写字楼物业装修管理综合手册.docx

第一部分 金茂物业写字楼装修进退场程序        5
第二部分 金茂物业写字楼装修管理要求        10
第三部分 金茂物业写字楼租户装修验收标准        17
第四部分 金茂物业写字楼租户装修办证指南        20
一、        金茂物业写字楼《装修许可证》办理指南        20
二、        金茂物业写字楼《施工出入证》办理指南        23
三、        金茂物业写字楼租户公共设施设备损坏维修准备金退还办理指南        24
第五部分 附件        26
附件1：金茂物业写字楼租户接场验收记录表（一式三份）        26
附件2：金茂物业写字楼租户装修施工协议（一式三份）        29
附件3：金茂物业写字楼租户装修申请表        29
附件4：金茂物业写字楼租户装修期间用电用水容量申请确定书        36
附件5：金茂物业写字楼租户装修施工授权委托书        37
附件6：金茂物业写字楼租户消防报审承诺书        38
附件7：金茂物业写字楼围挡设计制作要求        39
附件8：金茂物业写字楼临时工作单        42
附件9：金茂物业写字楼租户装修延时加班申请表        43
附件10：金茂物业写字楼商铺公共设施设备损坏维修准备金退还申请意见表        44
附件11：金茂物业写字楼动火证        45
附件12：金茂物业写字楼租户网络布线要求        46
附件13：金茂物业写字楼装修施工人员情况记录表        46
附件14 ：金茂物业写字楼租户装修施工人员身份证、照片备查单        48
1、设计和装修协调会
Ø在签署租赁协议后，金茂大厦和“租户、租户设计单位、租户装修单位等”召开设计、装修协调会，向租户提供场地租赁条件图及装修指导等资料。
Ø金茂物业对装修包含资料和程序进行说明及口头答疑，包含图纸设计、装修进场程序、装修进场需提供资料、消防报审报验、金茂物业相关部门职能等事宜沟通。
2、设计图纸审批
Ø租户提交方案设计图应最少包含下列内容：
ü效果图（最少包含表示室内装修两个视角）。
ü平面部署图。
ü天花吊顶平面图。
ü地面铺装图。
ü立面图、剖面图
ü关键材料及颜色样板。
Ø租户应尽早（距交付日不少于30天）向金茂物业提交包含有效果图方案设计图（通常百分比为1：50）打印稿1套（A3）及其电子文件（须同时提供PDF 及CAD格式）。
Ø在收到方案设计图5~10个工作日之内，金茂物业提出审核意见。如未获金茂物业同意，或金茂物业提出修改方案，租户需在5工作日之内重新提交新方案，金茂物业在5 个工作日内提出复审意见，直到最终经过方案。
3、装修施工图纸审批
Ø租户提交施工图纸应最少包含下列内容：
ü效果图
ü平面部署图
ü天花部署图
ü立面图、剖面图
ü地面铺装图
ü空调施工图（包含设计说明、水管图、风管图）
ü电气图（包含接线系统图、照明线路图、插座线路图）
ü弱电系统施工图（含网络、电话、CCTV、音响等）
ü给、排（污）水施工图（租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计）
ü套有专业消防企业设计图框消防系统施工图（包含消防喷淋部署图、消防报警部署图、消防排烟部署图）
Ø餐饮类租户另须增加以下图纸
ü厨房排油烟施工图
ü给、排（污）水施工图
ü燃气管道及报警装置部署图（政府指定专业施工单位出具）
4、消防报审
