项目营销推广方案样本.doc
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1、望江边岛项目营销推广方案目 录物业市场背景- 一宏观经济背景二成城市住宅类房地产开发觉实状况三同类项目竞争态势物业分析- 一物业优势分析 二物业劣势及对策分析 三物业机会分析目标用户市场分析- 一目标用户群确定 二目标用户群分析销售策略提议- 一关键销售渠道 二市场推广工作进程 三具体推广步骤四物业发展及销售时间五提议售价六分期推出面积安排物业市场背景一、宏观经济背景1、宏观经济形势成城市国民经济发展进入高速增加期。据相关方面统计资料:成全部全市完成中国生产总值(GDP)1300亿,增加率为8%,显著高于全国平均水平,位居中西部副省级城市和省会城市之首,并表现出强劲连续发展势头。经济增加无疑将
2、对成城市房地产市场发展起到主动作用。成全部作为“商业中心城市”地位含有全国影响。据相关资料显示:成城市社会零售总额达550亿元,居西部各大城市首位。成城市对商品巨大集散能力,使得该市成为了商贾云集、商业繁荣、辐射范围广中西部商业重镇。成城市已经成为中国外投资热点。成全部含有“承东启西”优越地利,经过长久经济建设所积累经济技术基础、产业优势、市场优势和人才优势,和多年来政府大力营造良好投资软、硬环境,吸引了大量中国外资本涌入。随之而来是,成全部房地产市场需求增加。据市房地局统计资料表明,在今年春季房交会中成交量中,外地用户占了36.8%百分比!2、居民生活形态成全部一向就是消费城市。据悉,成全部
3、居民人均可支配收入达7649元,而成城市私车拥有量居全国第四,个人购房水平位居中国前列。中上收入阶层数量正在扩大。从长远发展趋势看,城市中产阶级偏上层发展壮大是经济发展肯定。据市统计局对本市居民收入一项调查结果表明,高收入者关键是企机关责任人、专业技术人员、金融证券行业从业人员、IT人士等,而这部分人士数量正扩张态势。居民个人投资理财观念日盛。多年来成城市年度证券交易额及股民人数均居全国前列,各类彩票发行量也业绩不俗,而伴随对房地产投资价值认识加深,投资型用户数量正呈上升趋势,除商业用房外,小套型、别墅等成为投资者新选择。3、城市形态发展分析将成全部建成国家西部大开发“经济高地”是成城市城市发
4、展战略。因为在中西部城市中相对较强经济实力,成全部将在西部大开发战略进程中饰演关键角色,取得超常发展机会对房地产业而言,这意味着一个更为有利环境正在形成。国际化是成全部发展趋势。对外开放政策长久实施和正在展开西部大开发,成全部正在成为国外投资者关注热点地域,现在世界500强企业中有大约50家已经进入成全部,而WTO进程只会深入加速成全部国际化。国际化带来是城市加倍繁荣,对房地产则是机遇和挑战并存,现有新市场需求,对开发经营要求也有提升。城市化进程将稳步推进。依据成城市“十五”计划,成全部城市化水平将由1999年33.5%增加到38%,达成45%。到成全部城市人口将增加150万,这意味着房地产市
5、场容量扩大。4、一季度成全部经济及房地产市场走势成全部经济仍将保持显著增加趋势。据市统计局春季汇报显示,今年第一季度成城市GDP增加了11.1%,高于全国平均增幅,各项指标表明,国民经济将越过拐点后步入平台式稳健增加时期。商品房销售保持了迅猛发展势头。据市统计局春季汇报,今年一季度全市商品房完工面积90.23万平米,增加了178.4%,商品房销售额13.68亿元,其中销售给个人13.37亿元,分别增加了176.9%和185.7%。估计:好开端预示着一个好年景。经济稳健增加将会扩大有效需求,从而刺激房地产业连续快速发展。二、成城市住宅类房地产开发觉实状况1、住宅类房地产开发规模 依据成全部投资统
