公司工程部维修手册模板.docx

工作手册说明
1.本手册是企业实施质量管理体系细则，是企业法规性文件，本部门全体职员必需严格遵守。
2.本手册自公布之日起生效。
3.手册使用期间，如有修改提议，工程部应汇总意见，工程部经理依据需要立即组织相关人员按《管理评审控制程序》对手册适用性、有效性进行评审，必需时进行修订。
4.本手册公布后，企业或工程部发放新文件，属于质量管理体系长久有效文件，均应适时纳入本手册。
5.本部门和其它部门工作有接口文件，按本手册及相关部门工作手册中条款实施。
6.本手册管理和发放均应根据《文件控制程序》相关要求实施。

1.0工程部岗位图
2.0工程维修管理步骤………
3.0工程部质量目标………
4.0工程部岗位说明书……
5.0工程维修员绩效考评规则………
6.0工程管理规范…………
7.0工程维修安全管理作业规程…………
7.1交接班、值班管理作业规程…………
7.2工程设施设备巡视检验作业规程………
7.3供配电设备设施运行管理作业规程……
7.4供配电设备设施维修保养作业规程…
7.5停送电操作规程………
7.6发电机管理、运行、保养作业规程…
7.7低压配电控制柜保养作业规程………
7.8电梯管理作业规程………
7.9给排水设备设施运行管理作业规程……
7.10给排水设备设施维修保养作业规程…
7.11二次供水管理作业规程…
7.12弱电网络系统维修保养作业规程
7.13消防系统维修保养作业规程……
7.14风机定时保养作业规程
7.15避雷装置定时保养作业规程……
7.16中央空调运行作业规程…
7.17燃气锅炉运行作业规程
7.18电梯钥匙管理规程………
7.19玻璃幕墙管理规程……
7.20维修服务管理作业规程…
7.21设备档案管理作业规程…
7.22新接物业承接验收作业规程
8.0工程维修质量统计清单…

电梯系统维修保养
工程主管
项目设备维护部
设备运行管理
及日常巡视
用户维修服务
设施设备组
土建工程
消防系统维修保养
弱电系统维修保养
供配电、给排水
系统维修保养
工程部经理
工程部岗位图

工程部
（经理）
工程维修管理步骤

项目设备维护部
设备组
项目部
（经理）
计划巡检、保养 计划安排、要求

技术支持、问题跟踪
要
求
及
信 问题提出、要求
巡 息 监
检 反 督
保 馈 考
养 核
结 、
果 问
题
跟
踪

文字说明：
1、工程部经理全方面负责部门管理、考评、人员配置、资金预算、设施设备运行维修保养、工程项目标新增、改造计划和实施及能耗管理等工作，立即处理项目提出相关工程问题并和项目沟通、反馈信息，对分管副总负责。
2、设备组根据工程部制订设施设备维保标准及计划实施具体维修保养，对项目设备维护部提出要求进行技术指导和培训，同时对设施设备专题、工程改造专题工作进行实施、跟踪，对工程部经理负责。
3、项目设备维护部负责各项目用户日常维修服务，设备设施运行管理及日常巡检，负责设施设备技术资料、物资物品管理，公共能耗统计、核实，应急事件现场处理及控制，对设施设备维修保养、专题工程提供帮助和支持。对工程部主管（经理）负责，同时接收项目经理监督和考评。

以企业质量目标为管理标准，制订以下分解目标：
1、推行物业服务协议约定公共设施设备维护责任和义务，用户对维修服务综合满意率95%；
2、无重大安全责任事故（人身事故和设备事故）发生；
3、消防系统设施设备完好率为100%，且随时能够启用；
4、共用设备运行正常，完好率达98%；
5、配套公用设施完好率达98%；
6、用户报修零修、急修处理立即率达100%，维修一次合格率达99%，二次返修合格率达100%；
7、档案归档完整率100%。

1.0工程部经理
1.1任职条件
年纪／教育背景：
◆25-45岁，工民建、电子、机械工程等相关专业统招本科以上学历，工程师以上职称。
培训经历：
◆受过管理学、物业建筑结构及楼宇各工程设施设备相关知识培训。
工作经验：
◆从事相关岗位管理工作5年以上。
工作技能：
◆电脑：会使用办公软件、AUTOCAD绘图软件；
◆写作：能做工作汇报、计划、总结、方案等多种文稿；
◆含有处理各工程设施设备突发事故能力；
◆较强分析、处理问题能力，思绪清楚．考虑问题细致；
◆含有优异管理理念和管理方法。
个性特征
◆做事客观、严谨负责、扎实、敬业；
◆含有很强人际沟通、协调、组织能力和高度团体精神，责任心强；
◆精力充沛，能承受较大工作压力；
◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。
1.2职责
◆确保质量管理体系在工程部有效运行和连续改善；
◆负责对部门《工作手册》适应性进行评审和修改；
◆负责组织、参与新接物业前期介入、设施设备查验、验收工作；
◆管理和监督部门职员按《工作手册》要求做好共用设备设施维护保养，为用户提供满意服务，确保本部门质量目标实现；
◆负责编制部门材料计划，定时上报各类设备备品、备件计划，经审批后组织实施；
◆对部门职员服务过程进行有效监督、对工作状态进行检验和月、年度考评；
◆负责本部门新进职员和在岗职员培训及实施效果检验；
◆对本部门存在不合格进行分析，落实具体纠正方法，并对其有效性进行验证；
◆负责沟通、协调本部门同其它部门关系、保持良好团体合作；
◆负责落实企业领导各项指令，完成企业交办工作。
1.3权限
◆依据制度，对部门中发觉问题实施处罚权力；
◆依据制度，按要求程序对职员晋级、晋职提议；
◆部门内部职员聘用、解聘权力；
◆部门内部职员考评权力；
◆其它相关权力。
2.0工程主管
2.1任职条件
年纪／教育背景
◆25-45岁，工民建、电子、机电工程等相关专业大专以上学历，助理工程师以上职称。
培训经历：
◆受过管理学、物业建筑结构及楼宇各工程设施设备相关知识培训。
工作经验：
◆从事相关岗位管理工作3年以上。
工作技能：
◆电脑：会使用办公软件;
◆写作：能做工作汇报、计划、总结、方案等多种文稿;
◆含有处理各工程设施设备突发事故能力；
◆较强分析、处理问题能力，思绪清楚，考虑问题细致：
◆含有对应管理能力。
个性特征：
◆做事客观、严谨负责、扎实、敬业；
◆含有较强人际沟通、协调、组织能力和高度团体精神，责任心强；
◆精力充沛，能承受较大工作压力；
◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。
2.2职责
◆在部门经理领导下负责所属专业口具体工作计划、安排和组织实施；
◆负责制订部门新进职员和在岗职员培训计划并按计划落实实施；
◆负责监督、指导、协调各驻场维修班具体工作，对服务过程进行有效监控、对职员工作状态进行检验和月、年度考评；
◆负责部门日常事务工作；
◆圆满完成企业及部门经理交办其它工作。
2.3权限
◆对部门管理提议权力；
◆依据制度，对下属工作中问题提请部门经理实施处罚权力；
◆依据制度，按要求程序对职员晋级提议；
◆对下属职员考评权力；
◆其它相关权力。
3.0设施设备组各岗位
3.1弱电及网络系统维护员
3.1.1任职条件
年纪／教育背景：
◆25-35岁，通信、电子工程、计算机及其相关专业，中专以上学历。
培训经历
◆持电工操作证、网络工程师证或网络维护相关资质证件，接收过监控系统、红外报警系统、门禁系统、网络系统等相关知识培训。
工作经验：
◆2年以上弱电系统维护工作，或具大型局域网组网、运行、维护经验。
工作技能：
◆熟悉监控系统、红外报警系统、门禁系统、网络系统运行及维护，动手能力强；
◆含有处理弱电系统设备故障能力；
◆熟悉网终系统性能测试和优化技术。
个性特征：
◆做事严谨负责、扎实、敬业；
◆含有团体精神，责任心强；
◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。
3.1.2职责
◆依据部门安排进行物业前期工程介入及新接管物业查验、验收工作；
◆按计划实施防盗监控系统、门禁系统、停车场管理系统、（可视）对讲系统、三表采
集系统. 卫星电视接收系统、网络系统等弱电设备维护保养；
◆立即维修弱电系统设备出现突发性故障；
◆检验弱电系统设备运行情况，确保各系统安全、稳定、良好运行；
◆负责本专业口相关培训工作；
◆对弱电设备管理工作提出提议或改善意见供部门参考；
◆完成部门安排其它工作。
3.2供配电及给排水系统维护员
3.2.1任职条件
年纪／教育背景：
◆25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。
培训经历：
◆持电工操作证书，高压进网证书。接收过物业楼宇设备及变配电系统等相关知识培训。
工作经验：
◆3年以上从事供配电系统或给排水系统维护保养工作。
工作技能：
◆熟悉变配电系统运行及维护，动手能力强；
◆含有处理变配电系统设备故障能力；
◆含有处理给排水设备故障能力。
个性特征
◆做事严谨负责、扎实、敬业；