Ø 金茂物业会通知租户向相关政府部门（如消防局）申报装修施工图，方便办理相关证照（如《建设工程消防设计立案受理凭证》），消防审批合格后方可进场装修。
Ø租户应自行支付相关费用，因租户原因造成图纸审核或装修工作延迟，由租户自行负责。如因特殊原因未能立即回复租户审核结果，金茂物业应向租户说明。
5、场地移交
Ø金茂大厦提供场地符合协议约定标准。
Ø金茂大厦在协议约定场地移交时间内和租户进行现场交接手续，双方签署移交凭据《金茂大厦租户接场验收记录表》（详见附件1），登载场地硬件情况及移交日期等信息，并盖章确定。
Ø金茂大厦依据场地移交日核实免租装修期（如协议有约定），和计收协议约定费用。
6、装修施工协调会
Ø租户正式装修前，金茂物业召集内部相关部门，和包含租户及其设计师、装修单位，指定承建商等，召开装修施工协调会。
Ø会议上需明确各方责任，入场装修费用和条件、装修管理要求，促进各方能主动、有效合作。
7、安装围挡及喷绘
Ø金茂大厦新装租户接场前及重装租户装修前应安装围挡。租户须于最少5个工作日前提供围挡制作尺寸及喷绘画布供金茂物业审核。
Ø围挡及喷绘设计制作要求详见本《手册》附件7《金茂物业围挡设计制作要求》。
8、办理《装修许可证》及《施工人员施工出入证》
Ø 详见：《金茂大厦租户装修办证指南》。
9、装修现场管理
Ø金业有权进行施工现场管理，包含对施工人员自律性、临时用电用水、成品保护、货梯使用、消防安全等管理，并有权对违规行为进行惩治，包含但不限于停工等处理方法，管理要求及处罚方法详见《金茂大厦装修管理要求》。
Ø金茂物业会结合租户施工进度对施工关键步骤及隐蔽工程进行分项验收。
10、消防报验
Ø租户进驻办公前，租户向相关政府部门（如消防局）申报消防验收，验收合格后租户方可进驻办公。
11、完工验收
Ø租户依据装修施工情况向金茂物业申请完工验收，确定完工验收时间，并填写《金茂大厦租户完工验收申请表》（完工验收时金茂物业提供）。
Ø验收标准：详见《金茂大厦租户装修验收标准》，经金茂物业验收合格后，租户方可安排进驻办公事宜。
Ø金茂物业依据租户申请进驻需求进行验收检验仅从装修施工角度开展，租户进场办公还需结合国家政府相关要求，确定是否落实燃气开户、消防报审、经营相关证照领取等工作。对此，如租户需金茂物业配合相关事宜，可联络金茂物业协调配合，包含相关费用，由租户自行负责。
12、工程整改
Ø金茂物业工程验收完成后，金茂物业将在5[a2] 个工作日内向租户发出完工验收函，反馈验收意见，租户需依据金茂物业意见进行整改。
Ø包含遗留问题，金茂物业安排复验，并就复验问题发出验收函。如租户数次复验后整改不到位，金茂物业有权采取扣留、扣除租户公共设施设备损坏维修准备金等方法处理。
13、退公共设施设备损坏维修准备金
Ø       详见：《金茂大厦租户装修办证指南》。

第二部分 金茂大厦装修管理要求
一、  装修进场步骤
   1.凡租户进场装修，需要提前办理入场装修手续填写相关表格，具体装修审核（如查验资质、设计施工图纸、装修风格等）由工程部、客服部完成，审核后报金茂物业领导审批。
2.租户提前缴纳装修确保金和垃圾清运费。
3.领导审批后办理《装修施工进场证》，再由安全部负责办理施工出入证（施工出入证需缴纳押金，在施工出入证完好归还情况下迟押金收据退还押金，遗失或损坏则概不退还）。
4.领导审批后装修单位必需严格根据申请施工入场和完工时间进场装修及按时完工。
5.工程部、客服部、安全部共同根据完工时间按时验收，合格则给予验收经过，不合格则立即向施工单位发出整改通知书。
6.施工期间需要使用各类工程机械均需要工程部核准后方可入场使用。
