物业管理核心技术专业方案.doc
《物业管理核心技术专业方案.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业管理核心技术专业方案.doc(77页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、目 录技术条款偏离表.3第一章 编制依据及标准.4一、编制依据4二、编制标准4第二章 项目概况及物业服务实施方案总体设想5 一、项目概况5 二、对本项目标分析、定位和服务目标.5 三、物业服务实施方案总体设想.7第三章 物业管理服务方案及保障方法.9 一、物业管理服务人员配置及各部门职责制度.9二、前期物业服务介入工作计划及前期投入计划28 三、物业服务档案管理.30 四、物业安全管理方案.34五、物业环境卫生管理方案.39六、物业设备设施维修及维护方案.51第四章 服务内容及相关要求承诺.56第五章 企业优势分析.75第六章 保障服务质量方法.89技术条款偏离表 (完全响应投标文件,无偏离)
2、序号招标文件投标文件备注条款号条款内容条款号条款内容/投标人(公章): 法定代表人或投标人全权代表:(签字或印章) 09月20日第一章 编制依据及标准一、编制依据1.国家现行相关物业管理规范、技术规程2.相关法规、要求、文件等。3.业主提供相关资料、招标文件等4.类似工程管理经验和技术新结果。5.我企业相关规范、要求。二、编制标准1.认真落实国家对物业管理服务各项方针和政策,严格实施物业管理服务程序。2.遵照物业管理服务技术规律,坚持合理管理程序和服务次序。3.采取物业管理网络计划技术和其它现代科学管理方法,组建有节奏、均衡和连续地物业服务体系。4.科学安排冬季和雨季等特殊时节物业管理安排,确
3、保整年物业管理服务优质性和高效性。5.充足利用现有资源,提升物业服务质量和范围,提升项目价值。6.尽可能采取优异技术,科学地确定各项管理服务方案;严格控制物业服务质量,确保物业安全管理;环境卫生管理;设备设施维护管理超越业关键求。第二章 项目概况及物业服务实施方案总体设想一、项目概况本项目为安置楼项目物业管理服务,在临沂市费县建设路东段南侧,业主方为费县经济开发区管理委员会,具体概况以下:鲁公花园小区建设多层安置楼44栋,共1514套安置房。建筑面积约22万,其中住宅面积约21万,沿街商铺面积约1万。先农坛花园小区建设安置楼35栋,其中高层6栋,多层住宅29栋,共1124套安置房。小区建筑面积
4、约14万,其它住宅(多层、高层)约12.7万,沿街商铺约1.25万。平等花园小区建设安置楼28栋,其中多层22栋,高层6栋,共1101套安置房。小区建筑面积约12万,其中住宅约11.5万,沿街商铺约9800。二、对本项目标分析、定位和服务标准要求本项目为还建安置楼小区,安置小区物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构建友好社会关键内容,也是广大拆迁安置群众十分关注一个热点问题,现在安置小区物业管理存在问题关键表现在:一是在建设层面:关键是建设规范、标准不高、设备设施配套不到位、质量遗留问题整改不立即等;二是在服务层面:关键是服务标准较低,规范化、市场化程度不够。三是在管理层面:交付使用
5、后小区长久有效管理方法落实不到位,绿地种菜、违章搭建、公共场所私占、破墙开店、乱停乱放、毁损设施、环境脏乱差现象比较严重。四是投诉多:安置小区物业管理存在问题,既是人民群众投诉热点,也是各级政府和人大代表、政协委员关注焦点。五是协作配合差:物业管理是一项系统工程,包含不一样利益诉求,矛盾错综复杂,仅靠物业企业单打独斗,没有小区组织主动配合和广大业主大力支持是极难搞好安置小区物业管理。针对本项目物业管理服务要求,我企业将加强管理体制建设。一是根据多资源利用、专业服务标准,建立物业管理工作机构,设置安置小区物业管理办公室等各职能部门,依据需要全方面推行安置小区物业管理工作管理服务职责。二是建立健全
