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相关美国 AAA 投资企业

拟投资 FBBBB 住宅项目之 法律尽职调查汇报

北京市 DDDDDDD 律师事务所 二〇一〇年十二月十八日

目 录

第一部分 导言.......................................................................2 一、 简称 .......................................................................2 二、 背景 .......................................................................3 三、 汇报范围 ...................................................................3 四、 汇报内容 ...................................................................3 五、 申明 .......................................................................4 第二部分 管理层概述 ...............................................................6 第三部分 尽职调查汇报正文..........................................................8 一、 相关对 F 置业企业法律主体资格和存续状态调查结论 ............................8 二、 相关对 F 物业企业（目标企业）法律主体资格和存续状态调查结论 ................9 三、 相关 F 物业企业房地产开发资质调查结论 ...................................14 四、 相关对 F 物业企业依法取得项目用地国有土地使用权调查结论 ...................15 五、 相关对 F 物业企业依法取得项目开发权及办理相关开发建设手续调查结论 .........20 六、 相关项目用地征地安置赔偿之审批手续正当性调查结论 .........................23 七、 相关对 F 物业企业和相关集体经济组织签署协议推行情况调查结论 .............26 八、 相关项目用地国有土地使用权出让协议推行情况和目标企业新老股东之间所签署相 关协议对土地出让协议推行所带来影响 .......................................28
九、 相关项目用地范围内七通一平及相关市政配套落实事项调查结论 .................34 十、 相关对 F 物业企业其它关键事项调查结果及说明 ...............................36 第四部分 附件 ....................................................................45

相关 AAA 企业拟投资 FBBBB 住宅项目之

法律尽职调查汇报

To：

美国 AAA 投资企业

From：

北京市 DDDDDDD 律师事务所

Subject：

相关 AAA 企业拟投资 FBBBB 住宅项目之法律尽职调查汇报

第一部分 导言

一、 简称 为了方便阅读之目标，本汇报相关简称以下：

简称
全称
AAA 企业
美国 AAA 投资企业，即贵司
项目
F 市 BBBB 住宅项目，即此次 AAA 企业拟投资目标
项目
F 置业企业
北京 F 置业投资
F 物业企业
GF 物业投资，也即目标企业
F 基业企业
北京 F 基业房地产开发
山水绿洲企业
北京山水绿洲房地产开发
F 企业
北京 F 房地产开发
H 信息集团
H 信息产业（集团）股份
H 信息企业
GH 信息置业投资
鬼信企业
F 鬼信网络技术有限责任企业
F 置业企业
GF 置业投资
F 科技企业
FF 科技发展
F 企业
GF 房地产开发

北沈F村
F 市电子城街道办事处北沈 F 村
G 省政府
G 省人民政府
F 市政府
G 省 F 市人民政府
F 政府
G省F市F 人民政府
F市F
F 市发展和改革委员会
G省F
G 省发展和改革委员会
F 市国土局
F 市国土资源局

二、 背景

依据贵司介绍，我们了解：贵司拟和 F 置业企业合作开发 FBBBB 住宅项目，从 而需要对 F 置业企业、F 物业企业进行法律尽职调查，并对 F 物业企业取得项目 开发建设权正当性、取得项目用地国有土地使用权正当性进行法律尽职调 查。

三、 汇报范围

此次调查范围仅限于 F 置业企业法人主体资格存续情况，F 物业企业设置、 股权变更、法定代表人变更、现股权结构、法人主体资格存续情况，F 物业企业 取得项目用地国有土地使用权正当性、取得项目开发建设权正当性，项目标 立项、用地计划、工程计划、开工许可等审批报建手续办理情况，F 物业企业 资产抵押、查封等权利受限情况、F 物业企业重大诉讼或仲裁等方面。

四、 汇报内容

4.1 汇报具体信息 请参阅本汇报第二、三部分。
4.2 前提依据 出具本调查汇报依据：
（1） F 物业企业、F 置业企业向本所提供文件资料（包含多种证照、批 复、许可、协议、图纸、申明等）及相关工作人员就特定问题向本所

