房地产项目投资策划报告样本.doc

最全方面房地产营销操作指导纲领
前 言 
为愈加好规范和指导我们现在营销工作，使之根据现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，她从项目用地初始阶段就导入策划营销科学方法，结合房地产行业运作步骤，逐步实施。其关键内容包含：
　　1、项目投资策划营销；
　　2、项目计划设计策划营销；
　　3、项目质量工期策划营销；
　　4、项目形象策划营销；
　　5、项目营销推广策划；
　　6、项目顾问、销售、代理策划营销；
　　7、项目服务策划营销；
　　8、项目二次策划营销；
第一章 项目投资策划营销

　　项目投资策划营销是全案最为关键步骤，反应了发展商选择开发项目标过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力关键步骤，这个过程操作好了，就意味着项目成功了二分之一，在这个过程中多下功夫，以后开发经营就能够事半功倍。
　　项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提醒，还对项目开发节奏提出专业意见。

　　一 项目用地周围环境分析

　　1、项目土地性质调查
　　.地理位置
　　.地质地貌情况
　　.土地面积及红线图
　　.土地计划使用性质
　　.七通一平现实状况
　　2、项目用地周围环境调查
　　.地块周围建筑物
　　.绿化景观
　　.自然景观
　　.历史人文景观
　　.环境污染情况
　　3、地块交通条件调查
　　.地块周围市政路网以其公交现实状况、远景计划
　　.项目标水、路、空交通情况
　　.地块周围市政道路进入项目地块直入交通网现实状况

　　4、周围市政配套设施调查
　　.购物场所
　　.文化教育
　　.医疗卫生
　　.金融服务
　　.邮政服务
　　.娱乐、餐饮、运动
　　.生活服务
　　.娱乐休息设施
　　.周围可能存在对项目不利干扰原因
　　.历史人文区位影响

 二 区域市场现实状况及其趋势判定

　　1、宏观经济运行情况
　　.中国生产总值：
　　第一产业数量
　　第二产业数量
　　第三产业数量
　　房地产所占百分比及数量
　　.房地产开发景气指数
　　.国家宏观金融政策：
　　货币政策
　　利率
　　房地产按揭政策
　　.固定资产投资总额：
　　全国及项目所在地
　　其中房地产开发比重
　　.社会消费品零售总额：
　　居民消费价格指数
　　商品住宅价格指数
　　.中国城市房地产协作网络信息资源利用
　　2、项目所在地房地产市场概况及政府相关政策法规
　　.项目所在地居民住宅形态及比重
　　.政府对各类住宅开发和流通方面政策法规
　　.政府相关商品住宅在金融、市政计划等方面政策法规
　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周围市政计划
　　3、项目所在地房地产市场总体供求现实状况
　　4、项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异
　　5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉
　　6、商品住宅用户组成及购置实态分析
　　.多种档次商品住宅用户分析
　　.商品住宅用户购置行为分析
 三 土地SWOT（深层次）分析

　　1、项目地块优势
　　2、项目地块劣势
　　3、项目地块机会点
　　4、项目地块威胁及困难点

 四 项目市场定位

　　1、类比竞争楼盘调研
　　.类比竞争楼盘基础资料
　　.项目户型结构详析
　　.项目计划设计及销售资料
　　.综合评判
　　2、项目定位
　　.市场定位：
　　区域定位
　　主力用户群定位
　　.功效定位
　　.建筑风格定位

