万科新建物业接管验收统一标准.doc

新建物业接管验收规范
1. 目标
规范新项目在完工验收基础上进行接管验收工作方法和验收标准。
2. 范围
适适用于华苏企业全部新建物业接管验收工作。
3. 职责
3.1华锐物业管理部负责本指导制订、修改、指导和监督；
3.2各物业企业严格按相关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求；
3.3各地产企业配合物业做好验收工作，完成整改工作，确保物业完好，完整移交。
4.方法和过程
4.1接管验收定义：物业企业在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功效为主验收。内容包含：资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、l绿化景观等。
4.2 为立即发挥投资效益，地产企业应按接管验收应含有条件和应提交资料提前做好房屋交验准备，在收房协议约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业企业进行接管验收；
4.3依据新建房屋完工后地产企业提出接管验收邀请，物业企业应于5―10个工作日内对该工程是否已含有接管验收条件给予审核并统计《新建房屋含有接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》、并会否是否同意接管验收；
4.5同意接管验收，即对物业企业于地产企业签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收；
4.5于约定时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期依据建筑面积多寡和人力情况来定，通常没人按天天验4—5套房，时间控制在十五个工作日之内完成(建筑面积10万平方米为单位)。
4.6如验收有不合格项目，物业企业应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于要求日期内返修完成交和复验直至合格。通常要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需有地产企业提出，随时提出，随时复验。
4.7验收合格，物业企业月5个工作日内签署《验收经过证实》。
4.8对于已签署《验收经过证实》新建房屋双方应于要求时间内办理交接手续，并应立即签发《接管通知》。
附：《新建物业接管验收步骤图》
5物业接管验收标准和要求（部分内容可依据项目具体情况删减）
5.1资料：
5.1.1产权资料
A.用地同意资料.
B.项目同意资料
C.施工许可证.
D.用水、用电、用气指标批文。
5.1.2技术资料
A．住宅区计划图，小区完工总平面图。
B.全部单体建筑、结构、设备安装完工图。
C．单位工程完工验收证实书。
D．地图勘探汇报，沉降观察统计。
E．地下管网完工图。
F.全部设备订货协议、产品合格证、随即资料(使用说明检验汇报)，随即专业工具清单。
G．电缆铺设统计。
H．线路及电力电缆试验统计。
I.发电机、电动机检验试运转统计。
J．电气设备试验调整统计。
K.电气设备绝缘检验。
L．电气设备送电验收统计。
M．防雷接地电阻检测统计。
N．防雷引下线焊接统计。
O．水、卫生器具检验合格证。
P．通风机风量测量调整统计。
R.环境保护达标验收许可证。
S．消防验收许可证。
T．房屋测绘验收资料。
U．房屋验收统计。
V.绿化平面图。
5.2房屋
5.2.1内墙面
表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无显著抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗和墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确。方正、整齐、光滑；阴阳角垂直、方正、许可偏差3mm，表面平整度许可偏差小于2mm；阴阳角垂直、方正、许可偏差小于3mm，检验每个面不少于3个接点，墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持和原墙面色泽一致，无修补痕迹。
5.2.2顶棚（层高），开间尺寸
验收标准基础同墙面
各房型房间净高，开间长，宽尺寸符合设计标准。顶棚在开整度得基础上应水平，检验点每间不少于5个点，许可偏差5mm开间尺寸两头应相等，许可偏差小于10mm。
5.2.3地坪
地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁洁净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不不起砂，地坪2m靠尺和塞尺检验平整度许可偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，和墙面结合牢靠，上下接槎平整，分色清楚，检验没面不少于3个点。
5.2.4进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门
门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角和墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框正、侧面垂直，许可偏差小于3mm，框对角线许可偏差小于3mm框和扇，扇和扇搭接宽度为1.5-2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门磁头安装齐全，无遗漏，安装位置正确，牢靠，表面整齐无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活，钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必需使用通锁。
5.2.5阳台