陈说；
（2） 本所仅依据 F 物业企业、F 置业企业已提供资料和本所查证事实 出具本调查汇报，对于因 F 物业企业、F 置业企业未提供相关资料或 提供资料不全而无法查证和确定事项，本所在调查汇报中尚不能作 出法律判定，所以，不排除 F 物业企业、F 置业企业说明新情况或 提供新资料后，本所会对相关结论进行修正；
（3） 为出具本调查汇报之目标，本所律师赴北京市工商行政管理局 G 分局 和 G 省工商行政管理局，进行了针对 F 置业企业、F 物业企业工 商调查，该工商调查结果也作为本汇报依据之一；
（4） 为出具本调查汇报之目标，本所律师在相关政府网站对该项目公告 开发手续进行了查证，该项调查结果也作为本汇报依据之一。

五、 申明

需要尤其向贵司汇报是，本所律师于 6月 24 日至 6月 27日 在 F 进行法律尽职调查期间，F 物业企业 G 总经理介绍，F 物业企业现在正在 和 F 市国土局相关部门协调，拟在项目用地拆迁赔偿工作完成前办理取得项 目用地《国有土地使用权证》，F 市国土局相关经办人员也已经同意，现正在 办理之中；处于某种考虑，期望我们现在暂不要去 F 市国土局访谈，以免影响 到项目用地国有土地使用权证办理。基于上述原因，我们没有去 F 市国土局 访谈，未对 F 物业企业和 F 市国土局所签署《国有土地使用权出让协议》及 办理土地权利登记等事宜进行核查。

本调查汇报是依据本所律师对事实了解和对法律了解而作出。本所在审 阅文件清单中所列全部文件时，假定文件上全部署名、盖章属实，提供给 本所全部文件复印件均和其正本或原件相符和一致，且各项正本或原始文件 均系真实、完整和正确，而且 F 物业企业和 F 置业企业未隐瞒和遗漏和此次 尽职调查相关其它关键文件。本所不负担因 F 物业企业和 F 置业企业未向本 所提供相关企业任何资料，包含协议、协议、证照及其它文件或提供前述资 料不完全、不真实所造成任何不利后果。

本所作为在中国境内依据中国法律执业机构，仅依据中国法律对

相关事项发表意见，并不对中国以外法律发表任何意见。

本调查汇报仅为题述目标作出并仅供贵司或贵司委托专业顾问使用；未取得 本所事先书面许可或确定，不得向其它第三方披露、透露，并不得私自引用或 转述或据以向本所追究任何责任。

总而言之，本所律师根据中国律师行业执业规范和道德规范，经过审慎调查， 向贵司提交以下汇报。

顺颂商祺！

北京市 DDDDDDD 律师事务所 二零零八年七月十八日

第二部分 管理层概述

为使得贵司领导能快速了解本汇报关键结论，我们尤其编写了该部分内容。但必 须说明，该概述仅是最关键结论汇总，并不包含全部事实和我们在正文部分所可 能作出必需保留心见。所以，概述结论仅供贵司领导阅读汇报时参考或作为索引， 完整结论应以本汇报第三部分叙述和分析为准。

1. 贵司合作方 F 置业企业是一家在北京注册成立正当存续企业法人。

2. F 物业企业是一家在 F 注册成立，并以 F 置业企业为唯一股东，正当存续 企业法人。

3. F 物业企业经法定公开程序竞得项目用地国有土地使用权，并签署了《国有 土地使用权出让协议》，且已经领取了项目用地《国有土地使用证》，所以， 我们认为，F 物业企业是项目用地正当土地使用权人。

4. F 物业企业作为项目用地土地使用权人，签署了《国有土地使用权出让协议》， 已经在政府主管部门办理了项目立案，这表示该项目投资已经得到了政府认 可。伴随后续相关开发建设手续完善，我们认为，F 物业企业含有项目开发 权，但仍需经过政府深入审批落实此项权利。

