花园小区物业管理服务实施方案样本.doc

眉县安居物业管理服务
花园小区物业管理服务实施方案
第一章 安居物业管理服务概况
眉县安居物业管理服务于9月经眉县工商局同意成立，企业法人营业执照注册号：061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务独立法人企业，8月取得宝鸡市住建局颁发暂定资质等级证书，资质编号为宝房物027号。
1-2. 企业内部机构设置
企业设经理一名，下设四个职能科室：
物业企业组织机构设置及各科室人员配置

经理

办公室

工程科

秩序科

服务科

经理部是企业决议机构，设经理1名。经理对企业全部事务全方面负责，对企业一切重大事务做出最终决议，并负责协调各科室工作。
在经理领导下，各科室相互协作，全方面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或经过高层会议商讨决议。各科室在完成份管工作同时，并完成经理交付各项其它工作。
1-3.企业职员配置
企业现有职员43人，取得物业管理岗位从业资格证书14人，多种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我企业现在接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。
1-4.企业现有固定资产
企业现有房产一套，价值41万元。为愈加好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面服务，我企业前后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好设施设备平台。
二、花园小区物业现实状况分析
2-1.眉县花园小区介绍
眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。建筑总面积158675m2。
小区内配套设施齐全，设专业配电室和加压站各2个，院内设有智能化监控设施、路灯，广场灯；楼道内设声光控感应灯照明，现在有5栋楼各单元门口设智能门。小区共有标准化粪池15个，并在每个单元门口设雨水＃、主干道设污水井、部分楼号设置消防栓。
小区内还设置大型停车广场2个，划分停车位200个；自行车棚7个，共可容纳自行车1000多辆。小区实施集中供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积156051 m2。
小区拥有大型广场花园1个，面积400平方米；多种小型花坛、草坪24处；栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种800多棵，绿化总面积19580 m2。
现在小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基础到位，环境卫生洁净整齐。
2-2.物业特点
该物业含有以下特点：1、小区住户多，业户起源复杂，有商人、农民、国家机关领导、企业职员等；2、小区分数次阶段性建成，原有设施设备落后；3、小区分东西两区。
2-3物业管理分析
征对该物业特点，除收费、绿化外，秩序、维修、保洁服务需配置两班服务人员。秩序管理、维修服务需实施二十四小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实施8小时服务。
三、物业管理方案
3-1、服务结构
本方案为以后服务基础结构，关键提供物业管理公共服务，包含用户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面内容。我们将依据实际情况，不停完善各类服务操作规范，方便更有效管理，为用户提供优质、超值服务。
3-2管理机构设置及人员配置
依据管理服务总体设想及小区特点，本着“精干高效“以岗定人”标准建立物业管理机构，管理实施经理负责制。经理部下设三科一室，办公室设文员1名，负责多种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作；三个科长对经理负责，三个科各设两个班；工程科设科长一名，维修员4名，负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修、养护管理；服务科设科长1名，保洁员7名，绿化员1名，收费员2名，负责区内保洁、绿化管理，收费和用户接待服务；秩序科设科长一名，秩序员8名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置最少27 人。日常工作任务实施由各班长在科长指导下开展。
3-3物业服务内容和标准
3-3-1房屋共用部位、共用设施设备维修养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包含基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指共用上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用房屋。

保洁服务内容和标准
一小区公共场所、公共绿地、主次干道
1、公共绿地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清扫
3、主次干道1次/天清扫
4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫
2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫
3、楼梯扶手2次/周擦拭
4、公共活动场所一次/天清扫
5、积水、积雪立即清扫
6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭
7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。
三、来及处理和搜集
1、合理设置垃圾桶、果壳箱。
2、垃圾每日搜集一次，做到日产日清。
3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定时清洗保持清洁。
4、对垃圾中转站，依据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。
秩序服务内容和标准
1、小区出入口二十四小时站岗执勤
2、对关键区域、关键部位每小时巡查一次；
3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放 。
4、在小区内危险隐患部位设警示牌。
5、秩序员每六个月进行1次应急处理培训。
绿化服务内容和标准
1、依据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，确保无显目标杂草。
2、连续干旱一周时，必需浇水一遍。3、绿化工每七天检验一次，发觉虫害立即消杀。
3、每十二个月修剪最少五次，保持绿化植物外型美观。
4、对枯死、病死、损伤死亡绿化植物即使立即补种。
5、每七天对绿化带内果皮、纸屑、垃圾袋清理一次
6、在绿地草坪设置宣传牌，业主珍惜花木，不随意攀折、践踏。
车辆管理内容和标准
1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。
2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。
3、车进小区限速行驶；停放在要求车位，不能挡道。
4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。
5、天天12时到15时，19时到次日8时不许进入。
6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实施先到先停，业主优先，停满为止标准。
维修服务
1、保修
①管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。
②业主在装修过程中自己造成损坏，不属于保修范围。
③保修期限以《住宅质量确保书》上要求各部位保修时间为依据。
④保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，通常性维修3天内处理。
⑤通知施工单位保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。
2 、有偿服务
1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间
2、值班人员填写维修记录表和派工单。
3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣告收费标准，业主同意后开始维修。
4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，用户、财务、存档各一联。
5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。