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物业管理基础制度和政策复习纲要
· 第一章 物业管理概述
　　本章要求：
　　掌握：《条例》对物业管理定位，《条例》指导思想和确立基础法律关系。
　　熟悉：物业管理基础特征，物业管理在社会经济中地位和作用，《条例》确立基础制度，《条例》包含关键问题。
　　了解：物业管理产生和发展，中国物业管理制度建设历史沿革。
　　本章考试知识关键点：
· 1. 《条例》对物业管理定位
　　2. 物业管理特征
　　3. 物业管理市场化特征
　　4. 市场标准作为物业管理活动前提条件
　　5. 中国物业管理产生和发展
　　6. 中国改革开放前城镇住房制度关键特征
　　7. 物业管理在社会经济中地位和作用
　　8. 中国物业管理制度建设历史沿革
　　9. 政府在中国物业管剪发展中特殊地位
　　10. 《条例》颁布前物业管理制度建设关键特点
　　11. 《城市新建住宅小区管理措施》
　　12. 《条例》颁布后物业管理制度建设关键特点
　　13. 《条例》指导思想
　　14. 《条例》创设法律制度及其内容
　　15. 《条例》关键内容
　　16. 《条例》法律责任特点
　　17. 《条例》确立基础法律关系；一、物业管理概念（掌握）
　　1.物业管理定义
　　《物业管理条例》第二条明确要求：物业管理，是指业主经过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序活动。
　　2.物业管理定义含义
　　①物业管理是由业主经过选聘物业管理企业方法来实现活动
　　②物业管理活动基础是物业服务协议
　　③物业管理内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内环境卫生和秩序进行维护
　　3.《物业管理条例》调整范围
　　①既调整住宅物业物业管理活动，也调整非住宅物业物业管理活动
　　②既包含城市，也涵盖乡村
　　4.物业管理特征
　　社会化、专业化、市场化是物业管理三个基础特征
　　①社会化
　　社会化有两个基础含义：一是物业全部权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻求能够代管物业。
　　物业全部权、使用权和物业经营管理权相分离是物业管理社会化必需前提。
　　②专业化
　　专业化是指专业物业管理企业经过协议或契约签署，根据产权人和使用人要求去实施专业化管理。
　　③市场化
　　市场化是物业管理最关键特点。在市场经济条件下，物业管理属性是经营，所提供商品是劳务。
　　物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购置并消费这种服务。
　　二、中国物业管理产生和发展（了解）
　　1. 伴伴随建筑技术不停进步，高层建筑隶属设备增多，结构复杂，日常维修养护和管理事务繁琐复杂，孳生了物业管理行业
　　2. 中国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，经过实施住房商品化制度而逐步发展起来
　　3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理专业企业———深圳市物业管理企业挂牌成立。
　　4. 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规———《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》
　　5. 建设部在认真总结深圳和广州经验基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理措施》，确立了物业管理新体制
　　6.四次全国物业管理工作会议
　　①1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理经验。
　　②1997年，建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议，推广大连整改改造旧住宅小区，推进物业管理经验
　　③1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验
　　④，建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议，落实落实宣传《物业管理条例》
　　7. ，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了关键作用
　　8. 6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着中国物业管理进入了法制化、规范化发展新时期
　　三、中国物业管理制度历史沿革（了解）
　　从中国物业管理制度建设历史沿革来看，能够《物业管理条例》为分水岭，划分成《物业管理条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继关系，也各自含有鲜明特点
　　1.从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，不管国家还是地方全部尝试经过制度建设加以推进和规范。
　　这一阶段物业管理政策法规关键表现以下特点：
　　一是借鉴性，关键借鉴新加桂、香港特区等国家和地域优异经验；
　　二是过渡性，关键考虑传统房管模式根深蒂固，采取渐进式方法进行改革；
　　三是针对性，关键是针对当初当地物业管理实践中出现问题，选择应对性政策和方法
　　这一阶段颁布物业管理法规政策有：
　　《城市新建住宅小区管理措施》是中国第一部系统规范物业管理制度规范性文件，是推进中国全方面开展物业管理活动基石，对中国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
　　《全国优异管理住宅小区标准》
　　《全国城市物业管理优异大厦标准及评分细则》
　　《相关修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及相关考评验收工作通知》
　　《相关实施物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度通知》
　　《城市住宅小区物业管理服务收费暂行措施》
　　《物业管理企业财务管理要求》
　　《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理措施》
　　《物业管理企业资质管理试行措施》
　　《住宅室内装饰装修管理措施》
　　2. 6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着中国物业管理法制建设进入新阶段。
　　这一阶段物业管理政策法规关键表现出以下特点：
　　一是配套性，关键是以《条例》配套性文件和实施细则方法出现，以落实落实《条例》为基础指针；
　　二是经验性，关键是总结物业管理实践经验教训，有针对性地作出制度安排；
