购物中心物业管理专项方案.doc

XX广场项目

物业管理方案

二0一八年二月

目 录
◎ 物业概况 ……………………………………………………… （3）
一、项目简介……………………………………………………… （3）
二、物业服务项目………………………………………………… （3）
◎ 详细方案 ……………………………………………………… （4）
一：前期介入阶段物业管理……………………………………… （4）
1、项目施工阶段 ………………………………………………… （4）
2、筹办开业阶段 ………………………………………………… （4）
3、接管验收管理 ………………………………………………… （4）
4、商户装修管理 ………………………………………………… （5）
5、开荒保洁管理 ………………………………………………… （6）
6、开业管控方案 ………………………………………………… （9）
7、开闭店管理方案 ……………………………………………… （10）
二：开业后寻常运作物业管理…………………………………… （12）
1、公共秩序管理方案 …………………………………………… （12）
2、消防管理方案 ………………………………………………… （12）
3、停车场、车辆管理 …………………………………………… （17）
4、公共区域安全管理方案……………………………………… （17）
5、保洁管理方案 ……………………………………………… （17）
6、公共设施管理方案 ……………………………………… （19）
7、档案资料管理方案 ……………………………………… （31）
8、物业人力资源管理方案 …………………………………… （32）
附 件：
一、卸货区管理规定 …………………………………………… （39）
二、报修原则 …………………………………………………… （40）
三、送货及清运垃圾管理………………………………………… （41）
四、工程、物业管理登记表（略）

物业概况
一、项目简介
项目名称：
地理位置：
建筑面积：
地下车位：
商业项目：百货、超市、街铺、休闲、娱乐等
设施配套：消防系统、智能监控系统、电梯系统、空调系统等；

二、物业服务项目
1.公共服务项目：
⑴维护项目内公共秩序，实行24小时安防值勤、消防和交通道路管理；
⑵公共场合保洁，垃圾收集和清运；
⑶共用部位和公共设施设备维护和保养；
⑷公共绿地园艺培植和养护；
⑸室内公共场合绿化摆放养护；
⑹对项目内各类资料进行管理；
⑺节假日环境美陈布置；
⑻重要时刻提示服务；
⑼安全知识、消防常识宣传。
2.有偿专项服务项目：
⑴设备设施上门维修、安装等；
⑵各种清洁服务；
⑶各种营销活动安全管控工作；
⑷场地租借、仓库租用；
⑸商户装修建筑垃圾清运；
⑹依照实际状况开展其她服务。

