周口商水楼盘调查分析报告.doc

周口商水楼盘调查汇报目录一、 商水概况二、 “周商一体化”助推商水经济发展三、 城市总计布局结构计划四、 在售楼盘调研及市场分析五、 总结分析一、 商水概况商水县属周口市，在河南省东南部，周口市西南部，西邻郾城区，南连上蔡县，东接项城市，北靠川汇区，西北、东北和西华、淮阳县隔沙河相望。商水县城在新城区街道办事处和周口市川汇区连接，有大、小3路公交车互通。全县辖9镇11乡、1个国营农场、3个街道办事处、1个产业集聚区管委会，共有572个行政村，17个居委会，总面积1270平方公里，耕地面积139万亩，总人口112.7万二、 “周商一体化”助推商水经济发展三、城市总计布局结构计划1、城市整体计划构思功效提升-突出优势，错位发展空间脉络-延续历史、强化关键交通整合-外联便捷、内联合理形象塑造-挖掘内涵、打造品牌2、 城市空间布局结构-“两轴、两心、一环、四区” 两 轴：东拓轴和北接轴 东拓轴：计划以东行政中心拉动城市功效东移 北接轴：周商大道南北延伸，串联了城市四大片区及关键功效 关键区，集中表现现代化城市建设风貌，并和周口连为一体。 两心：新区行政文化办公中心和新城城区商贸中心建设形成远期 城市发展增加极核。 一环：南干渠、西干渠、清水河围绕县城。将成为商水县独特 自然环境特征。 四区：县城按城市历史演变为四个区，分别为老城片区、新城 片区、东城片区、北部新区。 四、 在售楼盘调研及市场分析1、 金水湖花园 开发商：河南吉祥置业项目地址：商水县周商大道新世纪学校南邻售房热线：物业类型：多层、高层销售情况：必需一次性付款，不能按揭均价：3100元/ 总建筑面积：30万方主力户型：90平两房，104-134三房配套：新世纪学校、二高、三高、周口市中英文学校、女子职专2、美景康城开发商：项目地址：商水县宁洛高速和周商大道交汇处（人和医院东200米）售房热线：物业类型：小高层销售情况：房源充足，现房，首付40%，张 均价：2700元/ 总建筑面积：40万方主力户型：89两房110、126三房配套：美景天城是独享人和医院超值优惠医疗和保健及豫东南老年公寓，会所，俱乐部养生资源。全电梯景观小区，低容积率超宽楼间距，43.5%超高绿化绿四季阳光，四季美景。1200米恒温地热温泉入户一楼赠予20平米左右私家院任意发挥生活五彩缤纷。美景康城景观园林计划四层合一组成。3、君约香山 开发商：商丘市君顺房地产开发项目地址：商水县周商大道和纬一路交汇处 售房热线： 物业类型：高层 均价：3100元/ 总建筑面积：13万方 主力户型：106、121三房 配套：教育：商水二高、三高、女子职专公建：人民医院、阳城公园金融：建设银行、农村信用社餐娱：川豫王府、铭鑫温泉洗浴中心、风光大盘鸡、顺福鱼肉火锅行政：商水劳动保障局、商水县行政服务大厅、商水县产业集聚区委员会、农村土地流转服务中心、商水县生态文化投资办小区：16000平米自建商业，计划引入商水首家大型商超，打造区域旗舰式商业中心。4、 国望五彩城开发商：河南国望置业项目地址：商水县备战路和行政路交叉口售房热线：物业类型：小高层 最高16层销售情况：现房房源不多，可按揭首付30%；现在剩下房源14、15、16层均价：2500元/ 总建筑面积：10万方主力户型：135三房配套：县府关键，县城中央，2分钟成熟生活圈内，幼稚园、二小、一中、超市、车站、医院、银行等一应俱全五、总结分析1、商水楼盘分布、类型及户型分析商水在售楼盘大多依商周大道而建，规模普遍较大，占地约百亩以上，总建筑面积30万方左右， 至今开发楼盘，法姬娜欧洲城、金色家园、金水湖花园、君约香山、印象康桥、现在还有房源在售，整体均价2800左右，北高南低价格走势； 物业类型较全涵盖，多层、小高层、高层；户型：市场去化很好户型以100-120平米三房为主，两房市场供给多集中于90平米左右，飘窗元素应用较多。2、 商水房地产现实状况总体来看，房地产发展水平开启较晚你，下六个月整体大规模开发又碰到近几年房地产整体形势影响，销售并不乐观；商水系农业县，经济体量不大，造成商水放假长时间徘徊在2500-3000元；特殊地理位置，房地产项目依靠周商大道。和其它县、市不一样，商水紧邻周口南区，受“周商一体化”政策影响，项目大部分以周商大道沿线开发。因为距离周口南区较近，其中一部分中高端需求被周口吸纳，市场在一定程度上边缘化。城市化水平较低，人才和资源聚集能力较弱，整体家庭收入水平有限，住房需求成长性和迫切性不强。商水县是周口市城市化发展边缘化一个县区，距离周口市区较近，但多年来不是周口发展主方向，未来关键铁路线计划，和周淮项融城计划，周口行政企业单位搬迁全部背离商水方向，商水未来发展方向不明确，所以谨慎。汇报完成张杰6月10日