物业管理基本制度与政策复习纲要样本.doc
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1、物业管理基础制度和政策复习纲要 第一章 物业管理概述本章要求:掌握:条例对物业管理定位,条例指导思想和确立基础法律关系。熟悉:物业管理基础特征,物业管理在社会经济中地位和作用,条例确立基础制度,条例包含关键问题。了解:物业管理产生和发展,中国物业管理制度建设历史沿革。本章考试知识关键点: 1. 条例对物业管理定位2. 物业管理特征3. 物业管理市场化特征4. 市场标准作为物业管理活动前提条件5. 中国物业管理产生和发展6. 中国改革开放前城镇住房制度关键特征7. 物业管理在社会经济中地位和作用8. 中国物业管理制度建设历史沿革9. 政府在中国物业管剪发展中特殊地位10. 条例颁布前物业管理制度
2、建设关键特点11. 城市新建住宅小区管理措施12. 条例颁布后物业管理制度建设关键特点13. 条例指导思想14. 条例创设法律制度及其内容15. 条例关键内容16. 条例法律责任特点17. 条例确立基础法律关系;一、物业管理概念(掌握)1.物业管理定义物业管理条例第二条明确要求:物业管理,是指业主经过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业根据物业服务协议约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内环境卫生和秩序活动。2.物业管理定义含义物业管理是由业主经过选聘物业管理企业方法来实现活动物业管理活动基础是物业服务协议物业管理内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域
3、内环境卫生和秩序进行维护3.物业管理条例调整范围既调整住宅物业物业管理活动,也调整非住宅物业物业管理活动既包含城市,也涵盖乡村4.物业管理特征社会化、专业化、市场化是物业管理三个基础特征社会化社会化有两个基础含义:一是物业全部权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻求能够代管物业。物业全部权、使用权和物业经营管理权相分离是物业管理社会化必需前提。专业化专业化是指专业物业管理企业经过协议或契约签署,根据产权人和使用人要求去实施专业化管理。市场化市场化是物业管理最关键特点。在市场经济条件下,物业管理属性是经营,所提供商品是劳务。物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务,业主
4、和使用人购置并消费这种服务。二、中国物业管理产生和发展(了解)1. 伴伴随建筑技术不停进步,高层建筑隶属设备增多,结构复杂,日常维修养护和管理事务繁琐复杂,孳生了物业管理行业2. 中国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下,经过实施住房商品化制度而逐步发展起来3. 1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理专业企业深圳市物业管理企业挂牌成立。4. 1993年,深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例5. 建设部在认真总结深圳和广州经验基础上,于1994年颁布了城市新建住宅小区管理措施,确立了物业管理新体制6.四次全国物业管理工作会议1995
5、年,建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议,推广青岛对住宅小区实施物业管理经验。1997年,建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议,推广大连整改改造旧住宅小区,推进物业管理经验1999年,建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议,推广深圳物业管理项目招投标制度和经验,建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议,落实落实宣传物业管理条例7. ,中国物业管理协会成立,对加强行业指导和行业自律起到了关键作用8. 6月8日,国务院颁布了物业管理条例,标志着中国物业管理进入了法制化、规范化发展新时期三、中国物业管理制度历史沿革(了解)从中国物业管理制度建设历史沿革来看,能够物业管理条例为
6、分水岭,划分成物业管理条例颁布前后两个阶段,两个阶段既存在着承继关系,也各自含有鲜明特点1.从20世纪90年代初到条例颁布前,对于物业管理这一新生事物,不管国家还是地方全部尝试经过制度建设加以推进和规范。这一阶段物业管理政策法规关键表现以下特点:一是借鉴性,关键借鉴新加桂、香港特区等国家和地域优异经验;二是过渡性,关键考虑传统房管模式根深蒂固,采取渐进式方法进行改革;三是针对性,关键是针对当初当地物业管理实践中出现问题,选择应对性政策和方法这一阶段颁布物业管理法规政策有:城市新建住宅小区管理措施是中国第一部系统规范物业管理制度规范性文件,是推进中国全方面开展物业管理活动基石,对中国建立物业管理
7、活动秩序产生了重大影响。全国优异管理住宅小区标准全国城市物业管理优异大厦标准及评分细则相关修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及相关考评验收工作通知相关实施物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度通知城市住宅小区物业管理服务收费暂行措施物业管理企业财务管理要求住宅共用部位共用设施设备维修基金管理措施物业管理企业资质管理试行措施住宅室内装饰装修管理措施2. 6月8日,物业管理条例正式颁布,这标志着中国物业管理法制建设进入新阶段。这一阶段物业管理政策法规关键表现出以下特点:一是配套性,关键是以条例配套性文件和实施细则方法出现,以落实落实条例为基础指针;二是经验性,关键是总
8、结物业管理实践经验教训,有针对性地作出制度安排;三是操作性,关键是将条例中基础制度和标准要求给予细化,使其在现实操作层面上得以实施。这一阶段物业管理政策法规关键有:(1)6月,建设部公布业主大会规程;(2)9月,建设部公布前期物业管理招标投标管理暂行措施;(3)11月,国家发展改革委员会、建设部公布物业服务收费管理措施;(4)1月,中国物业管理协会制订一般住宅小区物业管理服务等级标准;(5)3月,建设部公布物业管理企业资质管理措施;(6)7月,国家发展改革委员会、建设部公布物业服务收费明码标价要求;(7)9月,建设部公布业主临时条约(示范文本)和前期物业服务协议(示范文本);(8)11月,人事
9、部、建设部公布物业管理师制度暂行要求、物业管理师资格考试实施措施和物业管理师资格认定考试措施。四、物业管理条例(掌握并熟悉)1.物业管理条例立法过程1999年4月,建设部成立物业管理条例起草小组3月,经建设部常务会议讨论经过,形成物业管理条例(送审稿),提请国务院审议10月16日,经国务院同意,国务院法制办将物业管理条例(草案)登报公开向社会征求意见5月28日,国务院常务会第九次会议审议并标准经过了条例(草案)6月8日,国务院总理温家宝签署中国国务院379号令颁布了物业管理条例9月1日,物业管理条例正式实施2.物业管理条例指导思想物业管理条例立法指导思想,关键表现在以下三个方面:一是强调保护业
10、主财产权益,协调单个业主和全体业主共同利益关系;二是强调业主和物业管理企业是平等民事主体,是服务和被服务关系;三是强调业主和物业管理企业经过公平、公开和协商方法处理物业管理事项。3.物业管理条例立法标准物业管理条例在立法过程中,关键遵照以下基础标准:物业管理权利和财产权利相对应标准维护全体业主正当权益标准现实性和前瞻性有机结合标准从实际出发,实事求是标准4.物业管理条例创设法律制度创设了业主大会、业主条约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专题维修资金等七项物业管理基础制度(具体内容见第三章)5.物业管理条例关键内容物业管理条例分为七章70条
11、6.物业管理条例确立基础法律关系业主相互之间关系物业管理企业和业主之间关系开发企业和业主和物业管理企业之间关系供水、供电等单位和业主和物业管理企业之间关系小区居委会和业主、业主大会及物业管理企业关系物业管理各方主体和政府之间关系 五、包含物业管理条例相关数字知识汇总(掌握)(一)时间数字1、物业管理条例经5月28日国务院第9次常务会议经过,6月8日以国务院第379号令公布,自9月1日起施行。物业管理条例是中国第一部物业管理行政法规,确立了一系列关键物业管理制度,对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用和维护等方面作了明确要求,并明确了对应法律责任。2、筹备组应该自组成之日起30日
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