除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓裂开；阳台栏杆表面显著凹坑和损伤，划痕不超出0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台墙面涂料无色差；阳台立管清洁无污染。
5.2.6卫生间、厨房间
墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达成不渗不漏。各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。
5.2.7塑钢门窗
门窗安装牢靠，安装位置符合设计要求。门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，光滑。
5.2.8公共部位（楼梯走到）
5.2.8.1墙面平整，阴阳角方正顺直清楚。斜板表面平整，和梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。
5.2.8.2地砖铺贴平整，拼花图清楚，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂痕，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无打小头，斜面一条线，2m靠尺检验平整许可偏差小于4mm。
5.2.8.3楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清楚明快不含糊。
5.2.8.4楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢靠，焊疤处理平整，木扶手拼接牢靠，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑，焊渣，毛刺等。
5.2.9 外墙
5.2.9.1外墙平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无显著射影和波纹，阴阳角清楚不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。
5.2.9.2窗台横平竖直，棱角线条清楚，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。
5.2.9.3空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴角通直清楚不含糊，阳角方正顺直。
5.2.9.4阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清楚明快，挂落线厚度，宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；无色差，无起皱脱皮，上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。
5.2.9.5外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲；名沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯形状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。
5.2.10屋面
5.2.10.1光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢靠、焊接饱满、脱焊现象。栏杆安装牢靠、焊接饱满、接口平整、表面喷涂均匀、无损伤。
5.2.10.2飘板、圆柱表面光滑平整，线脚顺直，涂料均匀无色差。
5.2.10.3屋里地坪找坡正确，基层和突出屋面结构（女儿墙、排气管等）链接处和基层转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无显著积水，整个层面二十四小时盛水无渗漏。
5.3给排水、电器部分
5.3.1.给水管
每层管道内应设支架，关卡埋设牢靠，关卡和管子接触紧密。
给水阀门位置正确，开关严密、灵活。
水表安装位置正确，平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大约20mm。
明敷管和管道井应将管接口麻丝和污物清理感洁净后，刷银粉漆二度。
全部给水管（含热水管）全部经试压且符合规范标准。
5.3.2排水管
排水管每户洁具留口位置正确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5-1cm，阳台地漏低于地表0.5cm。
检验口位置正确，清扫方便。
排水管安装完成后，应将管道井垃圾和检验门处管子口污物清理洁净。
全部排水管 灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。
5.3.3空调、雨落管
按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。
管道支承件间距应统一，立管φ75以上支撑件间距小于2m。
立管垂直度偏差：每5m小于10mm，全高小于30mm。
全部管道不堵不漏，排水通畅。
雨落管口和排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。
5.3.4煤气管
管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处和顶棚平。
立管垂直度，每5m以下小于2mm。
管道安装完成后应将管子接口和管子上污物清理洁净，并刷银粉漆二度。
煤气管明敷，离墙面3.5-4cm。
煤气管每层加管夹，安装位置正确牢靠。
5.3.5避雷带
避雷带规格符合设计要求，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必需焊接，搭接长度为25mm2.5倍。
避雷带及引下线焊接符合规范要求，-4*25mm，圆铜焊接按搭倍数为φ6倍双面焊。
全方面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于10欧姆。
