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银行个人房产按揭项目准入指引模版.doc
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1、xxx村镇银行个人房产按揭项目准入指引第一章 总则第一条 为规范我行与房地产开发企业(以下简称“开发商”)个人房产按揭贷款合作的管理,防范个人房产按揭贷款业务中的第三方风险,根据国家相关法律法规、我行的授信管理办法(暂行)及我行房屋按揭贷款相关要求,特制定此指引。第二条 个人房产按揭项目准入是指经开发商的申请,我行在对开发商及其开发的楼盘进行全面审核并同意后,给予该楼盘一定的按揭贷款额度(仅能用于申请时已取得的商品房销售(预售)许可证上标明的具体到栋或幢的楼宇范围),并为该楼盘提供房产按揭贷款服务。第三条 个人房产按揭项目准入遵循“优选开发商、优选楼盘”的原则,在把控房地产政策风险的前提下,选
2、择定价合理、位置优越、配套良好、市场需求大、开发商资质好的优质楼盘。第二章 项目准入的基本要求第四条 项目开发企业或其主要股东(实际控制方)应具备成功的房地产开发从业经验,公司主要管理人员应具备成功的房地产开发经历。第五条 项目开发企业应具有政府主管部门核发的三级及以上(含暂定资质)房地产开发企业资质,内部具有健全的组织机制和完善的规章制度。第六条 开发商注册资本不低于800万元,公司成立两年以上。若开发商专为某一项目而成立的新公司,则新公司出资方应满足上述要求。第七条 对于我行已发放开发贷款的项目,开发商资质可不受上述第五条、第六条的限制。第八条 项目必须已取得国有土地使用权证、建设用地规划
3、许可证(含附件)、建设工程规划许可证(含附件)、建设项目开(施)工许可证、商品房销售(预售)许可证(以下简称五证);项目建设达到预售进度,并能提供项目的实际进展情况的证明文件,如封顶证明、竣工验收证明等。第九条 项目必须是商品房(包括可上市流通经济适用房、限价房),楼盘权属清楚,无未缴清税费等可能导致房地产权证无法办理的情况。第十条 原则上开发商应对销售楼盘的贷款提供连带责任担保,并按每笔按揭贷款金额的一定比例缴纳保证金。第三章 项目准入受理和调查第十一条 各支行或业务经办部门可发起项目准入工作,并收集开发商及项目相关材料,具体如下:(一) 开发商的资料1、经年检的企业法人营业执照、法人代码证
4、书、税务登记证、房地产开发企业资质证书;2、法人代表证明、授权委托书和法人代表的身份证明;3、公司章程;4、注册验资报告、上年度财务报告(含会计报表)和最近一期会计报表;5、其他证明公司资信状况的材料及我行要求的其它材料。(二)楼盘项目的资料1、项目的五证;2、项目进度情况的证明材料;3、我行要求的其它材料。第十二条 各支行或业务经办部门对拟准入项目的开发商情况、项目自身情况、项目市场情况、项目风险等进行全方位的调查,并形成书面的调查报告。第十三条 项目开发商的情况调查(一)企业的基本情况。包括拟按揭合作的开发商成立时间、经营年限、历史沿革、隶属关系、企业性质、注册资金及到位情况、是否具有与开
5、发项目相应的资质等级等;企业股东和主要子公司的经营情况、主要股东(实际控制方)的从业经验。(二)经营管理水平。拟合作开发商的经营范围、开发能力、技术水平等,是否具备开发新项目的能力;内部管理制度和财务管理制度情况、对下属公司的管理模式,企业管理层的品质、风格、能力及偿债意识等。(三)经营状况及竞争能力。拟合作开发商的以往经营业绩、以往开发项目情况、目前经营业务和项目,了解其近年来房地产项目的开发、销售、售后管理及出租经营等方面的运作情况,结合其管理水平、发展规划、经营计划和土地资源储备情况,评价其在当地房地产市场的竞争能力和发展潜力。(四)财务状况。根据拟合作开发商近三年和最近一期财务报表,分
6、析其偿债能力、盈利能力、经营能力,分析其资金运作及财务变动情况是否正常,是否具备开发新项目的经济实力;拟合作方的主要往来银行以及贷款情况,与我行的业务往来情况,在我行的贷款、存款、结算情况等。(五)其它重大事项。拟合作开发商有无涉及改组、兼并、转制、诉讼等行为及对其影响。第十四条 按揭合作项目情况的调查(一)项目地理位置、规划设计方案、建设条件、主要建设指标,项目设计方、施工方、监理方的情况;(二)项目用地情况,用地手续的完备性,土地出让金的缴纳情况;(三)项目建设手续的合法性,各类许可证的办理情况;(四)项目资金安排,资金到位情况,后续资金落实情况;(五)工程目前建设进度。第十五条 合作项目