7.完工验收完成以后可办理退还装修确保金相关手续。
二、   消防安全管理
租户应在施工前必需先取得政府相关部门相关同意，尤其是《建筑工程消防监督审核管理要求》网上审核立案或江苏省消防局装修申报审核同意。
1. 在施工开始前及整个施工过程中，租户必需在施工场地内配置足够数量手提式ABC灭火器（每100平方米设置2个4千克灭火器，不足50平方米按50平方米计，设置1个4千克灭火器），并放在显著及轻易取用地方。灭火器由施工单位自备，如发觉没有配置灭火器，安全部将有权要求租户停工。
2. 未获安全部同意，施工不得使用明火。动火前，必需事先到安全部办理“动火证”，并严格按消防管理要求操作实施，动火作业严禁和油漆工序同时进行施工。
3. 一切消防系统改动，必需具体说明，在完工时整个系统必需完全符合现行国家及江苏省消防条例和要求。
4. 全部电器安装必需遵照江苏省供电局相关要求，全部电线一定要使用阻燃材料并穿金属管保护，不得将电线直接嵌入购物广场任何部分。如需连接计算机网络、有线电视、煤气管道等，可向工程部咨询相关事宜。
5. 施工期间不得将过量油漆或其它易燃易爆危险品带入或存放于金茂大厦施工范围内，只准存放当日所需用量，且必需将其存放在密闭金属容器中。
6. 全部内部隔墙应使用轻质材料，比如金属框石膏板。假如是木框架或板墙，必需采取防火处理方法，并达成消防规范所要求防火等级。消防报审、报验需要提供装修材料检验汇报，租户有义务配合。
7. 严禁更改任何消防卷帘，全部装修不能在消防卷帘上下方或阻挡消防卷帘开关箱或导轨。
8. 不可阻挡消防通道、消防门、紧急出口路灯、消防栓等消防设施设备。
9. 不能随意改变防火门功效、位置及尺寸。
10.租户自行负担因装饰装修而引发火灾、人身损害等责任。如发生消防事故，又发生事故施工单位、个人和雇请施工租户负担责任。造成金茂大厦损失，商户应赔偿。

三、   施工现场管理
1. 动火前，必需事先到物业部办理“动火证”，并严格按消防管理要求操作实施，动火作业严禁和油漆工序同时进行施工。 违反者视情节严重罚款500~1000元。
2.租户必需对所聘用装修施工人员行为负责并加以约束，全部施工人员必需按要求行走路线出入，而且着装整齐，佩戴安全帽，不得赤足，不得穿背心、拖鞋，不得在非工作区逗留或进入其它区域，不得随地吐痰，不得在施工现场吸烟扔烟蒂，不得高声喧哗，不得打闹嬉戏，不得使用任何放声设备如收音机、电视等，绝对严禁赌博饮酒。违反者视情节严重罚款100~500元。
3. 进场施工临时用电方面：
1) 不得随意乱拉乱接临时用电线路。（注：施工单位必需自行按工程部要求配置临时配电箱，用电必需要经过漏电开关。）违反者罚款200元。
2) 全部拖地线全部必需用护套线或电缆线；违反者罚款200元。
3) 全部插座线要使用插头使用；违反者罚款100元。
4) 临时灯线要整齐，不得乱拉乱吊；
5) 临时不用电线、电缆线要盘好放在指定位置，不得放在工地上；
6) 使用太阳灯照明，必需用固定灯架，并远离可燃物品，做到人走灯灭。违反者罚款100元。
4. 租户所雇施工人员应和碧桂园•金茂大厦工作人员亲密配合，相互尊重，如发生矛盾，应由双方责任人协商处理。
5. 每日装修结束，必需立即清理场地装修垃圾，盘好临时地拖线。关闭全部门窗、水喉、电闸方可离场。不然，由此造成一切后果或损失均由租户及施工单位负担。
6. 装修工人若因装修原因使金茂大厦水、强、弱电系统及设备等受损或中止工作，并影响到其它租户或造成金茂大厦设备正常使用，其整改、维修所需一切费用由引发事故相关租户及承包商负责。
