物业管理基本制度与政策辅导样本.doc

第二章 物业管理基础制度和政策
(教学教导)
一、教学提醒

物业管理作为一个新兴行业，是伴随中国城市房地产业发展和城镇住房制度改革深化，和市民居住生活质量需求发生改变中发展起来。在市场经济前提下，房屋全部权展现私有化。在一棟楼宇内，或在一个小区内，业主们拥有共同产权、共同使用部分部位和设施设备、共同负担其维修费用等，所以，物业管理实务中包含民事主体含有广泛性特征。因为物业管理包含面广，矛盾多，物业管理法制建设更显得必需和关键。所以，本章对部分法基础概念作了介绍，并对中国物业管理法制建设作了简明回顾。

二、关键讲解

1、国务院颁布《物业管理条例》属于什么性质“法”?
“法”是社会经济发展到一定阶段并出现了阶级以后才出现。没有阶级，就没有国家，也就没有法。所以，法是阶段矛盾不予调和产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权强制力来确保实现多种社会规范总称。
一般法中心内容——财产、协议和侵权, 一直是法学家们独占领地。而在现代城市生活今天，“法” 对于每一位公民来说，已经成为生活中必不可少一部分。知法懂法不违法，不管是对建筑物全部权人还是建筑物维护管理者，全部是很关键。
中国现行法包含宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例）和行政规章等。
《物业管理条例》属于行政法规。行政法规是指由国务院依法制订和变动，相关行政管理和管理行政事项规范性文件总称。行政法规效力低于宪法和法律，高于地方性法规和规章。

2、《物业管理条例》立法关键标准
《物业管理条例》在坚持民法基础标准和立法法要求立法标准前提下，关键遵照了以下四项基础标准:
1）物业管理权利和财产权利相对应标准
在中国《物权法》还未出台情况下，《条例》吸收了发达国家成熟建筑物区分全部权理论，对业主权利义务要求，其实就是明确了业主作为建筑物区分全部权人权利义务。对业主在首次业主大会会议上投票权要求，是基于业主拥有财产权份额，将业主物业管理权利对应建立在对自有房屋拥有财产权基础之上。
2) 维护全体业主正当权益标准
为维护全体业主正当权益，《条例》将既对物业管理企业行为、业主大会职责及其对包含业主共同利益事项表决、部分业主不按协议约定交纳物业管理费用损害全体业主利益行为、相关政府部门行政监督管理责任等作了明确要求，也对建设单位、公用机关等物业管理相关主体依法应该推行义务作了详尽要求。在处理行政处罚和负担民事责任关系方面，《条例》设定法律责任充足表现了优先保护全体业主利益标准。
3) 现实性和前瞻性有机结合标准
《条例》重视保持法规、政策连续性和适度性，对被实践证实是行之有效制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，给予保留。《条例》重视肯定实践结果，将在实践中积累良好经验，如主管部门加强对业主大会指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于怎样处理现实中存在问题，如开发企业不交纳未售出物业物业服务费用、任意扩大物业管理企业治安责任、公用机关向物业管理企业转嫁责任等，《条例》也作出了明确要求。
《条例》贯穿发展指导思想，设置业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济基础规律，符合未来立法趋势。
4) 从实际出发，实事求是标准
中国各地域物业管剪发展很不平衡，沿海地域和中西部地域、大城市和中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。《条例》在坚持法律制度统一性前提下，充足考虑各地域实际情况，对房地产开发和物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出标准性要求，具体实施措施，授权省、自治区、直辖市制订。

3、《物业管理条例》确立了那些基础制度?
为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人正当权益，《条例》突出建章立制关键作用，确立了以下七项基础制度:
1) 业主大会制度。
各地在物业管理实践中，大多采取业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使相关物业管理权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业发展起到过一定促进作用。但因为该制度集决议和实施于一体，缺乏有效监督机制，难以表现全体业主意愿，有违权责一致标准,所以，《条例》首次建立了业主大会制度。