　　三是操作性，关键是将《条例》中基础制度和标准要求给予细化，使其在现实操作层面上得以实施。
　　这一阶段物业管理政策法规关键有：
　　（1）6月，建设部公布《业主大会规程》；
　　（2）9月，建设部公布《前期物业管理招标投标管理暂行措施》；
　　（3）11月，国家发展改革委员会、建设部公布《物业服务收费管理措施》；
　　（4）1月，中国物业管理协会制订《一般住宅小区物业管理服务等级标准》；
　　（5）3月，建设部公布《物业管理企业资质管理措施》；
　　（6）7月，国家发展改革委员会、建设部公布《物业服务收费明码标价要求》；
　　（7）9月，建设部公布《业主临时条约（示范文本）》和《前期物业服务协议（示范文本）》；
　　（8）11月，人事部、建设部公布《物业管理师制度暂行要求》、《物业管理师资格考试实施措施》和《物业管理师资格认定考试措施》。
　　四、《物业管理条例》（掌握并熟悉）
　　1.《物业管理条例》立法过程
　　1999年4月，建设部成立《物业管理条例》起草小组
　　3月，经建设部常务会议讨论经过，形成《物业管理条例》（送审稿），提请国务院审议
　　10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《物业管理条例》（草案）登报公开向社会征求意见
　　5月28日，国务院常务会第九次会议审议并标准经过了《条例》（草案）
　　6月8日，国务院总理温家宝签署中国国务院379号令颁布了《物业管理条例》
　　9月1日，《物业管理条例》正式实施
　　2.《物业管理条例》指导思想
　　《物业管理条例》立法指导思想，关键表现在以下三个方面：
　　一是强调保护业主财产权益，协调单个业主和全体业主共同利益关系；
　　二是强调业主和物业管理企业是平等民事主体，是服务和被服务关系；
　　三是强调业主和物业管理企业经过公平、公开和协商方法处理物业管理事项。
　　3.《物业管理条例》立法标准
　　《物业管理条例》在立法过程中，关键遵照以下基础标准：
　　①物业管理权利和财产权利相对应标准
　　②维护全体业主正当权益标准
　　③现实性和前瞻性有机结合标准
　　④从实际出发，实事求是标准
　　4.《物业管理条例》创设法律制度
　　创设了业主大会、业主条约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专题维修资金等七项物业管理基础制度（具体内容见第三章）
　　5.《物业管理条例》关键内容
　　《物业管理条例》分为七章70条
　　6.《物业管理条例》确立基础法律关系
　　①业主相互之间关系
　　②物业管理企业和业主之间关系
　　③开发企业和业主和物业管理企业之间关系
　　④供水、供电等单位和业主和物业管理企业之间关系
　　⑤小区居委会和业主、业主大会及物业管理企业关系
　　⑥物业管理各方主体和政府之间关系
· 五、包含《物业管理条例》相关数字知识汇总（掌握）
　　（一）时间数字
　　1、《物业管理条例》经5月28日国务院第9次常务会议经过，6月8日以国务院第379号令公布，自9月1日起施行。《物业管理条例》是中国第一部物业管理行政法规，确立了一系列关键物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用和维护等方面作了明确要求，并明确了对应法律责任。
　　2、筹备组应该自组成之日起30日内在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
　　3、召开业主大会会议，应该于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区业主大会会议，应该同时通知相关居民委员会。
　　4、推选业主代表参与业主大会会议，业主代表应该于参与业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论事项书面征求其所代表、业主意见，凡需投票表决，业主赞同、反对及弃权具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反应。
　　5、业主委员会应该自选举产生之日起30日内，将业主大会成立情况、业主大会议事规则、业主条约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门立案。
　　6、业主委员会应该自选举产生之日起30日内，向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门立案。
　　7、原业主委员会应该在其任期届满之日起l0日内，将其保管档案资料、印章及其它属于业主大会全部财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
　　8、业主委员会委员资格终止，应该自终止之日起3日内将其保管档案资料、印章及其它属于业主大会全部财物移交给业主委员会。
　　9、业主委员会任期届满2个月前，应该召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；逾期未换届，房地产行政主管部门能够指派工作人员指导其换届工作。
　　10、新设置物业管理企业，其资质等级按三级资质核定，并设十二个月暂定时。
　　11、物业管理企业发生变换时，代管专题维修资金帐目经业主委员会审核无误后，应该办理帐户转移手续。帐户转移手续应该自双方签字盖章之日起l0日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会立案。
　　（二）人民币数字
　　1、物业管理企业条件中，一级资质注册资本人民币500万元以上；二级资质注册资本人民币300万元以上；三级资质注册资本人民币50万元以上。
　　2、住宅物业建设单位未经过招投标方法选聘物业管理企业或未经同意，私自采取协议方法选聘物业管理企业，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期更正，给警告，能够并处10万元以下罚款。
　　3、建设单位私自处分属于业主物业共用部位、共用设施设备全部权或使用权，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失依法负担赔偿责任。
　　4、不移交相关资料，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期更正；逾期仍不移交相关资料，对建设单位、物业管理企业给予通报，处1万元以上10万元以下罚款。
　　5、未取得资质证书从事物业管理，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失，依法负担赔偿责任。
　　6、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书人员从事物业管理活动，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失，依法负担赔偿责任。