7、市场情况的调查(一)预(销)售的合法性。(二)结合拟建项目的总体规划、配套设施、主力户型、目标定位、营销策划、品牌效应、项目周边可比楼盘等情况,对拟建项目的竞争优势、销售前景以及可销售面积是否合理、销售价格是否合理等方面进行调查。(三)结合当地房地产市场的供给、需求、租售价格、空置情况,说明本项目的市场前景。(四)预计销售面积是否合理、销售价格是否合理。第十六条 合作项目效益及风险参数的合理性的调查(一)我行介入项目的按揭贷款可能取得的收益。(二)结合其他合作银行为项目提供按揭贷款的情况,对我行业务部门提出的按揭合作限额、合作期限、贷款品种、单笔贷款最高成数、最长期限、保证金比例等风险参数是否
8、合理进行调查。原则上要求按单笔贷款缴纳一定比例的保证金,按揭额度有效期不超过2年。(三)按揭合作额度应根据准入楼盘的可售面积、平均单价、大致的全额付款比例及首付款金额、我行的按揭份额等因素,科学合理测算。计算参考公式:合作额度=可售房屋面积 销售均价贷款购房比例(经验值)平均贷款成数(住房项目不超过 70 %,商用房项目不超过50% )我行个人房屋贷款份额(预测值)。第四章 项目准入审批第十七条 房产按揭项目准入审批按我行信贷审批的管理要求及授权体系执行,具体各环节审批要求及审批流程参见cc银行授信管理办法(暂行)及其它相关管理要求。第十八条 项目审批要点(一)审核项目各项手续的办理情况,防范
9、合规风险1、审核开发商企业法人营业执照是否通过年审,开发商是否具有房地产开发资质,其开发项目是否与其资质相符。对于不具备房地产开发资质或开发资质水平较低的开发商,一般不应与其建立按揭业务关系。2、审核拟合作项目是否具有有效的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目开工(施工)许可证、商品房预(销)售许可证及其它相关证明材料。(二)审核项目的资金落实情况,防范完工风险1、审核项目投资构成是否齐全,取值标准是否合理,项目投资估算是否准确。2、分析项目的资金来源、项目资金到位情况和后续资金落实情况。3、审核房地产开发企业的财务状况,其自有资金实力。对于为单一楼盘而成立的项目
10、公司,要审核其注册资金是否足额到位,是否存在挪用资金、未将资金投入本项目的现象。对于综合性房地产开发企业,要分析其资产负债结构和现金流量状况,说明其可以投入本项目的资金数量及其可到位时间。4、结合项目目前的进展情况和整体进度安排的比较,说明项目是否存在延长工期、不能按期竣工等问题。要重点审核项目的拆迁安置工作是否顺利,水电气等配套条件是否落实,是否存在拖欠工程款等问题。5、结合对开发商经营管理水平和开发能力的分析,其是否有足够的实力解决项目建设中的各种问题,能否按时竣工交楼。(三)审核协议项下单笔按揭贷款的风险参数,防范市场风险1、结合项目整体品质及其与周边楼盘的比较,分析项目的销售价格能否实
11、现,说明销售均价、按揭付款比例、我行按揭贷款份额等参数的取值是否合理,按揭合作限额的测算是否准确。2、结合项目定位、当地处置抵押物的便利性以及项目所在区域二手房市场的活跃程度,说明单笔贷款最高成数、最长期限等风险参数的设定是否合理。3、结合项目的整体状况,说明项目应执行的保证金要求及其具体管理措施。第十九条 审批部门应根据开发商的综合实力、开发的项目情况、市场情况、对我行综合贡献等,给出书面审批意见。第五章 项目准入合作协议第二十条 项目合作协议的签订个人房产按揭合作项目审核通过的,业务发起行(部门)应落实审核意见的相关要求,由有权签字人代表我行与开发商签署合作协议。总行市场发展部制定合作协议
12、的规范文本(见附件),各行另行制定合作协议的,应按我行合同管理办法执行审核,并向总行市场发展部报备。合作协议签订前,开发商应在我行开立专用售楼款监管账户,用于存放在我行申请房屋贷款的购房借款人支付的首期款以及我行向购房借款人发放的贷款;开发商同时在我行开立贷款保证金账户,用于存放我行发放的房屋贷款的保证金,在保证期间结束、保证责任履行完毕后,保证金账户应冻结。第二十一条 协议的执行(一)单笔按揭贷款由业务相关部门按照我行最新的住房贷款相关规定进行审批和操作,并遵从按揭合作协议的总体要求,不得突破。(二)以按揭合作协议明确的保证金比例,在单笔按揭贷款发放后,将保证金划入在我行开立的保证金账户。(
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