5.3.6配电箱
元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红色、黄色、绿色、零线为兰色，接地先为绿黄双色线）
配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，许可偏差1.5mm，箱体高50cm以上，许可偏差3mm。
5.3.7开关，插座（含电视机、电话、可视对讲机、宽带网）
线材色标符合，按线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，按地线为绿黄双色线，接地接触紧密。
开关、插座面板并列安装高差许可偏差0.5mm；每户内面板高差许可偏差5mm；面板垂直度许可偏差0.5mm。
5.3.8.阳台灯具安装上下对齐
5.3.9电器回路测试
绝缘测试。导线间和导线对地间绝缘电阻值必需大于0.5兆欧。
通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。
5.3.10配电柜、盘
盘、柜固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。
盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢靠。
全部二次回路接线正确、连接可靠，标志齐全清楚，绝缘符合要求。
手车或抽屉式开关柜在推入或来出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。
柜内一次设备安装质量验收要求符合国家现行相关标准规范要求。
盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。
操作及联动试验正确，符合设计要求。
验收时应提供下列资料和文件
A工程完工图
B制造厂提供产品说明书，测试方法，试验统计，合格证件及安装图纸等技术文件。
C安装技术统计，调试试验统计。
5.3.11电缆
电缆规格应符合要求，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全，正确，清楚。
电缆固定，变曲半径，相关距离和单芯电力电缆金属户层接线、相序排列等应符合要求。
电缆终端、电缆接头应按牢靠。
接地应良好；相色应正确;电缆支架等金属部件防腐层应完好。
电缆沟内应无杂物，盖板齐全。
直理电缆路径标志物和实际路径标志相符。路径标志应清楚、牢靠、间路合适。
验收时应提交下列资料和技术文件：
A. 设计资料图纸、完工图。
B. 制造厂提供产品说明书，试验统计、合格证件、安装图纸等技术文件。
C. 电气试验清单。
5.3.12.电动机验收要求
电机性能应符合电机周围工作环境要求。
电机转子应灵活，不得有磁卡声。
润滑脂情况正常，无变色，变质及变硬现象。其性能应符合电机工作条件。
电机引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。
电机转动方向要符合要求，无杂声。
电机转动时各部温度不应超出产品技术资料要求。
验收时应提供下列资料和文件：
A. 制造厂提供产品说明书。
B. 检验及试验统计。
C. 合格证件冀安装使用图纸等技术文件。
D. 调试验收统计汇报。
5.3.13电梯
A．拽引机承重梁安装必需符合设计要求和施工规范要求。
B．限速器绳轮、钢带轮、导向轮必需牢靠，转动灵活。
C．钢丝绳应擦拭洁净，严禁有死弯，松股及断丝现象。
D．制动器调整应闸瓦和动轮接触严密，松闸时和制动轮应无摩擦。
E．导轨安装应牢靠、位置正确、横竖端正。
F．轿厢组装应牢靠，娇壁结合处平整。
G．导靴要确保电梯正常运行。
H．轿厢地坎和各层门地坎偏差严禁超出
I．层门指示灯盒及召唤安装应平整、牢靠、不变形，不突出装饰面。
J．厅门，娇门应平整，启闲时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。
K．电梯电源应专用，机房照明、井道照明，娇箱照明应和电源分开。
L．电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。
M．电梯随行电缆必需固定牢靠，排列整齐，无扭曲。
N．电气接线应正确，连接可靠，标志清楚。
O．多种安全保护开关必需固定可靠且不能采取焊接。
P．急停、检修转换等按钮和开关动作必需灵活可靠。
Q．极限、限位、缓速装置安装位置正确，功效必需可靠。
R．轿厢自动门安装触板必需灵活可靠。
S．井道内全部设备设施不能有碰撞和摩擦。
T．安全钳工作必需正常可靠，动作后正常恢复。
U．电梯开启、运行和停止，轿厢内无较大震动和冲击，制动可靠。
V运行控制功效达成设计要求。
W超载试验必需达成电梯能安全开启、运行和停止。拽引机工作正常。
X．在验收时应提供下列资料和文件：
1.电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。
2.制造厂提供随机文件和图纸。
3.电梯检验及电梯运行参数统计。
5.3.14.水泵
水泵地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈和泵接触应紧密拧紧。
离心泵和轴流泵安装应水平。
出水管和水泵节链接必需对正，牢靠可靠。
底座和传动轴、泵管中心线应垂直，和泵管连接法兰应对准，螺栓紧固。
电动机转子轴孔和转动轴间隙均匀。
离心泵、轴流泵填料函盖松紧应合适，许可有满伏泄露、温度不得过高。
电动机电流不得超出额定值。
运转中无较大振动，声音正常，各连接部分不得松动或泄露。
滚动轴承最高温度不得超出70摄氏度，滑动轴承不能超出60摄氏度。
验收时应提交下列资料和文件：
A． 制造商提供产品说明书。
B． 合格证及安装图纸等技术文件。
C． 安装技术统计。
D． 调整试验统计。
5.3.15.可视门对讲
室内机必需安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清楚，电控锁开启灵活，报警功效打印正确，可视摄像头必需满足白天、夜间图像清楚，访客呼叫键采取直接式。
5.3.16.背景音乐系统