详细方案
物业管理由前期介入阶段和开业后寻常物业管理两某些构成。在实际操作中，分阶段有重点、有环节地贯彻各项工作开展，以保证整个项目运营实行。

一、前期介入阶段物业管理
前期物业管理阶段可分为项目规划设计、项目施工阶段、筹办开业阶段、接管验收管理、商户装修管理、开荒清洁管理等方面。
1.项目施工阶段
⑴全程跟进项目施工方案与设计方案符合性、及时提出整治意见；
⑵因设计缺陷影响项目运营需求及时提出整治意见；
⑶因未按规定施工影响项目运营功能及时制止并提出合理化建议报业主方决策。
2.筹办开业阶段
⑴物业管理费成本测算、定价；
⑵物业管理方案编制；
⑶物业管理体系导入、培训；
⑷项目开业开办费用测算；
⑸商户房产条件对接、装修管控、装修动线制定；
⑹装修有关费用制定；
⑺项目开业前开荒费用、开业安保费用测算；
⑻开业安保方案编制执行；
⑼开闭店方案制定、培训；
⑽协调配合开业其她事宜。
3.接管验收管理：
⑴编制接管验收工作筹划，涉及接管验收日期、参加部门、人员、分工及培计
筹划、楼宇接管验收顺序、接管验收进度筹划、接管验收原则等。
⑵接管验收前准备工作，涉及接管验收培训、准备有关登记表单、检测工具
仪器等。
⑶资料接管验收，涉及产权资料、竣工验收资料、施工设计资料、机电设备
资料、业主资料等，特别应注意向产权单位、施工单位收集各设备系统产地证书、检查合格证书、装箱单、生产厂商联系地址、电话、供应商地址、电话、产品阐明书等关于资料，建立设备供方档案。
⑷房屋本体、公共配套设施、机电设备接管验收，涉及验收原则、验收内容与验收记录。
①分系统对重要某些、部位编制地址码、绘制平面图（布置图）、流程等，有则需要在实物上表白线向。
②各责任区、现场标记制作，各岗制度、规程上墙。
③准备各岗巡逻记录、运营记录等。
④收集各设备作业阐明书、作业指引书、操作规程、维修保养阐明书等，有组织地补充完善各系统作业指引书和操作手册，必要时在有关岗位上墙。
⑤特别注意各系统附带工具、专用工具接受，各岗按照关于规定试机、实操。
⑥编制各系统年度维修、保养、检查筹划。
⑦记录设备安装与试运营数据。
⑸编制《接管验收整治报告》，内容涉及资料验收中发现资料不齐全、不真实、不合格等问题，房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现不影响房屋构造安全和设备使用安全质量问题，房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现影响房屋构造安全、影响相邻房屋安全和设备使用安全质量问题和建议整治期限。
⑹接管验收遗留问题解决，在整治期限内跟踪整治过程，检查整治成果。
⑺成品保护方案，物业成品涉及房屋本体、道路、绿化景观、设施设备等，管理处通过标记、管理制度与办法、宣传等途径对接管验收后至广场集中装修期结束重要阶段贯彻成品保护方案，特别需考虑分期交付状况下成品保护。
4.商户装修管理：
⑴二次装修管理方案：
①制定装修管理及报批审核制度。
②编制《装修指南》，将装修备案、核准，装修统一规定、装修注意事项等内容告知业主。
③对与装修管理有关管理人员和安管人员进行装修知识、装修管理流程、违章解决、装修管理制度等方面培训。
④装修期间成品保护办法。
⑤按照规定制定装修巡视、竣工验收办法及办法。
⑵管理办法：
①设计管理
商户须向商管公司提供其装修设计图，由商管公司工程人员对其装修方案从专业角度进行审核，通过审核方案方可予以办理装修手续。
②合同管理
与业主合同管理：咱们将在业主规约以及本物业装修管理规定中明确装修应遵循规则和施工条件，并附平面图和智能系统布线图。
③与装修队合同管理
任何装修施工单位承揽业务，必要提交加盖单位公章营业执照复印件，并与管理处订立管理合同，交纳一定数额押金，接受管理处管理。管理处将为其提供平面图和智能系统布线图，如发生违章施工，维修款从押金中扣除，并处以相称数额罚款。
⑶巡视管理：
设立巡视员：在装修质量监理服务中，配备一定数量专业工程技术人员，对商户装修进行巡视，对发生违章施工装修单位，及时派发停工告知单，并迅速告知管理处违章解决中心及时解决。从人力资源上保障了对整个楼宇违章施工监控。
5.开荒清洁管理：
⑴开荒保洁范畴：
①商场公共过道、安全通道；
②地下停车库及室外公共区域；
③商场外墙玻璃清洗及雨篷；
④配电房、水泵房、管道井、强电井、电梯厅等设备机房。
⑵开荒准备：
①工具 ：洗地机、吸尘吸水机、吹干机、梯子、水桶、
玻璃刮水器、玻璃抹水器、抹布、墩布、扫把、垃圾袋、拉丝棉、钢丝球、毛刷、云石铲刀等。
②清洁剂：玻璃清洁剂、地面清洁剂、128去胶剂、中性全能清洁剂、卫浴清洁剂、洗涤灵、五洁粉、不锈钢光亮剂、去污粉等。
⑶人员：依照该项目状况而定，严格按规定准时竣工。
⑷开荒实行方案：
①区域开荒顺序：垃圾清运---初步打扫---除尘---洗地或吸尘---彻底清洁地面---检查；
②外墙玻璃开荒程序：墙面除尘---冲洗---除涂料、胶---涂清洁剂---洗刮
---擦窗框---再次洗刮---雨篷清洁；
③地下停车场开荒程序：垃圾清运---设备房清洁---除尘---打扫---洗地
---彻底清洁地面---检查；
④电梯厅及楼梯间开荒程序：垃圾清运---扶手清洁---打扫---清洁地面---
电梯里清洁---擦试明亮；
⑸室内开荒保洁流程：
①一方面清理现场留下装修垃圾；
②由上到下全面吸尘；
③擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀
④楼梯间：用掸子做除尘解决，用毛巾擦试扶手，用除胶剂刀片除去胶迹、漆印、水泥印，用保养剂保养楼梯扶手;地面除去胶迹、漆印，清洗干净。
⑤门及框：分清门材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序也是从上到下，把 毛巾叠成方块，从门顶部开始从左到右擦拭，不能有漏掉，有胶渍地方可用除胶剂做解决；框程序同门；一定要做到无漏掉、无死角。
⑥地面清洗：把所有做完后来，就是地面清洗了选取专用清洁剂稀释后，开始清 洗。地面上胶渍可用刀片清除，顽固可用去胶剂解决。
⑦踢角线：用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。
⑹清洁原则：(目视）
位置
项目
验收原则
备注