2) 业主条约制度。
物业管理往往包含到多个业主，业主之间现有个体利益，也有共同利益。在单个业主个体利益和业主之间共同利益发生冲突时，个体利益应该服从整体利益，单个业主应该遵守物业管理区域内包含到公共秩序和公共利益相关要求。鉴于业主之间在物业管理过程中发生关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》对各地实施物业管理中已含有一定实践基础业主条约制度进行了确定，要求业主条约对全体业主含有约束力。要求建设单位应该在销售物业之前，制订业主临时条约，对相关物业使用、维护、管理、业主公共利益，业主应该推行义务，违反条约应该负担责任等依法作出约定。建设单位制订业主临时条约，不得侵害物业买受人正当权益。业主大会有权起草、讨论和修改业主条约，业主大会制订业主条约生效时临时条约终止。业主条约是多个业主之间形成共同意志，是业主共同签订并遵守行为准则。实施业主条约制度，有利于提升业主自律意识，预防和降低物业管理纠纷。

3） 物业管理招投标制度。
物业管理是市场经济产物，竞争是市场经济基础特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、建管不分而引发物业管理纠纷增多被动局面，保障业主自主选择物业管理企业权利，同时也为物业管理企业参与平等竞争发明机会，《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展关键作用，提倡业主经过公平、公开、公正市场竞争机制选择物业管理企业。激励建设单位根据房地产开发和物业管理相分离标准，经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业。并对住宅物业建设单位，应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业作了明确要求。

4) 物业承接验收制度。
物业承接验收是物业管理基础工作。现在，在物业管理过程中，老百姓反应强烈质量缺点、配套设施不完善等热点问题，多数是开发建设阶段遗留下来。因为建管不分，依附于房地产开发企业物业管理企业往往无法进行严格物业承接验收。还有部分物业管理企业一味偏重市场份额扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业责、权、利，降低物业管理矛盾和纠纷，并促进开发建设单位提升建设质量，加强物业建设和管理衔接，《条例》要求物业管理企业承接物业时，应该对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应该和建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时要求建设单位、业主委员会应该向物业管理企业移交相关资料。

5) 物业管理企业资质管理制度。
物业管理含有一定特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理一个活动，带有公共产品性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依据全体业主授权，约束部分业主不妥行为，如阻止违章搭建及违章装修、阻止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主利益和社会公共利益。物业管理企业还有和业主长时间保持亲密联络特点，企业素质及其管理水平高低，直接影响到业主生活环境和工作质量。物业管理含有一定专业性，伴随经济发展和科技进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采取，物业智能化程度也越来越高，这也要求物业管理企业含有一定数量高素质管理和技术人员，含有优异工具及设备，建立科学、规范工作程序，对价值量巨大物业资产实施良好管理和维护。基于以上认识，并为了有利于整理和规范物业管理市场，《条例》要求：国家对从事物业管理活动企业实施资质管理制度。在现阶段对物业管理实施市场准入制度，严格审查物业管理企业资质，是加强行政监督、规范企业行为、有效处理群众投诉、改善物业管理市场环境必需手段。

6) 物业管理专业人员职业资格制度。
物业管理活动特殊性、经营管理专业性和包含学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实施职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任（项目经理）等，作为物业管理活动直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业承接验收、维修养护和物业管理服务水平，直接影响物业保值增值，关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环境保护、消防和公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家和香港、台湾地域等全部经过对物业管理专业人员进行职业资格认证和继续教育制度，来实现对物业管理行业规范和管理。现阶段，中国已建立物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供教育支撑和人才贮备和日臻完善法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度发明了有利条件。所以，《条例》要求：从事物业管理人员应该根据国家相关要求，取得职业资格证书。建设部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。

