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个人二手房屋按揭贷款管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为提升xx农村信用社（农合行、农商行、股份有限公司）信贷服务水平，打造特色信贷业务品牌，规范个人二手房屋按揭贷款管理，根据银监会《个人贷款管理暂行办法》，结合xx农村信用社实际，制定本办法。
第二条　本办法所称个人二手房屋按揭贷款是指xx农村信用社（以下简称贷款行社）向借款人发放的用于购买二手房屋的贷款。本办法所称二手房屋是指已经取得房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明或不动产登记局颁发的不动产权证书，可在房屋二级市场上进行交易且未设定抵押权的房屋。
第三条 个人二手房屋按揭贷款按照房屋性质划分为二手住房按揭贷款和二手商业用房按揭贷款。本办法所指的住房，包括住宅、公寓、别墅；商业用房包括商铺、写字楼、商住两用房、商务公寓等。
第二章　贷款对象和条件
第四条　个人二手房屋按揭贷款的对象为年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。
第五条　借款人须同时具备下列条件：
　　（一）能提供有效的身份证明或居留证明；
　　（二）具有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（三）已经与售房人签订规范的房屋买卖合同；
（四）能够支付贷款行社要求的购房首付款，并在贷款行社开立个人结算账户；
（五）贷款行社规定的其他条件。
第六条 交易房屋须同时具备下列条件：
（一）房屋坐落于贷款行社辖内；
（二）房屋产权明晰，能够自由上市流通，具有《房屋所有权证》或《不动产权证书》且未设定抵押，不在城市拆迁、旧城改造、司法冻结、封存或危房范围之类，已购公有住房和经济适用房须符合当地上市出售管理办法的规定；
（三）房屋房龄不超过25年，主体结构为砖混（含）以上标准，商业用房有明确的四至范围和独立封闭的物理空间；
（四）房屋已经出租且购房人非承租人的，承租人需出具放弃优先购买权的声明。
第七条 二手房屋房龄
二手房屋房龄是指交易房屋从竣工之日起至贷款申请时的年限，房屋竣工日期以房屋产权证记载的日期为准，若《房屋所有权证》或《不动产权证书》上未记载建成年份的，以最初购买该房屋的发票或房管局记载的年份为准。
第三章　贷款的期限、额度和利率
第八条　贷款期限
贷款行社应结合房屋房龄、借款人的年龄、收入状况、还款能力及房产使用年限等因素，合理确定贷款期限。贷款期限与借款人年龄之和不得超过65年，且贷款期限与房龄之和不得超过35年。其中，住房贷款期限最长不得超过30年（含），商业用房贷款期限最长不得超过10年（含）。
第九条 贷款额度
贷款行社应根据房屋具体情况结合借款人年龄、收入状况、还款能力等综合因素，合理确定首付比例及贷款额度，原则上住房首付比例不得低于25%；商业用房首付比例一般不得低于50%,对于房屋位置好、变现能力强且借款人为贷款行社优质客户的，可适当放宽首付比例，最低不得低于40%。同时国家差别化住房信贷政策有要求的，应参照执行。
第十条　贷款利率
（一）贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率标准执行，上浮比例由贷款行社根据自身经营成本及借款人综合情况自行确定，其中住房按揭贷款利率最低执行基准利率，商业用房按揭贷款利率最低执行基准利率上浮10%，同时国家差别化住房信贷政策有要求的，应参照执行；
（二）贷款期限在1年以内（含）的，执行合同约定的固定利率，贷款期间不予调整；贷款期限在1年以上的，执行浮动利率，遇中国人民银行基准利率调整，在合同期内按年调整，即在下一年度的公历1月1日起按相应利率档次执行新的贷款利率。
第十一条 个人二手房屋按揭贷款额度和利率的确定应按照国家差别化住房信贷政策要求对相关条件区别对待，如遇国家差别化住房信贷政策调整，则贷款最低首付比例及利率最低上浮比例随之调整。
第四章 还款方式
第十二条 个人二手房屋按揭贷款的还款方式可采取等额本息还款或等额本金还款两种方法按月归还。
借款本金×月利率×（1+月利率）借款月数

