武汉市区域房地产市场调查报告样本.doc

武汉市蔡甸区房地产市场调查汇报

第一部分 市场调查和分析
一、武汉市房地产市场分析
２００５年房地产业发展趋势
２００５年，武汉市房地产市场需求仍将保持连续快速增加态势，产业发展含有较大空间，估计将展现以下发展趋势：
一、全方面落实落实房地产业各项政策
２００５年，武汉市将以全方面落实落实《国务院相关促进房地产市场连续健康发展通知》（国发［２００３］１８号）和省、市政府相关促进房地产业连续健康发展文件精神，初步建立起完善房地产市场发展运行机制、不一样层次需求住房供给体系，并合理调整住房供给结构，主动培育和规范房地产中介服务市场，强化房地产市场监督，实现房地产业连续健康发展。

二、充足发挥房地产市场信息系统和预警体系作用
房地产市场预警体系作为宏观调控关键手段和方法，２００５年将充足利用信息网络平台，向社会定时公布市、区各项目标房屋供给量、供给结构、供给价格情况及市场、区二手房交易情况，以引导企业理性投资，居民合理消费。

三、充足利用土地调控作用
２００５年，本市将充足利用土地调控作用，合理引导地价水平。土地供就方面，以存量土地为主兼顾新区开发，旧城改造实施成片整体开发，严格控制城市中心区零星分散建设。加强对全市土地集中统一管理，尤其加强对城郊各区、东湖高新开发区、武汉经济技术开发区土地市场监管，形成全市统一、规范、有序土地市场秩序。

四、主动推进和培育住房二级市场发展
２００５年，我们将在已制订一系列房地产政策指导下，主动处理房地产二级市场中各类房屋历史遗留问题，以推进房地产流通步骤良性循环；主动培育和规范房地产中介服务市场，充足发挥信息作用，为个人换、购和租赁住房提供便捷快速服务；努力探索商业性金融贷款范围，拓宽二级住房交易贷款和住房装修贷款等新金融业务，增加个人住房信贷品种，推行多个贷款、还款、转让方法，以满足不一样收入水平居民购房需求。

五、开发烧点区域逐步转移
伴随城市房地产开发量增加，城市中心和原有热点区域可开发用地逐步降低。本市房地产投资热点区域开始向汉江两岸、南湖片区、高新开发区、武汉新区转移。同时，因为城市空间结构性调整，估计在武昌老城区、江夏区庙山、黄陂盘龙城将会有超大规模住宅小区出现。

六、房地产价格平稳上升
２００５年，本市经济快速发展和 连续多年商品房供给量连续增加将深入提升市民住宅消费水平，改善性需求加强、旧城改造带来购房需求增大、外来人口购房需求增加，将促进房地产价格继续平稳上升。
二、蔡甸区域房地产市场
（一）、蔡甸地价情况分析
以蔡甸区首次拍卖土地为标志，武汉市蔡甸区土地有形市场正式成立。推出土地块块全部有亮点。正处蔡甸新城投资开发焦点所在区域两块地，争夺猛烈。其中21号地块（项目旁）经过10家参与竞价，最终“锁定”3210万元，被武汉市海联集团竞得，每亩单价52.28万元，创市郊地价新高。
同时蔡甸区获开发银行1.2亿元贷款，开启了该区军山镇22公里道路工程等项目，这标志着这个国家级关键小城镇建设正式起步。
参考各区成交地块最高单位价格能够看出，现在武汉市6个远城区中，最被看好是东西湖、其次是蔡甸。
二、蔡甸房产价格分析
蔡甸区域房产价格在6月为600—800元/㎡，到1月已升至1200—1400元/㎡，在短短六个月时间内翻了一番。
三、蔡甸区域产品分析
蔡甸区房产产品存在以下多个特点：
1、基础以多层为主，小高层销售存在一定抗性。
2、户型以两房、三房为主，但全部有两厅。
3、面积符合武汉城市特色，普遍偏大。两房、三房主力面积分别在80--90㎡和120-140㎡。
四、消费者分析
依据调查了解，现在蔡甸楼盘购置者分以下几类：
1、汉口、汉阳拆迁居民
因武汉市对中心城区改造工作提速，—拆迁总户数达成4.2万余户，由此产生了数量巨大购房需求。
同时因为市中心房价较高，超出这部分人承受范围，而蔡甸区房价又相对廉价，恰好符合这部分人需求。
2、汉口、汉阳投资者
武汉市场存在大量投资行为，投资行为比翻了10倍。
而蔡甸因现在整体房价不高，存在较大升值空间，故吸引了大批投资者前来。
1、2两部分就占了蔡甸现在房地产市场70%左右客源。
3、蔡甸当地购房者
因蔡甸当地居民本身居住在此，大部分全部自有房屋，但还有少部分人员有购房需求，这部分占了10%左右客源。
4、经济技术开发区单位职员
利好原因：
武汉市政府把蔡甸区计划为武汉未来生活区
高速路、公交线路开通缩短了蔡甸和市中心距离
三、蔡甸经典楼盘个案