6、小区组织。对达成一定聚居人口小区,依法建立小区居委会,同时,对项目标小区管理模式、工作职能、管理经费、领导体制和工作机制等进行明确规范。三是要提升小区服务水平。重视小区管理和服务,完善小区服务各项服务平台,为小区居民提供优质小区管理和服务,增加居民对小区认同感、归属感和同住同建意识。同时要加强和小区各团体沟通协调,帮助业主协调处理在生活中多种矛盾,保障小区物业管理有序推进。总体上来说,本项目物业服务水平将依据城市住宅物业服务标准,结合本安置区实际情况,要求满足国家现行技术标准要求,同时小区物业管理服务达成一星级服务标准,努力争取二星级标准。三、物业服务实施方案总体设想1、总体管理服务目标前期目
7、标:成为开发商好参谋、好帮手、好好友;协议目标:在协议期内,全身心为业主服务,成为业主好保姆、好管家、好好友。十二个月内达成“临沂市费县物业管理示范小区”标准;2、 管理服务理念 临沂市金航物业让您更满意让严格管理、规范服务、用心交流您业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门更 优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不停超越业户日益增加需求满意成为业户好保姆、好管家、好好友成为发展商好参谋、好帮手、好好友成为大家认可好企业、好伙伴、好好友3、确保体系 临沂市金杭物业服务自成立起开展企业标准化工作,并制订了企业“企业标准”贯穿于“费县平等花园小区”物业管理之中。4、服务承诺(1)、 总体
8、指标(小区物业管理服务水平达成“一星级”服务标准)、 满意度指数95以上;、 管理服务范围内不发生重大安全责任事故,管理服务范围内不发生重大火灾责任事故,管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;(2)、 分类指标、 管理处设专线二十四小时受理报修,、 业户接待时间:365天8:30-20:30;(3)、各类服务人员上岗培训率达成100%;(4)、 档案归档率达成100%,档案完整率达成100;(5)、 维修立即率达成100%;(6)、 维修质量合格率达成95%以上;(7)、 实施维修服务回访制度,回访率达成100%;(8)、 有效投诉处理率100,投诉人签字满意率95以上;(9)、 公共设备
9、、设施完好率达成98以上;(10)、房屋建筑完好率达成98%以上;(11)、绿化存活率达成98%以上;(12)、清洁管理无盲点, 管理服务范围保持环境整齐,生活垃圾日产日清;(13)、道路、停车场完好率达成98%以上;(14)、管理服务范围内保安固定岗实施二十四小时保安立岗服务第三章 物业管理服务方案及保障方法(一)、物业管理服务人员配置及各部门职责制度一、物业管理组织机构框架图二、物业管理人员配置计划要求1、管理处各岗位职员任职要求(1)管理处经理大专以上学历含有物业管理师资格证书全国物业管理从业人员岗位证书熟悉物业管理相关政策和法规,对工程设施有一定了解和管理能力含有丰富高级住宅小区管理经
10、验外表端庄,思绪灵敏有良好团体精神和沟通技巧有良好指挥能力、语言交流能力和文字表示能力(2)经理助理大专以上学历含有物业行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书含有高级住宅小区管理经验有良好协调能力、语言交流能力和文字表示能力(3)业户接待大专以上学历熟练操作办公自动化软件熟悉高级住宅小区运作内容一般话标准流利有良好协调能力、语言交流能力和文字表示能力经过临沂市物业培训中心专业培训(4)保安服务含有物业保安人员岗位上岗证书年纪2055岁之间,男性身高不低于1.70米五官端正,含有较强敬业精神作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无显著外观缺点能吃苦耐劳承受工作压力经过临沂市物业培训中心专业
