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海鲜批发部项目策划案样本.doc
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1、XX广利港海鲜批发市场项目策划方案序言建设“XX广利港海鲜批发市场”是XX经济社会一件大事,项目建设在立即兴起国家一级渔港-广利港,被XX市政府列为发展“海上XX”龙头项目,项目建成后将产生显著社会效益和巨大经济效益。本策划书在“效益,谨慎,创新”标准下,重视项目标可行性、创新性、价值性、集中性、信息性和安全性,目标在于帮助企业责任人回复五个问题,即项目为何要去做?做什么样?怎样去做?实现哪些效益?由谁来做?一、可行性该策划是结合房地产市场营销理论和实践方法,从项目初始就导入策划营销,充足结合项目标实际情况,涵盖投资、设计、质量、工期、形象、营销推广等多项内容,作为指导项目操作关键依据,重视项
2、目实施过程中技术性和可操作性。即使本策划有别于“项目可行性研究汇报”,但也是基于项目标可行而进行,项目不可行,任何策划全部将失去意义。二、创新性创新是事物得以发展动力,是人类赖以生存和发展关键手段。美国学者S阿瑞提普说:“单单靠科学上发明力是不能处理人类一切领域里不幸和苦恼,甚至可能给世界上生活增加潜在危险。而在伦理学、政治学、社会学和宗教方面创新能够回复人和人之间信任和相互帮助而提出来问题。”可见,优化生存环境,策划人间动态,创新性标准首当其冲,这也是本项目策划一个最基础出发点之一。本策划从产品定位、市场营销、效益分析、管理模式等很多方面进行了有益探索和创新。三、价值性任何一项策划肯定以价值
3、量形式来衡量,一个优异项目策划其价值一定很大,相反,无价值项目策划,不能称之为一个好策划。策划结果全部要能发明一定价值,只有这么,策划才能表现其本身价值所在。本策划依据企业现在资产、市场、管理等实际情况,对怎样发挥各自内在价值潜力做出了科学、可操作性价值回报方案,并对每一个项目进行组合,更便于企业领导决议。四、集中性在战争中,集中优势兵力攻击对方关键性部分,成为军事谋略上策。不管是军事项目,还是体育项目,全部能够借此达成胜利目标。本项目也不例外,针对项目开发是否两个关键问题,即市场和资金,本策划进行了集中性关注,并关键进行了剖析。五、信息性俗话说“多存芝麻好打油”。一个好项目策划,是以信息搜集
4、、加工、整理、利用开始,而好开始就意味着成功二分之一,所以,信息性标准是本策划基础性标准,也是关键性标准。为此,我们进行了大量策划前期信息搜集和整理工作,努力争取使本策划更贴近市场,促成企业取得预期经济和社会效益。六、安全性 XX鑫奥特建材企业正处于高速发展势态,各项事业发展看好,本项目对于项目企业来讲,不仅能够促进企业成长,也能实现产业替换。本着为投资企业负责态度,在深化外地成功经验,并结合当地实际情况下,我们秉承“市场开发带动本项目销售”关键思想,在充足考虑项目所需要动用资金,充足考虑项目价值潜力开发,充足考虑项目借助外力和外界合资合作基础上,本着对投资企业高度负责态度和务实精神,重视项目
5、标投资安全性,以使企业投资风险降到最低程度。 项目总论本篇从“政府政策和计划趋势、面临资源开发和经济价值、项目标关键建设指标”三个方面分析,意在使企业对项目有一个宏观了解。一、政府政策和计划趋式(一)XX市海洋资源丰富,有着4800平方公里浅海和180万亩滩涂资源,但渔业在省内沿海七地市中,产量和GDP比重均处于末位,市政府为加紧XX渔业经济,编制了XX市海洋产业发展计划(-),提出了XX市渔业应立足中国外市场,加紧渔业结构调整,围绕渔业增效、渔民增收,大力发展渔业经济合作组织,突出水产品精深加工和水产批发市场建设,发展渔业龙头企业,营造优良环境扩大对外开放,增加出口创汇能力,实现海洋渔业经济
6、连续发展。并提出了各项具体发展目标,依据目标,XX市到,水产品总产量达成34*104T,渔业产值达31亿元,水产养殖面积达146万亩,出口创汇达成1500万美元。(二)依据市政府公布相关发展海洋经济,加紧“海上XX建设意见,到,XX将建成以广利渔港、红光渔港为关键一处国家级中心渔港,渔港以水产专业批发市场、冷藏加工、渔需物资供给、餐饮服务为关键,培植成区域水产加工、销售集散地。并为此出台了对应配套优惠政策,以激励渔业投资经营。在XX市广利港总体计划中,广利港发展定位是:以引进外资和利用民间投资为主,激励发展含有经济活力外资企业和私营企业,关键发展海产品养殖、加工、贸易一体化产业龙头企业。(三)
