物业项目服务中心共用部位设施设备维护部工作手册模板.docx

屏山行政中心物业项目服务中心
共用部位、设施设备维护部工作手册
第D/0版

文件编号：XWWY/QEO-C/GC-屏山-00-
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批 准：
生效日期： 1 月1 日

文件目录
编号
文 件 名 称
页 码
XWWY/QEO—C/GC-屏山-01-
共用部位、设施设备维护部组织架构及职责
6
XWWY/QEO—C/GC-屏山-02-
共用部位、设施设备维护部安全作业制度
11
XWWY/QEO—C/GC-屏山-03-
共用部位、设施设备维护部职员日常工作步骤
15
XWWY/QEO—C/GC-屏山-04-
电梯操作工作规程
25
XWWY/QEO—C/GC-屏山-05-
中央空调系统运行工作规程
29
XWWY/QEO—C/GC-屏山-06-
大楼设施设备维护保养工作规程
33
XWWY/QEO—C/GC-屏山-07-
突发事件处理步骤
37
XWWY/QEO—C/GC-屏山-08-
共用部位、设施设备维护部接报及维修工作程序
47
XWWY/QEO—C/GC-屏山-09-
共用部位、设施设备维护部装修管理工作内容
43

文件化信息目录
编号
统计名称
XWWY/QEO-C/GC-表-001-
设备台帐
XWWY/QEO-C/GC-表-003-
工程验收统计表
XWWY/QEO-C/GC-表-004-
工程变更步骤单
XWWY/QEO-C/GC-表-005-
设备事故分析及处理统计表
XWWY/QEO-C/GC-表-006-
机电设备汇总表
XWWY/QEO-C/GC-表-007-
设备设施日常巡查统计表
XWWY/QEO-C/GC-表-008-
年度设施设备维修保养计划
XWWY/QEO-C/GC-表-009-
设备设施维修（保养）统计表
XWWY/QEO-C/GC-表-011-
配电室工作表
XWWY/QEO-C/GC-表-012-
柴油发电机运行统计表
XWWY/QEO-C/GC-表-013-
给、排水泵日巡检统计表
XWWY/QEO-C/GC-表-014-
外包方维护保养统计
XWWY/QEO-C/GC-表-015-
电梯系统日巡检统计表
XWWY/QEO-C/GC-表-016-
公用工具借用记录表
XWWY/QEO-C/GC-表-019-
消防联动系统巡检统计表
XWWY/QEO-C/GC-表-022-201
生活水箱清洗检疫统计表
XWWY/QEO-C/GC-表-024-
设备卡
XWWY/QEO-C/GC-表-025-
工程人员值班统计
XWWY/QEO-C/GC-表-026-
绝缘、计量器具台帐
XWWY/QEO-C/GC-表-027-
来访人员情况记录表
XWWY/QEO-C/GC-表-029-
200 年 服务中心电能统计分析表
XWWY/QEO-C/GC-表-030-
200 年 服务中心水能统计分析表
XWWY/QEO-C/GC-表-037-
停电（停水）统计
XWWY/QEO-C/GC-表-042-
铅酸蓄电池充、放电统计
XWWY/QEO-C/GC-表-043-
接地电阻测试统计表
XWWY/QEO-C/GC-表-045-
《用电许可证》
XWWY/QEO-C/GC-表-046-
《钥匙借用记录表》
XWWY/QEO-C/GC-表-047-
《共用设施清册》
XWWY/QEO-C/GC-表-048-
《高压绝缘工具校验统计》
XWWY/QEO-C/GC-表-049-
《共用部位、设施设备维护部工作抽检表》
XWWY/QEO-C/GC-表-050-
共用部位、设施设备维护部专用、共用工具汇总表
XWWY/QEO-C/GC-表-052-
《防雷系统检验保养统计》
XWWY/QEO-C/GC-表-053-
《房屋、建筑设施定时巡检统计》
XWWY/QEO-C/GC-表-054-
《房屋、建筑设施维修、保养巡检统计》
XWWY/QEO-C/GC-表-055-
《给、排水泵月（季）检验保养统计》
XWWY/QEO-C/GC-表-057-
《化粪池清掏统计表》
XWWY/QEO-C/GC-表-058-
低压配电柜季检验保养统计
XWWY/QEO-C/GC-表-059-
《化粪池定时检验统计表》
XWWY/QEO-C/GC-表-061-
《共用部位、设施设备维护部接报修情况统计表》
XWWY/QEO-C/GC-表-062-
《设备完好率统计表》
XWWY/QEO-C/GC-表-063-
会议设备月检验保养统计
XWWY/QEO-C/GC-表-001-屏-
空调运行统计
XWWY/QEO-C/GC-表-002-屏-
高低压配电运行统计
XWWY/QEO-C/GC-表-003-屏-
锅炉运行统计表