 五 项目价值分析

　　1、商品住宅项目价值分析基础方法和概念
　　.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
　　选择可类比项目
　　确定该类楼盘价值实现各要素及其价值实现中权重
　　分析可类比项目价值实现各要素之特征
　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素对比值
　　依据价值要素对比值判定本项目可实现均价
　　.类比可实现价值决定原因：类比土地价值
　　A 市政交通及直入交通便利性差异
　　B 项目周围环境差异：自然和绿化景观差异
　　教育和人文景观差异
多种污染程度差异
　　小区素质差异
　　C 周围市政配套便利性差异
　　项目可提升价值判定
　　A 建筑风格和立面设计、材质
　　B 单体户型设计
　　C 建筑空间布局和环艺设计
　　D 小区配套和物业管理
　　E 形象包装和营销策划
　　F 发展商品牌和实力
　　价值实现经济原因
　　A 经济原因
　　B 政策原因
　　2、项目可实现价值分析
　　.类比楼盘分析和评价
　　.项目价值类比分析：
　　价值提升和实现要素对比分析
　　项目类比价值计算 
 六 项目定价模拟
　　1、均价确实定
　　.住宅项目均价确定关键方法：类比价值算术平均法
　　有效需求成本加价法
　　A 分析有效市场价格范围
　　B 确保合理利润率，追加有效需求价格
　　利用以上两种方法综合分析确定均价
　　2、项目中具体单位定价模拟
　　.商品住宅定价法：
　　差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
　　.多种差异性价格系数确实定：
　　确定基础均价
　　确定系数
　　确定幅度
　　.具体单位定价模拟

 七 项目投入产出分析

　　1、项目经济技术指标模拟
　　.项目总体经济技术指标
　　.首期经济技术指标
　　2、项目首期成本模拟
　　.成本模拟表及其说明
　　3、项目收益部分模拟
　　.销售收入模拟：
　　销售均价假设
　　销售收入模拟表
　　.利润模拟及说明：
　　模拟说明
　　利润模拟表
　　.敏感性分析：
　　可变成本变动时对利润影响
　　销售价格变动时对利润影响 

 八 投资风险分析及其规避方法提醒

　　1、项目风险性评价
　　.价值提升及其实现风险性：
　　项目标计划和设计是否足以提升项目同周
　　边项目标类比价值
　　项目形象包装和营销推广是否成功
　　2、资金运作风险性
　　.降低资金占用百分比，加速资金周转速度，降低财务成本
　　.对销售节奏和开发节奏进行良好把握，以尽可能少资金占用开启项目，并在最短时间内实现资金回笼
　　3、经济政策风险
　　.国际中国宏观经过形势改变
　　.国家地方相关地产政策出台及相关市政配套设施建设

 　　九 开发节奏提议

　　1、影响项目开发节奏基础原因
　　.政策法规原因
　　.地块情况原因
　　.发展商操作水平原因
　　.资金投放量及资金回收要求
　　.销售策略、销售政策及价格控制原因
　　.市场供求原因
　　.上市时间要求
　　2、项目开发节奏及结果估计
　　.项目开发步骤
　　.项目投入产出评定
　　.结论 
  项目计划设计策划营销

　　经过完整科学投资策划营销分析，发展商有了明确市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年发展后，市场需求发生了根本性改变，消费者对房地产建筑计划和单体设计要求越来越高，她们追求又实用又好看商品房，这就要求发展商将"以人为本"计划思想和提升人居环境质量作为目标去实现消费者需求。项目计划设计策划营销是基于市场需求而专业设计工作步骤。
　　项目计划设计策划营销是以项目标市场定位为基础，以满足目标市场需求为出发点，对项目地块进行总体计划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标用户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目标环艺设计进行充足提醒。 

 一 总体计划

　　1、项目地块概述
　　.项目所属区域现实状况
　　.项目临界四面情况
　　.项目地貌情况
　　2、项目地块情况分析
　　.发展商初步计划和设想
　　.影响项目总体计划不可变经济技术原因
　　.土地SWOT分析在总体计划上利用和规避
　　.项目市场定位下关键经济指标参数

　　3、建筑空间布局
　　.项目总体平面计划及其说明
　　.项目功效分区示意及其说明
　　4、道路系统布局
　　.地块周围交通环境示意：
　　地块周围基础路网
　　项目所属区域道路建设及未来发展情况
　　.项目道路设置及其说明：
　　项目关键出入口设置
　　项目关键干道设置
　　项目车辆分流情况说明
　　项目停车场部署
　　5、绿化系统布局
　　.地块周围景观环境示意：
　　地块周围历史、人文景观综合描述
　　项目所属地域市政计划布局及未来发展方向
　　.项目环艺计划及说明：
项目绿化景观系统分析　项目关键公共场所环艺设计 

