广安商业地产市场调研分析报告.docx

广安商业地产市场调查分析汇报一、调研目标2二、广安市商业发展情况21、广安城市概况22、广安城市总体计划33、广安城市商圈分布44、城南商圈经典商业5（1）城南商圈经典商业-中天国际商业广场5（2）城南商圈经典商业-摩尔春天6（3）城南商圈经典商业-家园建材市场7（4）城南经典商业-中桥建材市场75、城北商圈经典商业8城北商圈经典商业龙马商业广场8三、广安市商业地产现实状况81、在售商业代表汇总82、城南在售商业基础情况分析9（1）城南在售商业-承平盛世9（2）城南在售商业-锦绣山河低碳智慧新城103、枣山在售商业基础情况分析10（1）枣山在售商业-泰和国际商贸城10（2）枣山在售商业-亿联轻工博览城11（3）枣山在售商业-万贯风情街12（4）枣山在售商业-川渝家居12（5）枣山在售商业-临港大市场13（6）枣山在售商业-时代奥特莱斯14（7）枣山在售商业-广安国际会展中心14（8）枣山在售商业-寰亚国际广安皮革城154、在售商业小结15附件1：广安关键楼盘成交情况汇总表16一、调研目标此次调研关键针对广安市各商圈内商业地产在售竞品项目、商业气氛很好市场及项目同类产品进行调查分析，为项目后期推售提供理论数据和第一手市场资料。二、广安市商业发展情况1、广安城市概况：人口:广安市辖2个市辖区、3个县，代管1个县级市，市区人口47万，城区面积40余平方公里区位：广安区地处“川东门户”，在华蓥山中段西侧、成渝经济区环渝腹地域块，交通便利，国道、省道、县道纵横交错，乡乡通水泥路，村村通公路，广安区已融入重庆1小时经济圈。经济：截止数据显示，广安处于四川省经济发展中下水平城市；经省统计局审定，广安市GDP完成919.6亿元，同比增加10.2%。其中，一二三产业分别实现增加值155.7亿元、482.9亿元和281.0亿元，分别增加4.1%、11.1%和11.7%。2、广安城市总体计划广安城区发展方向：1、广安主城区发展方向计划策略：东跨、西进、南扩、北控、中优。2、前锋辅城发展方向计划策略：西联、东优、南扩、北控。空间布局：广安中心城区城市结构为“中心组团式结构”。广安中心城区城市形态为“一主一辅三中心”。一主：广安主城-新老互感人文城（包含广安老城区、协兴组团、枣山组团、官盛组团、奎阁组团等5个功效组团）一辅：前锋辅城-产城一体智慧城。三中心：广安城市主公共中心、奎阁城市副公共中心、前锋城市副公共中心。3、广安城市商圈分布4、城南商圈经典商业（1）城南商圈经典商业-中天国际商业广场市场名 恒大中天国际地理位置 金安大道1段商业类别城市综合体铺位形式 独立单层街铺商业规模 7万层高 约6米开盘时间开业时间出入口 2市场性质 零售楼层及经营分区 商业一层以服装扎堆经营为主，商业二层以休闲娱乐、餐饮为主售价1楼3万-7万/；2楼1万-2万/销售率98%主流面积40租金一层主力面积100-200元/月、4-16万/年，二层150左右16万营业率98%，部分位置还未出租，毛坯商户签约年限3年或5年转让费0商业代表经营情况 开业时生意火爆，现在经营情况通常，由招商企业统一招商。 小结：广安市服装分布较为散乱，该市场影响力品牌服装类稀少，周围项目越来越多，造成市场竞争猛烈，商管和物业企业不作为，运行活动也鲜有出现。（现在招商企业正在每十二个月递减房租挽留更多商户） （2）城南商圈经典商业-摩尔春天市场名摩尔国际商业中心地理位置广安市城南滨河路一段商业类别城市综合体铺位形式独立商铺商业规模13万层高5.2M开盘时间/开业时间售价1层3-5万，2层1-2万/销售率95%主流面积40-60租金1层10-15万/年2层4-6万/年营业率80%商户签约年限1年1签转让费5-10万商业代表春天百货，KFC，永辉超市，太平洋影院市场整体经营情况主街道生意火爆，内街位置90%为空铺。小结：从永辉超市和春天百货入驻项目以来，分散了中天国际较多人流，其关键原因是华润商品价格比永辉商品价格相对较高；但内街空铺率太高，存在商业断层，严重降低了商业气氛。