7、XX市海洋和渔业局已将计划建设“一区五园”列入议事日程,其中“一区”就是中心城防潮堤以内约20万亩现代化渔业示范区,本项目已经被作为关键调控中心工作来抓。该区域依据以市兴港,以港带市专题内容,应着力打造区域内龙头企业,本项目集中了渔产品批发零售和渔产品深加工销售、海景休闲、海鲜餐饮、渔港度假等经营内容,必将成为广利港开发龙头项目,本项目标产生是广利港发展繁荣肯定需求。二、面临资源开发和经济价值(一)可依靠广利港载体现在XX中心城区还没有一处大规模、高级次大型海鲜交易场所,在广利港根据高起点计划、高标准建设、高效能管理标准,建设一处大型海鲜、水产品交易场所及休闲旅游消费场所,将对XX海洋捕捞、水
8、产养殖业发展、城市功效完善和满足市民对水产品需求产生重大影响。(二)可借助天鹅湖旅游资源本项目紧临亚洲最大平原水库-天鹅湖风景区,环境优美,水域广阔,四季水鸟不绝,每十二个月吸引数万游客,而周围缺乏对应配套服务设施及旅游项目。本项目作为其“东邻”实现了优势互补。(三)可改变海上渔业传统交易渔港产渔季节,每日清晨日出前,在距港口十多公里外海口,深海归来渔船和XX水产批发、零售商进行大批海上水产品交易,交易后,渔船转向羊口批发市场。在广利港建设批发市场含有极大开发潜力和消费市场。广利港批发市场建成,不仅能够满足XX三县两区水产品消费,滨洲、淄博等周围地域因地理位置靠近,也会来此进行水产交易。(四)
9、珍贵经济价值本项目是进入广利港两条道路入口交会位置,占地利;是政府同意和支持大型海鲜交易批发市场,项目含有唯一和垄断性价值,据天时;项目符合城市群体“下午经济和周末经济、特色经济,假期经济”体会渔港休闲生活特定场所,更是渔产品批发零售、廉价海鲜餐饮聚集地,有些人和。 三、项目标关键建设指标(一)项目选址广利港在XX市中心城防潮大堤南侧,广利河入海口,广南水库以东,距离东城约15公里。广利港海鲜城选址在广利港原中丹冷藏厂处。项目区南北长453米,东西宽160米,占地面积72480平方米。其东侧为广利河,西侧为广南水库,北侧为广利港边防派出所,南侧为广利港渔政管理站。附:广利港概况:广利港自199
10、3年开始开发建设渔民村,现已建成渔民村三个,常驻人口357户,1500人,流感人口多人,现有渔船245艘,灯标一座。广利港执法部门有广利港管理局、广利港渔政站、广利港边防派出所。广利港1987年由胜利油田投资建设,1992年移交市海洋和渔业局管理,移交XX区广利港管理局管理,依据XX市人民政府相关发展海洋经济加紧“海上XX”建设意见、XX市海洋产业发展计划(-)和XX市城市总体计划,广利港将成为未来XX海洋产品聚集国家一级渔港。(二)建设条件1、位置条件项目在XX市本年度破土动工宽100米,深7米新建优质渔港码头西侧,是“海上XX”建设关键基地。伴随黄东铁路支线、环渤海高速公路和XX经济开发区
11、等重大基础设施建设,广利港含有了更便捷交通条件和竞争优势。该港靠近XX市中心城市,交通便捷,资源较丰富,以市兴港,以港带市,是广利港发展繁荣肯定。2、交通条件已经修建XX旅游景观路南二路直达本项目,天鹅湖每日有旅游专车直通。鉴于本项目为购物、休闲、观光、餐饮为主专题公园,面向消费群体大部分为市区内有车一族,相对于这部分群体来说,交通相对便利。3、环境条件XX是一个缺乏景观城市,本项目依靠于XX市淡水湖景区和海港景区两大得天独厚、相对唯一关键景区,造景升值对于项目来说十分关键。4、土地平整情况水、电、路、讯等基础设施已经完备,含有开发基础条件,但设施相对落后,有待争取更大政府扶持。5、土地征用情
12、况开发单位即XX市鑫奥特建材依法以拍卖形式购得含中丹冷藏厂在内资产及土地72480平方米,土地变性为商业用地,手续基础完成。(三)建设规模及功效标准1、建筑面积和内容 本项目拟建设为综合商业项目,初步计划总建筑面积其中临街商铺2平方米(原来是1平米,提议增加10000平米),批发市场60000平方米,一期30000平方米,冷库10000平方米,酒店1平方米。其中临街商铺部分是项目开发中优质版块,提议借鉴外地成形市场调整计划,如有难度,可申请降低批发市场建筑面积,以达成容积率指数不变。2、功效设施标准本项目开发沿街商铺,是整个工程发明经济效益主体部分,重视人性化设计,以满足业主居住需求,在舒适、