7. 装修完成后，租户必需通知公安消防部门，对装修单元进行消防验收，并通知工程部组织对装修施工进行分项验收，未经验收合格单元不得投入使用。
8. 全部包含给排水部位地面及墙身 1 米以下、淋浴间墙身2 米以下必需作足防水防渗漏方法，闭水试验时间不少于48 小时，并由工程人员验收合格后才能进行下一步工作，不然所以而引发一切费用均由租户负担。
9. 成品保护
1） 开工前施工单位必需做好相关部位成品保护（如公共通道地面、墙面、天花；玻璃幕墙等等，及其它设备设施）。租户后勤门和通道墙面须采取薄木板或珍珠棉临时封贴保护、地面须采取9mm 以上薄木板或废地毯保护。
2）所做成品保护未能符合工程部要求，严禁开工及搬运材料。
10. 不得违章搭建阁楼以作存货或其它用途。
11. 企业门头设计方案须金茂物业审批，公共地方装设招牌及广告由金茂物业同意，未经书面同意前，一律不能安装制作。
12. 室内装设吊顶如不是上人吊顶时，应在每一个风阀、每一个盘管风机、每一个水管闸制、每一个消防卷帘马达及每一个电源箱下加装检验口。
13. 租户应对单元完工后情况负责，即使按审批方案完工后发觉其单元空调通风或其它系统影响她人或整体系统运作，工程部如要求其作对应修正，请租户给予配合。
14. 租户全部施工内容必需严格根据金茂物业已审批图纸和审核意见，及金茂大厦租户装修验收标准合格完成。
15. 施工期间，全部施工人员须由职员通道进入，并只能由后勤门出入，不得随意进入金茂大厦其它办公区域。
16.租户进场施工须各自保管好自己施工工具，夜间由租户自己保安看管施工工具，如需金茂大厦帮助看管请最少提前一个工作日向安全部提出申请。租户施工期间如若出现施工工具遗失情况由租户自行负担，金茂物业不负担任何责任。
四、   货梯使用管理
1. 工程部为方便用户提供简易装卸货区，租户只准使用货用电梯上落货，任何装修企业必需按物业部指定时间进行上落货。
3. 全部装修运输材料及搬运余泥必需使用指定入口和货用电梯，请租户、装修企业遵守物业部安排进行。
4. 装修企业在搬运材料时，不得损坏、刮花、污染电梯，不然工程部有权停止装修企业使用，并要求装修企业作出赔偿，电梯在运行中如有专员负责看管，装修企业必需服从其指令。
5. 假如超长、超重材料（设施）不能使用货用电梯，可申请使用楼梯将货物运到需要地方。
6. 经过货用电梯或楼梯运输材料或垃圾必需包装完好，包扎紧固（尤其是水泥、沙、石子等颗粒材料），严禁因为包装不妥，造成人员受伤、场地污染、损坏电梯及地板。
7. 运输过程中货梯至用户单元范围之间天花、地板、墙壁、结构、通道等公共地方不得令上述设施有任何损坏或刮花，任何由此而引发公共设施及设备损坏，工程部将安排其它装修企业修缮，而修缮费用由该租户支付，在装修确保金中扣除。
8. 不管在任何情况下，不得使用任何客用电梯和自动扶梯作运输物料之用。在金茂物业指定通道及路线只许可橡胶轮手推车进入（带有损坏场内公共设施手推车全方面严禁使用），使用手推车时必需尽可能小心避免损坏公共墙面、门框及其它公共设施。物料或垃圾运输所经地方，租户或施工单位必需铺设合适厚度木板作保护，并随即立即清洁所经路线。 
五、共用设施和环境管理
1. 装修企业严禁将余泥或油漆烂布等类物品倒入公共洗手间（清洁间）或单元内排水渠、马桶、地漏等排水排污通道内，若造成厕所淤塞或影响到公共排水管，租户须负责全部修理费。装修期内请使用指定公共洗手间（清洁间）。严禁装修工人携带施工物品在公共洗手间清洗，严禁进入办公区内其它洗手间。
2. 不得损坏公共洗手间（清洁间）内任何清洁设施，若有损坏应全额赔偿。施工期间应严格根据管理要求实施，不得污染公共洗手间（清洁间）等公共区域。