7）住房专题维修资金制度。
伴随中国城镇住房制度改革不停深化，居民个人拥有住房产权百分比越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一负担住房维修情况对应发生了根本性改变。为了处理在住房产权结构多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，怎样在多个业主之间立即筹集所需费用问题，《国务院相关深入深化城镇住房制度改革加紧住房建设通知》（国发【1998】23号）要求：“加强住房售后维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专题维修资金，并健全业主对专题维修资金管理和使用监督制度。”依据《通知》精神，建设部和财政部制订了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理措施》，对维修基金交纳、存放、使用、监督等作了具体要求。4年多实践证实，建立专题维修资金，对确保物业共用部位、共用设施设备维修养护，确保物业正常使用，保障全体业主共同利益，是十分必需。针对现在存在专题维修资金交纳范围不明确和挪用专题维修资金等问题，《条例》要求：住宅物业、住宅小区内非住宅物业或和单幢住宅楼结构相连非住宅物业业主，应该根据国家相关要求交纳专题维修资金。同时要求：专题维修资金属业主全部，专题用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，不得挪作她用。

三、难点释疑

1、相关业主和业主大会
业主财产权利是物业管理基础，业主经过组成业主大会，选聘物业管理企业实施物业管理形式行使财产权利时，存在着单个业主权利和全体业主共同利益之间关系问题，单个业主行使权利，应该以尊重共同利益为前提。为了确保业主在物业管理活动中权利，维护全体业主共同利益，《条例》专设一章，对业主、业主大会、业主委员会作了五方面要求：
1) 针对实践中业主权利和义务不明确问题，《条例》要求了业主在物业管理活动中享受十项权利，同时，又明确了业主必需推行六项义务。
2）为了规范业主大会运作，《条例》要求：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应该代表和维护管理区域内全体业主在物业管理活动中正当权益。同时，明确要求了业主大会成立、会议形式和表决方法：要求在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式。业主大会作出决定，必需经和会业主所持投票权1/2以上经过。相关制订和修改业主条约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专题维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上经过。
3) 依据各地实践经验，《条例》明确要求了业主大会和业主委员会职责。
4）为了加强对业主大会和业主委员会监督，《条例》要求：业主委员会应该自选举产生之日起30日内，向业主所在地区、县人民政府房地产行政主管部门立案。业主大会、业主委员会应该依法推行职责，不得作出和物业管理无关决定，不得从事和物业管理无关活动。业主大会、业主委员会作出决定违反法律、法规，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门应该责令限期更正或撤销其决定，并通告全体业主。
5) 明确了业主大会、业主委员会和居民委员会关系。《条例》要求：业主大会、业主委员会应该配合公安机关，和居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应该主动配合相关居民委员会依法推行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接收其指导和监督。住宅小区业主大会、业主委员会作出决定，应该通知相关居民委员会，并听取居民委员会提议。

2、相关前期物业管理
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理。为了确保建设单位聘用物业管理企业行为公开、透明，保护新入住业主利益，《条例》作了四个方面要求：
1）住宅物业建设单位，应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业；对于其它物业建设单位，国家提倡根据房地产开发和物业管理相分离标准，经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业。
2) 建设单位应该在物业销售前将其制订业主临时条约向物业买受人明示，并给予说明。
3) 建设单位和物业买受人签署买卖协议应该包含前期物业服务协议约定内容。
4）为了预防因物业开发建设质量问题影响以后物业管理，《条例》要求：物业管理企业承接物业时，应该对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应该向物业管理企业移交物业相关资料。

3、相关物业管理服务
提升服务质量和服务水平，是物业管理关键问题，《条例》对此作了六个方面要求：
1) 对物业管理企业实施资质管理制度；
2）对物业管理服务协议形式、内容、责任作了明确要求；
3) 物业管理企业不得将物业管理区域内全部物业管理一并委托给她人；
4）物业管理企业在承接物业时，应该办理物业验收手续。新旧物业管理企业之间应该做好交接工作；
5) 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用；
6) 物业管理企业应该帮助做好物业管理区域内安全防范工作。

4、相关物业服务协议
在物业管理活动中，物业管理企业和业主之间是建立在物业服务协议基础上民事法律关系，双方是平等民事主体，《条例》保护物业管理企业和业主正当权益。鉴于物业服务协议在物业管理活动中关键作用，《条例》明确要求：物业服务协议应该由业主委员会和业主大会选聘物业管理企业以书面形式签订；协议应对物业管理服务事项、服务质量、服务费用、各自权利义务、物业管理用房、协议期限、违约责任等内容作出约定；物业管理企业应该根据物业服务协议约定提供对应服务，业主应该根据物业服务协议约定推行交纳物业服务费用等义务；物业管理企业和业主违反物业服务协议约定，应该负担对应法律责任。