5. 依据我们所掌握资料，对项目用地范围内农民征地安置赔偿工作是经过依 法审批，相关程序亦符正当律要求。

6. F 物业企业和相关集体经济组织所签署赔偿协议在法律效力上存在疑问，但 这种现象在中国各地方房地产项目运作中较为常见。就本项目而言，该等费 用应计入总地价款之中，只是在法律文件上仍有欠缺，需深入完善。在未 来商业谈判中，也有必需就此等问题作出明确安排。

7. F 物业企业新老股东（即 H 信息企业、F 置业企业和 F 基业企业、F 置业企业） 之间交易对 F 物业企业推行《国有土地使用权出让协议》带来了一定影响， 使得相关款项支付程序需要作出调整。我们认为，在这一问题上，尚需完善

相关法律文件，以消除潜在法律风险。

8. 依据《国有土地使用权出让协议》要求，项目用地为现实状况出让，所以，项目 用地七通一平及市政配套落实工作责任将由 F 物业企业自行完成。该部分 工作内容复杂，也有可能包含巨额费用，所以，还请贵司对该问题给高度注 意，并在未来商业谈判中给予考虑。

第三部分 尽职调查汇报正文

一、 相关对 F 置业企业法律主体资格和存续状态调查结论

以下相关 F 置业企业最新工商登记基础信息，系我们依据本所律师于 年6月 20 日从北京市工商行政管理局 G 工商分局可查询、打印相关 F 置业公 司全部工商资料而作出，我们所作出相关结论也以截至 年 6 月 20 日 所掌握信息为准。

1.1 F 置业企业最新工商登记基础信息

依据北京市工商行政管理局于 4月2 日颁发《企业法人营业执照》（副 本）【注册号为 694 号】记载，F 企业现在基础情况以下：

登记事项
内容
名称
北京 F 置业投资
注册号
694
住所
北京市 G 县檀东路 15 号 304 室
法定代表人
鬼磊
注册资本金
11111 万元人民币
企业类型
有限责任企业
经营范围
项目投资管理；投资管理咨询（中介服务除外）；市场调查；
经营期限
20 年，自 211月 13 日至 2024年1月 12 日。
成立日期
211月 13日
年检
已经过 2117 年度年检

股东
姓名
出资额
出资百分比
鬼磊
511 万元人民币
50％
姜玲
311 万元人民币
30％
鬼建文
111 万元人民币
10％

杜鬼 111 万元人民币 10％

1.2 分析及结论

F 置业企业为一家依法设置企业。

《中国企业法》第七条要求：“依法设置企业，由企业登记管理机 关发给企业营业执照，企业营业执照签发日期为企业成立日期”。

而依据我们所查询到工商资料显示：F 置业企业已经取得了企业登记管理机 关核发企业法人营业执照，并已经完成了相关年度年检工作，所以我们认 为，F 置业企业为一家依法设置有限责任企业。

截至 年6月 20 日，F 置业企业为一家正当存续企业。

《中国企业登记管理条例》第四十五条要求：“经企业登记机关注销 登记，企业终止”。另外，《最高院相关企业法人营业执照被吊销后，其民事诉 讼地位怎样确定函》亦要求：“清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业 法人才归于消亡”。
而依据我们所查询到 F 置业企业截至 年 6 月 20 日工商资料显示，F 置业企业并没有办理注销登记工商统计，所以我们认为，截至 6月
20 日，F 置业企业为一家正当存续企业，含有法人主体资格

二、 相关对 F 物业企业（目标企业）法律主体资格和存续状态调查结论

以下相关 F 物业企业最新基础工商登记信息，和企业设置，股权变更，法 定代表人变更，现股权结构，法人主体资格存续情况等内容，系我们依据本所 律师于 6月 25 日从G 省工商行政管理局可查询、打印相关 F 物业公 司全部工商资料而作出，我们所作出相关结论也以截至 年 6 月 20 日 所掌握信息为准。

2.1 F 物业企业设置、变更

2.1.1 设置

2116 年 9 月 22 日，G 省工商局出具了《企业名称预先核准通知书》（内名称预 核内字【2116】第 03 号），预先核准企业名称为“GF 物业投资有 限企业”。另外，该通知书显示，F 物业企业股权结构为 H 信息企业投资 1811 万元，持有 90%股权，鬼信企业投资 211 万元，持有 10%股权。