文件名称
共用部位、设施设备维护部作业文件—组织架构及职责
版 本 号
D/0
文件编号
XWWY/QEO—C/GC-屏山-01—
修改次数
0
页 数
6

共用部位、设施设备维护部组织架构及职责
1.0目标
规范屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部日常工作步骤。
2.0适用范围
适适用于屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。
3.0职责
3.1屏山行政中心物业项目共用部位、设施设备维护部负责按本作业文件相关要求具体实施。
4.0方法及过程控制
4.1共用部位、设施设备维护部组织架构

物业项目经理

共用部位、设施设备主管

运行岗
综合维修岗

4.2共用部位、设施设备维护部职责及各岗位职责
4.2.1共用部位、设施设备维护部部门职责
1、负责落实企业一体化管理方针和管理目标，完成体系文件管理方案要求内容。
2、根据国家相关法规、负责制订大楼近、远期各类设备维修保养计划。提出设备更新设想，可行性研究方案、年度经费和相关设备、物资采购意见。
3、加强管理，建立健全各项规章制度和工作步骤。认真落实岗位责任制，降低和杜绝多种违章、违纪现象发生。
4、严格实施安全操作规程，组织实施对设备定时点检、保养和维修。负责各类设备应急抢修、并立即排除故障，确保设备处于正常安全工作状态。
5、配合人力资源部门开展各类技术培训工作，提升本部门职员业务素质和技术水平，
6、主动开展节能和技术改善工作，降低能耗，提升企业经济效益。
7、建立健全规范化，优异技术档案管理制度，加强对工程技术档案管理。
8、负责服务区域设备设施维保方日常管理及参与维保方协议评审。
9、负责采取有效方法控制物业工程维护服务中环境原因和危险源；对相关方环境保护和安全预防施加影响。
10、负责采取有效方法控制本部门环境原因和危险源。不停增强职员环境保护和安全预防意识。
4.2.2物业共用部位、共用设施设备维护部岗位职责
4.2.2.1共用部位、设备维护部主管岗位职责
内部管理
（1） 在物业项目经理领导协调下，负责屏山行政中心物业项目服务中心设备设施进行全方面管理，做好企业各相关部门对屏山行政中心物业项目服务中心设备设施管理协调、配合工作。确保屏山行政中心物业项目服务中心公共设备设施管理工作计划、方针、目标实现。
（2） 推行设备专业管理和全员管理相结合方法，严格按制度考评领班并督促检验各班组坚持现场管理制度，落实落实设备设施管理和维修保养制度。
（3） 掌握设备管理人员技术业务情况，关心设备管理人员技术业务水平提升和更新。逐步使设备运行各级管理人员水平向科学化、现代化管理方向发展，并做好政治思想工作，抓好部门文明建设，关心职员生活，审定和实施合理化提议。
（4） 定时组织设备管理和共用部位、共用设施设备维护部基础管理检验工作，提升设备完好率。
（5） 负责部门职员考勤、入职、离职员作。
（6） 识别、控制本部门环境原因。不停增强职员环境保护意识。
（7） 定时召开设备管理工作会议，研究设备科学管理方法。检验部署设备管理工作，并负责处理相关重大问题。
（8） 负责对装修施工监理、验收。
（9） 负责对共用部位、设施设备维护外包方服务质量监督管控。
（10） 定时召开共用部位、设施设备维护部门工作例会，总结提升服务质量。
职员培训
负责组织对共用部位、设施设备维护部职员各岗位（工种）工作职责、BI、行为规范培训和传达企业会议内容。本部门在服务过程中环境原因及存在危险源培训工作。
每日工作
天天对关键设施设备（配电、空调、监控、给排水、电梯）运行进行检验。对不合格项督导整改并跟进结果；
每七天工作
每七天五对上周工作进行总结并依据实际情况计划下周工作内容并上报物业项目经理。
月度工作
（1） 负责屏山行政中心及临时活动监管和对接工作，和和水电气企业外协工作；
（2） 负责屏山行政中心设施设备维修材料申购工作；
（3） 负责督促对本部门当月各类运行统计、维修统计、值班统计、培训会议统计按作业标准整理归档；
（4） 依据物业项目服务中心安排，负责组织完成业主方委托工作；
季度工作
（1）依据本部门实际情况上报下一季度部门资金计划；
（2）督促维保方提交维保设施设备评定汇报，并进行分析。
六个月工作
对本部门上六个月工作进行总结，做好下六个月工作计划；
年度工作
（1）编制年度大、中修维修计划、更新改造计划和年度资金计划上报物业项目经理；
（2）负责设备外委监督、管理和协议续签工作；
（3）负责本部门年底工作总结；
4.2.2.2共用部位、设施设备维护部设备运行岗位职责
4.2.2.2.1上班前按要求着装，佩带工号牌。
4.2.2.2.2做好岗位工作、工具、物品交接，接管并整理好工作岗位所需工具物品，确保可随时投入使用。
4.2.2.2.3负责对屏山行政中心电梯、空调系统日常运行、维护保养监督、检验。
4.2.2.2.4负责对屏山行政中心水泵、污水提升、高低压配电室和风机运行、检修、保养（根据作业文件和年度维保计划）。
4.2.2.2.5对屏山行政中心电梯机房、负1层水箱房、水泵房等关键设施设备天天巡查1次，建立相关巡查制度，填写统计表，发觉问题立即汇报，立即处理。
4.2.2.2.6屏山行政中心高低压配电室天天巡视检验2次，并统计：变压器温度、电压、电流、赔偿柜功率因数等。
4.2.2.2.7每七天六、周日当日值日人员需严格根据要求巡检内容进行巡检并进行统计。
4.2.2.2.8每三个月（每十二个月1月、4月、7月、10月5日至10日）各个分管责任人对大楼内各自负责配电箱、控制柜进行清理、保养。
4.2.2.2.9在大风、大雨等特殊气象出现时，要加强对屏山行政中心巡视检验，对出现水路堵塞和设备、设施有可能出现危险情况时应快速汇报部门主管。
4.2.2.2.10夏季对行政中心空调制冷机组天天巡查2次，冬季对锅炉机组天天巡查2次，并做好统计，发觉问题立即汇报，立即处理。
4.2.2.2.11对值班中未能处理、未完成工作和所产生问题，在值班日志中做好统计，并汇报主管立即安排处理。
4.2.2.3.12负责高低配电房安全、消防工作，做好防鼠、防火、防水、防盗和防破坏等工作，保持室内环境和设备清洁。
4.2.2.3共用部位、设施设备维护部综合维修岗位职责
4.2.2.3.1上班前按要求着装，佩带工号牌。
4.2.2.3.2做好岗位工作、工具、物品交接，接管并整理好工作岗位所需工具物品，确保可随时投入使用。
4.2.2.3.3负责用户全部户内报事，接单必需到现场，不能处理必需给联络相关人员跟踪。
4.2.2.3.4装修管理伴随入住时间和入户维修合并，日常相互配合。
4.2.2.3.5装修巡视负责装修管理和协调。
4.2.2.3.6每七天六、周日当日值日人员需严格根据要求巡检内容进行巡检并进行统计。