（1+月利率）借款月数-1

每月还款金额=
（一）等额本息还款法：

借款月数

借款本金月数

每月还款金额=
+（借款本金-累计已还本金额）×月利率
（二）等额本金还款法

第十三条　贷款行社与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还款日，并在约定还款日从约定的账户中扣收贷款本息。借款人提前全部或部分还清剩余贷款本金的，须提前30天向贷款行社提出申请。提前还款金额须为一万元的整数倍。
第五章　担保方式
第十四条　个人二手房屋按揭贷款采取以借款人所购房产抵押的担保方式。
第六章　交易资金托管
第十五条　二手房屋按揭贷款所购房屋交易原则上应进行交易资金托管。交易资金托管是指在二手房屋交易中，交易双方约定将全部交易资金通过在贷款行社开立的交易结算资金专用存款账户进行托管，当交易双方履行交易合同，实现约定的条件，贷款行社按协议约定并经有效授权后，协助交易双方完成托管资金划转的活动。
第十六条 交易资金托管账户为房地产经纪机构在贷款行社开立的二手房屋交易结算资金专用存款账户，或借款人、售房人在贷款行社开立并委托贷款行社对该账户内托管资金进行监管的个人结算账户。交易资金托管账户内托管的资金应是二手房屋交易的全部资金，包括但不限于房屋交易定金、首付款和尾款（包括贷款资金）等。
第十七条　贷款行社当地房管机构对二手房交易资金及托管账户有强制性要求的，则从其规定。
第七章　贷款程序
第十八条 贷款申请和受理
借款人向贷款行社提出贷款申请，并按要求如实提供以下资料：
（一）借款人需提供：
1.《个人购房贷款申请表》（附件1）；
2.借款人及配偶户口本、有效身份证明及婚姻状况证明；
3.买卖房屋双方签订的购房合同或协议；
4.借款人在贷款行社开立的个人结算账户证明；
　　5.借款人家庭财产和稳定收入的证明（包括但不限于由工作单位出具的个人收入证明、纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；
6.贷款行社认可的房地产评估机构出具的评估报告；
7.贷款行社要求提供的其他资料。
（二）售房人需提供：
1.售房人为个人的提供本人及配偶（含房屋共有权人）有效身份证件及婚姻状况证明，售房人为企业法人的提供《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、企业股东会（董事会）同意转让房产的决议等有关文件；
2.所售房屋《房屋所有权证》或《不动产权证书》；
3.售房人在贷款行社开立的结算账户证明；
4.所售房屋为房改房或经济适用房的，应根据房屋所在地相关规定，提供相应证明材料；
5.贷款行社要求提供的其他材料。
第十九条　贷前调查。
主要调查借款人的资格和还贷能力，内容包括：
　　（一）借款人所提供资料的真实、合法性；
　　（二）借款人及主要家庭成员职业、年龄、学历、品行及专业技能，有无影响还款能力的不良品行和不良信用记录；
　　（三）借款人及家庭主要财产和收入状况；
（四）借款人申请借款金额及期限是否与家庭收入、还款能力相符等；
（五）着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的每月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，每月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
　　房产支出与收入比=（贷款月还款额+月物业管理费)/家庭月均收入
所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+家庭其他债务月均偿付额)/家庭月均收入；
（六）与同区域、同类型、同档次房屋相比，所购房屋交易价格、评估价格是否合理，评估机构出具的评估报告是否公允，评估机构是否已入选xx农村信用社资产评估机构备选库。
第二十条　贷款的审查和审批
贷款行社按照《xx农村信用社县级联社信贷业务审批办法》（xx联字〔2010〕26号）文件规定由有权机构审查、审批。
　　第二十一条　借款合同签订和贷款发放
（一）审批同意后，贷款行社与借款人签订《个人购房借款/担保合同》（附件2）和《委托划款扣款授权书》（附件3），如所购房屋存在共有权人，共有权人需在合同中签字确认；
（二）售房人将所售房屋过户给借款人后，由借款人与贷款行社经办人员共同办理房屋产权抵押登记手续，取得《房屋他项权证》；
（三）鼓励贷款行社与借款人协商一致为所抵押房屋投保房屋保险，投保金额不应少于房屋购买价格，投保期限不应短于贷款期限，同时明确贷款行社为第一受益人；
（四）填制借款借据并签章，根据《委托划款扣款授权书》，将贷款划付至售房人账户。
第八章 贷后管理
第二十二条 贷后管理
信贷人员要及时跟踪掌握借款人职业、收入以及抵押物等情况变化，定期对借款人执行借款合同和还贷能力进行检查，发现问题，及时采取措施加以防范。检查范围包括但不限于以下内容：
（一）借款人及时归还贷款本息情况；
（二）借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；
（三）抵押房产状况及其价值变化情况；
（四）其他可能影响债权实现和保障的内容。
第二十三条 贷款结清
个人二手房屋按揭贷款不得办理展期，在借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终止。贷款行社应协助借款人及时办理注销抵押登记手续。
第九章 风险控制
第二十四条 加强贷前调查
（一）坚持面谈、面签制度。经办信贷人员在贷款发放前至少要与借款人面谈一次，了解借款人的基本情况及其贷款用途，面谈面签不得委托其他机构或他人代办。
（二）加强借款人第一还款来源的审查。经办信贷人员要通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人收入合理性及未来行业发展前景；通过借款人收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房屋的拥有意愿等因素，对贷款申请做整体分析。对于大额贷款、第二套物业、商业用房贷款，还应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三方进行电话查询或实地调查。
（三）保证成交价格真实、合理性。经办信贷人员要对合作项目楼盘采取上门（售楼处）核实、同地段比较、市场调查为主的调查方式对交易价格进行客观的调查和了解。
第二十五条 做好信贷资金监管
贷款审批通过后，贷款行社按照《委托划款扣款授权书》以转账的方式将贷款资金划付至售房人账户，不得提取现金。
第二十六条 强化权证管理
贷款行社要与二手房屋买卖双方及时沟通，随时掌握房屋交易过户时间和进度并由信贷人员与借款人一同办理房屋抵押登记手续。
第二十七条 借款人未按照约定还款时间按月归还贷款的，贷款行社应向借款人催收，连续三个月未足额还款的，应采取依法处置抵押房产等必要的清收保全措施，收回贷款本息。
第二十八条 出现下列情况之一的，贷款行社应终止借款合同，提前收回已发放借款、行使抵押权，宣布与借款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。
（一）借款人在还款期内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受馈赠人；
（二）借款人的法定继承人、受馈赠人拒绝履行借款合同的；
（三）在借款合同期内，借款人不按合同规定的还款计划归还贷款本息；
（四）借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
（五）未经贷款行社同意，借款人将设定抵押权的房屋出售、赠与、重复抵押；
（六）借款人阻挠贷款行社信贷人员对贷款使用情况进行监督检查；
（七）抵押房产因意外损毁不足以清偿贷款本息，而借款人未按要求重新落实新担保的；
（八）借款人有损贷款行社权益的其他行为。
第十章　附 则
第二十九条　本办法由xx农村信用社联合社制定、解释和修改，原《xx农村信用社个人住房贷款管理办法（试行）》与本办法不符的，以本办法为准。
第三十条 本办法自印发之日起试行。

附件：1.个人购房贷款申请表
2.个人购房借款/担保合同
3.委托划款扣款授权书