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xxx村镇银行股份有限公司
个人抵押贷款管理办法

第一章 总 则
第一条 为促进个人抵押贷款业务稳健发展，满足个人资金需求，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《个人贷款管理暂行办法》和信贷管理的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称个人抵押贷款是指借款申请人以个人住房或商用房作抵押，向xxx村镇银行股份有限公司（下称“xx村镇银行”）申请用于生产经营或消费用途的贷款。
第三条 个人抵押贷款遵循“逐笔申请、逐笔审批、总额控制、实贷实付”原则。
第二章 贷款条件
第四条 借款人应具备下列条件：
1、具有完全民事行为能力，身体健康，年龄在18周岁至60周岁(含）；
2、具有县市区常住户口或本地有效居住身份，有固定住所；
3、遵纪守法，品德优良，个人资信状况良好，无恶意不良信用记录，具有良好的还款意愿和合法、稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力；
4、在xx村镇银行开立结算账户；
5、贷款行规定的其他条件。
第五条 抵押物应具备以下基本条件：
l、必须是位于城镇的个人住房或商用房；
2、地理位置优越，使用状况良好，具有一定的升值潜力和较强的变现能力，不在规划拆迁范围内；
3、房产证、土地使用权证齐全，且土地使用权类型为国有出让，权属明晰，不存在任何纠纷（如土地证为大证未分割，应到有关部门进行核实，确保房产所属土地未在其他金融机构设定抵押、交易转让不存在障碍等）。
4、抵押房屋整体结构质量状况良好，原则上房龄加贷款期限不超过25年。
第三章 贷款金额、期限和利率
第六条 个人抵押贷款可根据借款申请人的实际需求，按照抵押物价值确定贷款额度，抵押物应参考评估价值，结合抵押物公允价值、变现能力等确定认定价值，在认定价值的基础上以沿街商业房、住房抵押的，抵押率不得超过70%；
第七条 个人抵押贷款期限最长不超过3年。借款人分次申请借款时，每笔贷款的到期日不得超过个人借款合同约定的到期日。
第八条 贷款利率。个人抵押贷款利率由xx村镇银行根据风险覆盖、市场竞争等因素自主确定，但必须符合中国人民银行规定的利率浮动区间。
第四章 贷款申请、调查、审查和审批
第九条 贷款申请。借款申请人办理个人抵押贷款，应填写《xxx村镇银行贷款申请表》，并向贷款行提交下列资料：
1.借款申请人、抵押人及财产共有人、其他关系人合法有效的身份证件、结婚证、户口簿等资料；
2.抵押房地产的权属证明（房屋所有权证、国有土地使用权证等）；
3.以个人住房作抵押的，还需提供第二住所的证明材料；
4.借款人的有效资产证明（包括但不限于房地产权属证明、银行存款凭证、汽车行驶证、股票、基金等）；
5.借款人、抵押人以及关系人的个人信用报告查询授权书；
6.贷款行要求提供的其他资料。
第十条 贷款调查。贷款行必须执行双人考察制度，贷前调查以实地调查为主、间接调查为辅，应注重核实借款申请人提供资料的真实性，在确保资料真实性的同时，深入了解借款申请人经营状况、家庭收支、资产负债、担保等情况。
1.面谈
客户经理与借款申请人及其家庭成员进行现场面谈。
2.现场调查
（1） 资产状况调查
客户经理根据借款申请人提供的资产情况，核查其资产的真实性、准确性。主要核查借款申请人及其财产共有人所拥有的房屋、车辆、银行存款、股权和其他资产等，收集资产的相关凭证、证明，并复印、拍照留存；对无法提拱有效凭证验证产权归属的资产，应由有关部门出具产权归属的有关证明，估算借款人资产价值。
