银行个人一手房按揭贷款管理办法.doc

xx银行个人一手房按揭贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为支持城乡居民购买房屋，规范一手房按揭贷款管理，促进个人房屋按揭贷款业务健康发展，根据《个人贷款管理暂行办法》等有关法律法规及xx银行相关规章制度，特制定本办法。
第二条 本办法所称个人一手房按揭贷款（以下简称“贷款”）是指贷款人向借款人发放的用于购买由房地产开发商开发建造并向社会销售的在建或已竣工的初次交易的商品房的贷款。
具体包括指定楼盘按揭贷款和不指定楼盘按揭贷款，其中：指定楼盘按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买房地产开发商已与贷款人签署《商品房按揭贷款合作协议书》指定楼盘所属的商品房贷款；不指定楼盘按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买未与贷款人签署《商品房按揭贷款合作协议书》的非指定楼盘所属的商品房贷款。
第三条 本办法所称贷款人是指xx银行授权可以开办个人一手房按揭贷款业务的各分支机构。
第四条 本办法所称借款人是指符合贷款人条件规定的利用房屋按揭贷款购买房屋的自然人。
第五条 本办法所称商品房具体分为住宅房和商用房。住宅房是指用于居住的房产；商用房是指以出租、出售或经营等以营利为目的的房产，包括营业房、办公楼等。
第六条 贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。
第七条 贷款人开展个人一手房按揭贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。

第二章 贷款对象及条件

第八条 贷款对象。具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。
第九条 贷款条件
（一）年满18周岁，借款人年龄加借款期限男性不超过65周岁、女性不超过60周岁；
（二）具有合法有效身份证明和固定住址；
（三）贷款用途明确合法；
（四）收入合法稳定，具备按期偿还贷款本息的能力；
（五）个人信用记录良好，无恶意拖欠、逃废银行债务行为，无不良嗜好；
（六）在贷款人处开立个人结算账户，并同意授权贷款人从约定结算账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；在贷款人受托支付方式下，同意授权贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的交易对象；
（七）能够提供贷款人认可的担保，并能按照相关规定办理合法有效的担保手续；
（八）借款人每月房屋按揭贷款本息还款额不得超过家庭月可支配收入的50%。家庭所有消费贷款月本息还款额不得超过家庭月可支配收入的55%；
（九）购买的房屋必须在贷款人所在地；
（十）具有真实的购房合同或协议；
(十一)贷款人规定的其它条件。
第十条 贷款购买商品房必须满足以下条件：
（一）商品房所属楼盘必须具有“五证”手续，“五证”分别为《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设施工许可证》及《商品房预售许可证》。
（二）商品房必须满足国家监管当局的最新房贷政策及xx银行相关实施细则对所购房产的要求。
（三）商品房必须是配套设施齐全，交通便利，结构合适，易变现的房屋。

第三章 贷款额度、期限、利率及还款方式

第十一条 贷款额度。个人一手房按揭贷款额度应在综合考虑借款人的收入状况、资信状况、贷款担保情况、市场供求情况等因素的基础上确定。
贷款额度是指房屋价格扣除按规定比例缴纳首期付款金额的剩余部分。
房屋价格是指房屋实际成交价格（不含各类附加税、费及保险费等）。
贷款首期付款比例按照监管当局下发的房贷政策及xx银行相关实施细则执行。
第十二条 贷款期限。贷款期限应在综合考虑借款人的健康状况、现金流入、还款能力、抵质押物状况等因素的基础上合理确定，具体如下：
住宅房：贷款期限最长不超过30年；
商用房：贷款期限最长不超过10年；
港、澳、台居民及外国人办理的贷款不得超过其在华居住的有效期限。
第十三条 贷款利率。按照中国人民银行公布的同期同档次商业贷款基准利率、监管当局下发的最新房贷政策和xx银行规定的利率浮动范围执行。
第十四条 还款方式。个人一手房按揭贷款还款方式为“按月还款”，包括“按月等额本金还款法”和“按月等额本息还款法”。
（一）具体还款方式由借款人在以上两种方式中自由选择，一旦选定不允许改变。
（二）个人一手房按揭贷款允许提前还款，但提前还款须事先征得贷款人的同意，并需重新制定还款计划。