外墙
玻璃
墙面
无污迹、无尘、无胶
目视
玻璃
无污迹、无尘、无胶、无水痕、明亮
目视
窗框
无污迹、无尘、无胶
目视
雨篷
无污迹、无尘、无胶、明亮
目视

商场
室内
瓷砖
地面
无污迹、无尘、干净、无杂物、光亮
目视
楼梯
无污迹、无尘、明亮
目视
扶手
无污迹、无尘、明亮
目视
通道
地面
无污迹、干净、无杂物
目视

停车
地下室
水泥
地面
无污迹、干净、无杂物
目视
标记
标牌
干净、明亮
目视
室内公共区域
路面
无垃圾、无水泥浆块、无涂料印
目视
设备机房
无垃圾、干净
目视
电梯厅
地面
无污迹、干净、无杂物
目视
电梯
无污迹、干净、明亮
目视
⑺外墙玻璃清洗方案：
依照状况，广场外墙普通清洗是在室外高空中作业，须使用高空吊篮、吊板、升降台等运载工作，作业难度高，危险性大，因而操作人员必要经严格体检，专业培训，严格遵守操作规范和安全规范。
⑻复查验收：
①开荒过程中，不断进行自检。现场主管不但负责现场施工和管理，还要不断进行检查，发现问题及时解决。
②每位现场组长交替抽查所负责区域和项目工作进展，为了在验收中可以将重复施工行为降至至少，还要不断进行复查。
③为了使验收工作顺利进行，现场主管一方面进行合格验收，不合格项目及时进行改正，并采用逐级验收方式，完毕一层验收一层。
④现场主管积极配合甲方及物管验收工作，及时沟通，协助解决验收工作中浮现问题。
⑤验收工作采用验收单验收方式，并由甲方主管及物管主管验收人员签字即可。

6.开业管控方案
为了规范广场现场安保管理工作，合理划分岗位职责与分工，并明确突发紧急事件解决流程，充分保证广场开业期间各项安保工作顺利进行，为开业庆典活动提供一种安全、规范、和谐现场氛围，全方位展示广场管理品质与服务水平，提高春天广场品牌形象。
⑴组织架构
总指挥：项目总经理

副总指挥：项目副总经理

现场指挥：物业部经理

出入口定岗位组

巡逻组
交通疏导组
消防监控组
现场保卫组

⑵岗位职责：
①现场总指挥负责开业庆典现场安全管理和联系调度总体安排与监督。
②副总指挥负责协助总指挥开业庆典现场安全管理和联系调度总体安排与
监督。
③现场指挥负责现场安全保卫工作详细实行工作。
④现场保卫组负责开业庆典现场安保、秩序维持及引导工作。
⑤巡逻组负责内外街、楼层、地下车库安全巡逻以及突发事件解决工作。
⑥现场交通疏导组负责现场交通秩序疏导和指引工作。
⑦消防监控组负责现场消防安全巡检和保卫工作。
⑧出入口定岗定位组负责各重要出入口人流疏导和秩序维持工作。
⑶工作任务：
①负责广场周边警戒；
②保持各进出口和应急通道畅通，随时保证人群可以安全、有序地疏散；
③维护现场良好治安秩序，严防冲、挤、踩、踏等事故发生，及时发现控制
偷摸、扒窃和哄闹滋事等行为；
④在对企图冲击、扰乱表演活动人员进行强制带离，并迅速恢复秩序；
⑤场地发生突发性事件时，实行迅速有效处置；
⑥做好"焰火"燃放区安全保卫工作；

