房地产公司物业管理系统的建立分析样本.doc

物业管理企业计划书
一、 企业筹建：
1. 出资人情况：法人和自然人
2. 物业管理企业组建条件
1）企业名称确实定；
2) 企业住所；
3) 法定代表人；
4) 注册资本；
5) 企业章程；
6) 企业从业人员。
3. 物业管理企业设置
在组建条件含有以后，申请物业管理企业提议人或提议单位写出由申请设置物业管理企业经营资质汇报，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发同意文件后，再按相关要求向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按要求在30日内到房地产管理部门申办资质立案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。
4. 在取得企业营业执照后，根据要求申报企业资质，物业管理企业资质等级
1) 资质一级企业：注册资本500万元以上；含有中级以上职称人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发物业管理企业经理岗位证书，80％以上部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上物业；管理各类物业建筑面积分别占要求计算基数百分比之和不低于100％；20％以上管理项目取得建设部授予“全国城市物业管理优异住宅小区（大厦、工业区）”称号；含有健全企业管理制度和符合国家要求财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。
2) 资质二级企业：注册资本300万元以上；含有中级以上职称管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发物业管理企业经理岗位证书，60％以上部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上物业；管理各类物业建筑面积分别占计算基数百分比之和不低于100％；10%以上管理项目取得建设部授予“全国城市物业管理优异住宅小区（大厦、工业区）”称号，10％以上管理项目取得省级城市物业管理优异住宅小区（大厦、工业区）称号；含有健全企业管理制度和符合国家要求财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。
3) 资质三级企业：注册资本50万元以上；含有中级以上职称管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发物业管理企业经理岗位证书，50％以上部门经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委托物业管理项目：含有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。
二、物业企业经营计划
1. 物业管理目标和任务
1）发明安居乐业生产、生活环境
2）对实现物业保值和增值。
2. 物业管理关键内容
l）维护物业管理区域内计划不受破坏
2）房屋装修监督管理
3）房屋维护和修缮
4）设备、设施管理及维修养护
5）安全保卫和消防
6）保洁、消毒、防疫管理
7）环境保护
8）绿化管理
9）车辆管理
10）综合经营服务
3、物业管理基础标准
1）产权、经营权分离标准；
2）业主至上标准；
3）统一管理标准；
4）专业高效标准；
5）权、责分明标准；
6）经济合理标准；
7）公平竞争标准；
8）依法行事标准。
4. 物业管理企业内部组织机构和功效设置
1）总经理室：决议机构，总经理对企业全方面负责，部署和协调各副总经理和各部门工作。副总经理帮助总经理处理分管工作。
2）办公室：总经理领导下综合办事机构，关键负责企业内部日常行政事务。
3) 财务部：参与企业经营管理，搞好财务核实。负责管理服务费收缴，做好报表、纳税工作，常常向总经理汇报企业财务情况。
4）物业管理部：根据企业计划和安排，负责物业管理区域内各项管理工作。
5) 小区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。
6) 工程部：负责物业维修及设备运行技术管理部门。
7）保安部：检验、督促遵纪遵法，处理业主、治安维护，帮助相关部门查处违法犯罪。
8）产业部：负责物业产籍管理、保管图纸、资料，立即为各部门提供相关物业资料。
9）租赁经营部：负责对现有物业租赁经营业务，提升物业出租率。
5. 物业管理企业前期工作
设置物业企业，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以多种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业基础要求,物业管理指物业管理经营人受物业全部些人委托，根据国家法律法规、管理标准及委托协议行使管理权，利用现代管理科学和优异维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包含物业周围环境）养护、修缮、经营，并为物业全部些人和使用人提供全方位服务，使物业发挥最大使用价值和经济效益。根据以下步骤进行开展工作。