◆含有团体精神，责任心强；
◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。
3.2.2职责
◆依据部门安排进行物业前期工程介入及新接管物业查验、验收工作；
◆按计划实施各项目供配电系统设备、给排水系统设备维护保养；
◆立即维修强电系统、给排水系统设备出现突发性故障；
◆检验强电系统、给排水系统设备运行情况及安全操作情况，确保各系统安全、稳定、
良好运行；
◆对各项目能源计量（水、电）实施监控，立即发觉并处理漏水漏电现象；
◆负责本专业口相关培训工作；
◆对供配电设备系统、给排水设备系统管理工作提出提议或改善意见供部门参考；
◆完成部门安排其它工作。
3.3电梯系统维护员
3.3.1任职条件
年纪／教育背景
◆25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。
培训经历：
◆持技监局有效电梯维修保养操作证书。接收过电梯系统维护保养等相关知识培训。
工作经验：
◆从事电梯维修保养工作3年以上。
工作技能。
◆熟悉电梯保养及维护，动手能力强；
◆含有处理电梯通常故障能力。
个性特征
◆做事严谨负责、扎实、敬业；
◆含有团体精神，责任心强；
◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。
3.3.2职责
◆依据部门安排进行物业前期工程介入及新接管物业查验、验收工作；
◆按计划实施电梯系统设备月度、年度维修保养；
◆负责电梯年检前综合保养，确保各电梯顺利经过技监局检测；
◆立即维修电梯系统设备出现突发性故障；
◆检验电梯系统设备运行情况，确保电梯系统安全、稳定、良好运行；
◆负责卒专业口相关培训工作；
◆对电梯系统管理工作提出提议或改善意见供部门参考；
◆完成部门安排其它工作。
3.4消防系统维护员
3.4.1任职条件
年纪／教育背景：
◆25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。
培训经历
◆持电工操作证书，接收过物业楼宇设备、消防系统等相关知识培训。
工作经验
◆从事消防系统维护、保养工作3年以上。
工作技能：
◆熟悉消防系统运行及维护，动手能力强；
◆含有处理消防系统设备故障能力。
个性特征：
◆做事严谨负责、扎实、敬业；
◆含有团体精神，责任心强；
◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。
3.4.2职责
◆依据部门安排进行物业前期工程介入及新接管物业查验、验收工作；
◆按计划实施消防系统月、季、年度维修保养；
◆按计划每三个月实施各高层项目标消防联动试验；
◆立即维修消防系统设备出现突发性故障；
◆检验消防系统设备运行情况，确保消防系统能随时正常开启并安全、稳定、良好运行；
◆负责本专业口相关培训工作；
◆对消防系统设备管理工作提出提议或改善意见供部门参考；
◆完成部门安排其它工作。
3.5土建工程维护员
3.5.1任职条件
年纪／教育背景
◆25-45岁，工民建专业中专以上学历。
培训经历：
◆受过物业建筑结构、房屋安全要求及其养护措施等相关知识培训。
工作经验
◆从事土建工程、房屋日常维修、补漏、保养及维护工作3年以上。
工作技能
◆熟悉各类房屋结构、对房屋及设施土建工程、日常维修含有操作能力。
个性特征：
◆做事严谨负责、扎实、敬业；
◆含有团体精神，责任心强；
◆品格高尚，道德素养好，富有贵任感。
3.5.2职责
◆依据部门安排进行物业前期工程介入及新接管物业查验、验收工作；
◆按计划实施各项目土建工程施工并对其工作质量负责；
◆立即处理各项目需土建方面突发性配合工作；
◆对土建工程方面工作提出提议或改善意见供部门参考；
◆完成部门安排其它工作。
4.0项目设备维护部
4.1项目设备维护部主管
4.1.1任职条件
年纪／教育背景：
◆25-40岁，高中以上文化。
培训经历：
◆受过物业设施设备运行、维护及工程管理方面租关知识培训；
◆持电工操作证书、高压进网证。
工作经验：
◆从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作3年以上。
工作技能。
◆熟悉物业各设备系统运行及维护，动手能力强；
◆含有处理各设备系统通常故障能力；
◆含有处理设备突发事故能力；
◆含有对应管理能力。
个性特征：