　　7、建设单位在物业管理区域内不根据要求配置必需物业管理用房，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期更正，给警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。
　　8、未经业主大会同意，物业管理企业私自改变物业管理用房用途，由县级以上地人民政府房地产行政主管部门责令限期更正，给警告，并处1万元以上10万元以下罚款。
　　9、有下列行为之一，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期更正，给警告，并根据要求处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备维修、养护，剩下部分根据业主大会决定使用： （1）私自改变物业管理区域内根据计划建设公共建筑和共用设施用途； （2）私自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益； （3）私自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。个人有以上行为之一，处1000元以上1万元以下罚款；单位有以上行为之一，处5万元以上20万元以下罚款。
　　（三）百分数及分数数字
　　1、业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式，但应该有物业管理区域内持有1／2以上投票权业主参与。
　　2、业主大会作出决定，必需经和会业主所持投票权1／2以上经过。业主大会作出制订和修改业主条约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专题维修资金使用和统筹方案决定，必需经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上经过。
　　3、有下列情况之一，业主委员会应该立即组织召开业主大会临时会议：①20％以上业主提议；②发生重大事故或紧急事件需要立即处理；③业主大会议事规则或业主条约要求其它情况；
　　4、经业主委员会或20％以上业主提议，认为有必需变更业主委员会委员，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
　　5、经1／3以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为有必需，应该立即召开业主委员会会议。业主委员会会议应该作书面统计，由出席会议委员签字后存档。
　　6、物业管理企业条件中，一级资质管理两种类型以上物业，而且管理各类物业房屋建筑面积分别占下列对应计算基数百分比之和不低于100％：
　　（A）多层住宅200万m2；
　　（B）高层住宅100万m2；
　　（C）独立式住宅（别墅）15万m2；
　　（D）办公楼、工业厂房及其它物业50万m2.
　　二级资质管理两种类型以上物业，而且管理各类物业房屋建筑面积分别占下列对应计算基数百分比之和不低于100％：
　　（A）多层住宅100万m2；
　　（B）高层住宅50万m2；
　　（C）独立式住宅（别墅）8万m2；
　　（D）办公楼、工业厂房及其它物业20万m2.
　　7、物业管理企业将一个物业管理区域内全部物业管理一并委托给她人，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期更正，处委托协议价款30％以上50％以下罚款
　　8、专题维修资金筹集分以下两种情况：
　　（1）商品住房在销售时，购房者和售房单位应该签定相关专题维修资金缴交约定。购房者应该按购房款2％－3％百分比，向售房单位缴交专题维修资金，收取百分比由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定，售房单位代为收取专题维修资金属全体业主共同全部。
　　（2）公有住房出售以后，专题维修资金由售房单位和购房人双向筹集。1）售房单位根据一定百分比从售房款中提取，标准上该部分多层住宅不低于售房款20％，高层住宅不低于售房款30％，专题维修资金属售房单位全部。2）购房者按购房款2％百分比，向售房单位缴交专题维修资金。售房单位代为收取专题维修资金属全体业主共同全部，不计入住宅销售收入。
　　（四）面积数字
　　1、物业管理企业条件中，二级资质物业管理企业能够承接30万m2以下住宅项目和8万m2以下非住宅项目标物业管理业务。三级资质物业管理企业能够承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下非住宅项目标物业管理业务。
　　（五）分项数字
　　1、一个物业管理区域只能成立一个业主大会，由该物业管理区域内全体业主组成。
　　2、物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书颁发和管理，并接收国务院建设主管部门指导和监督。设区市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书颁发和管理，并接收省、自治区人民政府建设主管部门指导和监督。
　　3、物业管理企业应该向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每十二个月不少于一次公布物业服务资金收支情况。
　　4、一个物业管理区域内有两个和两个以上产权人，应该建立物业公共部位、共用设备设施专题维修资金。
　　（六）人员数字
　　1、业主委员会应该自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。
　　2、业主委员会会议应该有过半数委员出席，作出决定必需经全体委员人数半数以上同意。业主委员会决定应该以书面形式在物业管理区域内立即公告。
　　3、投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门同意，能够采取协议方法选聘含有对应资质物业管理企业。
　　4、物业管理企业条件中，一级资质，物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业类专职管理和技术人员不少于30人。其中，含有中级以上职称人员不少于20人，工程、财务等业务责任人含有对应专业中级以上职称。二级资质，物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业类专职管理和技术人员不少于20人。其中，含有中级以上职称人员不少于10人，工程、财务等业务责任人含有对应专业中级以上职称。三级资质，物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业类专职管理和技术人员不少于10人。其中，含有中级以上职称人员不少于5人，工程、财务等业务责任人含有对应专业中级以上职称。
　　（七）倍数数字
　　挪用专题维修资金，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用专题维修资金，给警告，没收违法所得，能够并处挪用数额2倍以下罚款。