物业公司总经理目标管理责任报告书.doc

物业企业总经理目标管理责任书
为确保××××物业管理年度计划目标得以实现，经董事会和目标责任人(总经理)共同商讨，已确定××××物业管理二ΟΟ×年年度工作责任目标，并拟由目标责任人代表××××物业管理签署确定。
一、 责任目标
1. 管理目标
1) 整年不发生重大安全责任事故。“重大安全责任事故”是指：
★ 因渎职或玩忽职守引发职员死亡事故；
★ 因渎职或玩忽职守引发企业关键财产报废、损毁事故；
★ 因渎职或玩忽职守引发火灾事故；
★ 因渎职或玩忽职守引发水浸事故；
★ 因渎职或玩忽职守引发恶性治安事件；
★ 因渎职或玩忽职守引发业主／使用人重伤、死亡事件。
2) 所辖物业设施设备使用完好率达95%以上。
3) 职员上岗培训率100%。
4) 职员对企业满意率达85%以上。
5) 导入新思维、新观念，建立健全标准化管理，推进企业现代化管理进程。
6) 除无法进行重大改造硬件设施（条件）外，××大厦住宅区物业管理（服务）其它各项指标努力争取在12月31日前达成《××省住宅区物业管理服务标准》中“二级”各项管理指标；商业和办公层因无规范标准可资参考，故，共性部分亦参考“住宅标准”考评。
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××省住宅区物业管理服务标准
（章节摘录）
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6.2 二级
6.2.1 房屋及共用部位共用设施设备维修养护
6.2.1.1 房屋
a. 房屋完好率95％以上；
b. 房屋零修、急修立即率80％以上；
c. 房屋零修工程合格率90％以上；
d. 房屋立面较整齐，无重大缺损现象；
e. 房屋装修符合管理要求，无私改乱拆现象。
6.2.1.2 协调、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行保障工作。
6.2.1.3 环卫设施，基础完好，无重大缺损现象。
6.2.l.4 道路通畅，路面较平整。
6.2.1.5 消防设施基础完好无损，可随时启用。
6.2.2 安全护卫
6.2.2.1 主出入门 二十四小时值班；
6.2.2.2 安全护卫人员二十四小时巡查；
6.2.2.3 交通车辆管理有序，机动车辆出入登记、按序停放；
6.2.2.4 有应急处理计划＼方法，遇警能立即报警，并努力预防事态深入恶化，帮助保护现场。
6.2.3 绿化、环境、卫生
6.2.3.1 绿化符合计划要求，布局较合理，绿化覆盖率25％以上；
6.2.3.2 花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象；
6.2.3.3 小区建立清扫、保洁制度，专员定时清洁，定时杀虫灭鼠，垃圾日产日清；
6.2.3.4 房屋立面及区内道路基础整齐；
6.2.3.5 水、电、气等设施设备和环卫设施基础整齐；
6.2.3.6 无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。
6.2.4 多个经营和小区文体活动服务
6.2.4.1 生活服务
a. 房屋自用部位自用设施设备维修服务；
b. 商务服务，如代订牛奶、报纸等。
6.2.4.2 公共娱乐、文体活动，年开展4项以上。
6.2.5 服务质量、效果
6.2.5.1 服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布，服务项目及价格公布；
6.2.5.2 公共性服务费收支情况定时(十二个月1～2次)公布；
6.2.5.3 维修基金帐务按要求报业主委员会审核