文件名称
共用部位、设施设备维护部作业文件——安全作业制度
版 本 号
D/0
文件编号
XWWY/QEO—C/GC-屏山-02—
修改次数
0
页 数
2

共用部位、设施设备维护部安全作业制度
1.0目标
规范屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部安全作业制度。
2.0适用范围
适适用于屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。
3.0安全作业制度
3.1安全作业
3.1.1果断落实“安全第一,预防为主,综合治理”指导思想，看成业和安全发生矛盾时，作业必需服从安全，实施一票否决制。
3.1.2严格实施设备、设施安全操作规程，电工等特殊工种必需持证上岗，杜绝无证作业。
3.1.3危险设备、设施必需配置安全保护网罩并悬挂醒目警示标志。
3.1.4登高作业时，应系好安全带，严禁上、下抛投材料、工具，上梯操作时，应事先检验梯子是否牢靠，梯子和地面应有防滑方法，并有些人监护。
3.1.5凡带电作业必需使用工作票，做好安全防范方法后由监护人监督实施，工作及监护人必需是持有电工上岗证职员。高度危险性带电作业应上报物业项目服务中心或企业工程管理部同意同意后再实施操作。非特殊情况严禁带电操作，只许可低压带电作业，严禁高压带电作业。
3.1.6使用多种电气设备时，严格遵守操作规程，在检修时必需切断电源，挂上警示牌，设专员监护。警示牌谁挂谁取，合闸前应仔细检验，确定无误后方可合闸，并做好统计。严格实施高低配电站断电、送电、倒闸操作票制度及相关安全操作规程。
3.1.7新入职和转岗进入共用部位、设施设备维护部职员在上岗前必需经过安全教育,由共用部位、设备维护部负责安排培训。定时对共用部位、设施设备维护部职员进行安全生产教育，加强安全意识。
3.1.8电气设备发生火灾时，应立即切断电源，用二氧化碳、干粉灭火器灭火，同时应做好有毒气体防护工作，并汇报消防部门。严禁用水和泡沫灭火器灭火。
3.1.9检修完成后，严禁以“口头”或“电话”方法通知送电，送电前必需清点参与检修人数，同时清点工具，确定无误后，由负责组织系统停电检修人签字后方能送电。
3.2高空作业安全规程
3.2.1二米以上高空作业要佩戴好安全带，拴绑牢靠。并依据情况搭设脚手架或工作台。
3.2.2十米以上高空作业人员必需进行体检，采取有效安全方法，经领导审核同意后方可工作。
3.2.3高空作业脚手架或工作台，必需有不低于一米高扶手栏杆。高空作业使用梯子要求完好，立放角度在60度为宜，并要求牢靠稳定。在水泥、瓷砖、铁板等易滑平面上使用梯子时要拴绑或扶好。
3.2.4高空作业严禁穿硬底或打钉鞋。
3.2.5高空作业使用材料或工具等不准上下抛掷，要用绳子传输。工具、材料要装入工具包内放牢，以防落下伤人。
3.2.6高空作业现场要围拦好，并设警告标志，工作人员要戴安全帽。
3.2.7高血压、心脏病、癫痫病等患者不得从事高空作业。
3.2.8高空作业垂直下方严禁有些人工作，如多层立体作业其中必需设隔离方法。
3.2.9五级及以上强风或雨露天气严禁从事露天高空作业。