 6、公建和配套系统
　　.项目所在地周围市政配套设施调查
　　.项目配套功效配置及安排
　　.公共建筑外立面设计提醒：
　　会所外立面设计提醒
　　营销中心外立面设计提醒
　　物业管理企业、办公室等建筑外立面设计提醒
　　其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提醒
　　.公共建筑平面设计提醒：
　　公共建筑风格设计尤其提醒
　　项目公共建筑外部环境概念设计
　　7、分期开发
　　.分期开发思绪
　　.首期开发思绪
　　8、分组团开发强度 

 二 建筑风格定位

　　1、项目总体建筑风格及色彩计划
　　.项目总体建筑风格构思
　　.建筑色彩计划
　　2、建筑单体外立面设计提醒
　　.商品住宅房外立面设计提醒：
　　多层、小高层、高层外立面设计提醒
　　不一样户型别墅外立面设计提醒
　　针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提醒
　　其它特殊设计提醒
　　.商业物业建筑风格设计提醒 

 　三 主力户型选择

　　1、项目所在区域同类楼盘户型比较
　　2、项目业态分析及项目户型配置百分比
　　3、主力户型设计提醒
　　.通常住宅套房户型设计提醒
　　.跃式、复式、跃复式户型设计提醒
　　.别墅户型设计提醒
　　4、商业物业户型设计提醒
　　.商业群楼平面设计提醒
　　.商场楼层平面设计提醒
　　.写字楼平面设计提醒 

 　　四 室内空间布局装修概念提醒

　　1、室内空间布局提醒
　　2、公共空间专题选择
　　3、庭院景观提醒

 　　五 环境计划及艺术风格提醒

　　1、项目周围环境调查和分析
　　2、项目总体环境计划及艺术风格构想
　　.地块已经有自然环境利用
　　.项目人文环境营造
　　3、项目各组团环境概念设计
　　.组团内绿化及园艺设计
　　.组团内共享空间设计
　　.组团内雕塑小品设计提醒
　　.组团内椅凳造型设计提醒
　　.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提醒
　　4、项目公共建筑外部环境概念设计
　　.项目主入口环境概念设计
　　.项目营销中心外部环境概念设计
　　.项目会所外部环境概念设计
　　.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
　　.针对本项目标其它公共环境概念设计

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 六 公共家俱概念设计提醒

　　1、项目周围同类楼盘公共家俱摆设
　　.营销中心大堂
　　.管理办公室
　　2、本项目公共家俱概念设计提醒 

 　　七 公共装饰材料选择指导

　　1、项目周围同类楼盘公共装饰材料比较
　　2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
　　3、项目营销示范单位装修概念设计
　　.客厅装修概念设计
　　.厨房装修概念设计
　　.主人房装修概念设计
　　.儿童房装修概念设计
　　.客房装修概念设计
　　.室内其它（如阳台、玄关、门窗）装修提醒
　　4、项目营销中心装修风格提醒
　　5、住宅装修标准提醒
　　.多层、小高层、高层装修标准提醒 

 房地产前期策划中多个应注意问题
一本厚厚策划汇报中大谈概念、思绪，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正“武装了内裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上忽然冒出一批又一批待哺新兴代理企业，还有大批不停接单又被踢出去先人，我们不得不开始深思这个行业！在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存！光凭文采感人、创意绝伦打天下策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史！
现在策划企业所做前期策划实在有限，原因是多方，我只想从我们自己这首先来想一想是为何！前期策划关键性不要多作分析，就像找上四川那边女好友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗！后代品种好不好找好友时就得看好了。
一、 说成本估算
成本估算现在普遍认为是做预算事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查，
是项目基础上看得清摸得着了，所以只是一个量化过程；估算却是通常在只有一个想法基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出个最盈利措施来，这时候经验将起到至关关键作用。通常房地产策划企业全部有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下缘故，这里面做可行性汇报全部是可行，一个笑话！既是要行了为何还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划企业最起码技术。
现在业界（就我所知道长沙大多数策划企业）房地产开发成本算法有两种做法：第一个，简单拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法策划人大多不了解建筑专业知识，对价格组成，基础价格水平没有一个全方面了解，以往做过案例，网上数据组成了这个算法基础，正确讲这还称不上是工程上讲那种凭经验做估算“拍脑壳”做法；第二种算法能够归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士参考书，或是流传在网上一个相关上海房地产成本估算贴子，二者计算方法如出一辙，有较强理论性，总成本分为开发成本，开发费用两类，是一个静态计算方法，和实际开发过程成本组成内容相差较大，比如在前期工程费中对筹建创办费了解、计算是不合实情，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方经营管理等间接费计算完全和实际操作脱节。
现在国家对房地产开发前期估算并没有制订一个规范、标准，所以业内大多也是凭经验办事，加之房地产估价企业、设计企业这方面专业企业在项现在期难以实质进驻操作，策划企业对成本估算显得尤为关键。可惜是现在策划企业组成过于复杂，做广告，做二手房，做代理样样俱全，门槛太低，虽是各有所长，却是忽略了这项基础技术。料想一下，一个投资几千万上亿开发项目，号称开发商智囊团策划人连笔账也算不清，耻，也无怪乎她人说我们是撮把子了！ 

