银行个人住房按揭贷款管理办法模版.doc

xx银行个人住房按揭贷款管理办法
xx总发〔xx〕95号附件1,xx年4月8日印发

第一章 总 则
第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房按揭贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》以及人民银行《个人住房贷款管理办法》和银监会《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、政策规定及我行有关的信贷管理制度，制定本办法。
第二条 个人住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用商品住房的贷款。
第三条 发放个人住房按揭贷款应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。
第四条 本办法适用于xx银行各分支行（部）信贷部门对个人住房按揭贷款的受理、调查、审查、审批、发放和收回各个环节，本行各级客户经理和管理人员必须按本办法开展业务，并认真贯彻执行。

第二章 贷款对象和条件
第五条 可以申请我行个人住房按揭贷款的对象为：购买主体结构已封顶 （高层为已建三分之二）的商品住房自用的，年满十八周岁，具有完全民事行为能力和稳定经济收入，能按期还本付息的自然人。
第六条 申请我行个人住房按揭贷款的借款人及其财产共有人必须具备以下条件：
（一）具有贷款行所在地地级市常住户口或有效居住身份证明（包括身份证、户口簿及户籍证明等）；
（二）非贷款行所在地地级市居民按规定提供有关证明材料；
（三）信用良好，具有稳定的经济收入和按期偿还贷款本息的能力；
（四）能提供与我行特约房地产开发商签订的购房合同；
（五）在我行开立专用的个人住房按揭贷款贷、还结算账户，并在其中存入不少于我行规定金额（比例）的购房首付款；
（六）愿意根据银行和抵押登记部门关于个人住房按揭贷款的相关规定办理有关手续；
（七）能提供我行认可的贷款担保；
（八）我行规定的其它条件。
第七条 与我行合作办理个人住房按揭贷款的开发商必须具备以下条件：
（一）有合法的房地产开发和经营资格与能力，有较为固定和健全的市场营销网络；
（二）有合法齐全的房产销售手续，包括《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预（销）售许可证》；
（三）在我行开立专门的房产销售结算账户，有一定的经济实力；
（四）合作前与我行签订有个人住房按揭贷款业务合作协议书；
（五）有独立的对外担保资格和能力，愿意按中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》在产权证移交借款人之前为其提供连带责任保证；
（六）我行规定的其它条件。
与具备上述签约条件的房地产开发商签订准入合作协议，应提交总行小微企业部，并按权限报批《开发商按揭项目申报程序》（见附件4）。

第三章 贷款的调查、风险审查与审批
第八条 我行在开展个人住房按揭贷款各项业务时，必须严格执行尽职调查、贷审分离、分级审批原则。
第九条 借款人申请个人住房按揭贷款应填写借款申请书，并向我行提交下列资料：
（一）身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件及婚姻状况证明）原件及复印件；
（二）非贷款行所在地地级市居民按规定提供有关证明材料；
（三）房地产主管部门出具的借款人及家庭成员房屋信息书面查询结果书（如有）；
（四）借款人出具的《个人住房贷款客户诚信保证》（见附件1）；
（五）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；
（六）符合规定的购买住房合同、协议或其他批准文件；
（七）购房首付款收据原件及复印件；
（八）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明；
（九）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；
（十）贷款人要求提供的其他文件或资料。
第十条 贷款经办行受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人住房按揭贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实。
第十一条 贷款调查以实地调查为主、间接调查为辅，严格执行贷款面谈制度，并按总行统一格式要求做好面谈记录工作（附件2：《个人住房贷款客户面谈记录》）。通过采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法核实包括但不限于以下内容：
（一）借款人基本情况、身份证明；
（二）借款人个人信用状况，查询个人信用报告；
（三）借款人收入情况；
（四）借款人及家庭成员拥有房屋情况；
（五）本次贷款购买房产的情况；
（六）借款人还款来源、还款能力及还款方式；
（七）保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力。
调查人员根据收集的资料和调查信息进行分析和研究，提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式等初审意见，并报风险审查人（部门）审核。
第十二条 借款人家庭住房套数认定
借款人家庭住房套数认定依据以购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。具体参照xx总办(2010)50号文件执行。
第十三条 贷款风险审查人员应当对调查人员提供的初审意见及有关资料，对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行独立客观的全面风险审查并提出审查意见，报个贷有权审批人（部门）审批。
第十四条 审批人员应在授权范围内按规定流程审批贷款，不得越权审批，严禁化整为零、超权限发放。
第十五条 对未获批准的个人住房按揭贷款申请，经办行应及时告知申请人。

第四章 贷款额度、期限和利率
第十六条 贷款额度。个人住房按揭贷款最高额原则上为总房价的70%，具体贷款额度应按不同时期国家政策规定和我行有关规定的额度执行。
第十七条 贷款期限。贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，最长不得超过30年，且借款人贷款时的年龄加贷款期限，女性原则上不超过60周岁（即720个月），男性原则上不超过65周岁（即780个月）。不办理展期。
第十八条 贷款利率。按中国人民银行的有关利率政策和我行有关个人住房按揭贷款利率规定执行。

第五章 贷款担保及偿还方式
第十九条 贷款担保。个人住房按揭贷款应当采取担保贷款的方式发放，借款人须以所购现房或期房作抵押，如此抵押尚不能覆盖风险的，可以追加其他抵押、质押、保证担保的方式。
（一）采取抵（质）押担保形式的，其抵（质）押担保物须严格按《担保法》规定进行抵（质）押登记，抵（质）押物放贷比例参照本行贷款抵（质）押物折扣率执行；
（二）以所购现房作抵押，贷款行和抵押人应持《房屋所有权证》到房屋所在地的房产登记机关办理抵押登记，以取得《房屋他项权证》；
（三）以所购期房作抵押，贷款行和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房所在地房产登记机关办理抵押登记备案手续;同时由售房单位提供过渡担保，待该期房竣工交付后，贷款行催告抵押人办理正式的抵押登记。
第二十条 还款方式。贷款期限在1年以内（含1年）的，到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始偿付贷款本息。偿还贷款本息的方式可选择等额本金还款法和等额本息还款法等方式：