7.开闭店管理方案
⑴营业时间：
①广场营业时间：10：00—— 22：00（暂定）
②主力店营业时间（暂定）
中影国际
10：00—— 次日01：30
智趣乐园
10：00—— 22：00
卜蜂莲花超市
08：00—— 22：00
⑵开店管理：
①工作要点：
商场内各商户与本商场员工同步进场（走员工通道），各商铺严格按照商
场营运时间营运。各商户自行保管店铺钥匙。未经容许不准其他时间坐店营业。
②开店流程：
a商场全体员工（招商营运人员、工程物业人员、保洁员以及营业员）按商
场正式开店营业时间前30分钟到商场。
b工程部负责启动商场合有设备（电源、扶梯、直梯、中央空调等），为确
保商场正常营运设备启动前要严格检查安全状况。
c招商营运部、物管部人员开始进行开店前巡逻工作。
d以上所有准备工作就绪后，开店整点播放开店音乐，物管部人员启动商场正侧门，正式营业。
⑶闭店管理：
①工作要点：
各商户在商场规定期间同步闭市，关好水、电、气、门窗，各部门人员准时到位，准备闭店工作。
②闭店流程：
a闭店整点播放闭店音乐，各商户开始闭店，各商户闭店迈进行消防、电源、给排水、燃气等安全检查；
b招商营运部、物业部人员开始巡店并引导未及时离开商场顾客离开；
c工程部人员关闭电源、扶梯、直梯、中央空调等设备，（特殊状况商户需要预留电源，必要提前一天向招商营运部申请）；
④商场清场完毕，确认所有顾客离开后由物管人员锁闭商场正侧门，未离场
商户员工从员工通道离开；
⑤闭店后来，当天工程物业值班人员开始检查商场（各商铺门与否锁好、电源与否断开、安全隐患与否排除、商场办公区门窗与否锁好等）各项安全排查工作完毕后，从员工通道撤场。
⑷其她管理规定
①营业时间改动：
遇重大节日或因其她因素需变更营业时间，商场提前一天以上以书面形式粘贴商场公示栏处，另商场招商营运部会逐个告知各商户，以保证商场正常运转；
②商户需要在夜间对商铺进行施工维修，需要提前一天以上向商场招商营
运部申请，经批准容许后，方可执行。程序如下：
商场闭店前维修工作人员在商场外等待，待本商场闭店完毕经允许后进入店铺作业。未经允许，不能随便带工作人员进入商场作业。

二、开业后寻常管理
1.公共秩序管理方案：
在物业管理中，运用既有科学技术手段与管理手段，依托各种先进设备、工具和人主观能动性，维护物业和商户安全，这是一项很重要工作，最为广大商户所关注，依照项目实际需要制定常规防范与技术防范相结合24小时全天候管理方案。
⑴管理内容：
①常规防范：采用站岗执勤与巡逻执勤相结合方式，维护项目公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、商户安全行为；
②实行24小时监控，以保证安全；
③对可疑或不安全迹象采用跟踪监视和定点录象办法，并及时告知巡逻安管，进行现场解决；
④巡逻安管接到治安报警，应迅速赶到现场酌情解决，并把状况反馈到监控中心，监控员对报警解决状况作详细记录，留档备查。
⑵管理办法：
①实行半军事化管理，制定安防管理和奖惩制度，严格付诸实行，以增强商管人员工作责任心；
②强化商管人员内务管理，开展系统化军事素质培训，提高商管人员思想素质和业务技能；制定《紧急事故解决案》，定期组织演习；
③加强商管人员行为规范教诲，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；
④严格执行安防巡更点制度，保证巡逻质量；
⑤监控中心定期检修、保养，保证监控设备完好；
⑥保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