 二、 说经济分析
为开发商提供全方面咨询，为其资金安排提出合理提议，为项目成本控制出计划策是房
地产策划一项关键功效。若把房地产策划分个大小，我认为有三个层次，一层是房地产开发项目标营销策划，这是市场上最常见，就是想帮开发商卖房子，一大帮代理商争得头破血流，为了卖出房子绞尽脑汁那种；第二层是为开发企业提供战略咨询服务，这就不是单纯中介企业了，等同于开发商合作伙伴，“战略联盟关系”；第三层则是将房地产归之于一个城市运行，包含一个中小城市经营定位，旅游地产策划等等，这在西安有过成功案例了。
现在策划企业从能力上，从业务合作可能上（在长沙）全部难有全方面为开发商提供经济分析职能服务，房地产项目开发经济分析包含资金流分析、财务分析、风险分析等内容，内容通常包含开发企业高度机密，“可见度”太低，在基础数据不清楚条件下，做了也是白做，所以这部分内容是开发企业内部由会计部门完成；而在能力方面，假如没有切身开发商开发工作经验，我们也是无法洞悉其中技巧。房地产项目开发周期长，影响原因多，开发商这边算法通常带有强烈个体原因色彩，而且到底开发数量有限，她们是有这种业务机会，却是难以得到提升；而策划企业呢，能够见识很多开发项目，遗憾是极少有这种业务机会，于是基础放弃了！这可能就是一个产业发展初级阶段产物吧！不可否认房地产策划最终是要走向专业化，现在策划业界也是要肯定分洗牌，谁最终掌握了这些现在“不可能”技巧，谁就是未来强者！ 

 三、 产品计划设计
以前提过这方面见解，假如产品策划就是“一层门面就是五米九”，“窗户要是飘”，
“小区一定要有会所、泳池”这类话语，连个基础层高标准不晓得，简单户型设计动线、采光、通风标准不晓得，也无怪乎设计师们清高耻全部不耻你了！一句“你晓得什么”噎得你一句话也说不出。策划人，最少你得有和设计师对话水平，参透设计本质，将设计技术上事情让设计师去做，你去把握基础思想，提供设计理念！深挖商业价值！
认识产品设计首先要做就是了解设计，做到说话不“匡瓢”，房子进深、开间、层高模数，计划日照采光要求标准，各类结构优劣、造价，种种建筑风格特点等等，这些是基础，有了这个你才有和设计师交流话语，有了沟通条件。
策划师不是设计师，我们不管怎样设计产品，但我们一定要清楚要怎样知道该设计一个什么样产品，那么在我们调查中就必需将建筑产品需求要素通俗化，最真实采集市场信息，从而总结出能够行之有效设计要求，做到真正“定单式”营销。现在大部分策划企业所谓“定单式营销”显著是撮人，设计师策划师交流空间全部没有，你怎样下订单！就像现在做房地产人（营销，设计、开发商）全部知道房型要三房二厅好，可是做为一个策划人，这句话是不应该只说说而已，大家对产品需求是多样化，而且有现实、未来要求之分，能有效结合现在和未来利益，将三房差异化做出来，将三房文章做足才是我们本事。
值得提出是，在产品设计一块，策划最关键任务是提供市场参考意见，这种意见必需是有依据，是专业。设计师大胆、敢想是基于技术上；而策划师大胆、敢想要是市场前瞻性，是基于要实现开发价值最大化基础上。 

