中驰大厦酒店式公寓的市场调研模板.doc
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1、中驰大厦酒店式家庭公寓户型配比汇报南京中瑞 中驰左邻项目组差异化思绪:发觉市场需求热点,研发新产品。满足热点需求,拔高新产品。领先热点需求,引爆新产品。目录:摘要篇:一、市场调研二、市场定位三、产品设计四、配套设计附录篇:附件一南京小户型调研汇报完整版附件二深圳考察汇报A3版附件三深圳小户型考察计划(含大量户型图片资料)一、市场调研1南京单身公寓供给量很大:河西:奥体韵动汇、紫金西区中央、宋全部名座、中泰国际广场。岔路口:城市泊客 中驰商全部东山:魔方四点八科学园:苹果城市、书香名门缺点:投资性很差:目前房地产市场投资气氛不佳。通用性很差:仅仅一个房间,不适合正常家庭使用。供给量太大:四处全部
2、开发小户型租赁前景黯淡:供给量大,一般住宅小区出租挤占市场。火爆销售不再:供给量大,租赁前景黯淡,通用性差,市场购置激情弱化很多。2南京小面积家庭公寓奇少:优点:通用性很好:2房或3房,能够单身使用,能够家庭使用。使用年限很长:能够一直使用到小孩高中毕业,甚至终生使用。购置范围很广,面积小,总价低:2房2厅1卫能够作到5055平米,22万以内;3房2厅2卫能够作到6065平米,26万以内;1房1厅1卫能够作到2025平米,10万以内;含有经济实力购置人群很之大。供给量少:因为不易设计,成本略高,现在南京供给量少。需求量大:深圳香港等房价高区域已经证实需求量,同时南京市民收入即使没有深圳香港高,
3、不过南京房价比香港低,类同深圳,所以,需求量是不容置疑。3南京销售很快经典家庭小户型:河西德盈双城:67平米3房2厅2卫,率先销售完成,而且在北面,就是这么不利于居住朝向,全部因为户型极端适用,期房阶段,刚刚推出2个月,该户型就一抢而空。而且单价靠近7000元/平米。4市场调查结论:南京市场对于户型功效设计有着强烈“经济能用好用”要求,当市场出现能够满足家庭功效户型,且面积很之小时候,吸引力很之大。该点在房价较高城市,已经表现出来,比如香港深圳等地。在南京地域,也已经经过德盈双城这个项目标去化速率,显著表示出来。 已经经过深圳考察河西考察,得以直观感受。 南京滞销单身公寓已经有案例,不再陈说。
4、 中驰大厦不能陷入单身公寓竞争泥潭,应该开创南京首个旗帜鲜明“酒店式家庭公寓”,成为行业明星,南京市场群起模拟对象。二、市场定位1用户定位:立即成家年青人,经济实力一般,该部分人群在任何一个城市全部是主流。单身组员,经济实力很好,投资自用皆考虑,对于产品有较高要求。2市场定位:酒店式家庭公寓小而精巧 宝马mini级概念三、产品设计2房5055平米设计:百分比352.5房,1.5厅2房设计概念:经过卧室阳台,隔离出书房功效。经过客厅边角,隔离出餐厅功效。达成很实惠很让用户占到廉价产品设计。3房6065平米设计:百分比553房、1.5厅、2卫设计概念:隔离出小房间,设计出书房(可临时放置单人床一张
5、或可改成主卫隶属浴缸所在房间)。设计2个卫生间:房虽小,享受不打折扣,经过书房变形设计,还能够取得卫浴超级享受。1房2025设计:10尤其小单身公寓设计,卫生间很小,厨房直接靠墙。基础功效极度简化,在2房3房边角处设置。四、配套设计大堂、电梯厅:尤其含有高级酒店感。过道:尤其含有文化气息,且光线明亮。立面:高度现代感,冷峻挺拔。南京中瑞房地产经纪中驰项目组-8-29附件一:南京小户型调研汇报1、供给分析1 现在南京小户型项目供给分布关键集中在城中、河西小户型因为空间不足所带来生活缺憾需要较为完善配套设施来填补,所以,其对交通便捷、商业休闲便利要求更为严格,这决定了其多在城市中心或次中心。据相关
6、统计数据表明,现在南京市主城区小户型供给量高达64.06万平方米。从其供给分布来看,供给关键集中在河西和城中两个片区,城北片区现在已无小户型项目供给。其中城中板块以57%供给量成为南京小户型绝对大户。表 南京小户型物业供给量片 区总建面积(万)已上市面积(万)供给总套数百分比城东6.15.0591410%城中27.7427.74193157%河西30.2216.08332833%总计64.0648.876173/1 现在南京市场上在售小户型,按交付标准分,分为毛坯和精装修两类;按层高来分,分为平层和挑高两类表:南京市场小户型项目概况表:板块项目地址销售状态形态交付标准主力面积()价格江宁盈家春