文件名称
共用部位、设施设备维护部作业文件——职员日常工作步骤
版 本 号
D/0
文件编号
XWWY/QEO—C/GC-屏山-03—
修改次数
0
页 数
9

共用部位、设施设备维护部职员日常工作步骤
1.0目标
规范屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部职员日常作业。
2.0适用范围
适适用于屏山行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。
3.0工作指导
3.行政中心给水设施、设备
3.1.1给水设施、设备系统说明
3.1.1.1给水系统由市政自来水管路接入，金沙江广场送入，经市政阀门→单向阀→总水表→屏山行政中心总阀门，进入行政中心负一层生活水泵房经过二次供水系统到各用水末端；和消防水泵房到各楼层消火栓、喷淋末端、室外消火栓；和一路绿化用水。
3.1.3给水系统日常工作内容
3.1.3.1查看高层二次供水泵系统，观察水泵运行状态、管道上阀门、单向阀运行状态并做好统计。
3.1.3.2查看补水箱浮球阀、补水管道上阀门、管道是否正常。查看防鼠设施、防疫方法是否齐全并做好统计。
3.1.3.3根据高层生活供水管理相关要求做好水质检验工作并做好统计。
3.1.3.4每季对行政中心内供水管道上阀门进行一次保养。
3.1.3.6每七天巡查行政中心公共用水（水池、绿化）等设施，确保设施完好，运转正常。
3.1.4供水系统设备房及设备维护保养规范和标准
3.1.4.1设备房及设备上应有对应标识，钥匙应由当班人员管理。
3.1.4.2设备房保持足够照明、清洁卫生、墙面平整、干燥、无污迹，地面平坦、干燥、无积尘。
3.1.4.3配置足够、符合要求灭火器和应急灯，通风系统保持良好状态。
3.1.4.4生活水泵日常保养为半月，一级保养为每季，二级保养为十二个月。
3.1.4.5生活水泵保养规范及标准：运行噪音及震动在要求范围内，电机温度低于80度、电机接地设施完好，密封处无漏水现象，运转方向正确，控制压力表运作正常。手动盘车灵活无卡涩现象，电动机各相间和地之间绝缘电阻值应大于5兆欧。管道阀门运转灵活。
3.1.4.6生活水控制柜保养规范及标准：全部接线头无松动、烧蚀现象，全部线头号码管清楚完整，无脱落现象。配电柜上按钮开关、指示灯、旋钮开关完好、标识正确完好。配电柜接地系统良好。交流接触器复位弹簧灵活。
3.2排水设施设备系统
3.2.1行政中心项目有化粪池一座。
3.2.2行政中心广场化粪池覆盖行政中心各楼层卫生间。
3.4排水系统日常工作内容
3.4.1每七天巡查一次行政中心及地下停车场雨水井、污水井、雨污水管道是否通畅，并做好巡检统计。
3.4.2每七天巡查行政中心雨水井盖、污水井盖、雨水篦子是否有遗失和损坏情况，如有应立即处理，并做好巡检统计。
3.4.3每个月巡查一次屋面雨水落水口。查看落水口有没有损坏和堵塞现象。如发觉有树叶堵塞落水口处时应立即给予处理。
3.4.5如遇夏季暴雨季节，应对应增加巡查次数。
3.4.6如遇发生堵塞现象时应立即疏通，如无法处理时应立即向主管领导汇报。
3.4.7在巡查过程中，能处理应立即处理，如不能处理情况应立即向主管领导汇报。
3.5排水系统设备维护保养规范和标准
控制箱（柜）呈锁闭状态，设备标示标牌正确、控制柜内线路无腐蚀，接头无烧蚀现象，控制柜面板上指示灯，按钮开关，旋钮开关完好。浮球控制开关完好，污水积水坑内无淤泥、杂物，水泵进口无堵塞，水泵对地绝缘阻值符合要求。手动，自动运转正常。
4.0公共设施设备
4.1公共设施明细
4.1.1行政中心18层、14层电梯机房、配电设备。
4.1.2行政中心各楼层配电箱。
4.1.3行政中心各楼层照明及开关。
4.1.4行政中心地下停车场照明及开关
4.1.5行政中心地下停车场积水坑污水泵
4.1.6行政中心地面过道过路灯、花园庭院灯
4.1.7行政中心负一层生活水泵、消防水泵
4.1.8中央空调及配电设备
4.2公共设施设备巡检路线
由行政中心2号楼一层值班室出发→行政中心18层电梯机房、配电设备→行政中心各楼层配电设备→行政中心各楼层配电箱→行政中心各楼层照明及开关→负一层生活水泵、消防水泵→中央空调及配电设备→地下停车场积水坑污水泵→过道过路灯、花园庭院灯→行政中心2号楼一层维修值班室。
4.3公共设施设备日常工作内容
4.3.1每日一次巡查电梯机房电梯主机运行情况，有没有异响、异味；电梯轿箱运行是否平稳、显示是否完整、轿箱按钮开关是否正常；层楼呼梯按钮是否完好，五方通话是否正常、轿厢照明、风扇。
4.3.2每日一次查看行政中心楼层配电柜开关、指示灯是否正常，接线端子有没有发烧、异味。
4.3.3每七天一次查看公区照明灯含有没有损坏，时控器是否工作正常，线路有没有脱落，路灯、庭院灯杆是否稳固。
4.3.4每七天一次地下停车场照明灯含有没有损坏,积水坑污水泵、配电箱是否有异常。
4.4行政中心配电设施设备系统
4.4.1行政中心配电设施设备系统介绍
4.4.1.1行政中心高压进线为一路进线。
4.4.1.2行政中心有10KV高压配电室一处，低压配电室一处、四台干式变压器。
4.4.1.3 10KV高压配电室共有高压开关柜1台、PT及避雷器柜1台、计量柜1台。
4.4.1.4低压配电室内设施设备有低压总开关柜、联络开关柜、配电开关柜、电容赔偿柜、变压器。
4.4.1.5低压配电室内共有1000KVA变压器1台、800KVA变压器3台。
4.4.1.6行政中心共有强电井35处。强电井内有消防应急柜、设备控制柜等设备。
4.4.1.7行政中心配电设施停送电操作步骤
停电操作步骤：
断开1、2、3、4号电容赔偿柜开关