室外扬声器安装牢靠，每只扬声器可单独开关，导线必需穿管，配置和使用必需可靠。
5.3.17.闭路电视可和周界防越报警系统联动进行视频录像。摄像机必需安装牢靠，设备必需能满足白天，夜间正常使用，并确保图像清楚，配置必需满足招标书上功效要求。
5.3.18.周界红外报警系统
系统配置必需满足招标书上功效要求，按安装可靠牢靠报警点沙盘显示正确，可和电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。
5.3.19.电子巡更系统
信息钮要部署合理，贴放可靠牢靠，要能防水不锈。
5.4室外总体部分
5.4.1室外排水工程
室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。
窖井部署合理，出水口四面封闭紧密，粉刷符合要求。
各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形、易于开启。
管道系统作闭水试验和冲水试验，系统无外泄，排水通畅。
5.4.2行车道路
沥青道路：
1） 道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及显著接槎痕迹，铺设顺直，泄水通畅，无积水现象。
2） 雨水口麓子、检验井盖等高出路面部分，不应大约5mm。
3） 道路宽度许可偏差±50mm，厚度许可偏差±5mm；横坡许可偏差±0.35／100
4） 表面平整度2m靠尺检验，许可偏差小于7mm。
混凝土路：
1） 混凝面应无裂纹、脱皮、麻面、和起砂等缺点，接缝高差不得大于2mm。
2） 混凝土路面纵缝、横缝必需沿全长作通，纵缝和横缝必需贯通；许可偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm。
3） 路面平整度许可偏差，3m直尺检验时许可偏差小于5mm。
4） 路面坡度符合设计许可偏差小于0.15％，无积水现象。
5.4.3小区景观、小品
按图部署各景点，坐标位置正确。
各分项按土建、给排水、电器部分对应检验标准实施。绿化用水必需计量，水泵要作试压，灯光部署系统须作线路绝缘测试和通电试验。
小区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清楚，集水井分布合理，无积水现象。
5.4.4配套设施
各分项按土建、给排水、电器部分对应检验标准实施。警卫室建设必需满足物业管理要求。
5.4.5绿化建设
1）栽植土及地下水位深度：大、中乔木﹥100cm；小乔木和大、中灌木﹥80cm；小灌木、宿根花圃﹥60cm；草当地被、草坪、一、二年生草花﹥40cm。（种植耐水湿植物除外）
2）栽植土壤块径：大、中乔木﹤80cm；小乔木和大、中灌木﹤60cm；小灌木、宿根花铺﹤4cm；
3）石砾、瓦砾等杂物块径：树木﹤5cm；草坪、地被、花铺﹤1cm。
4）地形标高：全高﹤100cm为±5cm；全高101cm—299cm为±20cm；全高﹥300cm为±50cm。
5）土地平整，排水坡合适，无积水，土壤基础无石砾、瓦砾等杂物。
植物材料质量标准：
1） 树木姿态呈上涨势：树杆挺直，树冠完整，不脱脚，生长健壮，根系茂盛，土球完整、包扎正确牢靠、裸根树系完整。
2） 草块每边应在30cm左右，厚度大于2cm，杂草小于5％、无病虫害、长势良好。
3） 花苗、草木地被生长茁壮、发育均匀整齐、根系发达、无损伤和病虫害。
4） 植物材料品种、规格应符合设计协议要求，进沪植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。
树木栽植质量标准：
1） 放样定位符合设计要求，偏差不超出5％。
2） 树坑坑径大约土球或裸根系40cm，深度同土球或裸根系直径，翻松底土，树根上下垂直。
3） 树木朝向关键视线应丰满完，姿态美。孤植树冠幅完整，林冠线符合设计要求。
4） 栽植深度符合生长要求，土球包装物、培土浇水符合上海市《园林植物栽植技术规程》要求。
5） 树木栽植垂直度，维护支撑。饶杆符合上海市《园林植物栽植技术规程》要求。材料、高度方向及位置应整齐划一。
6） 修除损伤、枯烂、严重病虫害枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型正确，切口平整、留枝留梢正确。
7） 树木、乔木、大灌木栽植点。数量符合设计要求。
草坪、花坛、地被栽植工程评定标准：
1） 栽植放样符合设计要求，放样偏差不得超出％5.
2） 土地平整，表土块小于2cm。排水坡合适，无杂草根，茎，花坛施妥腐熟基肥。
3） 草坪满铺留缝间隙1-1.5cm，草坪间铺、点铺大小应一致、均匀、草块和土壤密结、平整。
4） 草坪切边线条清楚、平顺自然。
5） 花坛、草木地被高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度合适，根部捣实。
5.4.6维（护）栏（墙）：
安装牢靠：焊点平滑，无脱漆，锈蚀，粉刷应平整亮丽，无流坠，颜色一致。
设计安装蔚蓝应设置监视系统和报警系统安装位置。
5.4.7公园椅：
在小区道路，花园内合适位置，合理设置公园椅。
公园椅安装牢靠，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。
5.4.8单（摩托）车棚：
在小区合适位置，合理设置单（摩托）车存放点，分布点，其大小应和小区实际情况吻合。
存放点设置合理照明。
存放点应设置固定支持物，和小区风格相区配。
5.5清洁配置设施：
在小区道路周围及花园内合适位置，适宜设置垃圾箱（桶），大小合适，外观应和小区风格区配。
室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便。
住宅标准层应设置垃圾桶摆放位置，摆放位置地面及墙壁应贴瓷片；应配置水源及排水设施，以方便清洁。
电梯厅应配置和环境和功效相配套果皮箱。
地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水，考虑防水。
天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水。