21 11月2 日，H 信息企业、鬼信企业和 F 置业企业共同向 G 省工商局出具
《证实》，说明 H 信息企业已退出 F 物业企业股东会，同意 F 置业企业加入股东 会。
2116 年 11 月 10 日，F 物业企业成立。依据其设置登记申请书，其设置登记时 基础工商登记情况以下：

登记事项

内容
名称
GF 物业投资
住所
F市H 中路 86号
法定代表人
刘小彬

注册资本金
11111 万元人民币
企业类型
有限责任企业

经营范围
房地产开发、经营；商品房销售；物业管理及房屋中 介服务。

依据 21 11月8日G 宏达有限责任会计师事务所出具陕宏验字（2116）
股东
出资额
占注册资本百分比
F 置业企业
911 万元人民币
90％

第 11963 号《验资汇报》，F 物业企业注册资本金已经全部到位。 F 物业企业设置时股权结构为：

鬼信企业 111 万元人民币 10％

2.1.2 第一次股权转让

216月 29 日，F 物业企业原股东之一 F 置业企业将其持有 F 物业企业 90% 股权转让给北京 F 基业房地产开发，另一股东鬼信企业将其持有 F 物业企业 10%股权转让给 F 基业企业。此次股权转让后，F 基业企业持有 F 物业企业 111％股权。

此次股权转让后，F 物业企业法定代表人由刘小彬变更为鬼磊，同时鬼磊兼任 F 物业企业实施董事，经理为 G，监事为康凯。

2.1.3 第二次股权转让

2117 年 11 月 26 日，F 物业企业股东 F 基业企业将其持有 F 物业企业 111%股 权转让给 F 置业企业。此次转让后，F 置业企业持有 F 物业企业 111％股权。

2.1.4 注册号变更

依据 F 物业企业工商档案资料显示，F 物业企业注册号已由原 18 更改为 53053。

2.1.5 年检情况

依据 F 置业企业提供 F 物业企业于 2117 年 12 月 24 日取得营业执照显示， F 物业企业已经于 4月5 日经过了 2117 年度年检。

2.2 F 物业企业其它登记证书

F 物业企业还提供了以下证书：

1）组织机构代码证

住 所
F市H 中路 86号
代 码
79412345-8
使用期
217月 19 日至 6月 28日
颁发单位
G 省质量技术监督局
登记号
组管代 611

2）国税税务登记证

住 所
F市H 中路 86号
税 号
陕国税字 6101
颁证日期
217月 24日
颁发单位
F 市 F 国家税务局

3）地税税务登记证

住 所
F市H 中路 86号
税 号
雁地税字 号
颁证日期
217月 20日
颁发单位
F 市地方税务局雁塔分局

2.3 F 物业企业最新工商登记信息

依据 G 省工商行政管理局于 2117 年 12 月 24 日颁发《企业法人营业执照》（副 本）【注册号为 53053 号】记载，F 物业企业现在基础情况如 下：

登记事项 内容

名称
GF 物业投资
注册号
53053
住所
F市H 中路 86号
法定代表人
鬼磊
注册资本
11111 万元人民币
实收资本
11111 万元人民币
企业类型
有限责任企业（法人独资）

经营范围
房地产开发、销售；商品房销售；物业管理；房屋
中介服务。
经营期限
鬼期
股东
北京 F 置业投资持有企业 111%股权。

2.4 分析及结论

F 物业企业为一家依法设置企业。

《中国企业法》第七条要求：“依法设置企业，由企业登记管理 机关发给企业营业执照，企业营业执照签发日期为企业成立日期”。

而依据我们所查询到工商资料显示：F 物业企业已经取得了企业登记管理机 关核发企业法人营业执照，并已经完成了相关年度年检工作，所以，F 物 业企业为依法设置有限责任企业。