 招商引资项目标办理程序 
一、国家对外商投资产业政策 （一）计委办理项目标立项审批 
1、审批立项 
项目建设单位（或代外商办理项目审批手续部门）需提交材料： 
（1）申请立项请示；（2）项目提议书（一式三份）；（3）合营各方签署合资（或合作）意向书；（4）合营各方法人资格证实；（5）银行或会计事务所对投资各方别出具资金证实文件。 
2、审批可行性研究汇报 
需提交材料： 
（1）同意可行性研究汇报请示；（2）项目可行性研究汇报（一式三份），（3）城市计划部门意见书；（4）环境保护部门意见书；（5）合营双方签署合资（或合作）意向书；（6）外方及中方资信证实文件（关键是会计事务所出具验资汇报，银行出具资金证实等）；（7）全营各方之营业执照法人代表身份证复印件。 
说明：凡所建项目不需国家平衡资金，则以上两次审批可并为一次，只审批可行性研究汇报，凡属需报国家审批项目仍要进行两次审批。 
3、工商名称登记 
需提交材料: 
（1）委托书及委托人身份证实；（2）投资人正当开业证实或身份证实；（3）可行性研究汇报或项目提议书及批复，或企业股东（提议人）签署企业名称预先核准申请书。 
4、外贸局审批协议、章程，发同意证书 
需提交材料： 
（1）申请同意合营企业协议、章程汇报；（2）工商部门出具《名称核通知书》；（3）企业协议、章程及相关附件；（4）投资各方营业执照及资信证实；（5）企业董事会及董事会组员、总经理、副总经理名单和上述人员身份证实；（6）董事委派书；（8）进口设备清单；（9）可行性研究汇报批复；（10）投资各方签署意向（协议）书；（11）其它相关必需文件 
5、技术监督局企业码 
（1）技术监督局企业代码赋码，需提供外贸局批复文件；（2）技术监督局办理企业代码证书，需提供材料：[1]、单位申请；[2]营业执照及复印件或单位成立批文及复印件；[3]法人代表或责任人身份证复印件；[4]经办人身份证复印件；[5]单位公章。 
6、工商局办理营业执照 
需提供材料： 
（1）由企业正副董事长签署《外商投资企业申请记录表》；（2）工商局《名称预核通知书》；（3）可行性研究汇报及批复；（4）企业章程、协议及外贸局对章程、协议批复，同意证书；（5）委托书及委托人身份证实；（6）投资方正当开业证实或自然人股东身份证实；（7）外方银行资信证在明；（8）董事会组员委派书（含董事长）；（9）董事会组员名单（亲笔署名）及简历、身份证实；（10）国有资产管理部门对中方国有资产评定确实定书；（11）企业住所使用证实；（12）企业用水、用电、环境保护等部门意见；（13）需进行前置审批项目需提交相关许可证或资质证。 
7、税务部门 
国税、地税部门办理税务登记证，需提供材料： 
（1）相关部门同意证书复印件；（2）工商部门营业执照复印件；（3）已同意可行性研究汇报、章程复印件；（4）已同意协议书复印件（外国独资企业除外）；（5）组织机构统一代码；（6）税务部门需要其它资料；（7）法人代表身份证复印件；（8）银行账号许可证。 
8、土管部门办理建设计划许可证 
需提供材料： 
（1）原用地批件（政府批文）或土地证书（土地起源证实）；（2）计委立项或可研批复；（3）成建计划选址意见和计划红线图；（4）项目资金起源及证实；（5）环境保护意见（有环境影响）；（6）宗地平面图；（7）其它附件。 
9、城建部门办理建设计划许可证 
办理程序： 
（1）提交建筑方案（含总平面图、透视图）；（2）填报《城市建设计划审批表》；（3）实地勘察，确定征地范围和建筑红线图；（4）市建筑艺术委员会会议审查；（5）缴纳城市计划设施技术开发费：（6）办理《城市建设计划许可证》。 