应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功效排水设施，大小和小区实际情况相区配，同时异味不漏住户。
5.6车库
地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。
地下车库出入口应设置防洪闸。
5.7公共栏：
小区应在关键出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏。
5.8消防系统：
全部消防主管网应在合理位置，清洗标示管网功效，流向，在天台设置试验。
消防栓：消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。
全部消防阀门应标明控制区域。
消防泵应设置带负荷试泵条件，在泵出水管闸阀前加装一套循环管。
防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。
消防控制中心应安装空调。
大厦各楼层应设置消防紧急对讲电话。
办公室、仓库、关键出入口、地下停车场、全部设备房、控制中心应设内线电话。
防火门：
A． 公共部位防火门钥锁应通用。
B． 门开、管、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损，力量适中。
5.9泳池：
泳池循环管道上各阀门应装活接，便于维修更换阀门。
泳池应有补水阀门，且排水系统应能排于泳池水。
泳池周围应设置救生圈，照明应足够。
泳池吸尘口应深入水面不超出30cm，且应依据泳池大小合理设置吸尘口得数量。
泳池周围配置设施完好无损。、
5.10.商铺：
每个商铺应有独立供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表位置。
应综合考虑预留商铺广告牌安装位置。
商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯，消防平面图，配置足够灭火器材等消防设施。
应设置垃圾桶。
公共通道应采取节能灯。
5.11.管理用房转移交接管验收标准：
管理用房面积根据当地法规要求测算，法规无要求，按物业总建筑面积千分之二百分比提供物业管理专用房屋，不足50平方米按50平方米计算。
位置：尽可能设置在住宅区中心部位，方便住户。
完工日期：在向往户发钥匙前15天。
装修标准：参见《物业管理使用房装修标准》
5.12.相关居委会用房要求（政府文件）
面积：按10户1平方米标准考虑。
位置：和物业管理用房安排在一起。
完工日期：同物业管理用房。
5.13.小区健康中心（参考）：
100平方米左右。
5.14.管理处职员宿舍：
属管理用房面积。
装修标准：墙面ICI涂料，地面水泥砂浆找平。应有冲凉设施。
完工日期：在向住户发钥匙前15天。
5.15.管理处职员食堂：（依据具体情况确定，可参考）
住宅区面积 5万： 食堂面积 50平方米
10万： 100平方米
20万： 150平方米
30万： 200平方米
40万： 250平方米
50万： 300平方米
装修标准：食堂，墙面ICI涂料、地面水泥浆找平。厨房，墙面ICI涂料，贴2米高瓷砖，地面防滑地砖。
完工日期：住宅区入住前15天。
5.16.商业用房：
按总建筑面积3％（多层）、2％（高层）百分比配置，此部分商业用房划给物业企业。
5.17.室内活动中心（无偿场所）：依据具体情况定
住宅区 活动中心面积
5万平方米： 60平方米
10万平方米： 100平方米
10万平方米及以上，每增加10万平方米对应增加50平方米。
5.18室外体育活动活动场所参考标准：
如有计划指标，按计划指标，但不低于以下标准;
1)10万平方米以下（含10万平方米）设露天羽毛球场2个，篮球场1个，乒乓球台2个。
2）20万平方米，设露天羽毛球场3个，乒乓球台4个。
3）30万平方米，设露天羽毛球场3个，网球场2个，游泳1个，篮球场1个。
4）40万平方米（包含40万以上）：同30万平方米住宅区，另加设门球场1个。
5.19居民会所：
30万平方米以上住宅区设置，安排健身、阅览、室内乒乓球等娱乐设施。
5.20.物业管理办公用房装修标准：
开发单位移交物业办公用房时，必需确保物业管理办公用房能够正常使用。即满足以下条件：
A． 地面：水磨石地面或国产防滑地砖地面。
B． 墙面：国产乳胶漆墙面。
C． 顶棚：型钢T型龙骨、石膏板吊顶。
D． 门：一般实木门，局部可用铝合金门。
E． 窗：铝合金窗。
F． 水、电、气相关设备，采取通常国产设备。
G． 前台木质收银柜台、各办公室功效隔断（砖砌、木质或铝合金隔断）、木质住户钥匙柜、办公地柜等。
假如开发单位移交物业管理办公用房时不能满足第一条标准，则有物业管理单位按第一条标准完善，费用由开发单位支付。
假如物业管理单位发生超出第一标准装修费用时，则由物业管理单位自付超出费用。
物业管理各类用房应在入住前装修完成，办公场所和职员宿舍必需配置洗手间。
6.注意事项
6.1物业接管验收一定在地产完工验收基础上再验收，并永久保留期间发生资料、统计。
6.2物业企业在前期介入时应加强对现场建筑，安装工程跟进，尤其是电梯、发动机、供配电、消防、空调供水、智能化。停车场等设备设施安装跟进，立即发觉问题，消除隐患，并和设备设施供给商及安装单位建立良好沟通渠道。主动参与完工验收，跟进完工验收中露出问题，将问题处理在楼管验收之前。
6.3当移交验收时房屋、设备、设施一再整改仍不合格，同时入伙时间已至，物业企业应将接管验收不合格问题编制汇报，相地产领导报请书面意见，对不能立即整改或数次整改不合格问题同时报集团工程管理部、物业管理部立案。
6.4为在接管早期设备设施无偿维保期内对施工或安装单位维保工作进行有效监控，地产应确保移交时，提供设备设施采购及安装协议复印件，维保作业计划，维保期限及内容和其它服务程度复印件，设备设施供给商及安装单位联络人、电话、地址等资料。
7相关表格：
《接管验收邀请函》
《新建房屋一览表》
《新建房屋含有接管验收条件审核单》
《新建房屋交接责任书》
《验收通知》
《新建物业接管验收工作安排》
《小区公共建设及道路设施收单》
《小区公共绿化验收单》
《新建房屋验收表》
《质量问题整改通知单》
《验收经过证实》
《接管通知》