截至 年6月 25 日，F 物业企业为一家正当存续企业。

《中国企业登记管理条例》第四十五条要求：“经企业登记机关注 销登记，企业终止”。另外，《最高院相关企业法人营业执照被吊销后，其民 事诉讼地位怎样确定函》亦要求：“清算程序结束并办理工商注销登记后， 该企业法人才归于消亡”。
而依据我们所查询到 F 物业企业截至 年 6 月 25 日工商资料显示，F 物业企业并没有办理注销登记工商统计，所以，截至 6月 25 日，F 物业企业为一家正当存续企业，含有法人主体资格。

三、 相关 F 物业企业房地产开发资质调查结论

3.1 F 物业企业房地产开发资质证书内容

企业名称
GF 物业投资
企业地址
F市H 中路 86号
法定代表人
鬼磊
同意从事房地产
开发经营时间
1月
颁证日期
3月 21日
使用期限
3 月至 213月
业务范围
可负担 3 万平米以下（含 3 万平米）建设项目
颁发单位
G 省建设厅

3.2 分析及结论

F 物业企业所取得房地产开发暂定资质证书要求其仅可负担 3 万平方米以下
（含 3 万平方米）建设项目，然而，FBBBB 住宅项目标开发建设规模为 16.3 万多平方米，从而，不可避免产生了 F 物业企业超越资质证书所核准开发 规模进行开发建设问题。

对于上述问题，中国现行法律法规要求以下：

《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条要求：“违反本条例要求，未取得 资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营，由县级以上人民政府 房地产开发主管部门责令限期更正，处 5 万元以上 10 万元以下罚款；逾期不 更正，由工商行政管理部门吊销营业执照。”同时，《房地产开发企业资质管 理要求》第二十条要求：“企业超越资质等级从事房地产开发经营，由县级以 上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期更正，处 5 万元以上 10 万元以下 罚款；逾期不更正，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管

理部门吊销营业执照。”

依据上述行政法规、部门规章要求可知：房地产开发企业只能在所取得资 质证书要求业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级负担任务；不然 可能受到相关房地产开发主管部门行政处罚，直至吊销营业执照。

针对上述法律风险，在 F 置业企业安排下，我们尤其走访了 F 市建设委员会 房地产开发管理处林双女士，据林双女士介绍：超越资质证书所核准开发建 设规模进行房产项目开发建设情况，在 F 市比较常见，F 市建设委员会对该 上述情况处理比较灵活，F 物业企业能够经过和 F 市建设委员会沟通、协商， 处理上述问题，房地产开发资责问题应该不会对 F 物业企业进行项目开发组成 实质性障碍。实际上，该问题在中国房地产开发行业是比较常见，就我们了 解实践情况而言，和上述 F 市建设委员会工作人员所陈说情况相符。

四、 相关对 F 物业企业依法取得项目用地国有土地使用权调查结论

4.1 21 12月8 日，F 市国土局向 F 市政府呈报了《相关原万国现代家居艺术广 场项目用地挂牌出让相关问题请示》（市国土字【2116】201 号），该请示就 项目用地历史遗留问题提出处理意见，并请 F 市政府作出指示。

4.2 F 市人民政府于 2117 年 11 月 30 日下发市国土字【2117】第 385 号《相关挂牌 出让北沈 F 村国有贮备土地使用权批复》，同意 YT2-24-7 号地块出让方案 及出让协议，同意由市国土局委托市土地贮备交易中心以挂牌方法组织出让， 总用地面积为 46783.6 平米（折合 70.175 亩），土地用途为住宅。

4.3 21 12月6 日，F 市国土局公布西土挂【2117】18 号《F 市国有建设用地使 用权挂牌出让公告》，公开出让 YT2-24-7 号 BBBB 土地，净用地面积 46783.6 平米（折合 70.175 亩），计划用地性质为住宅，容积率为 3.5，建筑密度 20%， 绿地率 35%，土地使用年期 70 年，竞买确保金 11111 万元。

