物业管理企业管理规定样本.doc

天津市物业管理企业管理要求

第一条　为了规范物业管理企业行为，维护物业管理当事人正当权益，提升物业管理水平工作水平，依据国家相关要求和《天津市住宅小区物业管理措施》，制订本要求。
　　第二条　本要求适适用于本市行政区域从事物业管理并取得物业管理资质物业管理企业。
　　第三条　天津市房地产管理局是全市物业管理行政主管部门，关键职责是：制订行业管剪发展计划、物业管理市场规则和管理服务标准；物业管理企业资质管理；协调各专业主管部门对物业管理工作指导；指导物业项目达标创优；组织物业管理从业人员资格培训和行业统计工作。
　　第四条　物业管理企业必需持有市物业管理行政主管部门核发《天津市物业管理企业资质证书》承揽物业项目。未取得管理资质私自承揽业务，根据《天津市住宅小区物业管理措施》相关条款要求给予处罚。
　　第五条　物业管理企业在接管物业项目时，要对房屋主体、配套用房和房屋公共部位和公共设施设备现实状况、使用功效进行综合评定，签定移交协议，明确双方责任，确保房屋和设备正常使用。
　　第六条　新建物业项目入住率没有达成50%未成立管委会物业管理工作，由房屋建设开发企业和物业管理企业签署物业管理协议；旧住宅小区物业管理工作由物业管理企业和管委会签署委托协议。物业管理委托协议使用全市统一制订示范文本，内容确需增加，新补充条款不得侵害当事人正当权益。
　　第七条　物业管理委托协议签署期限不得超出三年。协议一式三份，双方当事人各持一份，在协议签署十天内，由物业管理企业到管理物业项目坐落区、县物业管理行政主管立案并接收监督、检验。协议双方要严格根据协议委托管理事项、管理标准、管理权限、监督检验条款推行协议。
　第八条　新建住宅小区首届管委会由物业管理企业或开发建设单位负责筹建，旧住宅小区首届管委会由物业管理企业负责筹建。具体筹建工作按《天津市物业管理委员会管理措施》实施。
　第九条　物业管理企业应寓管理、经营于服务之中，保持房屋和公用设施设备完好、环境整齐优美、公共秩序有序，并按下列要求实施管理：
（一）根据国家和本市相关法律、法规、规章和服务标准编制年度管理服务计划，经管委会审议后实施管理服务；
　（二）在产权人（包含使用人，下同）入住房屋前，将共用部位共用设施使用、维修方法、要求、注意事项和法规、规章相关要求书面告之产权人；
（三）依法对房屋装修进行严格管理，制订对应审核制度和监管制度，确保住用安全和公共利益不受侵害；
　（四）定时对物业管理区域房屋进行查勘，对共用部位共用设施设备进行养护，发觉共用部位共用设施设备损坏时，应立即采取保护方法，并根据物业管理服务委托协议约定进行维修；
（五）接到报修时，应限期进行维修和处理；
　　（六）做好房屋、共用设施设备维修、更新费用支出各项统计，妥善保管房屋设施设备档案资料和相关财务帐册。每六个月向管委会报送房屋设施设备维修、更新费用收支帐目，接收监督；
　（七）对违反物业管理相关要求或产权人条约行为，应进行劝阻、阻止，造成损失应要求其恢复原状或赔偿损失；
（八）根据物业管理委托协议约定，做好管委会、产权人委托其它管理事项。
　第十条 物业管理企业权利：
　（一）依据相关要求，结合物业项目实际情况制订各项物业管理制度并根据物业管理委托协议约定，对物业项目实施管理；
　　（二）阻止改变房屋结构、外貌、用途，违章篙、拆、搭、建，践踏、占用共用绿地，随意停放车辆等行为，对违反物业管理制度要求行为，有权要求恢复原状，赔偿损失，也可申请行政主管部门进行行政处罚；