（一）等额本金还款法：
贷款本金
每月还款额＝----------------＋（贷款本金-已归还本金累计额）×月利率
贷款期月数
（二）等额本息还款法：
贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款期数
每月还款额＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
（1＋月利率）还款期数－1
第二十一条 借款人提前归还贷款，应事先向我行提出申请，填写《xx银行个人贷款提前还款申请书》（附件3），经有权审批人（部）审批同意后提前归还部分或全部贷款。借款人提前还款可选择一次及多次（最多不超过3次）的还款形式。首次申请需按期偿付贷款本息满六个月，且单次还款金额不低于人民币5万元，其中采取多次提前还款形式的，部分提前还款每年最多为一次，对已还的贷款利息将不再调整。
第二十二条 个人住房按揭贷款发生贷款逾期或挪作他用，我行将按人民银行有关规定计收罚息，并根据合同的约定，追究借款人和担保人的违约责任。

第六章 合同签订
第二十三条 个人住房按揭贷款批准后，经办行信贷部门应按我行有关规定尽快通知借款人办理借款手续，并与借款人当面签订正式借款合同并办理相关担保手续。
第二十四条 贷款经办行应在借款合同中与借款人明确约定个人住房按揭贷款的金额、期限、利率、用途、支付、还款方式、双方权利与义务、贷款承诺、违约责任及其补救措施等条款，并经双方签字盖章后合同生效。

第七章 发放和支付
第二十五条 贷款经办行应设立独立的责任部门或放款岗位，负责个人住房按揭贷款支付审核和发放。
第二十六条 贷款经办行在发放贷款前应确认借款人满足合同约定的提款条件，并按照合同约定通过贷款人受托支付方式，将贷款通过借款人帐户划付给约定的房地产开发商在我行开立的房产销售结算帐户。
第二十七条 贷款人受托支付时，借款人须向贷款经办行提交借款申请书、借款凭证、相应的结算业务凭证及我行要求的其他资料，明确提用贷款的金额及付款的对象和金额，提用贷款的金额应与需付款的总额相等。
第二十八条 放款审核人员在贷款资金发放前应审核提款申请是否符合授信条件、是否符合合同规定、借款人相关交易资料是否符合合同约定条件。
对于因借款人提供的信息有误而无法对外支付或发生支付退款的，贷款行经办客户经理应及时通知借款人，要求重新提交载有正确信息的相关凭证和资料。
第二十九条 贷款支付过程中，借款人信用状况下降、支付出现困难的，贷款人应与借款人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定停止贷款资金的发放和支付。

第八章 贷后管理
第三十条 贷款经办行负责个人住房按揭贷款的贷后管理。放款后，分行经办人员应严格按照本行相关规定，采用回访形式开展日常例行检查与特别检查，建立贷款风险分析制度及时发现风险隐患并采取有效措施。
第三十一条 贷款检查应重点关注借款人还本付息能力、担保人担保能力、抵（质）押物价值的变化情况，出现风险的应根据合同约定及时采取提前收贷、追加担保等有效措施防范化解贷款风险：
（一）借款人及担保人基本信息变化情况，包括联系方式、住址、职业、收入、家庭重大变化等；
（二）通过查询本行相关系统，了解借款人还款情况，查询人行征信及其他相关系统，了解借款人在其他金融机构的信用及负债状况；
（三）贷款资金是否被挪用，业务发起部门在支付后是否做好有关细节的认定记录，通过帐户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查借款人是否按照借款合同约定的用途使用贷款资金；
（四）其他影响借款人持续还款能力的因素，影响抵（质）押物或保证人担保能力的因素；
第三十二条 借款人偿清贷款本息后，借款合同自行终止。贷款经办行应及时办理抵押或质押登记注销手续，并将物权或质权证明等凭证退还借款人。
第三十三条 个人住房按揭贷款形成不良的，贷款经办行应根据总行不良贷款管理的有关规定对其进行专门管理，及时制定清收处置方案。对确实无法收回的不良贷款，按照相关规定对贷款进行核销后，应继续向债务人追索或进行市场化处置。
第三十四条 信贷业务全部结清后，贷款经办行应按我行信贷档案有关规定及时整理信贷管理档案并按要求归档。

第九章 责任追究
第三十五条 出现下列行为或情况之一的，按照我行有关规定及本办法对相关支行及责任人进行处罚：
（一）对不符合本办法规定的借款人发放个人住房按揭贷款的；
（二）贷款调查、风险评价和风险审查未尽职的；
（三）未按规定执行贷款面谈、借款合同面签制度的；
（四）与借款人串通，违规违法审批发放个人住房按揭贷款的；
（五）超越、变相超越权限或不按规定流程审批、发放贷款的；
（六）未按本办法规定进行贷款资金支付管理与控制的；
（七）授意借款人虚构情节获得贷款的；
（八）对借款人违反合同约定的行为未及时采取有效措施的；
（九）有其他严重违反本办法规定的行为的。

第十章 附 则
第三十六条 本办法由总行小微企业部负责解释。
第三十七条 本办法自发文之日起执行，原《xx银行个人住房按揭贷款管理办法》（xx总发［2010］104号）同时废止。

附件：1.个人住房贷款客户诚信保证（略）
2.个人住房贷款客户面谈记录（略）
3.xx银行个人贷款提前还款申请书（略）
4.开发商按揭项目申请程序（略）