（2）负债状况调查
①通过查看借款申请人及其财产共有人的征信报告、借款借据、利息单等，调查实际家庭负债及对外担保情况；
②通过面谈或询问关系人等方式了解借款申请人及其家庭成员对外欠款情况；
③通过对借款申请人的资金往来、融资渠道、还款来源的调查或其他渠道了解，分析借款申请人是否存在参与民间高息借贷或非法集资等行为；
（3）家庭收入支出调查
①调查家庭成员工资收入、租赁收入、股票基金投资收入等。查看工资收入证明，根据其从事工作推算收入，查看对外出租的场所、产权证明、租赁协议验证租赁收入查看股票基金的相关凭证或进入相关系统进行验证，查看其它收入的证明材料；
②调查家庭支出情况，包括家庭生活支出、交通支出、教育支出、医疗支出、还贷支出等支出项目，可通过面谈了解情况推算家庭支出。
（4）经营项目资产状况调查。客户经理应对借款申请人生产经营所使用土地、自建厂房（或其他生产建筑物）、生产经营设备、库存商品、应收款项等进行现场调查核实：
①经营项目为种养殖业的，主要核查经营项目投入资产情况，调查内容包括土地面积、承包期限、费用缴纳情况、种养殖规模、建设情况等，估算资产价值；
②经营项目为批发零售业的，主要核查经营项目投入资产、存货情况、应收款项等，估算资产价值；
③经营项目为制造业的，通过下述措施综合估算资产价值。通过查看土地承包合同、厂房建设资金投入证明等核实土地厂房权属及价值；通过查看主要设备的数量、价格、投入时间、先进性程度，累计折旧程度，根据发票、收据等证明判断拥有资产的真实性，估算设备价值；通过实地盘点存货，查看发票、运输单据、入库单等证明存货的真实性，并根据市场价格核算存货实际价值；通过查看、核实商业合同、销售发票、运输单据、欠条等验证应收账款的真实性，并了解应收账款的账期、货款回笼情况。
(5)经营收入支出情况调查
①经营项目为种养殖业的，客户经理根据农户生产经营规模、周期、产品市场价格、销售渠道等，合理匡算经营收入情况；
②经营项目为零售业的，客户经理根据进货销货记录和资金回笼情况，核算经营收入情况；
③经营项目为制造业的，客户经理根据客户的生产经营周期分别查阅淡旺季三个月的销售记录，并与相应期间的销售发票、发货单据、第三方出具的运输单据、银行账户流水（银行账户包括借款人及其近亲属个人账户）进行对比验证，估算全年销售情况。
调查经营支出情况。查阅承包费用缴纳单据、购货发票，收据或其他证明材料等，调查主要原料、用品的进货数量、成本、生产经营消耗的水电费、支付的工资、租金、税费和交通费用等，确定经营支出。
3.非现场调查
通过各种媒体或其他渠道搜集授信申请人还款意愿和还款能力的变化信息，如经营变化、诉讼事件、家庭成员健康状况、家庭大额支出等。根据搜集的信息进行核实验证。
4.抵押物调查
（1）实地考察所抵押的房地产，认真核实房产证、土地使用权证是否真实、有效，产权是否清晰，有无在其他金融机构设定抵押；
（2）抵押房地产的评估价值是否与市场公允价值相符，有无高估现象，应结合市场价值进行最终认定；
（3）抵押房地产是否在城区或镇区范围内，地理位置是否优越，是否易于处置变现，使用情况是否正常，整体结构是否良好，是否在城市规划拆迁范围内，对个人住房要特别考虑房产变卖的难易程度；
（4）抵押房地产是否已对外出租，已经出租的，查看租赁合同，对未出租的，应由抵押人出具不对外租赁的承诺；
（5）根据第二住所证明，实地查看第二住所是否真实、合理。
（6）其他应调查的事项。
5.调查结论
（1）形成调查报告。对于符合个人抵押贷款要求的借款申请人，客户经理在调查结束后，撰写《个人贷款调查报告》，提出明确的调查意见，包括明确的贷款额度、期限、利率、还款方法、支付方式、限制性条款等；