接管验收邀请函
NO. ▁▁▁▁▁▁
▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁物业企业：
我企业在▁▁▁▁▁▁▁▁▁区▁▁▁▁▁▁▁▁路▁▁▁▁▁▁▁号
撞新建工程已完工，并经过了建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。依据和你企业签署《物业管理委托协议》，特提请你企业于▁▁▁年▁▁▁月▁▁▁日前来接洽相关接管事宜。
此致
沈阳华苏置业

二零零▬▬年▬▬月▬▬日
签收人▁▁▁▁▁▁▁▁▁
二零零▁▁▁年▁▁▁月▁▁▁日
▁ ▁ ▁ ▁ ▁ ▁ ▁ ▁ ▁ ▁ ▁ ▁ ▁ ▁ （骑缝加盖公章）▁ ▁ ▁ ▁ ▁
新建房屋交接责任书
建设单位：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁
接管单位：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁
工程名称：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁
工程地址：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁
开工日期：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 完工日期：▁▁▁▁▁▁
完工验收日期：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 建筑面积：▁▁▁▁▁▁
结构类型：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁
主旨
为确保房屋住用安全和正常使用，明确双方在房屋接管验收中和接管后应遵守事项，负担义务和责任，特制订本责任书。
一本责任书试用于本企业相关新建住宅房屋验收交接。
二接管验收依据
本企业制订接管验收程序、内容及标准以建设部《房屋接管验收标准》（1991年7月1日）和物业管理行业通常要求为依据。
三验收程序
1. 依据新建房屋完工后建设方提出接管验收申请，接管验收方于15日内对该工程是否已含有接管验收条件给予审核，认为合格，即签发验收通知书。
2. 于约定时间开始按《新建房屋验收表》所列项目进行逐项验收。验收合格于7日内接管方签署验收合格证，如验收有不合格项目，接管方签发《返修通知书》，对所列返修项目，建设方应于要求日期内返修完成交和复验直至合格。
3. 对于已签署验收合格证新建房屋双方应于要求时间内办理交代手续。
四．交接后双方责任
1.交接双方在接管验收过程中，应相互支持，亲密配合，信守诺言，如因为发生一方工作疏忽|怠慢、不配合、而给另一方带来工作不便或经济损失，应有前方负责。
2.新建房屋接管交付使用后，不管时间多长，如发生隐蔽性重大质量事故，应有接管单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料等原因，由建设单位负责处理，直至符合相关质量要求；如属使用不妥，管理不善原因，则由接管单位负责处理。
3.新建房屋自验收接管之日，除因使用不妥、管理不善外，工程保修期相关要求实施，所发生保修费用均由建设单位负担。
五．争议裁决
本责任书一经双方签字即予生效。
如实施本责任书发生争议而不能双方协商处理，双方均得申请市、区房地产管理机
关进行协调或裁决。