2.消防管理方案：
消防管理是物业安全管理重中之重，因而要依照消防法规规定，结合实际，踏踏实实地做好消防安全工作，保证项目和商户生命财产安全。
⑴管理内容：
①做好消防监控中心管理；
②做好消防设施、器材管理；
③保持消防通道畅通；
④加强装修期间消防安全管理；
⑤禁止违章燃放烟花爆竹；
⑥禁止携带、储藏易燃易爆物品；
⑦防止电器短路等引起火灾因素；
⑧加强闭店前各店水、电、汽检查。
⑵管理办法：
①制定并贯彻消防管理制度和消防安全责任制，做到责任贯彻，器材贯彻，检查贯彻；
②制定消防事故解决预案，防患于未然；
③建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；
④定期进行消防检查，防止为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
⑤做好消防器材、设备检查保养，使之始终处在完好状态；
⑥制止任何违背消防安全行为；
⑦积极开展防火安全宣教，定期向商户传授消防知识；
⑧发生火灾，及时组织补救并迅速向关于部门报警；
⑨加强对餐饮商户厨房油烟设施检查和用火安全检查。
⑶消防安全教诲，培训制度：
①实行三级教诲，培训制度，凡新进入公司员工须分别经公司(一级)，部门(二级)，班组(三级)消防安全教诲培训，并考试合格后，方可上岗工作；
②.一级由公司综合部组织，物业管理部负责实行;二级由部门主管负责;三级由班长负责；时间各不少于半天，两小时，一小时，公司内调动由二，三级负责；
③内容为"三懂三会"消防法规，制度，火灾因素教训等，班组可用讲演与表演相结合方式；
④所在部门负责组织岗位消防知识培训，并进行考核；
⑤未经三级消防安全教诲或不合格者，不得上岗工作；
⑥对进场施工人员，外委施工人员消防教诲，由消防主管负责。
⑷动火审批制度：
①依照动火部位和危险限度，实行公司，部门，班组三级审批管理制度。动火时，必要到消控中心办理动火证后，方可动火施工，违者按关于规定解决；
②在楼层吊顶，车库，制冷机房等有易燃易爆液体，气体容器，管线，设备处动火属一级动火，由装修公司负责人、外委施工负责人采用消防办法，并事先告知消防专人到场监督，方可动火，疑难危险问题报请公司领导，召集关于员工采用可靠办法，作为特殊动火解决；
③非属一级动火管理之处使用电焊，气焊，烧烤，煨管，熬沥青和批准使用电炉及炉火取暖管理属二级，由消防主管部门制定用火管理制度，执行防火管理规定，并责成专人贯彻；
④属于正常使用中餐饮燃气灶、烤炉及油烟管道管理属三级管理，由消防专人负责检查，贯彻岗位员工消防责任制。
⑸电器安全管理制度：
①项目内各个店铺各种电器安装，增减，拆修，检修，更新均由专业电工，按国家关于规定进行；
②非专业人员不准擅自拆改，增长用电设备，器具；
③禁止各商户擅自使用电炉，微波炉，电饭锅，电热开水壶等电器。
⑹消防器材，设备维护，检修更新制度：
①项目配备灭火器，消防栓，水带，水枪及消防设施等，由消防专管员负责维护保养，保持完好，整洁，并列入交接内容之一；
②灭火器材检修和更新，由物业管理部负责，室内外消防栓检修，修理，更新，由工程部负责；
③室外消防栓维护保养和冬季保温由工程部负责；
④自动报警和灭火装置，由工程部负责维修检查；
⑤各种灭火设备，器具不准擅自挪作她用，压盖，围占。

⑺逐级消防检查制度：
①消防专管员岗位日查，主管周查，经理月查制度；
②检查内容涉及查制度，查消防设备，查隐患，结合实际和不同季节应有重点；
③各级和各种形式消防检查所发现隐患问题，都应有文字记录并逐级贯彻整治办法。
⑻隐患检查整治制度：
①火险隐患涉及：现实火灾危险和可以导致火灾发生违章行为；
②实行隐患备案，整治销案制度，对重大火险隐患有"三定"整治方案(即定人，定办法，定期间)，隐患未消除前，要有可靠安全办法；
③因历史遗留疑难隐患，应在此后改造和发展中有筹划分环节解决；
④对消防机关和上级主管部门检查提出和下达火险隐患整治告知书，关于店铺应及时整治，消防主管负责督促贯彻；
⑤对店铺内检查出火险隐患，告知后还不及时整治将实行惩罚，惩罚单由商户签收后存档保存。
⑼消防安全隐患整治告知书使用规定：
①各店铺接到《消防安全隐患整治告知书》，必要按照告知书上期限规定整治；
②任何店铺及施工单位不准拒收《消防安全隐患整治告知书》，如拒收，发生一切后果由当事人自负；
③收到物业管理部下发《消防安全隐患整治告知书》，但不执行整治店铺及施工单位，消防主管有权制止其进行营业；
④对不执行《消防隐患整治告知书》店铺及外来施工单位，如浮现意外状况一切后果自负；
⑤过期整治发生一切责任由当事人负责；
⑥《消防安全隐患整治告知书》必要通过消防主任、物业经理、总经理共同签字方可有效。
⑽防火宣教制度：
①消防宣传是消防管理一种重要方面，是教诲发动群众自觉同火灾作斗争
一项重要办法。各部门员工和各店铺员工必要贯彻执行"防止为主，防消结合"消防工作方针，保障安全；
②防火宣教要纳入部门重要工作之中，运用各种形式，广泛进一步地进行宣传，普及消防知识，提高各级员工防火警惕性；
③施工人员在施工前必要对其进行防火教诲；
④所有员工必要认真学习消防常识及关于消防管理规定，并认真执行；
⑤对用火，用电，用油店铺和储存物品仓库及重点部位工作人员采用短期培训，讲座，参观等办法进行消防专业知识教诲；
⑥定期组织防火安全活动，通过经常化，制度化教诲和训练，提高员工思想政治觉悟；
⑦抓住正，反两方面典型事例进行宣教，提高警惕性，增强防火责任感；
⑧经常对员工和义务消防员进行消防知识教诲，使各员工都能达到"四能"(即能宣传，能检查，能及时发现和整治火险隐患，能扑救初起火灾)；
⑨通过系统地宣教，使各员工不断提高防火安全意识，增强消防安全观念，在工作中，生活中自觉遵守各项防火安全制度，时刻不忘防火，就会杜绝减少火灾发生；
⑩贯彻实行消防关于法规，条例，规定.表扬在消防工作中做出贡献好人，好事，揭露，批评违章，违法乱纪行为等等，运用宣传舆论，扩大影响，推动消防工作展开。
⑾义务消防组织制度:
①义务消防队伍是做好防火工作，扑救初起火灾，保障正常营业一支重要力量，各部门、各店铺领导都要带头积极支持义务消防队伍各项活动；
②各部门、各店铺建立义务消防队伍，消防主管详细组织，培训，教诲，演习；
③义务消防队伍训练教诲内容：
a学习关于文献，报刊，批示和消防法规，条例及物业消防规定；
b学习掌握各种消防器材用法，熟悉其性能及维修保养等，监督她人不准乱动和损坏，发现后及时报告物业消防主管；
c依照各店铺营业性质进行实际演习；
d对发现消防问题有权监督检查和向物业管理部门反映状况。