5、相关物业服务费用
物业管理是一个有偿经营性服务，其价格形成应该遵照等价有偿市场标准，由业主和物业管理企业经过协议协商确定。但考虑到现在物业管理市场发育还不完善，需要国家对物业管理收费进行必需指导和规范，所以，《条例》要求：物业服务收费应该遵照合理、公开和费用和服务水平相适应标准，区分不一样物业性质和特点，由业主和物业管理企业根据国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订物业服务收费措施，在物业服务协议中约定。
针对现在存在部分业主拖欠物业服务费用，损害全体业主利益，影响物业管理企业正常管理活动问题，《条例》要求：违反物业服务协议约定，业主逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应该督促其限期交纳；逾期仍不交纳，物业管理企业能够向人民法院起诉。

6、相关物业使用和维护
针对实践中存在私自占用物业管理区域内道路、场地，违法进行装饰装修，损害物业管理区域内公共利益行为，《条例》对物业使用和维护作了四个方面要求：
一是业主、物业管理企业全部不得私自改变物业管理区域内根据计划建设公共建筑和共用设施用途。
二是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法负担物业管理区域内相关管线和设施设备装修、养护责任。
三是业主需要装饰装修房屋，应该事先通知物业管理企业；物业管理企业应该将房屋装饰装修中严禁行为和注意事项通知业主。
四是利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应该在取得相关业主、业主大会同意后，根据要求办理相关手续。业主所得收益应该关键用于补充专题维修资金，也能够根据业主大会决定使用。

7、相关物业共用部位、共用设施设备专题维修资金
从国发【1998】23号要求到《条例》颁布，几年实践证实，建立专题维修资金，以确保物业共用部位和共用设施设备维修养护，是十分必需。不过，现在也存在着专题维修资金交纳范围和全部权不明确和挪用专题维修资金问题。对此，《条例》要求：住宅物业、住宅小区内非住宅物业或和单幢住宅楼结构相连非住宅物业业主，应该根据国家相关要求交纳专题维修资金。同时，要求：专题维修资金属业主全部，专题用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，不得挪作她用。

8、相关法律责任
《条例》包含到违法行为有些是属于违反行政管理秩序、损害公共利益行为，但更多是属于民事违法行为。对前一类违法行为应该给行政处罚，对后一个违法行为，则应该由行为人负担民事法律责任。为了处理好行政处罚和负担民事责任之间关系，《条例》在设定法律责任时遵照了通常能够经过负担民事责任处理，不再设定行政处罚；确实包含违反行政管理要求，损害公共利益，需要给行政处罚，则坚持民事责任优先标准，以保护全体业主利益。比如：对于物业管理企业违法将全部物业管理一并委托给她人，私自改变物业管理用房用途，私自利用共用部位、共用设施设备进行经营等违法行为非法收益，没有采取简单由国家没收，而是要求将其用于物业管理区域内物业共用部位，设施设备维修、养护，剩下部分根据业主大会决定使用；由此给业主造成损失，依法负担赔偿责任。
物业管理行业是直接关系到老百姓日常工作和生活新兴行业，所以，《条例》实施，是实现“三个代表”直接表现，它对提升城市管理水平，改善人民群众生活和工作环境，维护小区稳定，扩大就业起到了主动作用。

四、本章结论

本章关键对二十世纪九十年代以来物业管理基础制度建设进行了叙述。这些制度和政策包含到物业管理新体制建立和推广、优异(示范)住宅小区(大厦、工业区)评选标准、物业管理从业人员培训和上岗要求、物业管理企业资质管理制度、规范物业管理服务收费行为、物业管理企业财务管理制度及税收政策、住宅维修资金管理、物业服务分等标准等等。本章关键介绍了9月1日实施《物业管理条例》立法过程、立法标准、建立七项基础制度、包含到八个问题分别作了叙述，方便学员对中国物业管理立法情况有一个大致了解。