（3）城南商圈经典商业-家园建材市场市场名 家园建材市场地理位置 西溪路和金安大道交汇处建筑形式 卖场铺位形式内场分割式独立商铺市场规模 约1万开业时间/主流面积100租金2-5万/年主次通道 4M8M层高 约5M楼层及经营分区 一层卫浴陶瓷，二层灯饰，三层家居市场性质 零售转让费3-6万市场整体经营情况 通常小结：该市场商铺租金关键因早租和晚租而定，早租商户现在2万1年，晚租现在5万1年，现在经营情况通常；大多数商家在项目上做生意多年，因为项目体量限制，商家稀少，商品稀少，待枣山各同类别行业完全开业后，将直接替换家园建材市场。（4）城南经典商业-中桥建材市场市场名 中桥建材市场地理位置 金安大道和建安中路交汇处商业类别专业市场铺位形式 商业街独立门面开盘时间/开业时间约1996年市场性质专业市场主流面积100租金3-4.5万/年营业率100%转让费8-10万市场整体经营情况 良好小结：据商户反馈，本市场开业20年左右，由当初开发商开发全体自主持有，所以租金相差幅度不大，现在市场情况经营情况良好，最新转让费已达成10万。5、城北商圈经典商业城北商圈经典商业龙马商业广场市场名龙马商业广场 地理位置 洪州大道 商业规模10万商业类别步行街 市场性质零售 主流面积25-45租金2-4万 营业率100% 转让费6-10万 小结：城北城南商业发展相比，城北现在整表现实状况比较落后；该市场单铺面积小，不利于大型品牌商业入驻；市场内街道较窄，市场无运行管理企业，街区内坡度、高差大，不利于商业良性发展。三、广安市商业地产现实状况1、在售商业代表汇总序号项目名称商业类型所属商圈开发体量1泰合国际专业市场枣山30万，商业17万2亿联轻工博览城专业市场枣山30万，商业23万3万贯风情街城市综合体枣山36万，商业20万4川渝家居专业市场枣山23万5临港大市场专业市场枣山60万，商业22万6时代奥特莱斯小区底商+酒店+住宅枣山62万平7广安国际会展中心住宅+公寓+商业枣山40万8寰亚国际广安皮革城商业+酒店+住宅枣山10万，商业2万9承平盛世小区底商城南60万，商业2.2万10锦绣山河低碳智慧新城小区底商城南113万2、城南在售商业基础情况分析（1）城南在售商业-承平盛世项目名称承平盛世地理位置广安区东南片区宏志大道规模60万商业规模2.2万物业类别小区底商楼层1层售价2.2万主流面积50优惠一次性97折销售率售罄销售模式硬售开盘时间1期商业11月7日说明：项目关键以住宅为主，现在住宅已销售70%。（2）城南在售商业-锦绣山河低碳智慧新城、项目名称锦绣山河低碳智慧新城地理位置广安区广安白塔和西溪峡区域规模113万商业规模/物业类别小区底商楼层/售价一期成交均价：4200-4300元/，以中间层为标准，上下浮动30-50元/，二期成交均价：4200-4300元/主流面积50-160开盘时间商业未开盘说明：当地住宅名盘，销售情况极好，去年完成销售1100多套，约合销售率70%。3、枣山在售商业基础情况分析（1）枣山在售商业-泰和国际商贸城项目名称泰合国际商贸城 地理位置物流园区规模292148商业规模171356物业类别专业市场 楼层4层售价/ 主流面积25-100优惠/ 销售率/租金 1层50元/、2层38元/、3层25元/、4层18元/租赁政策 前三年免租，租金9折(租赁年限5-8年) 说明：开业后运行管理方无作为，市场内包含种类多，和传统专业市场相比，含有广泛吸客性，海宁皮革城融入；配合招商企业推进，先招商后销售工作思绪，也未尝不能改善未来经营情况；但如若保持现实状况，未来商铺推售变得难上加难。（2）枣山在售商业-亿联轻工博览城项目名称亿联轻工博览城地理位置广武路和物流大道交汇处规模30万商业规模一期15万，二期8万商业类别专业市场楼层3层售价1楼1万，2楼8000,3楼6000元主流面积30-50优惠一次性97折销售率40%（2、3层5%）销售模式返租5年（回报分别为6、7、7、8、8%）租金1楼15-35元，2楼20-40元，3楼不需要租金租赁政策5年免8个月租金开业时间5月30日开盘时间风情街2月7日说明：1楼以汽车配件为主；2楼以皮草为主；3楼电商。3种业态全部是目标性消费极强品类，现在该市场开业六个月多，毫无商业气氛，电梯也并未使用，现实状况难以支撑未来销售。（3）枣山在售商业-万贯风情街项目名称万贯风情街地理位置站前大道桃园路交汇处规模36万商业规模20万物业类别综合体楼层3层售价1楼1，2楼8000，3楼6000主流面积30-80销售率30%（一共约600套，立案180套）优惠一次性97折销售模式硬售说明：市场定位和其地理位置不相符合，零售需要人气密集地方。