3.停车场、车辆安全管理
⑴各种安全标记，与全安位秩序维护监控紧密配合，保证无管理盲点。
⑵各种安全标记，保证行驶安全，如限高牌，限速度，转变凸镜，道路批示牌等。
⑶车辆按规定方向行驶，安全有序。
⑷实行24小时值班巡逻制度，定期对停车场进行全面巡视，查看车辆有无损坏，漏油、漏水状况和车辆防护状态与否完好，与否有可疑人员滞留等。
⑸以原则交通指挥动作指挥疏导车辆，按规定停泊车辆，防止交通事故发生。
⑹发生交通事故时，及时保护和控制现场，防止车辆睹塞现象发生。

4.公共区域安全管理方案：
⑴对公共区域安全防范重点部位设立警示标记、也许引起人身伤亡事故部位或场合要设立统一规范、文明礼貌、用语简要且醒目警示标记，告示注意事项，明确禁止行为。
⑵组建安全应急防范抢险预备队伍，每年要组织开展二次以上安全防范知识培训和对突发事件解决实战演习；
⑶加强对公共区域安全防范重点部位寻常巡逻，发现问题及时整治，不留隐患。

5.保洁管理方案:
本项目环境卫生清洁工作拟委托专业保洁公司负责，专营公司具备服务技术专业，清洁设备专业，管理资源集中档优势，聘请专业清洁绿化公司对广场进行专业服务，从而保证清洁绿化服务质量。同步，将清洁绿化工作外包可以集中管理处人力资源投入于广场其他各项管理服务当中。此外，由于专营公司已形成较成熟专业管理体系，较物业公司管理更能节约成本。在管理过程中强调建立“双重管理”机制，管理处重要对清洁工作进行监督、检查、管理，管理过程中拟采用如下办法：
⑴物业主任详细负责对本专业外包单位服务跟踪、检查，并每月提交外包单
位服务质量检查评估表，作为支付外包服务费根据。
⑵实行每日保洁公司自查，物业主任定期检查，物业经理抽查形式对保洁工作监督指引。
⑶由管理处提交外包服务质量季度和年度评估报告，作为续签或合同根据。
⑷建立保洁合同档案、总公司备案制度。
⑸人员配备及分工详见岗位架构图（略）。
⑹保洁服务原则：
①基本规定:
a保洁工应按公司统一规定着装，佩带胸卡，仪容仪表整洁端庄。
b保洁工应遵守商场规章制度，礼貌待人，规范作业。
c保洁工应遵守有关安全作业规范，牢固树立“安全第一”思想，防止对物业设备设施和第三者导致损失，防止人身事故发生。
d保洁作业应尽量减少对商户和顾客影响。
e保洁作业时工具应随身携带或在保洁车上规范放置，不容许在作业区内随意乱放。作业完毕应按规定地点规范摆放或放回工具间。
f清运垃圾应按照指定路线行走，事前对袋内垃圾进行检查，以防商品混入，垃圾解决应袋装化。
g保洁工如果拣到物品应及时交物业服务中心解决。
h保洁主管应定期，定人，定地，定任务，定质量实行保洁服务筹划。
i保洁主管应听取商户意见，加强宣传和沟通，争取商户支持，不断改进工作。
j保洁服务过程中不容许影响食品卫生。
k杜绝挥霍，节约能源。
②保洁服务质量规定:
a不同材质地表面应保持材料原有色泽，无雾花现象浮现。砖面及拼缝，边沿线等处应干净，无积垢，灰尘，水迹，纸屑，食品残渣和粘胶物等，保持地面干燥清洁。
b内墙面，天花，顶角，墙角和转角等处应保持粉刷涂料原色，无积尘和霉斑，蜘蛛网。
c玻璃门，玻璃窗等表面应干净，明亮，无水迹，指印和张贴物。
d窗台和上下接缝处等应光洁，无灰尘，水迹和霉斑。
e门面，门框，门背等处应保持本色光泽，花纹清晰，无油迹和灰尘，金属
门饰，门锁，门附件等应保持金属光亮，无锈斑，污迹和水迹。

