物业公司楼宇管理制度样本.doc

广州市xx物业集团·作业文件
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WI-5.5.3-01-03
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B
楼宇管理制度
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为了提升楼宇物业服务质量，特制订本制度。

第一章 总 则
第一条 物业集团所属各企业或楼盘管理处为楼宇管理责任部门。
第二条 楼宇管理必需达成“国优”标准。

第二章 楼宇安全管理
第三条 保安部每个月不定时巡查每层楼不少于十五次，（xx华府和xx湾保安部天天不定时巡查每层楼一次），物业部每七天不定时巡查每层楼不少于三次，环卫部天天不定时巡查每层楼不少于一次。每次巡查必需在楼宇每层固定位置《楼宇巡查签到表》上签到，该表由保安部负责张贴，物业部负责回收存档。未按要求频次巡楼和签到，每少一次扣罚责任部门经理1元。（本条考评数据由督导员提供）
第四条 保安部必需在每个月25前全方面检验一次楼宇对讲系统（楼宇大堂对讲主机、电梯对讲器）和保安指挥中心联通、监控功效，对检验发觉故障情况应于当日书面报用户服务部处理，用户服务部二十四小时内再报楼盘责任人。未达本条要求，每处每延迟一天处理扣罚责任部门经理3元。 （本条考评数据由用户服务部提供）
第五条 保安部必需在每个月25日前全方面检验一次楼宇天面试压消火栓、喷淋末端试水、楼宇消火栓及灭火器，对楼宇消火栓和灭火器必需做好月检标识，并将故障情况于当日书面报用户服务部处理。每处每延迟一天处理扣罚保安部经理3元。 （本条考评数据由用户服务部提供）
第六条 保安部在楼宇巡查过程中发觉抢劫、入室偷窃等不法行为，必需参考物业企业应急预案进行处理。处理方法不妥，每次扣罚保安部经理3×5元。 （本条考评数据由督导员提供）
第七条 保安部每个月对商铺进行消防检验不少于一次，并保持具体书面统计，对存在消防隐患必需签发整改通知书限期整改，逾期未整改应立即汇报楼盘责任人。未按要求检验或发书面整改，每户扣罚保安部经理5元。 （本条考评数据由物业部提供）

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第八条 楼宇发生消防事故，保安部必需在2分钟内赶到现场处理，并于3分钟内汇报楼盘责任人；事故处理完成前，保安员不能离开现场。每延迟1分钟抵达现场，扣罚保安部经理3元；事故未处理完保安员离开现场，每次扣罚保安部经理3×5元。 （本条考评数据由督导员提供）
第九条 保安部负责建立出租屋档案，物业部负责建立商铺档案，责任部门每个月最终一天对当月26日前信息进行更新。未按时更新，每户每延迟一天扣罚责任部门经理3元。　（本项考评数据由督导员提供）

第三章 楼宇卫生管理
第十条 环卫部必需根据以下标准完成楼宇保洁工作：
1、 楼宇天面天天清扫1次，二层平台、雨篷每七天清扫3次，要求无垃圾、无积水、下水口无堵塞、无青苔。
2、 楼宇垃圾天天定时搜集、清运2次，依据情况对垃圾桶进行清洗，无污渍、无积垢。
3、 楼宇大堂地面天天拖擦3次，每个月刷洗1次，无垃圾、无污渍、无积水。
4、 楼宇大堂内通告栏、墙壁等天天擦拭1次，无积尘污迹。
5、 电梯轿厢，天天保洁3次，每七天用不锈钢油保养2次，轿厢内无垃圾、无异味、无乱张贴，不锈钢表面光亮，无污迹。
6、 楼宇电梯前室地面天天拖擦1次，每个月刷洗1次，无积尘、无污渍。
7、 楼层防火门、水电房门、电梯门、消防箱等设施，每七天擦拭1次，住户防盗门每个月擦拭1次，无积尘、污迹、无乱张贴。
8、 楼层电梯按钮、电灯开关、消防警铃、楼梯扶手等设施，天天擦拭1次，无积尘、无污迹。
9、 楼层消防通道，天天清扫1次，每个月拖擦1次，无垃圾、无污迹、无异味。
10、 楼层墙壁、天花、踢脚线每个月除尘1次，无积尘、无污痕、无蜘蛛网。
11、 楼宇排水口天天清洁1次，无垃圾、无积水、无堵塞、无青苔。
12、 楼层灯具每三个月清洁擦拭1次，无显著积尘。
物业部在保洁工作完成半小时内，对每幢楼宇清洁卫生进行抽查。对清洁不达

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标，每次扣罚环卫部经理3元。（本条考评数据由物业部提供）
第十一条 保洁员在进行楼宇二层平台及雨篷等位置作业时，必需配戴安全带和安全帽。未按要求配戴安全带和安全帽作业，每人每次扣罚环卫部经理3元。（本条考评数据由保安部提供）
第十二条 环卫部每个月必需在楼宇内进行一次灭蟑螂、灭蚊子、灭苍蝇、灭鼠消杀工作，每次消杀前两天必需在各楼宇大堂公告栏上张贴《消杀通知》。未按时消杀或公告，每次扣罚环卫部经理3元；消杀遗漏，每层楼扣罚环卫部经理3元。 （本条考评数据由物业部提供）