 申 办 程 序
一、项目审批
　　（一）审批权限
　　属国家激励发展外商投资项目，只要资金、外汇、生产和建设外部条件自求平衡，产品出口不包含配额、许可证，县可审批总投资3000万美元以下项目，并报省、市相关部门立案。
　　建设条件需要省、市平衡激励类项目和许可类、限制类（甲）项目，由县相关部门审批或报省、市相关部门审批。限制类（乙）项目，项目提议书逐层转报国务院行业归口管理部门审批，可行性研究汇报和企业协议、章程由省相关部门审批。
　　总投资3000万美元以上项目由国务院相关部门审批。
　　各类开发区项目由县人民政府转报市、省人民政府或国务院审批。 
　　（二）报批立项
　　工作时限7天
　　主办单位：县计经局、外经局
　　外商投资企业在中外双方签署了合作意向或协议后，应在签署之日起2-3个月内到县计经局报批立项。
　　报批立项应提供以下材料：
　　（1）项目提议书（或独资企业早请表）及可行性研究汇报；
　　（2）合资、合作协议书；
　　（3）工商局出具《企业名称核准通知书》；
　　（4）中方国有企业以现有固定资产投入，应有同级国有资产管理部门确定资产评定汇报；
　　（5）投资者身份、资信证实；
　　（6）厂房租赁合约或土地预约书；
　　（7）行业主管部门意见（指特种行业）。 
　　（三）报审环境影响汇报书 
　　工作时限7天
　　主办单位：县环境保护局
　　外商投资企业在报批立项同时，应按规范向环境管理部门编报环境影响汇报书（表），无污染或轻污染项目标环境影响汇报书（表），无污染或轻污染项目标环境影响汇报书（表）报审和同时进行。
　　报审环境影响汇报书（表）应提供以下材料：
　　（1）项目提议书（可行性研究汇报）；
　　（2）环境保护技术资料；
　　（3）拟建厂址地形图及相关材料。 
　　（四）报批协议、章程 
　　工作时限5天
　　主办单位：县外经局
　　外商投资企业在立项同意后，应在30天内到县外经局报批协议、章程（独资企业免报协议)。
报批企业协议、章程（独资企业免报协议）。应提供以下材料：
　　（1）报批立项整套材料及政府审批部门批复文件（正本）；
　　（2）协议、章程（由法定代表人或法定代表人委托签字）；
　　（3）董事会名单或管理机构名单（并出具法定代表人签署委派书），进口设备清单。
　　（五）申领同意证书 
　　工作时限5天
　　主办单位：县外经局
　　外商投资企业在协议、章程获准后15天内，应将全部文件（同报批协议、章程）报县外经局转让级外经委、厅统一编号后颁发同意证书。 
二、注册登记
　　（一）工商注册登记 
　　工作时限1天
　　主办单位：县工商局
　　外商企业在项目同意证书颁发后30天内，应到登记主管机关办理登记注册，领取营业执照。
　　外商投资企业法人申请登记注册应提供报批立项和报批协议、章程整套材料及政府审批部门批复文件一式三份。 
　　（二）税务登记
　　工作时限1天
　　主办单位：县税务局
　　外商投资企业应在取得营业执照后30天内，持协议、章程、营业执照到税务机关办理税务登记。
　　（三）海关注册登记 
　　工作时限1天
　　主办单位：海关
　　外商投资企业在取得营业执照后30天内，应持下列证件一式三份到海关办理注册登记；
　　（1）企业同意证书副本或复印件；
　　（2）企业营业执照副本或影印件（应加盖原核发单位印章）；
　　（3）企业协议、章程；
　　（4）银行出具经济担保书和开户证实（海关认为必需时提交）；
　　（5）注册登记申请书。 
　　（四）外汇注册登记 
　　工作时限2天
　　主办单位：国家外汇管理局永春支局
　　外商投资企业在领取营业执照后30天内，应持下列文件到外汇管理部门办理注册登记：
　　（1）立项、协议、章程批复文件；
　　（2）营业执照；
　　（3）董事会名单。
　　（五）银行开户
　　工作时限1天
　　外商投资企业赁当地外管局开户证到当地银行办理外汇开户手续。凭企业营业执照，代码证到当地银行办理人民币户头一手续。 
三、用地审批
　　工作时限7天
　　主办单位：县土地局
　　（一）审批权限