　　（三）要求管委会协调产权人和物业管理企业关系，并督促产权人按时缴纳物业管理服务费和遵守各项物业管理制度；
　（四）物业管理企业能够经过公开招标等方法，聘用专业或专员负担专题服务。不得将管理项目标整体责任及利益转让她人或单位；
　（五）根据相关要求收取物业管理服务费，开展多个经营，以其收益补充物业管理经费及企业发展基金。
　第十一条
物业管理企业应建立管理物业项目标房屋、设备使用、维修养护档案；建立清洁卫生、保安服务、车辆交通管理和委托管理协议要求其它管理事宜管理制度；建立完善企业内部岗位职责、岗位工作标准、考评措施等管理制度；公创办事制度，接收管委会及产权人监督。
　第十二条
物业管理企业每三个月要向管委会征求一次意见，每十二个月最少一次向产权人征求意见，对合理意见和提议要认真进行整改。
　第十三条
物业管理企业因管理、维修、养护不善，造成产权人损失，管委会或产权人有权要求赔偿损失。经查证属于物业管理企业责任，物业管理企业应给予赔偿。
　第十四条
物业管理企业要建立产权人投诉处理制度，对投诉事项要立即进行调查、核实，并自受理投诉之日起十日内回复投诉人。投诉人对回复有异议，可向所在区、县物业管理行政主管部门进行投诉，物业管理行政主管部门要认真进行查处。
　　第十五条
物业管理委托协议到期前三个月，物业管理企业和管委会协商续聘事宜，达成一致续聘，应在协议到期前重新签署物业管理委托协议；双方达不成一致意见，可申请物业管理行政主管部门进行调解，调解不成管委会要立即选聘新物业管理企业，或委托物业管理行政主管部门招标选聘，在此期间原物业管理企业不得私自撤离物业管理工作，协议到期后三个月内仍未选聘到新物业管理企业，可由物业管理行政主管部门指定有资质物业管理企业进行代管，以保持物业管理连续性。
　第十六条
管委会改聘物业管理企业，在管委会监督下由新聘物业管理企业对原物业管理企业管理共用配套设施设备使用情况、房屋档案、工程维修等资料，进行接管。原物业管理企业必需如实提供资料并做好移交事宜。
　　第十七条
物业管理企业对新接管物业项目，在实施管理十二个月内，须按《天津市物业管理行业规范服务达标标准》达标，并以次作为物业项目资质年检条件，达不到标准要求要限期整改，不进行整改取消其物业管理资格。
　第十八条
物业管理企业申报参与国家、市级优异物业管理物业项目，必需根据先达标、后市级再国家级程序逐年申报参与评验。对已取得国家优异、示范和市优异称号物业管理项目，每三年进行复验，复验不符合标准，取消称号，并给予公告。
　　第十九条 物业管理企业要根据相关要求收取物业管理服务费，不得违反产权人意愿预收物业管理服务费。
　　物业管理企业为产权人提供专题服务和特约服务项目，应公开收费标准。
　　第二十条 物业管理企业应组织从业人员参与物业管理行政主管部门组织规范性岗位培训，从业人员必需持证上岗。
　第二十一条 物业管理企业要正确、立即完成市物业管理行政主管部门制订各类统计报表，不得瞒报、漏报、拒报。
　第二十二条
市物业管理行政主管部门负责组织和推进物业项目标招投标工作，规范工作程序，根据公平、公开公正、讲求信誉标准以管理水平、社会信誉、合理报价等条件公平竞争，为房地产开发商或管委会择优选择物业管理企业。
　　第二十三条
对物业管理项目未能达成市物业管理行政主管部门和委托协议要求内容、标准和管理程序进行服务，物业管理行政主管部门将依据《天津市住宅小区物业管理措施》第六章相关条款给予警告、限期整改、收回资质证书等处罚，对收回资质证书，移交工商行政管理部门依法处理。
　第二十四条 本要求自公布之日起实施。