6、计动态,今年14月,商品房建筑施工面积达1071.01万平米,其中新开工面积280.43万平米,同比增加分别为26.9%和23.3%。而商品房销售建筑面积为127.85万平米,其中销售给个人为125.21万平米,同比增加分别为131.9%及145.3%,增加势头较为显著。2、成城市住宅类房地产开发水平 对相关城市进行横向比较分析能够发觉,成全部住宅开发水平在全国处于中游水平,其开发理念、技术水平、营销思绪、物业管理等全部还有待深入提升,而这恰好为含有前瞻性战略眼光开发商提供了相对较大利润空间。3、成全部商品住宅性质 从整体看,成全部住宅类房地产市场展现供大于求局面,但仔细分析后会发觉,成全部住
7、宅市场供求矛盾呈经典结构性失调特点,从而造成同意地段不一样定位住宅项目标市场表现答相径庭。所以,正确区位研究、独到市场定位和产品定位,和对目标用户群正确把握,应是住宅类项目开发不可忽略关键原因。4、现阶段商品住宅开发特征城市区域功效布局将对项目标市场定位及产品定位产生关键作用。项目综合素质是决定销售业绩关键原因。今年春季住宅项目出现旺销形势,其中,高价位小套型和中低价位砖混房是购房者青睐热点,这二者共同特点在于购房费用并不太高。三、同类项目竞争态势春末夏初,成全部楼市一大热点就是TOWN HOUSE项目标风起云涌。除了中华园、成全部花园等已经率先成功推出了联排别墅,万科城市花园、府河音乐花园也
8、已正式推出联排别墅,同期,西边羊西线上又有御全部花园别墅借明星助阵闪亮登场。4月底,南边三环路外美洲花园也迫不及待地宣告立即面市。另外,部分郊县如龙泉、全部江堰等地也将有同类项目推出。据相关方面统计,TOWN HOUSE市场开发量已经达千余亩,而投资额高达10亿!从现在掌握资料分析:1、市区内(包含三环路两侧)A、成全部花园:在清水河畔,属于上风上水之地,小区内计划有长约2.2公里近10万平方米河滨公园、2个约4万平方米广场、1个约4万平方米科学雕塑公园、近2公里长“北美风情林荫大道”、12个约1万平方米集中绿地,绿地率达62.5%,容积率0.98。在小区配套方面,计划有约4万平方米购物广场,
9、由成全部七中、成全部试验小学负担教学和管理中学、小学各一所,并和权威机构合作创办两所“小剑桥双语幼稚园”,和华西医大附一院合作创办小区医院,并按建设部最高标准配置三星级小区智能体系。每套建筑面积为238平米275平米,四室三厅四卫,单车库,私家花园占地面积为,清水房。以4800元/平米左右起价推出,每户赠予独立中央空调,销售态势良好,据悉,截止“51”节前销售基础就已达成90%左右。热销原因分析:、上风上水地理位置;、一流小区规模、优美小区环境和完善配套;、开发商品牌实力(包含三项承诺);、推出时机面临巨大市场空白。B、中华园:在人民南路锦绣花园旁,属于成全部高尚小区云集地段。是成全部较早推出
10、联排别墅项目,为双复式结构,起价3888元/平米,凭借该地段早期高级项目(锦绣花园等)形成商务气氛,以商务型和投资型概念胜出,现在已所剩无多;今年7、8月将推出其四期,全木制美式别墅,价位约为800010000元/平米。C、舜苑:和杜甫草堂一溪之隔,拥有得天独厚人文和自然景观,独一无二地段价值是该项目标最大卖点。但因为规模较小,占地仅30亩左右,在计划配套方面未能形成应有支撑;整个小区有52栋物业,容积率偏高,物业间距小,私密性得不到应有保障;加之前期开发商期望值过高,定价极高,最高房价达成10800元/平米,所以一直走势平平。D、万科城市花园一期近郊靠近三环路城东片区,锦江教育产业园区内,紧
11、邻川师大,成龙路和老成渝路“擦”边而过。狮子山和南三支水渠让该小区形成有山有水自然环境。和本项目同属于城东范围。项目容积率为1.0,绿化率50%,建筑密度0.25。小区配套齐全,设有包含银行、邮电、医药、文化书报、餐饮娱乐等多行业商业街;计划有泛会所、少儿科技园,兼具宾馆功效阳光公寓等,景观设计强调人文参与性,从客观上为业主提供了交流平台。采取组团式绿化,底层全部有私家花园,退台式设计让住户享受大露台,实现户户见景,人景交融。一期有36套联排别墅,全清水房,价位在42005000元/平米之间,户型面积有167.44平米四室两厅四卫一厨单车位,和215.25平米四室两厅五卫一厨单车位两种,每户全