断开1、2、3、4号低压侧总开关

断开变压器高压侧1、2、3、4号开关

断开高压侧进线开关

送电操作步骤：
合上高压侧进线开关

合上变压器高压侧1、2、3、4号开关

合上1、2、3、4号低压侧总开关

合上1、2、3、4号电容赔偿柜开关

4.4.2行政中心配电设施设备系统日常工作内容
4.4.2.1巡查高低压配电柜上各类仪表、电压显示是否正常，高峰用电时电流数值，三相电流是否平衡，对照值班统计检验分析有没有差异。(高低压运行统计抄表时间：天天两次抄录两次）。
4.4.2.2每次巡检变压器并观察变压器声音有没有异常，查看母线及接线端子等连接点接触是否良好，颜色是否正常。防爆玻璃是否完整。
4.4.2.3每次巡检并誊录变压器运行时温度，气味有没有异常。当温度过高时，强制风机是否开启。观察绝缘套管是否清洁、有没有破损裂纹和放电烧伤痕迹。
4.4.2.4变压器及配电室房顶、墙壁是否漏雨或渗水、室内不应堆放杂物及易燃品。通道不应阻塞，变压器室、配电室及高压室应预防小动物（老鼠或蛇）侵入。
4.4.2.5不定时对低配室、强电井、室外配电柜等设施设备接地线进行查看。
4.4.2.6每六个月对未使用变压器进行送电一天除潮处理一次。
4.4.2.7每个月对高低压配电室卫生进行一次清扫，保持高低压配电室环境及设施设备清洁卫生。查看消防设备器材情况。
4.4.2.8每日做好交接班统计并做好高低压配电室进出入登记统计表。
4.4.2.9每个月对各楼层弱电井进行巡视检验。
4.4.2.10每个月对强电井巡检一次。查看强电井内设施、配电柜内设施设备是否完好，办公室用电负荷是否超出其装设保护元件整定值。
4.4.2.11检验变配电设备时，不能移开遮栏接触带电设备，但在检验低压配电设备时，许可打开低压配电柜门，用试电笔检验有没有缺相。检验时只许可站在绝缘垫上用试电笔接触带电设备，身体其它部分不得接触带电设备。巡视检验发觉问题立即汇报主管，不能私自自行处理，并应将检验结果填于值班统计本上。
4.4.2.12做好绝缘器材（高压验电笔、绝缘靴、接地线、绝缘手套）管理工作并做好统计。当器材需进行年检时应立即通知主管领导。
4.4.2.13当夜间接到有停电情况时，应立即赶到现场查明原因，排除故障并恢复供电。如碰到无法处理故障时，应通知共用部位、设施设备维护主管及项目经理并做好统计。
4.4.3高压设备房及设备保养作业规范
4.4.3.1设备房及设备上应有对应标示。钥匙应由值班人员管理。
4.4.3.2设备房保持足够照明、墙面平整、干燥、无污迹，地面平坦、干燥、无积尘。
4.4.3.3配置足够、符合要求灭火器和应急灯，通风系统保持良好状态。
4.4.3.4设备标示正确，路由标牌完整，字迹清楚。
4.4.3.5排水、防虫、防鼠方法及设施良好。
4.4.3.6绝缘地毯清洁、完整无破损。
4.4.3.7高压配电柜内连接螺栓无松动，接线端子热敏涂层无发烧变色，仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无缺损、设备内无异响、无焦糊味。各回路电流在额定范围内，且三相不平衡电流不超出25%、计量设备完好，高压熔断器完好。
4.4.3.8操作、应急直流电源柜应按设备说明书做好蓄电池充放电工作，平时浮充电压通常直流：23.5-25.5V.。
4.4.3.9高压绝缘工具应摆放完整，防尘、防潮、防损伤。
4.4.4低压配电设备房及设备保养作业规范及标准