◆做事严谨负责、扎实、敬业；
◆含有团体精神，责任心强；
◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。
4.1.1职责
◆依据部门安排组织物业前期工程介入及新接管物业验收工作；
◆负责组织项目用户维修服务；
◆负责组织安排项目部设备设施运行管理及日常巡视，公共能耗审核工作；
◆负责组织实施项目应急事件处理及控制；
◆负责项目部设施设备技术资料、物资物品管理审核工作；
◆负责制订并组织实施项目部维修计划和培训计划工作；
◆负责项目设备维护人员考评考评审查工作；
◆负责完成设施设备组和外委单位对本项目部设施设备维修、保养、改造、检测等协调和配合工作；
◆对项目设备维护管理工作提出提议或改善意见供部门和项目部参考；
◆负责完成工程部、项目部交办其它工作。
4.2项目设备维护部班长
4.2.1任职条件
年纪／教育背景
◆25-40岁，高中以上文化。
培训经历
◆受过物业设施设备运行、维护及工程管理方面相关知识培训；
◆持电工操作证书、高压进网证。
工作经验
◆从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作3年以上。
工作技能
◆熟悉物业各设备系统运行及维护，动手能力强；
◆含有处理各设备系统通常故障能力；
◆含有处理设备突发事故能力；
◆含有对应管理能力。
个性特征
◆做事严谨负责、扎实、敬业；
◆含有团体精神，责任心强；
◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。
4.2.2职责
◆依据部门安排进行物业前期工程介入及新接管物业验收工作；
◆负责用户日常维修服务；
◆负责设备设施运行管理及日常巡检，公共能耗统计、核实工作；
◆负责应急事件现场处理及控制；
◆负责设施设备技术资料、物资物品管理；
◆负责制订本项目部维修工作计划；
◆负责完成设施设备组和外委单位对本物业设施设备维修、保养、改造、检测等协调和配合工作；
◆对驻场维修管理工作提出提议或改善意见供部门参考；
◆负责完成工程部、项目部交办其它工作。
4.3驻场维修员
4.3.1任职条件
年纪／教育背景：
◆25-40岁，高中以上文化。
培训经历：
◆受过物业设施设备运行、维护等相关知识培训；
◆持电工操作证书。
工作经验
◆从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作2年以上。
工作技能：
◆熟悉物业各设备系统运行及维护，动手能力较强；
◆含有处理各设备系统通常故障能力。
个性特征：
◆做事严谨负责、扎实、敬业；
◆含有团体精神，责任心强；
◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。
4.3.2职责
◆依据部门安排进行物业前期工程介入及新接管物业验收工作；
◆负责用户日常维修服务；
◆负责设备设施运行管理及日常巡检，公共能耗统计、核实工作；
◆负责应急事件现场处理及控制；
◆负责设施设备技术资料、物资物品管理；
◆对驻场维修管理工作提出提议或改善意见供部门参考；
◆完成工程部、项目部交办其它工作。

1.0目
为工程部全体人员奖惩，晋职、培训等人事异动提供依据，客观考评职员工作业绩。
2.0适用范围
适适用于工程部全体维修维护人员。
3.0职 责
3.1项目设备维护部班长为项目维修职员作业绩第一考评人，项目经理和项目设备维护部主管认定考评结果并对设备维护部班长提出考评意见；
3.2设备组人员由工程部对应专业口责任人考评；
3.3项目设备维护部及设备组职员最终考评由工程部经理审核。
4.0考评周期
4.1每个月为一个考评周期，每六个月汇总考评一次，整年综合考评一次。
5.0考评内容
5.1设施设备组考评内容：
5.1.1月度考评：
a.设施设备巡检维护质量：分值80分；
b.日常行为规范：分值20分；
c.细则详见《工程部设备组月绩效考评表》。
5.1.2季度考评
a.各专业口设施设备维护保养质量综合效果评价；
b.各专业口设施设备重大安全隐患发觉或处理立即性评价；
c.各专业口设施设备管理、维护、运行合理化提议，改善方法效果评价。
5.2驻场维修班长考评内容：
a.用户维修：分值15分；
b.设施巡检：分值25分；
c.日常行为规范：分值5分；
d.管理责任：分值55分；
e.细则详见《设备维护班长（主管）月绩效考评表》。