7、天金盛路175号售磬平层毛坯一房:35-53二房:673500武夷商城宏运大道两侧双龙大道路以东未售平层毛坯一房:46-50估计3500城市泊客岔路口宏运大道1188号在售平层毛坯、精装一室:41-55二室:62-66毛坯3600元/平米,装修标准为380元/平米中驰商全部岔路口中驰路99号在售平层毛坯一房:40-503300水韵别墅佛城东路88号在售平层精装一房:32二房:784200江南青年城佛城西路11号在售平层毛坯一室:41-553000魔方4.8秦淮新河以南,上元大街以北在售挑高毛坯二室:40-50三室:60-754600书香名门天元路和天印路交汇处在售平层毛坯一房:50-58二房:
8、62-773400苹果城市天元东路228号售磬平层毛坯一房:42-503550市政天元城成墟路28号在售平层毛坯45-72平米4200城东城市公社玄武区小卫街20号售磬平层精装一房:32-456600瑞鑫兰庭八宝东街3号在售挑高精装一房:55-66二房:8810500香格里拉大光路113号在售平层精装一房:40-608200城南蓝筹谷共青团路和宁南大道交汇处未售平层精装一房:50估计5000城中长发中心中山东路300号在售挑高毛坯50-6770-761天空之全部户步街33号售磬挑高毛坯10000君临国际广州路售磬平层精装63-708300朗诗熙园丰富路8号售磬平层毛坯一房:509000未来城珠
9、江路438号售磬挑高、平层精装挑高10000平层7700亚东名座中山南路368号售磬平层精装7850金陵王府王府大街售磬平层精装501城市先锋黑龙江路和中央路交叉口售磬挑高、平层毛坯挑高8500平层7000独立年代虎踞南路100号售磬平层精装50-606900丽晶国际定淮门2号在售平层精装39-578500河西德盈双城江东中路118号在售挑高毛坯506800润花园集庆门大街未售挑高精装44-60估计7500-8000奥体韵动汇新安江街99号在售挑高、平层毛坯45-60挑高7000平层5000宋全部奥体名座青石埂路以北在售平层毛坯53-705400紫鑫中华广场东南路220号在售平层精装43-83
10、6900紫金西区中央河西新城区在售平层精装456500城市假日江东北路218号售磬挑高毛坯7200金马郦城河西新城区售磬平层毛坯、精装毛坯6000精装7300很建筑定淮门大街15号在售平层毛坯43-675700辰龙广场江东北路392号在售平层装修一房:43-576500摩尔特区龙园西路23号在售平层毛坯41-7262001 目前南京小户型项目多宣传为酒店式公寓,但和真正意义上酒店式公寓标准相距甚远,市场上仍缺乏含有特色小户型产品目前南京市场上小户型项目产品多样,现有挑高,也有平层;现有精装修,也有毛坯,在功效上能满足大家基础居住需求,但谈及产品品质,南京仍缺乏和国际接轨特色小户型产品,仅有部分
11、断章取义酒店式公寓产品。通常意义上酒店式公寓指提供精装修住宅产品、酒店式物业管理,软硬件齐备、和正常家庭居住一般公寓相区分、高品质小面积物业。但南京市场上因为该类物业起步较晚,且先前本土市场不含有这类物业消费基础条件,所以出现了断章取义酒店式公寓产品,软硬件相脱离。现在南京市场上在售酒店式公寓项目关键有二种:毛坯小面积产品和精装修小面积产品,但基础全部未提供对应酒店式服务,唯有立即面市国际商城(御景轩)明确提出了真正意义上酒店式公寓产品。2、需求分析1 小户型产品因其含有总价、区位、配套等多重优势而倍受买家追捧小户型因为其产品本身本质属性(在配套成熟居住区)、较强实用性、较高投资价值,一直以来