4.4 2117 年 12 月 26 日，F 政府向 F 市国土局出具雁政函【2117】56 号《相关原万

国现代家居艺术广场项目用地挂牌出让相关问题函》，述明：F 物业企业 2113
年 6 月吞并了原区属国企小寨商业大厦，截至 2116 年 11 月负担了 5640 万元负 资产，对 886 名职员已妥善安置 480 名，还有 406 名需要安置。但因为土地政 策改变和土地审批延时，未能立即交由 F 物业企业开发用于安置小寨商业大厦 下岗职员。现为妥善处理这一历史遗留问题，区政府已经安排相关部门确定专 人负责此方面工作，其它摘牌单位应先和该部门联络，了解相关情况。

4.5 1月9日F 市土地贮备交易中心向 F 物业企业出具了《YT2-24-7 号国有 建设用地使用权挂牌出让竞买人资格确定书》。

4.6 年 1 月 13 日 F 市土地贮备交易中心向 F 物业企业出具了《YT2-24-7 号国 有建设用地使用权挂牌出让受理报价确定书》。

4.7 年 1 月 13 日 F 市土地贮备交易中心和 F 物业企业签署了《YT2-24-7 号国 有建设用地使用权挂牌出让成交确定书》。

4.8 1月 13 日，F 市国土局和 F 物业企业签署了《国有土地使用权出让协议》， 关键内容为：

项目
内容
出让方
F 市国土局
受让方
F 物业企业
协议编号
西储土出（挂）字[]02 号
签署日期
1月 13日
出让方法
挂牌出让
宗地位置
BBBB 以南，西万路以东
宗地用途
住宅
宗地出让面积
46783.6 平方米
地价款
2 亿元
计划条件
容积率为 3.5，建筑密度为 20%，绿地率为 35%

违约责任
根据土地使用权出让协议第九条、第三十条约
定，前述全部出让金应于 2月 13 日前全 部缴清，不然每逾期一日应该负担延期支付款项 千分之一滞纳金，逾期超出 3 个月，国土局
有权收回土地使用权。

4.9 5月5日F 市市政管理委员会向市计划局和建委出具市代道路字【】
26 号《相关城市代征道路用地接收情况函》，确定代征道路面积 27.5 亩已具 备接收管理条件，请计划局和建委办理该宗土地其它事项。

4.10 项目用地《国有土地使用证》取得：

6月 27 日，F 市人民政府、F 市国土局向 F 物业企业下发《国有土地使 用证》，内容以下：

项目
内容
发证机关
F 市人民政府、F 市国土局
土地使用者
GF 物业投资
编号
西雁国用（ 出）第 348 号
签发日期
6月 27日
座落
F 市 FBBBB 南侧、西万路以东
地号
YT2-24-8
图号
75-20-1；75-11-21
取得价格
土地等级为四级
使用权类型
出让
用途
住宅
使用权面积
46783.6 平米
终止日期
2078年1月 12日

4.11 分析及结论

1） 项目用地土地出让方法正当。

依据自 2117 年 10 月 1 日起施行《中国物权法》第一百三十 七条第二款要求：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地 和同一土地有两个以上意向用地者，应该采取招标、拍卖等公开竞价 方法出让。”另外依据自 2117 年 11 月 1 日起施行《招标拍卖挂牌出 让国有建设用地使用权要求》第四条要求：“工业、商业、旅游、娱乐 和商品住宅等经营性用地和同一宗地有两个以上意向用地者，应该以 招标、拍卖或挂牌方法出让。”可知，上述项目用地使用权出让，应 当经过招标、拍卖或挂牌方法进行。

依据上述相关文件资料显示，项目用地出让方法为“挂牌出让”，符合 上述法律规章要求。
2） 项目用地挂牌出让程序亦符正当律要求。 针对该项目用地挂牌出让具体程序，在 F 置业企业安排下，我们走访
了 F 市土地贮备交易中心刘洁女士，依据刘洁女士说明，F 市国土局
在对该项目用地进行挂牌出让之前，已经将项目用地挂牌出让方案及土 地出让协议报 F 市政府同意同意；项目挂牌出让由 F 市国土局委托 F 市土 地贮备交易中心以挂牌方法组织出让；因为项目用地有历史遗留问题， 故而采取毛地出让方法挂牌出让项目用地；项目用地出让程序完全是 严格依法进行。