5.3驻场维修员考评内容：
a.用户维修：分值50分；
b.设施巡检：分值35分；
c.日常行为规范：分值15分。
d.细则详见《设备维护员月绩效考评表》。
6.0考评步骤
6.1日常考评中，项目设备维护部班长对项目设备维护部维修员工作表现分别记载于《设备维护员月绩效考评表》中，每个月25日前将计分统计汇总，由项目经理审核认定后交工程部，工程部经理依据项目部和本部门考评事项最终评分，考评结果于当月表现
6.2日常考评中，项目经理对项目设备维护部班长工作表现分别记载于《设备维护班长（主
管）月绩效考评表》中，每个月25日前交至工程部，工程部经理依据项目部和本部门考评事项最终评分，考评结果干当月表现。
6.3日常考评中，工程部各专业口责任人对设施设备组人职员作表现分别记载于《工程部设

备组月绩效考评表》中，每个月25日前将计分统计汇总，工程部经理对各考评事项最终评分，考评结果于当月表现。
6.4设备组各专业口季度考评，由工程部经理每三个月组织相关专业口人员会同消防、电梯、
供配电等专业企业检验各设备保养情况，并就设备安全隐患发觉、处理和改善方法等综合效果作出评价，每三个月按实际评价对相关专业口维护员给100-500元奖励或处罚。
6.5职员有尤其贡献和特殊事宜内容不进入考评范围，采取即时奖励即时处罚措施兑现。
6.6考评结果由工程部经理或主管分别对职员进行沟通、同时以违规通知单、内部谈话统计等方法给予统计。
6.7对整年综合考评位居前列职员在年底奖、工资上浮、各项培训等事项上优先；若考评属不合格范围，给予解聘。
7. 0质量统计
7.1《工程部设备组月绩效考评表》
7.2《设备维护班长（主管）月绩效考评表》
7.3《设备维护员月绩效考评表》

1.0基础要求
1.1工程维修员在服务过程中应保持良好精神状态；
1.2表情自然、亲切、举止大方、有礼，用语文明、规范；
1.3对待用户主动、热情、耐心、周到并立即为用户提供服务；
1.4工程维修员按要求统一着装，着装整齐清洁，仪表仪容整齐端庄；
1.5在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。
2.0用户服务
2.1用户报修立即受理，急修在15分钟内抵达，通常维修在半小时内抵达，约定时间按约定时间提前抵达，小修项目立即完成；
2.2装修服务，根据《装修手册》要求在用户申请装修时通知，建立用户装修档案；发觉违反装修管理制度行为、现象立即劝阻、阻止。
3.0房屋维护管理
3.1检验、督促用户正确使用房屋，指导用户遵守房屋安全使用规范；
3.2对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保养统计齐全；
3.3定时检验房屋共用部位使用情况，做好巡视统计；
3.4需要维修，属于小修范围立即修复；属于大、中修范围立即编制维修计划和专题维修资金使用计划并按业主需求组织维修。
4.0设备运行和维护管理
4.1变配电系统
4.1.1限电、停电提前通知用户；
4.1.2根据要求进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格汇报；
4.1.3根据要求对变配电设备设施进行检验、维护、清洁，并做统计；
4.1.4高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示正确；
4.1.5变压器运行正常，温控显示正确，联控动作正常；
4.1.6变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；
4.1.7低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；
4.1.8无功功率自动赔偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；
4.1.9变（配）电系统联络自切正常。
4.2应急供电系统
4.2.1定时对发电机设备进行检验、维护，保持设备晃好；
4.2.2定时对应急照明设施进行检验、维护，使其处于有效待命状态；
4.2.3定时对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检验及保养。
4.3楼宇智能化设备系统
4.3.1楼宇设备自动化系统
4.3.1.1服务器工作正常、通讯正常、整齐；
