福州市物业管理规定样本.doc

福州市物业管理若干要求
第一条  为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业正当权益，依据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制订本要求。
第二条  本要求适适用于福州市行政区域内物业管理活动。
第三条  福州市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动监督管理工作。
县(市、区)房地产行政主管部门负责辖区内物业管理活动监督管理工作。
街道办事处(乡镇人民政府)负责指导监督日常物业管理活动。
第四条  房屋全部权人为业主。
业主在物业管理活动中，享受下列权利：
(一)根据物业服务协议约定，接收物业管理企业提供服务；
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理相关事项提出提议；
(三)提出制订和修改业主条约、业主大会议事规则提议；
(四)参与业主大会会议，行使投票权：
(五)选举业主委员会委员，并享受被选举权；
(六)监督业主委员会工作；
(七)监督物业管理企业推行物业服务协议；
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享
有知情权和监督权；
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专题维修资金(以下简称专题维修资金)管理和使用；
(十)法律、法规要求其它权利。
第五条  业主在物业管理活动中，推行下列义务：
(一)遵守社会公德、业主条约和业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；
(三)实施业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出决定；
(四)根据国家相关要求交纳专题维修资金；
(五)按时交纳物业服务费用；
(六)法律、法规要求其它义务。
第六条  业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成。
物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立、并由一个物业管理企业实施统一物业管理区域。
物业管理区域范围标准上应以物业建设宗地红线图、立项或计划同意范围确定。已实施物业管理不一样物业管理区域经各自业主大会同意后能够合并为一个物业管理区域。
第七条  零碎建设未实施物业管理区域能够由村(居)民委员会管理或由物业所在地县(市、区)房地产行政主管部门在街道办事处(乡镇人民政府)配合下，依据需要和合理标准划定物业管理区域，逐步实施规范物业管理。
第八条  在一个物业管理区域中，业主入住率达百分之五十以上或首套房屋交付使用满两年，经百分之十以上业主或建设单位书面提议，在县(市、区)房地产行政主管部门指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议上业主投票权按业主拥有房屋建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米不计算。未售出房屋建设单位所持投票权最高不超出全部投票权百分之三十。
首次业主大会会议以后业主投票权由业主大会议事规则要求确定。
第九条  物业使用人依据业主书面委托，能够代理业主行使投票权和物业管理对应权利和义务。
第十条  同一个物业管理区域内业主超出二百户(含公寓、写字楼、商场、车库)，能够推选并委托业主代表参与业主大会会议。
同一物业业主超出一人，物业共有些人能够推选并委托一人参与业主大会会议。
第十一条  业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期不超出三年，业主委员会应该每十二个月最少向业主大会汇报一次工作汇报
业主委员会委员应该由热心公益事业、责任心强、含有一定组织能力、遵守《业主条约》和物业管理相关要求业主担任，业主委员会委员能够连选连任。
在物业管理区域内，和物业管理相关属于全体业主权益纠纷；经全体业主投票权三分之三以上决定授权，业主委员会能够代表全体业主依法行使民事诉讼权利。
第十二条  业主委员会应该自选举产生之日起三十日内，将业主大会成立情况、业主大会议事规则、业主条约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地县(市、区)房地产行政主管部门立案，县(市、区)房地产行政主管部门应该对依法选举产生业主委员会出含有案证实。
业主委员会立案相关内容发生变更，应该依据前款要求重新立案。
第十三条：在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应该主动配合相关村(居)民委员会依法推行直治管理职责，支持村(居民委员会开展工作，并接收其指导监督。
村(居)民委员会应该帮助相关部门调处业主和业主、业主物业管理企业之间纠纷。
第十四条  物业管理企业负担物业管理事务，应该按摄影应资质条件签署前期物业服务协议或物业服务协议，协议应该向县(市、区)房地产行政主管部门立案。
第十五条  物业管理企业基础权利：
(一)按物业服务协议约定收取费用；
(二)劝阻和阻止违反社会公德、业主条约和物业管理制度行为。
(三)委托专营企业负担专题物业管理业务；
(四)要求业主委员会协调其和业主或物业使用人纠纷
(五)法律、法规要求其它权利。
第十六条  物业管理企业基础义务：
(一)推行物业服务协议，根据协议约定提供物业管理服务，建立重大事项汇报制度。接收业主咨询和监督；
(二)实施物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；
(三)每六个月公布一次包含住户共用设施设备费用分摊和其它物业管理代收代支费用情况；
(四)协议终止之日起三十日内，应该和业主或相关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及相关资料、设施、设备；
(五)法律、法规要求其它义务。
第十七条  物业服务应该包含下列基础内容：
(一)房屋及其隶属设施维修、养护；
(二)卫生保洁及公共花木绿地管护；
(三)道路维护，车辆停放秩序管理；
(四)安全防范和维护公共生活秩序。
第十八条  建设单位应该根据要求经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业进行前期物业管理；并根据规范签署前期物业服务协议。
建设单位和物业买受人签署买卖协议应该包含前期物业服务协议约定内容。