　　外商投资企业因建设需要征用土地，使用耕地3亩（不含3亩）以下，其它土地300亩（不含300亩）以下，由泉州市人民政府审批；使用耕地1000亩（不含1000亩）以下，其它土地亩（不含亩）以下，由福建省人民政府审批；使用耕地1000亩以上，其它土地亩以上，由国务院审批。
　　（二）审批程序
　　1.有价出让土地使用权--县土地管理部门以协议、招标、拍卖方法出让国有土地使用权，外商投资企业作为受让人，取得土地使用权。
　　（1）出让人和受让人签署国有土地使用权出让协议；
　　（2）受让人按协议要求支付出让金后，出让人交付土地，办理土地登记，核发土地使用证书；
　　（3）受让人按相关要求成立并办理注册登记，按出让协议要求开发，经营土地。
　　2、举行中外合资、合作经营企业，利用企机关原有场地。
　　（1）中方合营者或合作者持下列文件向县土地局提出用地申请：
　　①建设项目批复文件；
　　②企业同意证书；
　　③企业法人营业执照；
　　④计划设计条件，总平面部署图；
　　⑤建设用地计划许可证。
　　（2）中外合营者签署土地使用协议；
　　（3）办理土地变更登记手续，换发或更改土地使用权证书。
　　3、开发经营成片土地报批程序。
　　（1）由县人民政府组织编制项目提议书报泉州市人民政府转报省人民政府或国务院审批；
　　（2）投资者按要求成立开发企业；
　　（3）县土地局负责征地及编制安置方案，并按审批权限报批《出让国有土地使用权协议（草案）》；
　　（4）县土地局和开发企业签署土地使用权出让协议；
　　（5）开发企业按土地出让协议要求缴纳相关税费，县土地局办理土地使用权登记，核发土地使用权证书；
　　（6）开发企业组织编制开发计划，可行性研究汇报和环境影响汇报，经县人民政府审核后，报市人民政府转报省人民政府审批；
　　（7）开发企业按同意计划实施开发，达成协议要求条件，经土地局同意后转让土地使用权。
四、计划建设报批程序
　　（一）选址定点 
　　工作时限15天
　　主办单位：县建设局
　　建设单位提供：
　　1.申请选址定点汇报；
　　2.同意建设相关文件；
　　3.环境影响汇报。
　　主办单位办理：
　　确定建设地点和用地范围，填发选址定点意见通知书；标划蓝线图；提出计划设计关键点。 
　　（二）申办建设用地计划许可证 
　　工作时限15天
　　主办单位：县建设局
　　建设单位提供：1.测绘地形图（1：500）；2.总平面设计图。
　　主办单位办理：1.组织相关部门审查建设项目总平图； 2.划定建设用地红线并加盖专用章；3.核发建设用地许可证。 
　　（三）申请设计审批 
　　工作时限15天
　　主办单位：县建设局
　　建设单位提供：
　　1.设计审批汇报；
　　2.项目可行性研究汇报批件；
　　3.环境影响汇报；
　　4.建设用地计划许可证（包含工程计划设计关键点，红线图）；
　　5.资质相当设计单位编制设计文件。
　　主办单位办理： 组织初设会审；修改设计后办理设计审批手续。 
　　（四）申办建设工程计划许可证 
　　工作时限15天
　　建设单位提供：
　　1.申请建设工程计划许可证汇报；
　　2.建设计划用地许可证；
　　3.初设审批文件；
　　4.完整施工设计图纸。
　　主办单位办理：
　　1.审核报送施工图件并签署意见；
　　2.放样验线；
　　3.核发建设工程计划许可证。
　　（五）申请施工许可证 
　　工作时限3天
　　主办单位：县建设局
　　建设单位提供：
　　1.完整施工设计图件；
　　2.建设工程计划许可证；
　　3.计划和经济局颁发建设项目投资许可证；
　　4.施工队伍资质证实确定并经工商部门签证施工协议；申报安全和质量监督相关证实；施工图纸技术交底统计。
　　主办单位办理：核发施工许可证。 
　　（六）申报完工验收 
　　工作时限10天
　　主办单位：县建设局
　　建设单位提供：
　　1.完工验收申请汇报；
　　2.施工单位自检汇报；
　　3.质监单位工程质量核定汇报；
　　4.试产情况（工业）汇报；
　　5.完成完工档案证实。
　　主办单位组织相关部门验收，会签完工验收表，核定质量等级。 