13、配套、环境、起居、通风等方面全部有一定要求。建筑便于分割组合;排烟、排污、通风、采光在户型设计上要关键考虑;应设有厨卫,方便于投资业主和经营业户投资于不一样业态。基础单体户型设计为建筑面积150平方米、100平方米、50平方米三种,进深10米,厨卫齐全。(批发市场等部分未做介绍)(四)建设方案1、建设场地环境(1)地貌:场地在XX市东部,地貌上属河流和海冲积形成冲积海滩地貌。表层现实状况为建筑物及回填土层。(2)水文地质:依据地质勘察结果,场区内地下水化学类型对建筑混凝土无腐蚀性,对钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性。(3)地震烈度:依据建设部建抗(1993)13号相关实施“中国地震烈度区划图(19
14、90)”相关要求通知,本工程防震烈度为八度。2、总体计划布局工程总平面呈斜梯形布局,西向紧靠天鹅湖风景区,东向紧靠广利河渔港,沿项目四边建筑低层商铺,中心建造渔产品批发市场,项目东南角建筑渡假酒店。项目设主入口一个,次入口三个,其中,商铺布局主次分明,各有优势,并处于广利镇两条主路之间。项目总体布局合理,突出表现了功效性和实用性。(1)商业服务配套设施齐全。(2)商铺户型设计适应“商住两用”需求。(3)表现独特渔港建筑风格。(4)重视渔港渔码头景观设计。3、建筑方案设计本工程设计包含建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明、给排水、通风等多种专业,设计时需遵照相关规范或要求,单体设计时还应符合
15、国家现行相关强制性标准要求。本项目地块紧靠海港和天鹅湖旅游景区,项目总体构思应涵盖旅游、消费、文化、美食等多重含义。同时应考虑到,因为社会经济发展,大家审美观念也随之改变,对现代建筑功效环境要求和建筑技术、材料全部提出了更高要求,所以,项目在建筑上应采取简练现代组成手法,表现建筑时代气息,为业主装修装饰成渔家特色店铺打好基础。尤其提醒是环境保护:停车场汽车排放尾气对地面周围空气污染。渔产品变质腐烂对周围空气污染。商业、餐饮业、旅游业生活污水、固体垃圾处理等.产品定位篇本篇由社会价值定位、文化价值定位、产品功效定位组成,为实现项目企业效益最大化,其中建筑布局定位中提议改变原产品设计,敬请决议层高
16、度重视。一、社会价值定位本项目标开发,将旅游、海洋文化和地产项目紧密结合,引领了XX市特色消费新观念。在景观上,重视造景提升建筑品质;在建筑上,着力表现海洋文化,建设一处极具海港特色建筑丰碑,同时吹响鑫奥特品牌在XX地产业冲锋号角,让“建筑铭刻历史、让建筑改变生活”。鑫奥特企业将把广利渔港海鲜批发市场项目写入XX建筑历史,成为鑫奥特产业最大广告牌。二、文化价值定位XX是一个缺乏文化底蕴城市,XX建筑也一样缺乏文化内涵,建筑没有内涵就如同人缺乏灵魂。XX是沿海城市,但海洋文化和渔文化并不突出,我们在项目策划中关键突出海洋文化、渔文化,以极少投资为项目穿上蔚蓝文化外衣,从而发明出不可预估商业价值。
17、住渔村、观海港景色、吃海鲜,闻览渔家风俗。来到渔码头,你能够去参观专门打造铁锚、船舵作坊,能够去看一看渔文化博物馆里千奇百怪海洋生物标本,能够到腌制作坊里尝试制作糟鱼和酿酒,甚至你还能够从渔人码头随渔船出海打渔,并亲手烹饪捕回海鲜 三、产品功效定位产品设计包含项目标利润,在符合政府计划前提下,应尽可能优化产品布局,最大程度促进投入资金增值和资金周转速度加紧,如设计方案已呈报,应采取公关方法调整。(一)主路入口景观-赶海大道在南二路和港口路交叉口建有一个含有艺术感渔港大门,请书法名家题字“XX项目名”。沿路向南路边绿化带中摆有若干渔文化景观小品,如海神雕塑、渔人雕塑等,命名为“赶海大道”,总长度