11、培训(5)维修养护含有相关操作证及上岗证含有智能化高级住宅小区物业工程维修及保养工作经验含有较强敬业精神和吃苦耐劳精神(6)保洁保绿经过保洁专业化培训熟悉高级住宅公寓保洁保绿工作形象健康细心、认真,能刻苦耐劳及承受工作压力2、管理处各部门岗位人员配置(1)人员配置岗位设置人员配置(人)岗位设置人员配置(人)管理处经理1设备管理部经理助理1设备部主管1业户服务部强弱电工1业户服务部主管1给排水管道1业户服务员(接待/财务/贯标/档案/报修)1房修1值班电工1保安服务部保洁绿化部保安部主管1保洁绿化部主管1门岗4费县平等花园小区范围内保洁8巡岗4绿化2监控2累计人(2)拟投入本项目部分管理人员名单
12、含有物业管理师资格证书一人、物业管理资格证书一人、专业技术人员资格证书数人三、物业管理服务岗位职责1、经理岗位职责 经理是对企业负有全方面服务管理者,处于中心地位,起领导关键作用,负责物业管理服务全盘工作。一、认真学习和落实实施党和国家对物业管理部门制订方针、政策,法令和上级领导指示决定及工作安排。二、充足发挥和调动手下管理人员和各职能部门作用,建立健全强有力管理机构和行之有效规章制度,不停进行和提升物业管理服务水平。三、负责编制和审定责任项目内经营决议,年度计划、职员培训计划和职员工资调整方案,立即提出各个时期中心工作,确保各项计划和工作任务顺利完成,使企业得到不停发展。四、落实实施安全经营
13、管理和劳动保护条例,确保职员生命安全和身心健康。五、加强财务管理和经济核实,不停提升经济效益。六、抓好职员队伍建设、懂技术、会管理领导队伍和技术骨干。七、认真做好工作考评,激励优异、树立经典,发扬成绩、纠正错误,充足发挥职员主动性和发明性。八、以企业经营宗旨为使命,以业主满意为目标,搞好实质工作。2、办公室职责一、认真学习落实相关法律、法规,制订各项管理制度和工作计划,并检验落实。二、负责住户入住、装修手续办理及档案管理,严格实施文件管理程序和文档资料分类存档和报刊杂志征订和发放。三、负责职员考勤工作,建立考勤制度,搞好绩效考评。四、做好全部实物和设备等级和库存管理和所需物品购置计划和发放,做
14、到“帐帐相符、帐物相投”,物品存放及保管安全妥善。五、组织召开例会、会议,撰拟相关材料,做好会议统计。六、拟订职员培训计划,并定时或不定时对职员工作进行总结,如强对职员培训学习和业务考评。七、负责责任项目标环境绿化和卫生保洁工作。八、负责对内对外及对上对下正常业务,保持企业形象搞好值班工作,监督其它部门工作。九、负责筹备多种庆典及接待活动准备工作,搞好责任区域内项目标文化活动。十、负责完成企业交办其它各项工作任务。3、办公室主任岗位职责一、在经理领导下,认真学习落实本岗位相关法律、法规和企业各项管理制度实施。二、负责住户入住装修手续办理及档案管理,严格实施文件管理程序和文档分类存档和报刊杂志征
15、订和费县平等花园小区业主各类邮件发放。、三、督促检验办公室人职员作,有权对违犯劳动纪律和不能按时完成任务职员依据制度进行处罚,严格奖惩和绩效考评兑现。四、负责监督检验考勤制度实施及职员上下班签到。五、负责企业印章管理和使用,严格实施印章审用要求。六、对保洁员工作进行监督和管理,认真负责及搞好费县平等花园小区环境绿化和卫生保洁工作。七、组织召开工作例会及日常会议,撰拟相关材料并做好会议统计。八、加强对职员培训学习和业务考评,搞好职员思想工作,广泛吸收职员合理化提议。九、负责起草工作计划和内部各项管理制度拟订和日常业务办理及文件打印工作。十、做好财物登记和库存管理及所需物品购置计划和发放,使库存物
16、品存放合理,保管安全妥善。十一、负责筹备多种庆典及接待活动准备工作,搞好责任区域内项目物业管理服务文化活动。十二、负责办公室全盘工作,直接对经理负责,确保完成经理交办各项工作任务。4、管理部职责一、在物业企业经理领导下,认真落实相关法律、法规和企业规章制度,主管责任区域内项目标物业管理服务客服和治安工作。二、负责小区物业接管验收工作。三、负责协调处理业主多种投诉事件,并对其进行认证解释,做好投诉统计。四、负责检验住户装修、入住。确保和维护业主水、电、暖正常使用,发生故障应立即进行维修。五、负责公共设施、设备管理和维修保养,确保其正常运行。六、负责催交业主物业管理费;水,电、暖费。七、负责业主钥
