xxxx物业管理收支详细预算专项方案.doc
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【xxxx】 物业管理预算方案 [xxxx]物业管理收支预算方案 一、序言 为落实本企业一贯秉承物业管理风格和水准,向业主/物业使用人提供安全、清洁、温馨、周到、规范、重视细节、高品质服务和管理,在尽可能节省开支前提下,提出以下估计方案。 二、基础概况: 总建筑面积:192527.64㎡。 Ø 总用地面积:35408.00; Ø 住宅区149548.66㎡,共1273户; Ø 商业区3713.23㎡; Ø 道路及其它用地面积:9136.37㎡; Ø 建筑占地面积:10337.79㎡; Ø 绿化率45%,为15933.84㎡; Ø 建筑密度:29.20%; Ø 独立车位1306个。 三、机构设置 小区管理处设置工作人员 40人,人员结构图以下: 项目经理(1人) 保洁绿化部 10人 工程维修部 5人 用户服务部 4人 秩序维护部 19人 行政财务部1人 该大厦物业服务工作人员多种岗位最低设置为: 1、项目经理1人,负责全方面工作; 2、行政财务部5人: Ø 经理助理1人,同时兼任办公室客服主管; 3、秩序维护部19人 Ø 主管1人,负责秩序维护服务部全方面工作; Ø 领班3人(不脱产)关键从事巡查员工作,负责秩序维护服务部内勤、帮助主管对整个部门进行管理检验等,是不脱产管理岗位; Ø 安防、消防监控中心值班员3人; Ø 两个人行出入口各两人、汽车出入口各一人、车库两人 Ø 巡查员3人、换休3人。 4、用户服务部4人: Ø 主管1人 Ø 用户管理员兼报修中心接待员2人; Ø 收银员兼报修中心接待员1人,文件收发、档案管理、企业内部局域网通常管理和维护工作; 5、工程维修部8人: Ø 主管兼工程师1人,负责工程维修部全方面工作; Ø 领班1人(不脱产),负责设施设备和日常维修保养,并负责对运转和维修工考评、业务指导及培训; Ø 内勤1人,兼小区全部档案管理员,同时兼任物业管理处库房管理员; Ø 运转值班和维修各工种工人5人。 6、保洁绿化部26人: Ø 主管1人,负责保洁、绿化全方面工作; Ø 领班1人(不脱产),负责保洁、绿化工指导和考评工作,计划拟订、班前班后讲评等; Ø 小区内部保洁工13人; Ø 小区四面环境游动保洁工4人; Ø 轮休3人、停车库1人、绿化工3人。 四、基础成本(按月计算) 1、人力成本 (1)、管理处主任 1人 2300元 (2)、行政财务部(5人) Ø 主任助理 1人 1800元 Ø 人事、行政主管 1人 1500元 Ø 品质督导员 1人 1200元 Ø 文员、出纳 1人 1000元 Ø 司机兼采购 1人 1000元 (3)、秩序维护服务部(37人) Ø 主管 1人 1500元 Ø 领班 3人 3000元 Ø 秩序维护员 33人×900 29700元 (4)、用户服务部(4人) Ø 主管 1人 1600元 Ø 用户管理员兼报修中心 2人×1100 2200元 Ø 收银员兼报修中心接待员 1人×1000 1000元 (5)、工程维修部(8人) Ø 主管 1人 1800元 Ø 领班 1人 1200元 Ø 内勤兼档案管理员 1人 1000元 Ø 工人 5人×1000 5000元 (6)、保洁部(26人) Ø 主管 1人 1200元 Ø 领班 1人 700元 Ø 保洁员 21人×600 18600元 Ø 绿化工 3人×650 1950元 (小计:78,250元/月) 2、职员社保及其它福利 78,250元/月×17% 13302.5元 3、能源消耗 15000元 4、维护耗料(消防、强弱电、配电设备等) 前十二个月在质保期内 0元 5、保洁用具消耗材料 元 6、护卫用具消耗材料 1000元 7、汽车运行费 1500元 8、通讯费(座机和合适移动电话补助费) 1500元 9、办公用具消耗材料 1000元 10、化粪池清掏费 7000元÷12 (第十二个月可免支出) (小计:35,303元/月) 11、服装费折旧费 Ø 管理人员 13人×800元/人÷24月 433元 Ø 秩序维护员 36人×520元/人÷24月 780元 Ø 维修、保洁 32人×240元/人÷24月 320元 Ø 服装熨烫费 36人×20元/人/月 720元 (服装折旧费小计:2253元/月) 12、不可预见费(包含公共关系) 1000元 13、电梯维保和常见零配件费 (包含年检费6台×5000元÷12) 前十二个月在质保期内 0元 14、外墙清洗费 第十二个月可免支出 0元 15、再培训教育费 81×300÷12 2025元 16、环境照明维护费 800元 17、固定资产折旧 500元 18、法定税收 现设定物业管理费(多层住宅0.7元/㎡,花园洋房0.9元/㎡,小高层第一层0.7元/㎡,小高层二层以上1.0元/㎡,车库0.5元/㎡,商业1.5元/㎡) {(61247×0.7)+(21262×0.9)+(1105×0.7)+(13330×1.0)+(5622×0.5)+(5493×1.5)}×5. 6%(税率)= 4881元 (小计:9206元/月) 综上累计每个月支出累计约为:125,000元/月 每个月物管费收入约为:87,000元/月 五、 说明 1、 因为物业本身现在相关数据不足,本测算中有部分内容为估测数据。 2、 为了确保服务品质,提升企业品牌,在管理成本及人员开支方面投入较大。 本物业设施较为齐全,配置较为优良,设备维护保养很关键,物耗和能耗较高,故所收物业费在前期管理开支成亏损状态。 3、 本物业每个月总收入¥87,000元,减实际每个月支出费用约¥125,000元,等于每个月亏损费用为¥38,000元。 4、 要提升物业收入,在小区入住成熟后,开展物业创收工作,并降低人员开支及物耗能耗来扩大物业收入。 5、 因为园区绿化由园林企业维护十二个月,到期由物业企业接管,所以以上费用未含绿化支出。 6、 从12月1日起物业企业对xxxx项目施行独立核实,可由管理企业以承包形式代为管理此项目,并自行采取自负盈亏方法进行管理。 7、 此项目预算之收入部分乃依据方案内所列明管理收费标准而制订,若收费标准出现偏差时,则预算数据需按出现差额而作出对应调整。 8、 其它各项细节条款,可经过甲乙双方共同研究协商议订。 备注:车库租赁如交给物业企业经营,也可增加部分收入,以填补物业开支。 顺颂 商祺! 成全部忠信英联华物业管理顾问 【xxxx】顾问小组谨呈 二二○○五年三月十四日- 配套讲稿:
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