1）人员准备和资料准备；
2）设备、器材准备；
3）资金准备；
4）拟管项目、使用人需求、竞争企业情况调查；
经过对拟管项目全方面情况调查，为拟订物业管理方案做信息准备。
①项目位置：具体位置及东、西、南、北毗邻。
②项目面积：占地面积、计划建筑面积、已建成面积。
③项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线部署等。
④配套及周围交通情况：已通达公交车次、小区班车等。
⑤消防、安保、清洁等设施情况
⑥项目性质及特色
⑦政府支持、扶持和介入程度
⑧开发商背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、责任人情况等。
⑨周围坏境情况小区配套社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等
6. 制订物业管理方案其它准备工作
l）组建制订物业管理方案工作班子：
2）对方案制订人员进行必需业务培训：
3）准备经费；
4）准备设备；
5）准备相关资料。
7. 制订物业管理方案
l）物业管理方案内容
①物业管理档次
②物业管理服务标准
③物业管理财务收支预算
2）物业管理方案基础架构
①项目管理整体设想和策划
②管理模式
③企业人力资源管理
④规章制度建设
⑤经营管理指标
⑥小区文化建设和服务
　⑦财务管理及经费收入测算
⑧日常管理
⑨物业维修养护计划和实施
3）制订物业管理方案关键步骤
第一步：成立制订方案工作机构
第二步：培训工作人员
第三步：经费、设备、资料准备
第四步：项目、使用人、竞争调查
第五步：研究分析调查资料
第六步：确立管理档次、管理目标、关键方法。服务管理项目
第七步：经费预算
第八步：草拟方案文本
第九步：向教授顾问咨询
第十步：送企业领导审阅
第十一步：修改、研讨、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：实施、反馈
8. 介入物业管理工作
1）物业接管验收和撤管
2）物业撤管
3) 签署物业委托管理协议
4) 物业企业入驻小区后，依法设置小区业主大会。

9. 物业管理企业和相关社会机构建立关系
l）物业管理企业和房地产行政主管部门关系
2）物业管理企业和工商、税务、物价部门关系
3）物业管理企业和房地产开发企业关系
4）物业管理企业和业主委员会关系
业主委员会能够自己设置。也能够招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定时间业主和用户提供管理汇报，汇报经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业工作，而且在必需时有权依法撤换物业管理企业。
5）物业管理企业和专业性服务机构关系
6）物业管理企业和街道办事处和居委会关系
7）物业管理区域建设和小区建设关系
设自主权，物业管理区域建设要自觉配合小区建设。
三. 物业管理费用管理
1．物业管理费用组成
l）物业管理费用分类
一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员工资、福利等外用支出。
另一类是公用设施及公用资源费用支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施维护更新技用，这部分费用通常由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其它应收部门费用。
2）相关部门相关住宅小区公共性服务收费组成
①管理、服务人员工资和按规提取福利费；
②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
③绿化管理费；
④清洁卫生费
⑤保安费；
⑥办公费；
⑦物业管理单位固定资产折旧费；
⑧法定税费。
3）住宅小区物业管理经费起源
①定时收取物业管理服务费；
②小区维修养护专题基金；
③以业养业，一业为主，多个经营收入；
④靠政府多方面支持；
⑤开发建设单位给一定支持。
4）物业管理对物业基础要求是：
①物业设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。
②建筑材料质量和设计施工质量要好，降低使用成本。
③配套设施齐全，能为使用人提供多个服务。
④环境优美、安全、舒适。
⑤为物业管理提供必需设施。
四. 物业管理企业管理制度建设
1．物业管理制度体系内容
l）物业管理企业内部制度
①物业管理企业职员管理条例
②物业管理企业各部门职责范围
③物业管理企业职员岗位责任制
2）物业管理企业外部制度
①物业接管验收要求
②楼宇入住要求
③物业管理条约
④住户须知手册
⑤住宅区房屋及相关设施接代管制度
⑥房屋管理服务制度
⑦住宅区管理制度
⑧业主条约
⑨业主委员会章程
五. 管理制度示例
1. 消防制度和要求
1）消防中心值班制度；
2）防火档案制度；
3）防火岗位责任制度；
4）其它消防要求。
5）消防设备管理制度
2.车辆管理制度
1）门卫管理制度
2）物业区域大门门卫职责
3）停车场（库）门卫职责
3. 车辆保管要求
1）汽车管理要求
2）自行车、摩托车管理要求
4. 住宅区内车辆交通管理要求
5.物业环境绿化管理
1）绿化管理机构设置及岗位职责