17、匙管理。八、完成企业交给其它工作任务。5、管理部主任岗位职责一、在物业企业经理领导下进行工作,对责任区域内项目标小区物业和业主实施具体管理和服务。二、负责本部门职员培训、考评及日常工作安排。三、负责监督、检验部门职员工作情况,有权对其进行处罚。四、对部门职员应做到分工明确、责任到人,奖罚分明。五、认真处理业主投诉问题,做到派单立即,过程监督,确保让业主满意。六、负责对业主领取钥匙情况进行核实。七、负责对业主装修现场进行检验,对存在问题立即处理。八、定时对业主进行回访,征求意见和提议,并向上级领导汇报。6、保安队长岗位职责一、熟悉责任区域内项目小区内楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列,多种公
18、共设施、设备分布位置,各类公共场所使用性质和服务对象,系统掌握住宅区整体情况。二、率领保安人员认真实施保安队各项规章制度,切实推行保安员职责,做出表率。三、交接班时集中整理队员仪容仪表,组织召开班前会和班后讲评并做好绩效考评。四、负责本班人员出勤、坚持白天和夜晚查岗制度。五、管理本班人员在班工作,认真做好交接班统计。六、合理安排勤务工作,立即处理工作中存在问题,关心珍惜保安队员。七、督促队员实施宿舍管理制度,保持宿舍整齐,无乱拉乱挂现象。八、对本班无权决定或无力处理问题应该立即向上级请示。九、发生事故、案件或是碰到特殊情况应立即汇报,实施关键任务时立即汇报任务进展和完成情况。十、率领保安人员认
19、真推行岗位职责,立即完成对里交给各项保卫任务,遵纪遵法严防失窃和暴力案件发生,确保安全。7、保安员岗位职责一、门卫岗位职责1、着装整齐、佩戴齐全,按时上岗交接班。2、值班时不准私自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢和工作无关事。3、值勤中要讲文明、讲礼貌,不刁难业主和用户,处理问题要讲标准、讲方法,态度和蔼不急不燥。4、认真填写多种登记,要求字迹清楚,内容具体正确。5、对外来人员一律进行出入登记,来访客人得到业主或企业领导同意后方可进入。6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销人员进入小区。7、装修材料及专业安装队进入时应检验相关手续,未办理装修和安装手续不许可进入。8、业主
20、进入小区时应检验业主卡,装修人员进入小区须检验临时出入证。9、对运出小区物品必需有物业企业签字后方可放行。10、进入小区车辆要具体检验,如发觉有问题时应请车主(司机)在检验表上签字确定。二、巡查岗岗位职责1、巡查员要着装整齐、语言文明、礼貌待人,不喝酒、不吸烟、不闲谈。2、负责对进入小区可疑和闲杂人员进行盘查,并立即请其离开小区,阻止费县小区内打架斗殴事件。3、严禁搞传销及做广告人员在小区内多种公共场所、设施上散发和张贴传单。4、熟悉小区内楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列和费县平等花园小区内区间道路走向,车辆和人员流动规律,系统掌握住宅区整体情况。5、劝说院内过往行人不要乱丢纸屑、烟头,
21、维护好公共区域环境卫生。6、指挥小区内车辆次序停放整齐,优先确保业主车位。7、装修方法时要不定时巡查试施工现场,垃圾必需立即清运,倾倒到指定位置,严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。8、要和队友团结协作、亲密配合、相互照应、共同完成巡查任务。8、 保洁班长岗位职责一、以身作责,率领职员保质保量完成各项工作任务。二、合理调配人力、物力资源,全方面安排每日工作任务。三、负责部门内绿化培植、养护管理技术培训并检验督促好工作实施。四、每日检验岗位班次交接,工作质量效率、职员行为规范,发觉问题现场纠正,并做好当日检验统计。五、教育职员珍惜公物,厉行节省。六、认真学习业务技术知识,提升
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业管理 核心技术 专业 方案
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。