第十九条  建设单位在销售物业前，应该制订业主临时条约，并将业主临时条约报物业所在地县(市、区)房地产行政主管部门立案。业主临时条约不得侵害物业买受人正当权益。
建设单位应该在物业销售时将业主临时条约向物业买受人明示，并给予说明。
物业买受人在和建设单位签署物业买卖协议时，应该在业主临时条约上以签字同意方法承诺遵守。
第二十条  物业管理企业承接物业服务时，建设单位应该向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并共同对共用部位、共用设施设备进行查验，具体验收程序和标准根据国家相关要求实施，建设单位应对物业管理企业提出物业质量和设计问题和其它遗留问题立即处理。查验结束后，双方应该根据要求签署承接验收书。
第二十一条  建设单位应该根据要求配置物业管理用房。建  筑面积十万平方米以下根据不少于总建、筑面积千分之四配置，不足五十平方米，应该根据五十平方米配置；建筑面积超出十万平方米，超出部分根据千分之三配置。城镇计划主管部门审批建设项目时，应该给予核实。
根据计划配建物业管理用房不得挪作她用。
第二十二条  物业管理区域内下列设施归属全体业主全部：
(一)物业管理用房；
(二)垃圾集散间、厕所；
(三)根据计划配建公共绿地、道路、围墙和其它公共用地使用权；
(四)住宅物业管理区域根据计划配建公共停车场所；
(五)建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主全部其它设施。
第二十三条  利用物业部分共有部位获取收益，归拥有该部分物业业主全部；利用物业全体共有部位获取收益归全体业主全部。
获取收益关键用于补充专题维修资金。
第二十四条  车辆在公共停车场所停放、收费和管理等事项，前期物业管理期间，能够在前期物业服务协议中约定,业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求，由业主和物业管理企业另行签署保管协议。
治安、消防、抢险：、救护、环卫、执法争特种车辆在实施公务时能够在物业管理区域内无偿停放。
第二十五条  物业管理企业和业主或建设单位能够采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。
物业交付业主前，物业服务费由建设单位负担；物业交付业主后，物业服务费由业主负担，自物业交付之日起交纳。
物业管理企业为业主提供协议约定以外有偿服务，应该取得业主同意。
第二十六条：物业服务收费应该区分不一样物业性质和特点分别实施政府指导价和市场调整价。政府指导价按相关要求制订，定时公布。
物价部门应该会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。
第二十七条  物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取相关费用，业主使用向业主收取；物业管理企业使用向物业管理企业收取；公共使用由业主分摊。
物业管理企业能够接收委托代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。
未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业管理企业收收代付相关费用，不得向物业管理企业扣收业主应负担相关费用。
第二十八条  物业管理企业已接收委托实施物业管理并对应收取服务费，其它部门和单位不得再向业主或物业使用人反复收取卫生费、治安费等性质和内容相同费项。
第二十九条  物业服务协议终止时，业主委员会和新、旧物业管理企业应该在县(市、区)房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理相关事务，监督旧物业管理企业清理债权债务、移交物业管理用房、设备设施、档案资料及国家要求其它必需移交项目。移交完成后旧物业管理企业应该立即退出该物业管理区域。
第三十条  移交小组认为清理债权债务有困难时，能够委托有资质中介机构进行清算，费用由旧物业管理企业、业主根据。职责负担。
第三十一条  在国家要求保修期内：物业维修由建设单位负责；保修期满后，业主对其专有部分实施维修、管理，物业管理企业依据本要求对共用部分设施、设备负责维修、管理。
物业管理企业对物业共用部分设施、设备进行维修、管理时，相关业主和使用人应该给配合。
第三十二条  物业管理应该建立专题维修资金制度，专题维修资金属业主全部。
物业买受入缴交专题维修资金，由市、县(市)房地产行政  主管部门指定银行专户。代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应该立即移交专题维修资金银行账户。
专题维修资金使用，由业主大会决定，并受市、县(市)房地产行政主管部门监督。维修资金专题用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，不得挪作她用。
专题维修资金收取、使用和管理具体实施措施由市人民政府  依据国家相关要求另行制订。
第三十三条  业主或物业使用人装饰装修房屋，应该遵遵法律法规相关要求。
第三十四条  在物业管理区域内，对违反物业装饰装修和使用、治安、环境保护、计划生育等法律法规行为，物业管理企业应该劝阻阻止，并立即向相关行政部门汇报，相关行政部门应该立即依法处理。
第三十五条  违反本要求，物业管理企业未结清债权债务、移交物业管理用房及相关资料、设施设备，私自撤出小区物业管理，或原物业管理企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理，由市、县(市、区)房地产行政主管部门责令限期更正，逾期仍不更正，处以五万元以上十万元以下罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或吊销企业资质证书。
第三十六条  违反本要求，物业管理企业未依法立案物业服务协议，由市、县(市、区)房地产行政主管部门责令限期报送立案，逾期不报送立案，处以五千元以上一万元以下罚款。
第三十七条  业主委员会委员违反法律、法规或超越权限，侵害业主正当权益，造成损失，应该负担对应法律责任。
第三十八条  违反本要求，建设单位和物业管理企业签署前期物业服务协议侵害物业买受人正当权益，由市、县(市、区)房地产行政主管部门责令其限期重新制订，逾期仍不更正，处以五千元以上五万元以下罚款。
第三十九条  违反本要求其它要求，依据国务院《物业管理条例》要求给予处罚。
第四十条  本要求自1月1日起施行。
1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议同意《福州市城市住宅小区物业管理措施》同时废止