4.3.1.2工作站工作正常、通讯正常、整齐；
4.3.1.3数字式直接控制器工作正常、通讯正常、整齐、线路整齐；
4.3.1.4末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢靠。
4.3.2网络和通讯设备系统
4.3.2.1程控交换机
4.3.2.1.1程控交换机数据通讯工作正常、整齐、线路整齐；
4.3.2.1.2维护终端工作正常、整齐；
4.3.2.1.3话务台工作正常、话音清楚、整齐；
4.3.2.1.4电源工作正常、蓄电池正常、设备整齐、显示仪表无损。
4.3.2.2网络通讯设备
4.3.2.2.1配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；
4.3.2.2.2光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；
4.3.2.2.3插座模块安装完好，线路通畅，表面整齐。
4.3.2.3广播和背景音响系统
4.3.2.3.1音源设备工作正常，整齐完好；
4.3.2.3.2功放设备工作正常，整齐完好；
4.3.2.3.3扬声器等末端设备工作正常、整齐，音质保持清楚；
4.3.2.3.4背景音响和消防报警系统连接切换工作正常。
4.4安全防范系统
4.4.1中央监挂系统
4.4.1.1摄像机安装牢靠、位置正确、工作正常、整齐；
4.4.1.2画面分割器工作正常、整齐；
4.4.1.3录入设备工作正常、整齐；
4.4.1.4监视器工作正常、图像清楚、色彩良好、整齐；
4.4.2周界报警系统
4.4.2.1工作站工作正常、整齐；
4.4.2.2红外探头安装牢靠、线路无损、工作正常、整齐。
4.4.3对讲系统
4.4.3.1基站线路无损、工作正常、整齐；
4.4.3.2天线安装牢靠、工作正常。
4.4.4门禁系统
4.4.4.1工作站工作正常、整齐；
4.4.4.2服务器工作正常、整齐；
4.4.4.3读卡机指示灯完好、工作正常；
4.4.4.4电子门锁工作正常。
4.5消防报警和灭火系统
4.5.1消防设备：按要求进行定时检验，确保设施齐全、功效运行正常；
4.5.2火灾探测器：定时进行实效模拟试验，立即更换失效器件；
4.5.3每季进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和情况并作统计；
4.5.4当被检测探头响应参数达成预定值时，探测器应该输出火警信号，同时开启探测器确实定灯；
4.5.5操作开启部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应有动作显示；
4.5.6火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应
急广播状态，并控制在选定楼层（区域）内；
4.5.报警功效能：正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件火灾报警信号，发出声、光信号；
4.5.8故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用部件发生故障时，应该正确指示出故障部位；
4.5.9火灾优先功效：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应该立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应该显示预报警信号；
4.5.10电源转换功效：主电源切断时，备用电源应该能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；
4.5.11火灾确定后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功效、信号均应该正常；
4.5.12火灾确定后，应该控制对应部位正压风机和排烟风机开启，接收其反馈信号并显示其状态；
4.5.13火灾确定后，发出控制信号，将着火层防烟风阀、排烟阀打开，接收其反馈信号并显示其状态；
4.5.14消防控制室在确定火灾后，应该能控制相关部位防火卷帘门按要求程序下降，接收其反馈信号并显示其状态；
4.5.15火灾确定后，应该释放建筑内全部门禁装置，确保疏散门通畅；