结合中国现行相关土地挂牌出让程序性要求，我们认为，该项目用地 国有土地使用权挂牌出让程序基础符合《招标拍卖挂牌出让国有建设用 地使用权要求》，应属正当有效。

3） 依据以上事实并结合相关法律要求可知，F 物业企业和 F 市国土局所签

署项目用地《国有土地使用权出让协议》依法成立并生效，而且 F 物业
企业已经取得了《国有土地使用证》，所以，我们认为，F 物业企业是项目 用地正当使用权人。

依据《中国物权法》第九条之要求，不动产物权经依法登记， 发生法律效力；同时，第十七条要求，不动产权属证书是权利人享受该不 动产物权证实。

因为之前所陈说原因，本所律师并未至 F 市国土局现场核查项目用地 土地使用权登记情况，不过，依据中国现在所实施登记发证制度，我们 认为，在上述《国有土地使用证》真实前提下，则能够认定该土地使用 权已经完成登记并已经发生法律效力。
4） 相关该项目用地采取“毛地出让”方法尤其说明： 所谓“毛地出让”，是指政府在未完成项目用地范围内拆迁、安置、补
偿等条件情况下，所进行国有土地使用权出让。就本项目而言，依据
F 市土地贮备交易中心刘洁女士介绍，因为该项目特殊历史背景，因 此，采取“毛地出让”即现实状况出让方法进行，这一点在《国有土地使用 权出让协议》中也有明确要求。这就意味着，土地出让方对于项目用地范 围内拆迁安置赔偿乃至七通一平工作将不负有深入工作责任，一切 以现实状况为准。
5） 相关 F 物业企业在缴清地价款之前即取得《国有土地使用证》问题分析： 依据中国现行法律及政策要求，“未按出让协议约定缴清全部土地出让
价款，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳百分比
分割发放国有建设用地使用权证书”。 就本项目用地而言，《国有土地使用权出让协议》所要求地价款总额为 2

亿元，不过，依据我们所掌握资料，F 物业企业并没有全部付清上述地
价款。所以，F 物业企业有可能会被认定存在违反上述要求行为。不过， 依据 F 物业企业 G 总经理介绍，此种情况和新老股东之间协议和 F 政府意见存在关联，不能简单认定为 F 物业企业未付清地价款。针对 该问题，我们会在下述第八点进行具体分析，并讨论其可能带来法律风 险。请贵司给注意。

五、 相关对 F 物业企业依法取得项目开发权及办理相关开发建设手续调查结论

5.1 2117 年 11 月 23 日 F 市计划局向 F 市土地贮备交易中心出具《F 市计划局相关 FBBBB 南侧用地计划设计条件函》，具体为：

（a） 建设用地 6.8758 公顷，其中代征城市道路 27.5 亩，代征绿地 5.462 亩，具体亩数以征地测量结果为准；
（b） 计划用地性质为居住（R2），计划建筑面积 163811 平米；
（c） 建筑密度 20%，容积率 3.5，绿地率不低于 35%；
（d） 停车位 506 辆（地上 77 辆，地下 429 辆）；
（e） 后退红线：西、南、东退道路红线 10 米；
（f） 用地指标图详见 F 市城市计划设计研究院 2117 年 11 月 20 日第 184 号 BBBB 控制性具体计划。

提醒：在上述 F 市计划局制作给 F 市土地贮备交易中心《F 市计划局相关 FBBBB 南侧用地计划设计条件函》中，确定 FBBBB 住宅项目用地指标图详见 F 市城市计划设计研究院 2117 年 11 月 20 日第 184 号 BBBB 控制性具体计划；就 此，我们曾要求 F 置业企业提供该 F 市城市计划设计研究院于 2117 年 11 月 20 日制作第 184 号 BBBB 控制性具体计划这一文件；不过，F 置业企业回复为： 上述函件所指导第 184 号 BBBB 控制性具体计划文件名称有误，经 F 市计划局 经办人员查找，该文件属 F 某大学用地控规指标，故此只能按 2116 年 10 月 23 日 149 号文件实施。（注：2116 年 10 月 23 日 149 号文件已经提供，如贵司认 为必需，可自行安排专业人员去 F 市计划局核查）