，并定时向业主通报；
6.2.5.4 认真接待群众投诉，并建立群众投诉统计，有效投诉办结率85％，回访率96％以上；
6.2.5.5 业主意见反馈，满意率65％以上。
6.2.6 相关条件
6.2.6.1 硬件环境
6.2.6.1.1 小区符合计划要求，区容区貌很好，无违章搭建现象。
6.2.6.1.2 主出入口有小区平面示意图，关键路口设有路标，组团栋号标志显著。
6.2.6.1.3 供水、排水、供电、供气、消防、绿化、环卫设施设备基础齐全。
6.2.6.1.4 停车场
6.2.6.1.5 主出入口设有值班室。
6.2.6.2 物业管理企业
6.2.6.2.1 企业须持有××省物业管理企业资质证书。
6.2.6.2.2 企业内部考评制度，岗位职责明确。
6.2.6.2.3 人员培训，持证上岗率80％以上，其中企业经理、部门经理，管理员80%以上持有物业管理从业人员岗位证书。
6.2.6.2.4 安全护卫人员统一着装。
6.2.6.3 业主委员会
6.2.6.3.1 含有条件，应成立业主委员会：暂不含有条件主动发明条件，制订计划，成立业主委员会。
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2、 服务目标
修订“二级标准”，我们拟将“住户对管理服务工作满意率达90 %以上” 作为200×年度服务目标。（“二级标准”为65 %以上）
3、 经营目标
1） 整年确保×××万元税前经营收入，其中，物业服务费收入×××万元，其它经营收入××万元。
2） 整年各项开支控制在×××万元指标内，其中工资性费用（含协议制职员各类保险和全体职员奖励基金支出等）控制在总支出××%，即×××万元计划范围内。
3） 整年实现应税前经营利润（毛利）：×××万元。
4、人员定编
全部人员定编×××人，其中：
● 经理室×人；
● 经理办公室××人；
（含档案／文员／物业管理员／保洁班／车辆管理／仓库保管）
● 财务部×人；
● 设备部××人（含机械维修／水电值班和维修）；
● 安全护卫部××人。
（含监控岗位、巡护岗位、门厅和大院岗位）
全部人员编制中，协议制用工拟控制在全部用工人数××％左右，关键对象为关键岗位管理人员、技术工人、安全护卫班长。
二、 责任人权力
为确保上述责任目标实现，企业实施总经理负责制，责任人(总经理)权利以下：
1) 人事管理和薪酬分配权
● 对××××物业管理总经理助理(含)、部门经理(含)以下各级职员组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。
● 对××××物业管理副总经理／财务部经理任免、调配、解聘、奖罚提议权。
● 编制范围内职员招聘录用决定权。
● 核定工资总额内调薪决定权。
2) 财务管理权
物业企业独立财务核实。财务人员归属董事会、目标责任人双重领导。受董事会委托（授权），目标责任人有物业企业日常经营管理资金费用支出计划审核权、借款审核权、费用报销审核权。
3) 管理决议权
◆ 主持××××物业管理日常管理工作。
◆ 组织实施××××物业管理工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。
◆ 主持召开××××物业管理各类工作会议。
◆ 组织管理评审。
◆ 审核各类经济协议。
4) 申请支持权
▲ 依据××××物业管理工作进展情况申请专题经营管理资金和其它资金支持。
▲ 申请修改××××物业管理组织架构和人员定编。
▲ 申请业务支持。
三、 责任人义务
■ 接收董事会统一领导。
■ 向董事会作工作汇报。
■ 确保责任目标逐步实现。
■ 自觉接收董事会监控、考评、检验。
■ 每个月28号前按时上报次月度工作计划报表。
■ 每个月5号前组织目标评定，质量评审，进度、质量考评。
■ 每季末次月5日前组织职员季度绩效考评。
■ 主动配合董事会完成其它专题工作。
■ 确保企业各个标准作业规程落实实施。
■ 确保企业操作不违反国家法律、法规。
■ 确保职员生活、工作秩序。
■ 确保职员整体操作技能和工作质量。
■ 为企业培养人才。
四、 董事会权力
☆ 对××××物业管理运作情况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检验、监督权利。
☆ 有对目标责任人、副总经理、财务部经理任免权、解聘权、调配权。
☆ 有要求责任人出示、搜集、解释各类数据、原始凭据、统计权利。

>☆ 有对××××物业管理资金审批权和对其财务运作情况直接监控权。
☆ 有对目标责任人绩效考评权、奖罚权。
☆ 专题事件调查权。
五、 董事会义务
★ 立即提供适宜业务支持。
★ 提供信息支持。
★
提供资金支持。
六、目标考评
1、董事会定时(不定时)监控、审计、检验××××物业管理资金运作、成本和其它财务工作。检验标准、措施依据行业法规和企业财务要求。
2、董事会负责目标责任人绩效考评。考评标准措施依据本目标管理责任书。
七、 目标奖罚
1、企业责任人(总经理)必需依据双方确定工作计划完成本责任书所列各项目标。
2、假如工作目标完成，则××××物业管理可按年度工资费用计划制订年底奖金分配方案，对职员发放年底奖金（兑结预支季度奖金），其中目标责任人可提取企业年奖金总额××%作为个人奖金。
3、假如本责任书所列三类目标不能全部完成，则，每不能完成其中一项指标，扣减项目责任人25%目标奖金，直至扣除全部奖金，并负担对应行政处罚。
4、若发生不可抗力而致使责任目标无法完成，则本目标责任书失效，遗留问题由董事会和目标责任人共同处理。
八、 其它事项
1、本目标管理责任书壹式肆份，董事会存档两份，目标责任人一份，××××物业管理存一份。
2、未尽事宜，由目标责任人同董事会协商处理，补充条款和本责任书含有相同效力。
4、责任书自签署之日起生效。
5、责任书解释权在董事会。

目标责任人签署： 董事长签署：
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