4.4.4.1设备房及设备上应有对应标示。钥匙应由值班人员管理设备房保持足够照明、墙面平整、干燥、无污迹，地面平坦、干燥、无积尘。
4.4.4.2配置足够、符合要求灭火器和应急灯，通风系统保持良好状态。
4.4.4.3设备标示正确，路由标牌完整，字迹清楚。
4.4.4.4排水、防虫、防鼠方法及设施良好。
4.4.4.5绝缘地垫清洁、完整无破损。
4.4.4.6变压器一级保养周期为六个月，二级保养周期为十二个月。
4.4.4.7保养作业中停送电作业应根据《屏山行政中心配电室倒闸操作程序》进行操作。
4.4.4.8变压器保养标准：设备运行平稳无异响。机身及周围配件上无灰尘。接地系统完好无腐蚀。母排、接线端子连接螺母紧固无松动。温控器及温度传感器接线牢靠可靠，功效正常。散热风机能依据工况正确开启。
4.4.4.9配电柜保养标准：交流接触器无污垢、电容器外壳无灰尘并散热良好。设备柜清洁无腐蚀、灰尘、接地设施良好。母排、接线端子连接螺栓紧固无松动。标示标牌、路由标牌完整、字迹清楚。各配电柜指示灯完好，动作开关运行正常，手动机械联锁分合闸系统运转可靠。抽屉式开关推入或拉出是否灵活，机械闭锁可靠，接触器触头良好。断路器各刀口弹力正常，灭弧栅完好。互感器二次接线触头良好，一、二次线无发霉。
4.5备用发电机系统
4.5.1行政中心备用发电机介绍
（1）品牌型号：东风 12V135BZLD1
（2） 功率：500KW
（3） 台数：1 台
（4） 地点：地下停车场
4.5.2行政中心发电机日常工作内容
4.5.2.1维修人员负责定时对发电机组进行维护保养，每个月应对发电机组检验保养1次，检验保养内容以下：
1) 检验发电机机油位和油质粘稠度及颜色是否符合要求之要求。
2) 检验发电机水箱水位和水质是否符合要求之要求。
3) 检验发电机身螺栓有否松动、漏油、漏水、皮带有否松动现象。
4) 检验蓄电池电压、液位及连接线路是否正常。
5) 检验供油系统柴油是否足够，阀门管道是否正常。
6) 检验机组冷却系统循环水泵、阀门、管道、风机、室外水箱是否正常。
7) 每个月1次机组空载或带负载运行15分钟，观察和测试发电机组油压、水温、频率及输出电流和电压是否达成要求要求并统计。
8) 检验机组进风及排烟系统是否正常。
9) 检验机组在运行中是否有漏油、漏水现象及不正常振动、噪音和温度异常。
10) 发电机组累计运行时间达成要求要求后，按要求程序进行机油更换、机油滤清器更换，柴油滤清器清洗，空气滤清器清洁或更换等维护保养。发电机首次使用运行时间达成60小时必需更换机油一次，以后运行200至300小时更换一次机油。
11) 在维护保养过程中发觉问题应立即进行修复，遇特殊情况（无备件或部件一时无法处理）不能立即修复时，部门专业主管应立即汇报并联络发电机维护保养企业进行修复。
12) 做好发电机运行和维修统计为发电机中、大修提供数据参考。中、大修必需外委作业。
13)相关文件：《发电机组检验保养统计表》《发电机组运行统计表》
4.6 行政中心防雷设施维护工作规范
4.6.1每十二个月进行一次安全数据测试并做统计及安全评定。
4.7建筑物、构筑物工作规范
4.7.1日常巡视中，其关键内容是高空坠物危险构件等安全隐患，外墙等外部结构有没有脱落现象。
4.7.2在每十二个月雨季来临前对行政中心全部建筑物楼屋面、楼顶处杂物进行清扫，确保雨季排水通畅，雨季时检验建筑物有没有漏水、渗水现象。
4.7.3每三个月对行政中心建筑物、构筑物进行一次细致巡查，巡查内容包含内外墙、屋面、梁、柱、楼板、阳台、天台等设施。