第四章 贷款担保

第十五条 办理个人一手房按揭贷款，借款人应提供符合监管要求和xx银行规定的担保，严禁以信用方式发放贷款。
第十六条 贷款可采用以下一种或多种担保方式办理。
（一）以贷款人认可的存单、债券、保单等质押；
（二）以贷款人认可的不动产抵押，包括房屋、土地等；
（三）以预购商品房抵押，同时由房地产开发商或担保公司提供阶段性保证担保；
阶段性保证担保：即在保证期间内均承担全额连带保证责任，保证期间指自借款合同签订后至借款人办妥《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，将所购房产抵押给贷款人为止。
（四）以预购商品房作抵押，由房地产开发商提供阶段性保证担保，同时由公司或自然人提供保证担保（在贷款期限内均承担全额连带保证责任）。
第十七条 由房地产开发商、担保公司、公司、自然人提供保证担保，必须对其担保资格和担保能力进行严格审核。
第十八条 由房地产开发商或担保公司提供保证担保，应建立担保保证金交存与代偿制度。保证金的交存包括一次性趸交和分笔交存方式。
（一）由房地产开发商提供保证担保的，贷款担保保证金由开办担保贷款业务前一次性趸交和开办担保贷款业务后按每笔贷款交存两部分组成。
一次性趸交和按每笔贷款交存的保证金金额根据房地产开发商和贷款人协商确定，具体以双方签署的《商品房按揭贷款合作协议》中的保证金金额和交存比例为准。
保证金账户针对房地产开发商设立，同一开发商开发的不同楼盘在我行同一分支机构合作开展业务的，可只趸交一次保证金。
（二）由担保公司提供保证担保的，贷款担保保证金一般采取在开办担保贷款业务前一次性趸交的方式提取。一次性趸交金额根据担保公司和贷款人协商确定，具体以双方签署的合作协议中的保证金金额为准。
（三）保证金必须为承担担保责任的开发商或担保公司的自有资金。依据与开发商或担保公司签订的有关协议或约定，在发放贷款前，按期足额将保证金存入贷款人指定的保证金专户。
（四）严禁从按揭贷款中直接扣划保证金。严格保证金账户的管理，不得挪用或随意支取。
（五）个人房屋按揭贷款发生逾期后，经催收或执行完所有必要程序后，仍无法收回贷款本息的，则从对应保证金账户扣收。同时要求房地产开发商、担保公司等保证人补足保证金。在未补足保证金时，不得与该担保人续作业务。
（六）在保证人履行全部阶段性保证担保责任后，我行可以根据保证人及分支机构的书面申请退还保证金。
（七）凡涉及保证金代偿及扣划均须上报总行审批。

第五章 贷款业务操作流程

第十九条 个人一手房按揭贷款实行全流程管理。办理个人一手房按揭贷款业务，需结合《xx银行个人贷款管理细则（试行）》规定的流程和具体要求，按照贷款申请、贷款受理与调查、贷款审查和风险评价、贷款审批、合同签订、放款审核、贷款发放、支付管理等逐环节规范操作。
第二十条 贷款申请。借款人申请个人一手房按揭贷款，应填写《xx银行个人借款申请书》，并提交下列材料：
（一）借款人及其配偶的有效身份证明、婚姻状况证明、经济收入证明；
（二）借款人近期免冠照片；
（三）借款申请书；
（四）借款人与房地产开发商签订的《购房合同》正、副本，合同必须明确所购房产位置、面积、价格等；（包括房地产开发商出具的推荐担保函）；
（五）客户交纳的首期付款证明；
（六）以财产抵押或质押的，应提供抵押物或质押物清单、权属证明、价值证明材料及有权处分人（包括财产共有人）同意抵押或质押的证明；
（七）由第三方提供保证担保的，应出具保证人同意担保的书面文件及其他有关资信证明材料；
（八）贷款人要求提供的其它资料。
第二十一条 贷款受理。贷款受理岗在受理借款人的借款申请等资料后，对客户是否具备办理个人一手房按揭贷款的基本条件进行初步认定。对于不符合基本条件的，不予受理，及时回复申请人，并退还相关资料；对于符合基本条件的，予以受理，并将相关资料移交授信调查岗。
第二十二条 贷款调查。贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，可采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。就借款人基本情况、资信、贷款用途、家庭资产、收入、还款来源、担保情况等进行调查。
（一）需重点调查本笔按揭贷款的真实性、合法性和有效性，申请贷款额度是否适当；
（二）经中国人民银行征信系统或我行信贷管理系统查询，发现借款人银行贷款有以下情况之一的，除非能提供原贷款行出具的、我行认可的情况说明，否则不得为其办理贷款：
1、现有贷款状态为逾期的；
2、信用卡账户为非正常状态，有恶意透支行为的。
第二十三条 贷款审查和风险评价。
（一）贷款审查人员对贷款资料进行基本审查后，根据国家产业政策、经济金融法规、监管要求及我行相关业务管理规定，对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查。
（二）贷款风险评价应以分析借款人现金收入为基础，采取定量和定性相结合的分析方法，全面、动态地进行贷款审查和风险评价。
（三）风险评价人员完成贷款风险评价后，按我行授信业务流程及转授权管理规定报有权审批人审批。
第二十四条 贷款审批。按照审贷分离和授权审批制度，授信审批人员依据调查报告和风险评价意见对贷款进行独立审批。
第二十五条 签订合同。经有权审批人批准的贷款，贷款人、借款人、担保人应当签订书面《房屋按揭借款合同》。合同的签订应遵循面签制度。
第二十六条 交存房屋按揭贷款保证金。在贷款发放前，要求房地产开发商（或担保公司）按照合作协议约定的保证金比例、金额，以自有资金形式交存到在xx银行开立的房屋按揭贷款保证金专户。
第二十七条 办理贷款担保手续。贷款人经办人员应携带《房屋按揭借款合同》、《抵质押合同》（如需要）、申请人和代理人的身份证明、抵质押物权属证明、相关申请表格等资料，到登记部门办理贷款担保手续。
（一）具体手续办理
1、以房产抵押，办理房产价值认定、抵押登记手续；
2、以质物质押，办理质物监证手续、移交质物凭证；
3、以预购商品房抵押、由第三方提供保证担保，办理保证人保证担保手续及预购商品房抵押权预告登记。
（二）在抵押预购商品房取得竣工决算书后3个月内，须办理抵押房屋的所有权证书，并办理正式抵押登记手续，即“按转押”手续。
第二十八条 放款审核。按照贷放分控的原则，贷款人放款审核岗应根据借款人提交的提款申请资料，进行放款审核，并负责落实各项放款条件。
第二十九条 贷款发放。放款审核岗审核通过后，支行信贷员在信贷管理系统中进行下柜处理，填写《xx银行借款凭证》，打印《放款通知书》，与借款人填写的《提款申请书》一并提交会计核算岗办理贷款发放手续。
第三十条 支付管理。 个人一手房按揭贷款资金应当采用贷款人受托支付方式进行支付。
（一）贷款行应根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金发放至借款人在贷款行开立的约定结算账户中。
（二）贷款行应立即将贷款资金划转至房地产开发商的银行账户。