18、为450米左右。作为项目标志性引导,可配合政府公建配套操作。(二)入口广场景区-“渔港船歌”赶海大道向南200米左右,即本项目沿街商品房部分和整个项目标入口,提议在此设置小型广场-“渔港之歌”。作为“造景升值”关键部分,在建筑成本合适范围内精心打造。项目主入口做为中心广场,主景为“渔港船歌”大型雕塑,雕塑着力表现渔民们在晨雾中推船出海场景,成为广场标志;围绕“渔港船歌”雕塑设有绿地、雾喷、花坛、木栈道等景观小品;沿赶海大道两侧商铺前退线50米宽绿化带可做为中心广场辅助广场,按北斗七星方位布局成七个小型广场, 安放北斗七星激光地灯和北极星激光地灯,以散置卵石铺设广场小路,设激光地灯、旱喷、地灯道
19、、花坛等景观小品。北斗七星广场用现代造景手法夸张地表现渔民们出海打鱼时靠北斗七星位导航场景。(三)海鲜餐饮街区开发-“渔舟唱晚”“渔舟唱晚”为港口休闲和餐饮集中景区,是整个项目中亮点。XX即使是滨海城市,但多数市民还未领会到滨海风情,将此部分开发并开启物美价廉海鲜美食、特色小吃、休闲娱乐专业街区,不仅能够满足商品房商业空间,也填补了XX市场空白,更能带动已经成型冷藏厂开发和后期大型批发市场销售开发工作。提议调整计划,在沿街部分增加“背靠、天井”式商铺,增大开发面积,商铺开发应重视建筑本身品质和功效性,以落地窗,烟道,商住两用等功效增加销售卖点;提议商铺开发为双层,涵盖海鲜湖鲜美食、渔文化民俗、
20、海洋生物展览、渔港特色纪念品、水手酒吧等旅游相关内容;单位面积不宜过大,方便业主随意分割,基础户型设计为:A型,建筑面积150平方米和B型100平方米左右两种,C户型50米,进深均10米左右。(四)大型海鲜批发市场-“渔家卖场”建筑于项目标中心位置,总计划面积六万平方米,是项目开发关键区,因为开启批发市场不确定原因较多,提议分步开发,前期开发控制在三万平方米以内,二期作为贮备项目。产品布局不仅要考虑市场形成,更要考虑便于项目标销售,尽可能采取“产权”式销售,便于资金回笼。有两种设计方案:一个建设“单体结构市场”,降低业主入住门槛,以改变渔民 “路边店” 传统经营模式。该方案受益期长,但投资回报
21、慢。另一个是不违被政府总体计划标准下,设计分体街区式市场。提议结合中国大型渔业批发市场经验,聘用计划设计教授调整。(五)三星级宾馆-“鑫奥特海洋渡假村”纵观整个XX酒店服务业,全部集中在城市中心地带,渡假会议作为一个会议形态,将在未来被消费者所接收。本项目填补了此种业态空白。酒店是建立在港口整体规基础上,面向旅游人群、批发经营业主,为其提供餐饮、娱乐、住宿、会议等服务,提议计划缩小规模,还可结合旅游资源开发,辟出部分面积建设“渔船展览馆”,向国家旅游局申请定点,收藏多种渔具和渔船模型,再现渔港、渔船发展历史,或在条件成熟情况下开发以旅游渡假为主“产权式”酒店,对外销售或合作经营。 (六)小型公
22、寓-“渔人之家”项目规则中住宅部分,总建筑面积10080平方米,因为地理位置所限,当地人口稀少,提议户型面积在六十-八十平方米/套,总体销售价格不超出十万元左右;可做为广利港渔民经济适用房开发;可用来出租为度假或外来人口临时公寓;居住小区应重视渔村景观设计;考虑渔民渔需用具仓储实际情况,可视开发情况,增建仓储室,降低车库。 市场营销篇本篇关键分为“市场分析和营销战略”两个内容,关键思绪是“经过市场开启带动和促进房产销售”策划过程严谨,包含关键内容操作不做过多文字描述。市场分析一、全国房地产市场现实状况国家宏观经济形势良好,经济增加势头强劲,社会安定,工业企业生产效益显著好转,居民收入和消费信心
23、增加,这些无可非议地成为房地产市场活跃基础, 商品房有效需求不停被激发。银行储蓄利率降低和股票、期货等项目投资风险加大,使大家转向相对稳定房地产投资,全国正掀起大众百姓(中等收入家庭)买房热潮,全国房地产市场发展总体呈上升趋势,有些城市和地域房价连续上涨。如山东青岛住宅价格平均已达6000元/平方米以上,厦门、珠海、苏州等地专业市场铺面价格已高达1.5万/平方米以上。个人购房者中绝大多数又以置业投资为目标,所以,目前中国房地产热是由个人投资置业消费有效需求所推进。 二、XX商业地产市场现实状况XX作为新兴城市,伴随城市经营战略实施,地价迅猛上涨,掀起XX房地产开发新一轮高潮。在东城,黄河工贸园
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