文件名称
共用部位、设施设备维护部作业文件——电梯操作工作规程
版 本 号
D/0
文件编号
XWWY/QEO—C/GC-屏山-04—
修改次数
0
页 数
4

电梯操作工作规程
1.0目标
规范行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部电梯操作规范。
2.0适用范围
适适用于行政中心物业项目服务中心共用部位、设施设备维护部。
3.0电梯操作规程
3.1屏山行政中心电梯明细表
行政中心物业项目服务中心共有客运电梯5台，消防电梯2台。
3.2屏山行政中心电梯资料
一、苏州帝奥客运电梯
1）型号:JXW、VVVF
2）速度:1.5（m/s）
3）层站:18层2台，17层1台，14层2台
4）载重：1000kg
二、苏州帝奥消防电梯
1）型号:JXW、VVVF
2）速度:1.5（m/s）
3）层站:18层1台，14层1台
4）载重：1000kg
4.0日常巡查工作内容
4.1客运电梯
4.1.1查看面板按钮（含层间按钮、报警按钮、开关门按钮）是否能正常运作，面板指示是否正常。
4.1.2查看轿厢平层是否正常。
4.1.3查看轿厢门和厅门运作是否正常，安全触板是否正常工作。
4.1.4查看轿厢内设施是否完好（含轿厢镜面、轿厢照明、摄像头、通风系统）。
4.1.5查看轿厢运行平稳度，运行时噪音度。
4.1.6查看电梯年检标示、紧急求援电话标示是否完好。
4.1.7查看电梯井道顶，井道壁、井道坑有没有渗水现象，电梯控制柜、电机、钢丝绳及其线路是否完好并处于正常状态。
4.1.8查看电梯配电动力柜、电梯控制柜内电气设施是否完好。
4.1.9查看电梯有没有违规使用情况。
4.1.10填写日常巡检统计表。
4.1.11严格监管电梯钥匙，非电梯运行人员不得动用，不得将电梯钥匙随意借和她人使用。
4.1.12根据客运电梯维保周期立即通知维保方对电梯进行维保。
4.1.13在巡查工程中如发觉电梯存在问题应立即通知主管领导和维保单位。同时关闭存在问题电梯，等候维保方进行维保并做好统计。
4.2维护保养作业程序
4.2.1电梯正常维修保养，应按电梯正常年度保养计划进行。
4.2.2检修时应在电梯、扶梯、货梯门口放置“正在检修 暂停使用”警示标示牌。放置护栏或拉好警戒线。
4.2.3如需关闭配电柜电源时，关闭完成后应在电源开关上悬挂“正在维修 请勿合闸”警示标识牌。
4.2.4关闭厅门，不能关闭时应在厅门处放置护栏，预防无关人员进入门厅井道。
4.2.5如在轿厢顶部作业时，应将控制系统置于检修位置并关好厅门。
4.2.6共用部位、设施设备维护部应根据和电梯维保企业制订协议条款，配合维保方对电梯进行维保。监督维保方维护，维修工作，根据企业约定条例逐一进行检验、实施和统计。
4.2.7共用部位、设施设备维护部负责电梯检修现场安全监督。
4.2.8检修完成后要求维保方对施工现场负责清理和清查。
4.2.9电梯检修完成并达成正常运行后，立即填写电梯维修保养统计，做到有章有序。
4.3电梯钥匙管理制度
4.3.1行政中心电梯钥匙种类及数量;
1) 行政中心电梯厅门三角钥匙2把。
2) 行政中心电梯轿箱控制箱钥匙2把。
4.4管理方法：
4.4.1电梯钥匙应悬挂于配电值班室固定位置及显眼处，不得私自移动。便于在紧急情况下能立即、正确找到。
4.4.2备用钥匙钥匙由共用部位、设施设备维护部值班人员负责保管和做到班班交接，并做好统计。
4.4.3建立电梯钥匙使用记录表并做好使用登记统计。每次使用时，使用人应作登记。
4.4.4任何人不得私自将钥匙借出，特殊情况下使用钥匙需取得主管以上领导同意并办好使用手续及登记。
4.4.5需配制备用钥匙时，应按要求程序申报及同意后方能配制，任何人不得私自配制。