第六章 贷后管理

第三十一条 贷款发放后，借款人应严格按照合同约定的还款方式于次月开始按时偿还贷款本息，每1个公历月为1个还款期，每月20日扣划贷款本息。
第三十二条 贷款人应定期了解抵押物的价值变动情况，如抵押物价值降低，可要求借款人及时追加贷款人认可的其他担保。
第三十三条 贷款人应根据房产的不同性质，对商品房的贷款风险进行定期检查、评估。
第三十四条 个人一手房按揭应根据贷款金额建立定期贷后检查制度。
（一）根据个人一手房按揭贷款的具体特点，可按照抵押物及贷款金额对借款人进行不同频次的贷后检查：
1、住宅房。单笔贷款50万元（含）以内的，采取按半年抽查制度，抽查户数应不低于该区间总户数的20%；单笔贷款50万元（不含）以上的，采取按季抽查制度，抽查户数应不低于该区间总户数的20%。
2、商用房。单笔贷款200万元（含）以内的，采取按半年抽查制度，抽查户数应不低于该区间总户数的20%；单笔贷款200万元（不含）以上的，采取按季抽查制度，抽查户数应不低于该区间总户数的20%。
（二）贷后检查中如发现借款人还款能力、保证人代偿能力、抵质押物权利状况等发生重大变化，可能导致该笔贷款发生风险时，检查人员应出具书面报告呈报相关部门，拟订相应的资产保全措施，保护我行债权。
第三十五条 债权保护及逾期贷款管理。
（一）贷款人应重点关注借款人的首次还款情况和首次逾期记录。借款人首次发生逾期，贷款人不仅要加强催收、及时收回，而且要落实逾期的真正原因，并根据具体情况采取合理的风险防范措施。
（二）如果出现逾期贷款，贷款人应及时向借款人和担保人发送《债务逾期催收通知书》，并积极配合签约合作方共同催收，督促借款人及时还款。
（三）借款人连续三个月未能按时或未能足额归还贷款本息，贷款人应根据有关法律合同约定，通过法律手段处分抵押物以清偿贷款本息及罚息、违约金和相关费用。
（四）若贷款已整体逾期，贷款人须及时采取法律诉讼方式、仲裁方式或依据公证部门出具的赋予强行执行效力的债权文书直接申请强制执行。
第三十六条 其他贷后管理事宜按照我行相关管理办法和有关规定执行。
第七章 会计核算

第三十七条 个人一手房按揭贷款通过“122 个人贷款”及其下辖的子科目核算。
（一）贷款期限不超过5年（含）的，贷款购买住宅房，通过“1220505”科目核算短期个人住房按揭贷款；贷款购买商用房，通过“1220507”科目核算短期个人营业房按揭贷款。
（二）贷款期限超过5年的，贷款购买住宅房，通过“1220506”科目核算中长期个人住房按揭贷款；贷款购买商用房，通过“1220508”科目核算中长期个人营业房按揭贷款。

第八章 附则

第三十八条 本办法未尽事宜按照《xx银行个人贷款实施细则》有关规定执行。
第三十九条 本办法由xx银行个人业务部负责解释。
第四十条 本办法自下发之日起执行。《xx银行个人房屋按揭贷款管理及操作办法》（xx(个)发〔2009〕26号）同时废止。
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