建设单位代表（签字）： 接管单位代表（签字）：
二零零 年 月 日 二零零 年 月 日

新建房屋一览表
建设单位：
接管单位：
工程名称
开工日期
完工日期
完工验收日期
建筑面积（M2）
结构类型
备注

新建房屋含有接管验收条件审核单
工程名称：
建设单位：
完工日期： 完工验收日期：
建筑面积： 结构类型：
项次
项目
核查情况
1
完工验收合格证实文件

2
此次所列设备能否正常运行
A
供电设备

B
给排水设备

C
消防设备

D
监控设备

E
卫生设施/道路设施

其它

3
本幢房屋幢、户编号是否已经相关部门确定（提供相关文件）

4
应交验产权资料
A
项目同意文件

B
用地同意文件

C
建筑执照

其它

5
应交验技术资料
A
完工图（包含总平面图、建筑结构设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸）

B
地质勘查汇报

C
工程协议及开、完工汇报

D
工程预决算

E
图纸会审统计

F
工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理统计）

G
隐蔽工程验收签证

H
沉降观察统计

I
完工验收证实书

J
钢材、水泥等关键材料质量确保书

K
水、电、卫生器具、电梯等设备检验合格证书

L
新材料、构配件判定合格证书

M
砂浆、混凝土试压汇报

N
供水试压汇报

其它

6
发展商交纳维修基金情况核验（提供相关文件）

审验结论

验 收 通 知
NO.
：
依据对 （工程名称）产权资料、技术质料及其它方面查核结果，我们认为已含有接管验收条件，现定于 年 月 日开始 对 （工程名称）进行验收。

请予接洽配合为感。

XXXX物业管理（章）
二零零 年 月 日
签收人：
二零零 年 月 日

✄————————————————（骑缝加盖公章）————————————

验 收 通 知
NO.
：
依据对 （工程名称）产权资料、技术质料及其它方面查核结果，我们认为已含有接管验收条件，现定于 年 月 日开始 对 （工程名称）进行验收。

请予接洽配合为感。

XXXX物业管理（章）

二零零 年 月 日

新建物业接管验收工作安排
（列明相关注意事项，具体计划可按现场情况来定）
一、 确定标准
二、 对参检人员进行培训。
三、 挑选一个单元作为接管检验标准样板，确定总体质量标准样板。
四、 按