第四章 楼宇设施设备管理
第十三条 工程维护部必需根据楼宇设备设施维护保养规范进行维护保养，使设备设施达成“三净”（设备洁净、机房洁净、工作场地洁净）、“四无”（ 无跑、无冒、无滴、无漏）。维护保养不达标，每处扣罚工程维护部经理3元。 （本条考评数据由督导员提供）
第十四条 设备房内必需规范张贴设备运行管理规程、操作规程、维修保养规程，配置有效防鼠设施。每个设备房每缺乏一处，扣罚工程维护部经理5元。 （本条考评数据由督导员提供）
第十五条 工程维护部接到报修后，对直接影响业主生活、存在安全隐患设备、设施问题，必需立即安排抢修或应急处理。其它问题在二十四小时内列入维修计划，并报楼盘责任人批复后按计划实施。未立即安排抢修或应急处理，每次扣罚工程维护部经理3元；未按要求立即列入维修计划并实施维修，每项扣罚工程维护部经理3元。 （本条考评数据由用户服务部提供）
第十六条 业主户内发生问题需要维修，必需严格根据《维保修管理制度》要求处理。具体处罚根据《维保修管理制度》实施。
第十七条 工程维修保养需要停水、停电，经报楼盘责任人同意后，必需提前三天书面通知用户服务部和物业部，由物业部提前两天在各楼宇大堂公告栏上张贴《停水（停电）通知》。紧急抢修时，工程维护部经理应立即组织实施并电话汇报楼盘责任人，同时通知物业部立即在对应楼宇大堂公告栏上张贴《紧急抢修停水（停电）通知》。

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工程维护部未按要求立即通知用户服务部或物业部，每次每少通知一个部门扣罚工程维护部经理3元；物业部未按时张贴通知，每次扣罚物业部经理3元。 （本条考评数据由用户服务部提供）
第十八条 工程维修时，必需对维修区域进行警示、围闭，并按规范标准采取必需安全方法。未作警示、围闭和按规范标准采取安全方法维修，每次扣罚工程维护部经理5元。 （本条考评数据由物业部提供）
第十九条 因管理不善，造成设备发生故障，每次扣罚工程维护部经理3元。 （本条考评数据由用户服务部提供）
第二十条 楼宇如发生停电，必需在10分钟内启用楼宇备用电源。每延迟1分钟启用备用电源，扣罚工程维护部经理3元。 （本条考评数据由用户服务部提供）
第二十一条 楼宇如发生电梯困人，保安部和工程维护部救援人员必需在3分钟内赶到现场，在被困人员没救出前不能离开现场。救援人员每延迟1分钟抵达现场，扣罚责任部门经理3元。 （本条考评数据由用户服务部提供）

第五章 楼宇其它服务管理
第二十二条 每期楼宇交楼前第三天，楼宇总经理信箱、公告栏、楼栋号、楼层号、房号必需全部按要求安装完成，公告栏内必需张贴出欢迎业主收楼入住慰问书和介绍xx物业服务理念宣传海报。每处每延迟一天扣罚物业部经理3元。 （本条考评数据由督导员提供）
第二十三条 物业部每十二个月最少对业主全方面回访一次，物业部经理每十二个月最少对VIP业主回访两次，并做好书面统计（回访无书面统计视为未回访）。每个月回访户数不少于全部户数1/10，且不得反复。物业部每个月26日17：00前将回访情况报给用户服务部，由用户服务部按每栋楼宇10%百分比进行电话抽查回访。全方面回访每户每延迟1天回访，扣罚物业部经理1元；VIP业主回访每户每延迟1天回访，扣罚物业部经理3元。 （本条考评数据由用户服务部提供）
第二十四条 接到业户投诉后，用户服务部应立即通知相关职责部门；相关职责部门接到通知后，应在5分钟内赶到现场处理。每迟到现场1分钟，扣罚职责部门经理3元（本项考评数据由用户服务部提供）。用户服务部每延迟1分钟通知，扣罚客

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户服务部经理3元（本项考评数据由督导员提供）。
第二十五条 用户服务部受理业主装修申请资料必需齐全。装修申请资料（身份证复印件、资质证书、营业执照、装修图纸、申请书）不齐而受理，每户扣罚用户服务部经理3元（没有资质证书和营业执照，但有业主书面承诺负担全部装修责任可免予考评）。 （本条考评数据由督导员提供）
第二十六条 用户服务部受理业主装修申请后，必需在两个工作日内完成装修审批，并将结果反馈给业主。装修审批每延迟一天，扣罚用户服务部经理3元。 （本条考评数据由督导员提供）
第二十七条 业主无证装修，每户每延迟一天补办装修手续，扣罚物业部经理3元。 （本条考评数据由保安部提供）
第二十八条 因管理不善，业主违规施工，造成破坏建筑物结构构件（柱、剪力墙、承重墙、梁），影响结构安全，每发觉一户，扣罚物业部经理5元； 因管理不善，业主违规施工，造成楼板开裂、渗漏水，分户墙、外立面破坏、给排水管损坏、公共设施损坏，每发觉一户，扣罚物业部经理3元； 因管理不善，业主违规施工，造成其它业主家中强、弱电线路受损，不能正常使用，每发觉一户，扣罚物业部经理3元； 因管理不善，业主违规施工，造成排水管堵塞，每发觉一户，扣罚物业部经理1元。 （本条考评数据由用户服务部提供）
第二十九条 业主空调机未按要求安装，每发觉一台，扣罚物业部经理3元。 （本条考评数据由保安部提供）
第三十条 业主装修验收在业主申请装修验收当日进行，每延迟一天，扣罚物业部经理3元(业主书面申请另约时间除外)。 （本条考评数据由用户服务部提供）

第六章 附 则
第三十一条 本制度对用户服务部和物业部机构和职责合并楼盘，其中包含物业部经理相关职责，由用户服务部经理负担，相关用户服务部对物业部考评内容，转由该楼盘督导员负责。
第三十二条 本制度由物业集团全方面质量管理办公室负责解释。
第三十三条 本制度从下发之日起开始施行。