4.5.16数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整齐；
4.5.17末端设备安装牢靠、位置正确、线路整齐、工作正常；
4.5.18中央联动装置工作正常、显示正确；
4.5.19消防灭火设施应处于良好待命状态，按所配置灭火设施检验、检测标准进行检测；
4.5.20消防泵每个月开启一次并作统计，每十二个月保养一次．确保工作站工作正常、整齐；
4.5.21消火栓每个月巡查一次，保持消火栓箱内多种配件完好，标识完整；
4 .5.22消防阀门阀杆处每六个月加注润滑油并做放水检验一次。
4.6电梯、自动扶梯
4.6.1电梯运行平稳、平层正确、开／关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示器、内外呼梯控制板外观及功效完好，轿厢内整齐无污染。
4.6.2电梯使用单位应依据国家相关法律法规，设置电梯安全管理机构或配置专职安全管理人员。使用单位必需到当地特种设备安全监察机构办理电梯注册登记手续，建立健全设备安全技术档案，制订完善设备管理制度和操作规程，必需聘用持证人员上岗工作，制订电梯事故应抢救援预案，负责电梯维修、大修、改造、检验等所需资金落实和使用。
4.6.3电梯使用单位必需保障电梯运行基础条件（如温度、湿度、电压等），对机房实施封
闭管理，配置应急照明，灭火器和盘车工具，并置于显著方便之处。
4.6.4电梯必需经过国家核准特种设备检验机构定时检验（检验周期为十二个月），取得安全检
验合格标志，并在检验使用期内运行。
4.6.4.1电梯运行基础技术要求：电梯运行平稳、平层正确，轿箱照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿箱内整齐无污染。警铃或其它救助设备功效完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常。
4.6.4.2自动扶梯运行基础技术要求：自行扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效。
4.6.5电梯使用单位应该和取得对应特种设备许可电梯维修保养单位签署电梯维修保养合
同，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养协议应该约定维修保养期限、项目和救援责任等内容。电梯使用单位安全管理人员，应对电梯进行日常安全管理，根据安全技术要求做好日常运行巡检统计，对维保单位维修保养工作进行监督，并督促电梯维修保养单位最少每15日对电梯进行一次维护保养，并在其维护保养、维修、报修等工作统计上进行签字确定。
4.6.6电梯使用单位应要求电梯维修保养单位对电梯及其安全设施最少每15日对电梯进行一次维护保养，确保其维修保养电梯安全技术性能符合国家要求标准和安全技术规范。
4.6.6.1电梯使用单位应要求电梯维保单位设置二十四小时维修值班电话，确保接到故障通知后30分钟内赶到现场，采取主动方法消除事故隐患，配合电梯使用单位采取正确有效救援方法。
4.6.6.2电梯使用单位应要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中现场安全防护方法，确保施工安全。应做好维修保养统计，并归入电梯维修保养档案。
4.6.6.3电梯使用单位应要求电梯维修保养单位为其介绍必需管理知识、安全技术知识、安全规章制度；帮助电梯使用单位建立电梯技术档案。配合电梯使用单位采取有效方法确保电梯安全运行。
4.6.7电梯发生故障时，应立即停止电梯使用，立即通知维修保养单位进行维修保养，立即消除安全隐患，确保安全可靠使用。电梯发生事故时，应采取主动有效应抢救援方法。
4.6.8电梯使用单位应该宣传国家相关电梯安全法律法规，宣传电梯正确使用、应抢救援等方面知识，提升乘坐电梯人员珍惜意识和安全意识。
4.6.9电梯机房由专员管理，机房温度应保持在5℃~40℃之间，温度应保持在设备安全运行所许可范围内；机房通风、照明良好，配置应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全，并挂于显眼方便处。
4.7给排水系统
4.7.1定时对给排水系统进行维护、润滑；
4.7.2多种泵、管道、阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；系统无显著异味和噪声；