（4）枣山在售商业-川渝家居项目名称川渝家居地理位置物流园区规模23万商业规模一期66760商业类别专业市场楼层3售价一期均价1万，二期均价6000主流面积30-50优惠全款9折，按揭9.5折二期：交1万抵3万，一次性优惠3%，按揭优惠1%销售率20-30%销售模式返租，前3年20%回报，累计81%开盘时间1月2日开业率50%租金1层28，2层18,3层8元租赁政策第十二个月免六个月租金，约合1万/年说明：该项目销售极少，市场经营情况欠佳，市场商户反馈，现在不能出售；现在招商以华美二期业态定位为五金机电，商贸城以板材为主作为招商噱头，促进招商。（5）枣山在售商业-临港大市场项目名称临港大市场地理位置商贸物流园区物流大道规模60万商业规模22万（两期开发体量分别约50%）物业类别专业市场楼层3层售价1楼均价9000,2楼均价6000主流面积30-80销售率60%开业率不足20%优惠一次性3%，老带新2%，业主购置3%销售模式返租5年，36%回报率开盘时间5月开业时间1月说明：市场内几乎空铺，商户数量极少，现在不需要租金，销售前景堪忧。（6）枣山在售商业-时代奥特莱斯项目名称时代奥特莱斯地理位置枣山大道广安南站西侧规模62万商业规模/物业类别综合体楼层4层售价1楼6000-1，2层8000,3层6000主流面积30-60优惠一次性97折，按揭99折销售率50%销售模式硬售开盘时间12月19日（7）枣山在售商业-广安国际会展中心项目名称广安国际会展中心地理位置物流园区广安南站正门规模40万商业规模/商业类别综合体楼层4层售价1楼1.5万，2楼1万，3楼8000,4楼不售主流面积30-100销售率40%优惠一次性9折，按揭99折销售模式硬售开盘时间交房时间说明：业态无计划，只要做生意即可入驻，从开盘后未组织任何营销活动。（8）枣山在售商业-寰亚国际广安皮革城项目名称寰亚国际广安皮革城地理位置物流大道和拂晓大道交汇处规模10万商业规模2万物业类别楼层售价1楼1万，2、3楼6000-8000元主流面积50销售模式硬售说明：项目处于封盘期，原因未知；市场内无人气。4、在售商业小结（1）土地供给市场（2月份数据，3月份无成交）区域官盛新区中桥组团土地编号GS-B-11-1GC- 44 GC- 45GC- 47GC- 48用途商业、住宅用地商住用地商住用地商住用地商服用地土地面积()637348125754202447039045容积率容积率 3.02.22.22.51.5出让方法拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖起始价(万元)1148013360891078801100土地年限(年)商业40住宅70商业40住宅70商业40住宅70商业40住宅70商业40从土地供给市场来看，现在广安土地供给区域关键集中在官盛新区和中桥组团，枣山组团暂未出现。（2）开发情况： 整年房地产开发投资4813亿元，比上年增加9.9%。商品房施工面积38981.4万平方米，增加6.8%。商品房销售面积7671.2万平方米，增加7.4%。现在广安市在售商业关键集中在枣山以专业市场为主，城南城北关键以住宅为主，鲜有大型商业入市；广安市整体开发体量大；市场上在售铺位面积小，总值低，目标用户群体经济实力呈直线降低。 （3）营销策略：大多数楼盘以先招商后销售方法推盘，行销配合活动营销作为销售关键渠道，硬售、返租模式在市场上并存；调研楼盘中，一拖二，一拖三等建筑形式销售模式还未出现，以单层分开销售为主；整个市场互联网营销及推广相对封闭。（4）销售情况：广安市整体商业一期销售情况落差不大且去化量低，销售率平均30%-50%左右，众多项目二期有存在降价可能，区域市场销售前景不容乐观。华美立家广场策划部3月11日附件1：广安关键楼盘成交情况汇总表广安关键楼盘成交情况汇总表项目名称 帝谷公园城 地理位置 广武路和物流大道交汇处 规模 260万 商业规模 一期80套商铺，二期12万方，暂未入市。 物业类别 商业步行街 楼层 一期2层 售价 1层1元，2层， 主流面积 80-138 销售率 40% 优惠 1万抵3万