6.公共设施管理方案
设施设备管理，直接影响到项目形象、物业使用年限及使用安全，直接关系到商户及使用人安全，是物业管理重中之重。
⑴设备使用、运营、各级别保养（寻常维护、一级、二级保养）、小修、中修、大修、更新改造及特种设备维护委托 “深圳市开元同济维保公司楼宇科技有限公司”或社会专业化公司实行。管理处设立工程部配合商管公司对专业公司进行监督。
⑵设备使用根据“保证安全，在满足服务原则基本上，节约能源，延长设备使用寿命。”原则。
⑶设备维修则依照各类设备故障模式，采用以防止为主维修模式。即：将三级保养制与筹划预修制、状态维修相结合，对符合“浴缸型”故障模式（符合磨损规律）设备如电梯、发电机、水泵、冷水机组等定期做三级保养，定期进行中修、大修。对符合“直线型”故障模式设备，如电力设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。
设备保养、中修、大修周期登记表
序号
名称
寻常维护保养周期
一级保养周期
二级保养周期
中修
周期
大修周期
01
生活水泵
半月
每季
每年
三年
六年
02
消防水泵
每月
每季
每年
五年
八年
03
风机
每月
每季
每年
五年
八年
04
电梯
半月
每半年
每年
三年
六年
05
发电机
每月
每季度
每年
五年
八年
06
干式变压器
每季
每年
//
//
//
07
空冷水机组
半月
每半年
每年
三年
六年
08
锅炉
半月
每半年
每年
三年
六年
09
火灾报警系统
每月
每季
每年
//
//
10
气体灭火系统
每月
每季
每年
//
//
11
消防联动控制柜
每月
每季
每年
//
//
12
对讲报警系统
每月
每季度
每年
//
//
13
防盗监视系统
每月
每季
每年
//
//
14
低压配电柜
半月
半年
每年
//
//
15
高压开关柜
每月
每年
//

16
交通道闸
每月
每季
每年
三年
六年
17
弱电系统
每月
每季
每年
//
//

⑷设施设备维护管理规范
①强弱电系统：
a贯彻防火、防汛、防雨雪、防小动物、管线通“四防一通”办法，保证配电系统安全；
b保证变配电设备正常运营，保持各种开关、仪表和批示灯完好；
c定期测试接地装置，保证接地装置在规范原则范畴内；
d重要计量测试仪器、仪表和工具按规定规定定期送检，做到投入使用计量器具在规范原则范畴内，保证检测仪表工具精确。
②给排水系统:
a保证下水管/排水管道畅通；
b每天一次检查污水泵、提高泵，每季1次润滑加油及必要保养；
c每年二次对污水解决系统全面维护保养；
d污水解决系统正常运营，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保规定；
e定期检查隔油池、粪池保证正常运转和畅通。
③消防系统:
a消防泵每月启动两次并作记录，定期保养，保证运营正常；
b消防栓每周巡逻一次，保证消防栓箱内各种配件完好并能正常使用；
c每天检查火警报警系统与否正常；
d每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查；
e每年检测一次探测器，并对所有控制装置进行一次实验（涉及联动）；
f每月检查一次灭火器，超过有效期及时更新或充压，达到“三定一有效”即：定人定位定责任，灭火器材齐全有效；
g保证机械排烟设施正常运转。
④物业范畴内建筑物、广场管理:
a建筑墙面、地砖、露台等各种损坏需及时修补，且修补后无破损感觉；（只限于少面积范畴）
b做好季节性维修养护工作，即：霉雨季节通风、干燥；雷雨季节对避雷设施检查、台风季节对建筑物进行检查及防渗漏等；
c对危险隐患部位设立安全防范警示标志，并在重要通道设立安全疏散批示和事故照明设施，每月检查，保证标志清晰完整，设施运营正常；
d在保修期内，应负责协助商管公司联系总包单位，协调总包修理事项，核算质保金支付；
⑤电梯系统:
a保证电梯良好正常运营，轿厢内按钮灯具等配件保持完好，自动扶梯梯阶及疏齿板、手扶带无破损；
b配合、监督电梯保养单位对项目内电梯进行检测、保养及维修，每次保养须有书面记录并存档；
c保证电梯通过专业检测机构年检；
d电梯保修期内保养及维修由电梯保养商完毕；
e保修期后保养及维修由通过招标程序拟定维保商进行；
⑥空调:
a公共部位风口、管道、共享部位空调进出风滤网每月清洗一次；
b空调设备在保修期内保养及维修由空调保养商完毕。保修期后保养及维修通过招标程序拟定维保商进行；
c保证空调设备正常运营，维持室内温度符合政府颁布空调温度；
d保证营业时间有香薰供应。
⑦锅炉:
a为了延长锅炉使用寿命，保证锅炉安全经济运营，贯彻节能减排工作目的，
制定锅炉定期和寻常维修筹划。
b对安全附件：仪表、电器控制、燃烧器、除氧器、互换器、给水设备等每天进行维修保养，并定期检查，以保证设备正常运营。
c定期对所有辅助设备及设施进行加油、清洗，保证各附件正常运营，杜绝跑、冒、滴、漏等现象发生。
d锅炉做到定期检查，锅炉外部检查普通每年进行一次，内部检查普通每二年进行一次，水压实验普通每六年进行一次；对于无法进行内部检查锅炉，应每三年进行一次水压实验。
e做好锅炉定期维护保养工作，并做好关于维修保养记录。
f做好安全阀每年校验一次，压力表每半年校验一次工作。
g每星期对自动控制安全保护装置进行一次人工实验和检查，保证敏捷可靠。　　
⑧避雷装置:
定期检测维护避雷装置，保证其性能符合国家、地区有关规范原则。