（2）对不符合借款条件的，调查人员应在调查结束后当日将客户资料退还，并做好解释工作。
第十一条 贷款审查
l.信贷业务管理人员负责对客户经理提报的信贷资料进行认真审查，重点审查以下内容：
（1）信贷资料的齐全完整性、表面真实性；
（2）贷款的对象和条件、抵押物条件是否符合规定要求；
（3）对申请人的信用等级评定是否准确；
（4）贷款额度、期限、利率确定是否符合规定；
(5)信贷人员撰写的调查报告内容是否齐全，分析判断是否合理，调查结论是否明确；
（6）其他需审查的资料。
2.对审查事项有疑问的，可要求调查人员解释，必要时审查人员可进行现场审查对需补充信贷资料的，应要求调查人员及时进行补充完善。
3.信贷业务管理人员审查认定存在风险隐患的，应逐项列明原因及依据，并提出降低贷款额度、追加担保措施等风险防控意见。
4.审查人员审查完毕后，各行按授权管理制度进行逐级审议审批。
第十二条 贷款审批
l.审议审批时，应参考审查人员的意见和建议，对未参考审查意见，审议审批时须由审议、审批人详细注明原因和依据；
2.审议审批结果必须明确贷款额度、期限、利率、担保方式、放款条件、支付方式、还款方法、结息方式等基本要素；
3.对审批通过的贷款，由合同管理岗通知申请人落实贷前条件，签订相关合同。对审议审批未通过的贷款，应由客户经理在2个工作日内告知贷款申请人，并详细说明原因，做好解释工作。
第五章 签订合同
第十三条 合同管理岗在签订合同前，应核实贷前条件的落实情况。对全部落实贷前条件的方可订立合同。
第十四条 签订合同时应注意下述事项：
（一）应统一、准确使用印制的合同文本。合同填写须符合下列要求：
l.信贷合同必须采用钢笔或签字笔书写，做到标准、规范、要素齐全、数字准确、字迹清晰，不错漏、不潦草、不涂改；
2.信贷合同、协议的金额、期限、利率、担保方式、还款方法、支付方式等内容与审议、审批的意见一致；
3.需要填写空白栏且有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容应加横线表示删除；
4.贷款有关当事人在签字时必须使用正楷字体，保证能够正确识别，不得使用艺术字体；
5.合同、协议中需摁手印的，要采用正确的滚动摁印法，即自手指的左侧至右侧滚动摁压，显示出来为扇面形状；
6.合同用途须与借款申请用途相符，借款用途要合法、合理、明确。根据借款人实际需求情况，借款用途尽量填写齐全（如建筑、加工、医疗、教育、旅游、房屋装修，购车、购买原材料、机械设备、化肥农药、购买家电、家具等内容），不得填写“流动资金”、“综合消费”等无指定用途的内容。
（二）认真查看当事人（包含但不限于借款人、抵押人、财产共有人等）身份证件，并对当事人身份证件进行联网核查，验证真伪。
(三)合同面签过程应尽量在网点监控覆盖范围内，无条件的应留存照片或影像资料，确保订立的合同合法、合规、真实、有效。
第十五条 信贷合同填写完毕，将合同交于出账中心进行审核，对审核过程中发现的问题应及时与客户经理沟通，并重新填写。合同审核人员应复查以下内容：
1.合同文本使用是否正确；
2.合同填写的内容是否符合要求，是否完整、规范；
3.合同内容是否与审议审批意见一致；
4.合同的补充条款是否合法、合规、有效；
5.一式多份的合同，每份合同内容是否一致；
6.其他需审核的内容。
第十六条 在办理抵押手续时，由信贷管理部人员与抵押人及财产共有人共同到产权部门办理抵押登记。原则上，应由双人陪同客户共同办理抵押登记手续。
第六章 发放与支付
第十七条 合同签订完毕、抵押登记办妥后，客户经理将有关合同、权利证明原件等资料移交出账中心进行审查，出账中心再次对信贷资料的完整性进行审查，审查无误后，进入贷款发放环节。
