乏等方面原因，全部加剧了农村老