文件名称
共用部位、设施设备维护部作业文件——中央空调系统运行工作规程
版 本 号
D/0
文件编号
XWWY/QEO—C/GC-屏山-05—
修改次数
0
页 数
3

中央空调系统运行工作规程
1.0目标
规范行政中心物业项目服务中心中央空调运行操作规范。
2.0适用范围
适适用于行政中心物业项目服务中心共用部位、共用设施设备维护部。
3.0中央空调操作规程
3.0.1中央空调制冷机组操作步骤：
开机步骤： 停机步骤：
开启冷却塔风扇电机
停止螺杆主机

开启冷却水循环水泵
主机停机后5分钟停止冷冻水循环水泵

停止冷却塔风扇电机
开启螺杆主机
开启冷冻水循环水泵
停止冷却水循环水泵

3.0.2中央空调制热机组操作步骤：
开机步骤： 停机步骤：
停止锅炉
开启天然气阀门

关闭天然气阀门
开启锅炉

停止热水循环泵
开启热水循环泵

3.1中央空调系统设备明细表
行政中心中央空调系统在大楼负一层。百特牌真空相变锅炉2台、热水循环泵2台、冷水螺杆机组3台，冷冻水循环水泵3台、冷却塔三座、冷却塔循循环水泵3台、分水器一座、集水器一座、不锈钢补水箱1个。
3.2中央空调系统日常巡查内容
1）查看机房循环水压是否正常，电机运转是否正常。
2）查看运行机组运行否正常，空调配电柜是否正常。
3）查看主机氟系统管道有没有渗漏、压缩机油位是否正常。
4）查看设备上隶属阀门是否正常。
5）查看配电柜内电源线接头处有没有变色等情况。
6）查看水泵运行控制柜内及面板上设施是否正常。
7）查看设备及管道、分集水器上保温材料有没有脱落现象。
8）设备运行时电流、温度是否正常。
9）集水器、分水器水温是否正常。
3.3每十二个月设备运行前准备工作
1) 如电气设施设备长久未运行时，开机前应查看电机绝缘阻值（>5兆欧），检验设备接地设施是否完好。
2) 检验设施设备配电设施是否安全可靠。
3) 检验设施设备阀门是否正常且操作是否可靠及灵活。
4) 对运动部件加油时用油应遵照设备所需用油标号及规格。
5) 检验中央空调设备电源是否接通，油箱内油是否处于加热状态，油温是否符合设备运行要求。
6) 检验中央空调上所包含制冷剂管道是否有泄漏现象。
7) 试运行循环水泵，查看电机有没有异味、异响、震动，压力是否。
8）开启中央空调主机试运行。