5.2 4月 17 日，F市F 核发了《F 市发展和改革委员会相关印发 BBBB 项目

立案确定书通知》，其具体批复内容以下：

文件名称
《F 市发展和改革委员会相关印发 BBBB 项目立案确定书
通知》
项目名称
BBBB 项目
文 号
市发改投发[]244 号
核发日期
4月 17日
使用期限
二年
建设地址
F 市 FBBBB 南侧
建设内容
总建筑面积 163811 平米，90 平米以下住宅占到总住宅面 积 70%，总投资 37110 万元，先期开发建设 31111 平米。 据此立案书办理项现在期手续后，应报送《拟新开工项目
基础情况报表》，不然不得私自开工建设。
核发机关
F 市 F

5.3 F 物业企业现在还未取得项目标建设用地计划许可证。

依据 F 物业企业所作说明，该项目建设用地计划许可证要等到项目标设计方案 得到同意后方能办理，现在设计方案正在审批之中。不过，依据 1月1 日施行《中国城镇计划法》第 38 条之要求，建设单位申领项目用 地《建设用地计划许可证》并无须须要求在设计方案得到同意以后，所以， 我们了解，上述情形可能只是存在于 F 当地政府部门具体实践中。 因为《建设用地计划许可证》对后续项目开发建设手续极为关键，所以，我 们请贵司对此问题给关注，并在未来商业谈判中作出合适安排。
5.4 F 物业企业现在还未办理建设工程计划许可证。 对此，我们认为，因为该项目标设计方案还未经过审批，所以，尚没有到申领
《建设工程计划许可证》阶段。

5.5 F 物业企业现在还未办理建筑工程施工许可证。

对此，我们认为，因为该项目标设计方案还未经过审批，所以，尚没有到申领
《建设工程计划许可证》阶段。

5.6 分析及结论：

1) F 物业企业已经依法取得了项目标开发建设权。

我们认为，依据 F 物业企业和 F 市国土局所签署《国有土地使用权出让 协议》，政府部门已经对 F 物业企业开发建设该项目提出了明确开发要 求，包含开发规模、开发期限、开发进度等等。同时，F 物业企业也已经 就该项目标投资取得了《F 市发展和改革委员会相关印发 BBBB 项目立案确 认书通知》，这表明该项目标投资计划也已经得到了政府确定。

基于上述事实，我们认为，F 物业企业已经依法取得了项目标开发建设权。

2) F 物业企业仍需深入取得一系列行政许可，方可进行项目开发，实际实 施对项目标开发建设权利。

如前所述，F 物业企业现在还未取得包含《建设用地计划许可证》、《建设 工程计划许可证》在内一系列行政许可文件，而这些文件对于后续项 目开发全部是不可或缺，也只有在取得了该等许可文件后，F 物业企业才 可实际行使其开发建设权。

3) 相关F市F 进行投资项目立案权限问题分析。

依据《F 市企业投资项目立案管理实施细则》第三条之要求，总投资额在
2 亿元以上固定资产投资项目，应报 G 省政府投资主管部门立案。
FBBBB 住宅项目标投资总额达成了 3.7 亿元，但投资立案却是由F市F完

成，这一点和上述要求并不一致。

就上述问题，我们电话咨询了 G 省 F，依据相关工作人员回复，依据 G 省 F 内部要求，通常 F 市辖区住宅建设项目，均无需报G省F 立案， 直接报F市F 立案即可。尽管我们并未查阅到该内部文件，但我们倾向于 认为，上述投资立案等级问题对该项目标开发权及开发建设手续不会产 生实质性障碍。

六、 相关项目用地征地安置赔偿之审批手续正当性调查结论

6.1 2116 年 6 月 9 日，G 省人民政府下发陕政土批【2116】86 号《相关 F 市 2113 年第十四批次农用地转用和土地征收批复》，同意将北沈 F 村相关土地转为建 设用地，并征收为国有。

6.2 216月 15 日，F 市政府下发《征收土地方案公告》，