编号
001
002
003
004
005
006
007
008
009
案名
知音人家
广场花城
康城新房
丽景雅苑
康乐花园
齐锦花园
秦合百花花园
东方夏威夷
千年漂亮
工地位置
蔡甸区大街
蔡甸广场周围
蔡甸区大街
蔡甸广场周围
蔡甸区大街
科委周围
蔡甸区大街
科委周围
蔡甸区大街
科委周围
汉阳大街
房管局周围
武汉经济开发区
江大路5号
新汉江大学对面
武汉经济开发区
后宫湖边
武汉经济开发区
后宫湖边
开发商
武汉市蔡甸区房地产企业
武汉畅高房地产开发企业

武汉畅高房地产开发企业

武汉赣华房地产开发企业
武汉泰合房地产开发企业
武汉美好愿景房地产
湖北人信房地产开发企业
工程进度
分3期开发,一期落架

分三期、一期已封顶
盖到三层
现房
一期为现房
一期主体封顶

占地面积
76042㎡

20幢多层
一幢6层
6幢多层

总建面积
10500㎡
18万㎡

20幢

26万㎡
60万㎡
20万㎡
计划用途
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅、商铺
住宅
住宅
栋数及层数
约20幢多层
多层和少许小高层

一幢

多层
多层
多层
36幢左右多层洋房
单栋别墅
联体别墅
洋房、联体别墅、单栋
计划总户数
约400户

约450户
约50户
约150户
约户

销售率
一期70%
一期6幢售完

一期只剩下一层
50%
70%
一期已售二期在推60-70㎡

小区配套
会所、幼稚园、游泳池、室内网球场、篮球场等 车位304位

泰合·中央街
会所
复合商业街
主力面积
130㎡
110-130㎡
110-120㎡
120-130㎡
100-110㎡
80-90㎡
120-130㎡
90-100㎡
130㎡
350㎡单栋
200㎡联体
洋房100㎡
联体200㎡
起价
1170

1100
1268
908

均价
1330
1350
1300
1200
1350
1100
2700
含6万元车位
单栋4500
联体3200
洋房：2300
联体：3550
售楼电话

备注
1、 现在一期只剩下一层、复式阁楼；
2、 深圳涛益地产代理武汉分企业企划代理
一期9月份交房，现在推出4幢，其中两幢为小高层
1、 A区为多层、B区为小高层（精装修小户型均价2700元/㎡）；
2、 3月18日，10月交房

7月交房

1、 规模大、越式公寓；
2、 武汉德思勤房地产顾问代理；
1.大规模、地产大鳄开发；2、两湖生活
1、 人信地产实力开发；
2、 湖景生活
3、 单栋还未推出。

附注：产业布局