南东大 

发贴: 204 
  -08-21 10:02　　　　　　
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 1）建设项目立项程序
　　建设项目立项包含审批项目提议书和项目可行性研究汇报。
　　属国家审批项目和旅游宾馆、高级写字楼、别墅渡假村项目，由各地州市计
委和行业主管部门报省计委、再由省计委转报国家审批。
　　属省审批项目标立项程序：
　　项目提议书审批：（1）项目提议书由建设单位依据国家产业政策和行业、地域
发展计划要求提出；（2）项目提议书所需附件
　　① 拟建地点用地协议；
　　② 建设资金起源初步意向；
　　③ 国土、计划部门对拟建地点意向性意见；
　　④中外合资项目必需有合资双方签署协议及外方资信证实；
　　（3）项目提议书编制完成并附上必需附件后，按项目隶属关系经各地州市计
委、行业主管部门初审后报省计委审批。
　　项目可行性研究汇报审批：
　　（1）项目可行性研究汇报由项目建设单位以同意项目提议书为依据编制，并
在项目提议书要求地域范围内，由计划、国土部门确定项目建设地点；（2）项目可
行性研究汇报关键附件
　　①同意项目提议书；
　　②国土、计划部门定点意见；
　　③建设资金起源落实意见；
　　④中外合资项目必需要有中外各方营业执照、资信证实、协议等相关材料；
　　⑤重大项目必需含有有资格咨询评定单位评定意见和经过同意选址汇报。
（3）项目可行性研究汇报编制完成并附上必需附件后，由各地州市计委、行业主
管部门初审后报省计委审批。
　　2）、投资计划申报程序
　　①项目可行性研究汇报同意后，即能够此为依据编制项目初步设计文件。
　　②项目初步设计经相关部门同意，并落实好其它建设条件，尤其是建设资金（建
设资金要有相关银行证实）后，即可申报年度建设计划。
　　3）办事过程
　　① 收文
　　省计委收到报来要求审批立项或要求安排年度计划文件后，属投资处职责范
围内，由办公室批转投资处，或经相关领导审阅后批转投资处。
　　②审查
　　投资处依据国家、省相关投资政策和社会发展及生产布局现实状况、计划，商有部门
或教授进行审查。
　　③办文
　　对审查符合要求项目，即可拟文（办理立项批文或下达计划）报委领导审批。
　　④下达
　　对立项文件，经委领导签发后下文；对年度计划，省预算内投资、多种资金、基
金、银行贷款、债券、计划内外资等资金安排，由投资处及相关处室提出，投资处
平衡后经委领导审定，编制固定资产投资计划（草案），报省人大同意后下达；
　　对自筹基建项目由投资处提出报委领导审批后下文。
　　5、办事纪律
　　①严格遵守党路线、方针、政策和各项规章制度，严格根据办事程序、办事过
程审批项目和编制年度计划；
　　②坚持标准，廉洁奉公，严禁以权谋私，对违反要求，要给纪律处分；
　　③对正在审查未经同意项目，不得向外泄露结果；
　　④对能办不办、拖办，要给严厉批评。
　　6、办事结果
　　①对审批立项和下达计划项目，视情采取发文、发函方法在要求时间内回复；
　　②对经审查并报领导同意项目和年度计划，以发文、发函方法通知报文单位，
并抄送省政府办公厅和省经贸委、外经委、建委、财政厅、审计厅、劳动厅、统计局
、国税局、地税局、工商局等及项目所在地相关部门，同时抄送委内相关处室；
　　③ 经审查不一样意审批，在要求时间内通知报文单位同时说明