2) 绿化养护和管理考评指标

六. 物业管理资金起源和管理
1. 物业管理开启资金
物业管理开启资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必需开支资金及物业公共设施专用维护基金。
1）资金起源和管理
一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需资金，如物业管理企业注册资本、办公场所购置或租金、办公用具购置、职员薪金等，这部分资金关键由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金，关键用于物业机构所属物业意外事故大修及日常维护，这部分资金通常应由物业主按一定百分比和方法缴纳形成，也可由政府出资设置或按一定程序、措施由社会或开发建设单位出资建立。
2）物业管理开启资金管理：其中物业公共设施维护基金管理通常应由物业管理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会同意并接收监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，通常不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业物业公共设施专用维护基金应在确保安全前提下，从事适宜短期投资，使其产生最大增值收益。
3）日常物业管理资金
包含物业管理服务费、物业管理机构开展多个经营收入、其它收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人经济承受能力及各项物业管理服务价值赔偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。
4）日常物业管理资金管理
2．利用会计手段进行经济管理
3．物业管理资金使用和运作
（l）物业管理资金性质
物业管理资金性质由多个原因决定。依据物业管理资金全部者不一样，可划分为国有资金、集体全部资金、私有资金及混合多产权全部资金；依据物业管理对象和目标不一样，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质不一样决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方法不一样。
（2）物业管理资金使用
物业管理资金使用要实施总量控制法，既要集中统一计划，又要确保一定灵活性。具体包含三方面：
①成本性资金支出和使用：
②公益性资金使用
③投资性资金支出和使用
（3）物业管理资金使用标准
①保障物业管理需求标准。。
②节省支出，合理收益标准。
③制约性支出使用标准。
（4）物业管理资金使用责任制
5．物业管理资金预算管理
（l）物业管理资金预算准备工作
①物业管理资金预算管理概念
②物业管理资金预算管理前提条件
3）职业化管理水平和职员职业道德水平；
4）要充足利用管理会计职能。
（2）物业管理资金预算编制程序和编制标准
①物业管理资金预算编制程序
②物业管理资金预算编制标准

七. 综合经营服务
1. 综合经营服务内容
l）综合服务内容
①为物业本身服务
②清扫保洁服务
③绿化养护服务
④治安保卫服务
⑤家庭居民生活服务
2）经营性综合服务内容
①衣着方面：包含洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。
②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧便民服务。
③家居方面：提供迁居、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。
④教育方面：可合作创办幼稚园、托儿所、小学、中学、小区大学、老年大学。
⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举行影视、歌舞、健身活动等。
⑥购物方面：包含日用百货供给和副食供给。
⑦金融方面：创办信用社。
⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评定、公证，家政服务中介；
⑨广告业务方面：可利用小区户外广告牌和小区闭路电视进行广告宣传。
3）开展综合经营服务要求
①效用。这是用户对服务者对应素质和使用价值需求，它是由服务者知识、技能或体力转化所带来实际效果。
②方便。这是业主在讲究效用同时对省力、省时、省麻烦服务要求。
③态度。这是用户对服务者行为方法上需求。
④满意。这是用户对于效用、方便和态度心理感受。
2. 综合服务方法
l）常规性服务
这是综合服务基础方法。它关键包含公共、常常性、全体业主认为必不可少服务项目。它服务范围，就是物业管理企业管理业务范围。这部分服务是有偿，但又是非盈利性，带有社会公益性质。
2）委托性服务
这是含有委托代理性质服务方法，是一个临时性，不固定、专题性，（用）户自愿选择特约服务。
3）无偿性服务
3. 综合经营服务运作
综合经营服务条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，处理经营什么问题，“软件”是指经营内容或项目和经营思绪及体制，处理是怎样经营问题。