12、部有前后中三个私家花园,属于纯居家型联排别墅。5月18日正式开盘来,共推出了28套联排,截止5月28日统计,销售出13套,约46%。开发商品牌,项目计划,配套完善基础能确保一站式居家等,全部是该项目标优势卖点。但同时推出花园洋房房型合理,房款更低,虽不能完全实现有天有地,但对相当部分购房者仍产生了很大吸引力,而对联排销售形成一定竞争。 E、美洲花园:4月底在广告上亮相,开发商为华人房产,曾开发项目有名人苑一期、二期。美洲花园在南三环、机场路沿线、成雅高速三路围绕一块三角形地域,占地500余亩,和美国一企业合作,主推美式别墅及联排别墅,分期开发。现在总体方案尚在酝酿中。大约9月底开盘。 F、御全
13、部花园别墅: 5月18日正式开盘。项目在羊西线二环路外,紧邻高层电梯公寓“金全部花园”,占地200余亩,拟建417套纯联排别墅,采取一约二、三跃四结构形式。现在售楼处已经落成,部分房屋进入施工阶段。从开盘后推出了约5期广告。售价为4000余元/平米,面积为250300余平米。公用地下停车场。配套上独特卖点是占地40余亩高尔夫球场。其广告以身份、尊荣等为主卖点。据我们现场实地调查(5月下旬),其销售形势并不乐观。2、远郊区域:有龙泉阳光假日花园、龙泉丽江花园、华阳府河音乐花园、全部江堰中国青城、双流牧马山高尔夫别墅等,全部属于郊县新开发区,以高质量空气、周围良好自然景观环境(原生山水)、健康休闲
14、生活为卖点。其中,联排别墅价位仅在1700元/平米左右,对有4060万元购置力用户群有较强吸引力。别墅价位也就3000元/平米左右。即使这些项目所处区域在市政配套建设及城市生活配套方面处于劣势,但多年来成全部道路建设成就大大缩短了郊县到市中区交通时间,为居住郊区化,享受郊区优越自然生态环境提供了客观条件,加之郊县项目价位较低,而华阳等郊县发展前景又一片光明,能给人以升值空间大预期憧憬,所以相信也能吸引到不少用户。据了解,华阳府河音乐花园联排别墅推出后,销售形势一片大好。3、总结:成全部联排别墅仍是关键集中在二环路外靠近三环路市郊区域和郊县。在二环路以内,还没有出现环境幽雅,小区计划良好,配套齐
15、备,户型设计科学合理纯居家型联排别墅小区。物 业 分 析一 、物业优势分析1、二环路内、望江楼畔、两河围绕独特地理位置本物业在二环路内,府南河和石牛堰两河环抱上河心村,和四川大学、望江公园隔江相望,异地重建九眼桥将对岸美景和本物业紧密相连。石牛堰沿河绿化改造工程正在紧锣密鼓地进行,计划9月底完工,到时二水围绕本物业所在位置将足以傲视周围。毗邻风景名胜而居,和周围以水相隔,又有名迹九眼桥相连,独特地理位置自然提升优越居家感受。(附图一)同时,本物业区位又和磨子桥商圈、棕南棕北休闲区和人南商务区、盐市口商圈等紧密相连,大家无须割舍享受市中心生活心理习惯。2、完全人车分流小区道路交通体系“车在街中行
16、,人在坊中游”是本物业道路交通体系一大特点。行车道以住宅周围环道及鱼骨状区内道路为组织形式,仅5米宽车道限制了车速,降低了噪音和汽车尾气造成污染,并最大程度地将土地还归自然。和车道截然分开步行道贯穿于小区内部,将绿地、户外活动场地、公共建筑和住宅联络起来,形成一条无障碍绿化通道,使业主居住其中,体会到“以人为本”设计理念对业主尊重。这种完全人车分流小区道路交通体系确保了居住区内安全和平静,确保了居住区内各项生活和交往活动正常舒适地进行,避免了区内私人汽车交通对居住生活环境影响。(附图二)3、严格根据建设部3A级住宅和绿色生态小区标准打造生态河居小区开发建设达成3A住宅等级,和申报评定绿色生态小
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