⑸设备管理原则:
①设施设备管理规定:
a工程人员上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（有关制服材质、式样由业主方确认），装备佩戴规范，仪容仪表规范；
b保证设施设备寻常运营正常、无安全隐患，有健全安全管理和安全操作制度；
c建立定期检查保养登记制度；
d建立回访、回检制度，做好回访、回检记录；
e设备维修人员和关于值班人员必要熟悉有关设备性能及使用常识，在紧急状况发生时应能独立应对并解决或采用应急办法；
f设备维修人员接到报修告知后应在10分钟内到达现场进行解决，急修项目应当即修理；不能当即修理应阐明因素并拟定修理方案和弥补办法，保证维修质量；
g各重要机房内各种规章制度应完善及规范化，符合政府有关部门查验规定；
h监督保养商执行保养合同，对保养时保养工作进行效果考核；
i严格按照国家、永州市规定、规范进行操作；
j订立物业管理各项有偿服务项目收费原则和操作流程。
②设备维修管理
a保修期内
竣工验收之日起，在规定保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。
b保修期满后
对于商管公司管理物业，物业公司事业部可承担出租面积范畴之外建筑部位、设施设备、物业规划红线内市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施修缮责任。租户承担出租面积之内自用部位和自用设备修缮责任。
物业管理范畴可以由大业主和物业公司在合同中详细划分。
c保修期内管理办法:
●保修期计算应以法规及发展商与建筑安装单位、设备供货单位合同保修期限为准。保修期内，由施工单位负责设备质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收时间差，由发展商负责质量保修，保修期顺延。保修期满后，公共设备由物业公司负责维修。
●物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修内容、范畴、期限，管理处维护内容、范畴，保修款支付，做出界定，达到共识，形成书面合同。
●保修期，保修单位提供服务单一，普通只做修理，不做保养，难以达到
物业管理行业原则、适应考核需要。保修工作之外保养内容需管理处自己或委托专业公司做，书面合同有助于解决管理处或专业公司与保修单位矛盾、纠纷。
●设备保修期时间内，管理处宜委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做寻常维护、一级保养、二级保养，电梯可按原则责任合约形式委托。保养工作应以清洁、防腐、润滑、调节、紧固，不适当触及核心软、硬件某些。机电设备、电梯故障维修，管理处应督促保修单位解决。
●保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司工程部审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权回绝签字。
c维修保养
设备保养、故障维修由维保公司组织实行。参加保养人数与保养时间，按管理处工程部审批后保养筹划进行。小故障维修保证在规定期限内完毕。大故障或发生设备事故，按应急程序解决。
●设备下年度保养筹划于每年12月中旬报公司，保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》规定及商管公司规定。设备月保养筹划应于本月3号前报管理处。审批后设备保养筹划，报甲方备案，