4.7.3用户末端水压及流量满足使用要求；
4.7.4每季对排水总管进行检验，定时对水泵、管道进行除锈油漆；
4.7.5确保水质无污染并符台要求要求；生活饮用水水质符合GB5749《生活饮用水卫生标
准》要求，每十二个月2次水箱清洗和水质化验；
4.7.6如遇限水、停水，应按要求时间提前通知全体用户。
4.8避雷系统
4.8.1避雷系统按要求由专业机构每十二个月进行一次防雷接地检测；
4.8.2每十二个月检验一次机房设备防静电地板接地是否可靠，并对楼宇各楼层钢窗、钢结构进行外观检验；
4.8.3每六个月对大楼顶层避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备接地装置进行全方面检验，每六个月一次对楼层强、弱电间内接地装置进行检验，遇有问题立即处理，保持楼顶部全部避雷设施及全部金属物体接地完好；
4.8.4每个月一次对变配电室设备接地带进行检验；每季对各关键机房内配电柜及设备接地进行检验；确保全部机电设备、管道、构架等金属物接地良好。
4.9空调系统
4.9.1集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设施部件应根据《公共场所集中空调
通风系统卫生管理措施》及相关要求进行清洗维护。
4.9.2设备工作正常、安全装置有效。
4.9.3定时巡查设备运行状态并统计运行参数。
4.9.4定时检验冷却塔电机、变速箱、布水器及其它隶属设备，每十二个月最少清洗、维护保养冷
却塔一次（冷却水不得检出嗜肺军团菌）。
4.9.5定时检验循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、
除锈刷漆等维护保养。
4.9.6定时对空气处理单元.新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水
盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检验、清洗和保养。
4.9.7定时对空调系统电源柜、控制柜进行检验，紧固螺栓、测试绝缘，确保系统用电安全。
4.9..8定时对空调循环水进行水质处理和水质分析，确保系统水质符合空调设备要求。
4.9. 9定时对风管系统进行清洗消毒，确保空气质量符合卫生部《公共场所集中空调通风系
统卫生规范》要求。
4.9.10依据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，确保空气质量符合卫生部《公共场
所集中空调通风系统卫规范》要求。
4.9.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按要求进行周期检定。
4.9.12按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度不低于26℃，定时对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，好节能工作。
4.9.13在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段刚间后又重新投入运行时，必
须对系统全部设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等管
件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致检验、清洗、测试和调整，确定
正常后方能投入运行。
4.10锅炉系统
4.10.1锅炉（蒸汽锅炉、承压热水锅炉）使用管理
4.10.1 1严格实施《特种设备安全监察条例》和相关安全生产法律、行政法规要求，确保锅炉安全使用。
4.10.1.2锅炉投入使用前或投入使用后30以后，应该向直辖市或设区市特种设备安全监督管理部门办理注册登记手续，领职锅炉使用证。使用证应置于锅炉显著位置。
4.10.1.3建立管理机构，管理人员制订多种安全管理制度、操作规程、统计表卡及锅炉安技术档案，技术档案包含：
4.10.1.3.1锅炉设计文件、产品质量合格证实、使用维护说明等文件和安装技术文件和资料。
4.10.1.32特种设备定时自行检验并统计。
4.10.1.3.3