对于审批日至放款日间隔超一个月（含）的，原则上要求客户经理对借款人在此期间的风险变动情况进行实地调查，调查内容包含但不限于：
1.借款人信用波动情况、偿债能力变化情况；
2.借款人是否存在涉嫌违反法律法规被查处的情况；
3.抵押物变动情况等；
对未能落实上述条件或不符合放款条件的，不得发放贷款。
第十八条 支付方式：贷款资金的支付方式分为xx村镇银行受托支付（以下简称受托支付）和借款人自主支付（以下简称自主支付）。
1.受托支付是指xx村镇银行根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金通过借款人账户支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。
2.自主支付是指xx村镇银行将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。
第十九条 存在下列情形之一，经xx村镇银行同意可以采取借款人自主支付：
1.借款人无法事先确定交易对象且金额不超过30万元人民币的；
2.借款人交易对象不具备有效使用非现金结算方式的；
3.贷款资金用于生产经营且金额不超过50万元人民币的；
4.法律法规规定的其他情形。
xx村镇银行应鼓励采用受托支付方式向借款人交易对象进行支付。
第二十条 还款方法确定。
1.按月还息、任意还本还款法，即按月偿还贷款利息，分次任意归还本金，借款到期日偿还所有本金和利息。
2.到期日一次性还本付息还款法，即在借款到期日一次性偿还贷款利息和本金。
3.等额本息偿还法，即在贷款期内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息。
4.等额本金偿还法，也称递减法，即在贷款期内将本金平均分摊在每期偿还，贷款利息随本金逐期递减。
上述还款方法，客户经理应根据借款人的实际用途、还款能力合理确定不同的还款方式，原则上对一年（不含）以上的个人抵质押贷款不得采用一次性还本付息还款法。
第七章 贷后管理
第二十一条 贷后检查：贷后检查重点核实借款资金用途，是否按合同约定使用，关注借款人还款意愿和还款能力及抵押物的变动情况，是否存在参与民间高息借贷、转借贷款等行为。同时，还应关注贷款各流程环节的尽职情况。贷后检查须留存文字记录、图片或影像等资料。
l.首次贷后检查。在贷款发放后15日内由客户经理进行首次实地跟踪检查，核实资金使用情况。并收集相关证明材料，填制《首次贷后跟踪检查表》。
2.按季贷后检查。在首次贷后检查结束后，各支行应按季进行贷后检查，主要内容包括：
(1) 借款人资信状况、还款能力、还款意愿变化；
（2）借款人家庭是否发生重大变故；
（3）借款是否挪用、转借、投入民间借贷领域；
（4）抵押物的变动情况；
(5)其他需检查事项。
检查后填制《个人贷款贷后检查表》，并由借款人签字确认。
3.x村镇银行应完善贷后管理制度，定期组织对各支行贷后管理情况进行检查监督。
第二十二条 贷款催收。
1.贷款到期前，客户经理应通过电话、短信、书面通知等形式告知借款人。
2.对贷款到期后未能及时归还的，客户经理应在到期后3日内签发《逾期贷款催收通知书》。
3.对累计欠息3次以上或拖欠利息1个月以上的，应及时上门催收并调查核实欠息原因。根据实地调查情况做相应调整，如：停止发放贷款、提前收回等。
第二十三条 个人抵押贷款不得展期。
第八章 责任追究
第二十四条 对个人抵押贷款办理过程中存在违规违纪行为的，要严格按照《xxx村镇银行股份有限公司员工违规违纪行为处理办法》进行责任认定及追究，对涉及违法行为的，依法追究其法律责任。
第九章 附则
第二十五条 本办法由xxx村镇银行股份有限公司负责解释和修订。
第二十六条 本办法自印发之日起执行。