12、全部受到市场极力追捧,尤其是地段成熟、配套齐全中心城区,南京市场亦有如此表现。,小户型产品市场仍然以其低总价、低首付、升值潜力巨大而受到市场追捧,推出后去化速度普遍较快,河西新城区也不例外,区域内象金马郦城、名仕嘉园等项目单身公寓一经推出,立即遭到市场哄抢。表:河西关键在售小户型单身公寓销售情况楼盘名称户型面积套数百分比总价范围销售率金马骊城24.728.7330.639.7440.249.6550.253.9160以上940922885.1%22.6%52.0%15.8%4.5%17222130283835414250100%名仕嘉园36.6653.471608066.7%33.3%1823
13、2934100%100%城市假日48566550432410853.8%34.6%11.5%323838444451100%100%100%数据起源:南京中瑞市场研究部1 伴随买方市场来临和小户型产品不停放量,未来该类物业竞争势必愈加猛烈,市场对特色小户型产品需求呼声越来越高现在各片区已推出酒店式公寓产品均保持了较高去化率,而且市场销售价格仍在不停上扬,这反应了购房者和投资者对酒店式公寓产品较高认同。伴随多数一般消费者消费需求得到满足,和产品本身不足(面积小、极强用户针对性),一般酒店式公寓产品似乎已不能够愈加好满足目标用户群消费需求。用户希冀出现愈加好、有特色产品,如真正意义上酒店式公寓。未
14、来同质小户型产品不停放量将加剧市场竞争,用户对于产品也将愈加挑剔,需求将逐步步入国际主流趋势,市场对特色小户型产品需求呼声越来越高。3、价格分析1 一般小户型产品价格受地理位置、周围配套、产品品质等原因影响较大,售价保持在700010000元/平方米之间,总价集中在35万65万之间一般小户型项目最重视莫过于其项目标地段价值,多数消费者选择单身公寓除了其总价低,其完善配套设施更是其考虑关键原因。所以小户型酒店式公寓价格受地段作用很显著。另外,一般小户型产品销售价格还受到其周围配套、产品品质等原因影响较大,精装修小户型售价到还会因装修标准不一样而有所差异,现在南京市场上小户型产品售价范围基础保持在
15、700010000元/平方米之间,总价集中在35万65万之间。河西单身公寓市场起步时就有了高起点价格平台,河西北部片区丽晶国际年初销售均价7500元/平方米(含1000元/平方米装修费用),今年9月刚刚开盘金马郦城单身公寓部分,毛坯房销售均价7250元/平方米,奥体韵动汇销售均价估计为7000元/平方米,片区单身公寓总价范围基础控制在2035万元区间。1 酒店式小户型产品价格受服务内容品质影响更大真正意义上酒店式单身公寓除受上述原因影响外,服务内容品质才是其价值最关键衡量标准,现在在南京刚刚现身国际商城御景轩为南京首家真正意义上酒店式公寓,其估计最低售价为1.6万元/平方米。表 南京关键在售小
16、户型单身公寓售价项目名称项目位置销售均价(元/平方米)主力总价(万元)金马郦城河西奥体大街725023-31奥体韵动汇河西CBD中心700025-49丽晶国际河西定淮门大街7500(装修标准1000)20-50永嘉年华河西江东北路201号620027-45瑞鑫兰庭解放路、八宝东街9500-10000(1600装修)4590 亚东名座中山南路、建邺路(市一中对面)780023-44君临国际广州路、中山路850022-50朗诗熙园建邺路、丰富路8000(装修)25-41数据起源:南京中瑞市场研究部4、用户群分析小户型产品主力购置人群通常有投资客和自住用户两种,而自住者又具体有以下三类人群:公务员在
17、宁工作外地年轻人士青年白领5、市场小结 小户型产品供给量较大,集中分布在城中、河西,产品以伪酒店式公寓为主,缺乏特色产品项目供给; 目前南京市场上小户型因其本身优势仍继续受到追捧,但伴随市场竞争加剧,对于特色产品需求呼声越来越高; 一般小户型产品价格保持在700010000元/平方米之间,酒店式单身公寓价格较高; 用户以投资客、青年人为主。附件三:中驰大厦酒店式家庭公寓深圳考察计划南京中瑞 中驰左邻项目组7月21日一、考察目标为落实中驰大厦产品设计和后续销售,先预备此次考察考察需要达成目标以下:1熟悉小2房小3房产品设计,家庭适用户型。2熟悉酒店式大堂电梯厅过道和物业管理。3接洽到设计院,进入
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